Tenant's appeal against eviction dismissed; court found rent arrears cleared and no justification for termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 128/2012

Audience publique du mardi, dix-neuf juin deux mille douze

Numéro 144124 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), intermittent de spectacle, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE de Luxembourg du 28 février

2012,

comparant par Maître Julio STUPPIA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), indépendante, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), indépendante, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE,

sub 1) et 2) comparant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144124 du rôle et appelée pour fixation le 17 avril

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 juin 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Stéphanie BASTIN, avocat, en remplacement de Maître Julio STUPPIA,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut

entendue en ses explications.

Maître Samir AYARI, avocat, en remplacement de Maître Fränk ROLLINGER, avocat,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 19

juin 2012, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 15 décembre 2009, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné

en location à PERSONNE1.) un studio sis à ADRESSE4.) moyennant paiement d’un

loyer de 500,00 euros par mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée initiale d’une

année, a pris cours le 15 décembre 2009.

Par requête déposée le 8 avril 2011 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer, afin de le voir condamner

à leur payer la somme de 2.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers des mois de janvier

à avril 2011, à augmenter des intérêts conventionnels de12% par an, sinon des

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que les charges

de l’année 2011. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont encore demandé à voir

déclarer résilié le contrat de bail et la condamnation du défendeur à quitter les lieux

loués dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Elles ont finalement demandé la condamnation de la partie adverse à leur payer une

indemnité de relocation de 1.500,00 euros, équivalente à trois mois de loyer.

Devant le premier juge, à l’audience du 9 décembre 2011, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont expliqué que les loyers réclamés lors de l’introduction de la

demande ont été payés.

Faisant valoir que les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2011

demeurent toujours impayés, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont demandé la

condamnation de PERSONNE1.) à leur payer la somme de 1.500,00 euros de ce chef.

Les requérantes ont renoncé à la demande en paiement des charges.

Soutenant que les bailleresses ont demandé la résiliation du bail en invoquant des

arriérés de loyers qui ont entretemps été apurés, Paulo Jorge PEREIRA ANTONIO a

demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros pour procédure abusive

et vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon sur base des articles 1382 et

1383 du même code.

Constatant que la preuve de paiement du loyer du mois d’octobre 2011 n’était pas

rapportée, retenant que le paiement tardif des loyers tout au long de l’année 2011

constitue un motif de résiliation du bail et déclarant la demande basée sur l’article

1760 du code civil prématurée et dès lors irrecevable dans la mesure où le locataire

occupait toujours les lieux, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 5

janvier 2012 :

- dit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) partiellement fondée ;

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le

montant de 500,00 euros au titre d’arriérés de loyer d’octobre 2011 avec les

intérêts conventionnels au taux de 12% l’an à partir de la demande en justice

jusqu’à solde ;

- donné acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) de leur renonciation au paiement

des charges ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail ;

- condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef, ce dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement ;

- dit irrecevable la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de relocation ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) tendant à l’octroi

de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive ;

- rejeté la demande de PERSONNE1.) en indemnité de procédure ;

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 300,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel suivant exploit

d’huissier du 28 février 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à être déchargé des

condamnations prononcées à son encontre par le premier juge et à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose qu’il a toujours payé ses loyers, même

si c’était avec un léger retard. Ce fait ne constituerait pas un motif suffisamment grave

pour entraîner la résiliation du bail. D’ailleurs, les bailleurs auraient été informés dès

avant la signature du contrat de bail de sa situation professionnelle (intermittent du

spectacle), de sorte qu’ils savaient que ses revenus varient d’un mois à l’autre.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient dès lors signé le bail « en connaissance

de cause » et elles auraient ainsi « expressément accepté » le fait que PERSONNE1.)

pouvait être amené à payer le loyer avec du retard.

Par ailleurs, au jour des plaidoiries de première instance, un seul loyer serait resté en

souffrance qui aurait été apuré jusqu’au prononcé du jugement de première instance,

de sorte que la résiliation prononcée par le premier juge serait une sanction

disproportionnée.

Les bailleurs contestent qu’ils aient accepté le paiement des loyers avec retard et ils

concluent à la confirmation du jugement entrepris en se référant aux retards de

paiements systématiques. Ils ajoutent qu’ils ne sont toujours pas en possession d’une

preuve de paiement pour le loyer du mois d’octobre 2011 et que, de janvier à juin

2012, aucun loyer n’a été payé, raison pour laquelle ils augmentent leur demande en

paiement à concurrence de 3.000,00 euros.

Ils concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel

En ce qui concerne les arriérés de loyers, il résulte de l’historique des mouvements

de compte SOCIETE1.) de PERSONNE1.) que celui-ci a payé entre févier 2011 et

avril 2012, la somme totale de 9.500,00 euros, soit l’équivalent de 19 mois de loyers

couvrant la période de janvier 2011 à juin 2012 ainsi qu’un surplus de 500,00 euros

que PERSONNE1.) considère comme avance pour le mois de juillet 2012.

Il résulte par ailleurs des courriers échangés par les avocats des parties en cours de

délibéré que les bailleurs reconnaissent qu’actuellement tous les arriérés de loyers

sont apurés.

Dans ces conditions, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de décharger

PERSONNE1.) de la condamnation à payer 500,00 euros du chef d’arriérés du loyer

d’octobre 2011 et il y a lieu de dire non fondée l’augmentation de la demande en

paiement des bailleurs formulée en instance d’appel.

Il reste néanmoins à analyser la question du retard, respectivement de l’irrégularité

des paiements de loyers intervenus.

Le contrat de bail du 15 décembre 2009 stipule, en son article III, que le loyer mensuel

de 500,00 euros est payable praenumerando le premier de chaque mois.

Aucun élément de dossier ne permet de conclure que les bailleurs aient renoncé à

cette clause et qu’ils aient accepté des délais de paiements au gré des rentrées

financières de leur locataire. Le fait qu’ils connaissaient son métier et le caractère

irrégulier de ses revenus n’implique en effet nullement qu’ils aient été d’accord que

leurs propres revenus locatifs soient payés de façon irrégulière.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Le Novelles, Droit civil, t VI, éd 2000,

no 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation,

en cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires

(cf. Novelles no 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

En l’espèce, il résulte de l’historique de compte SOCIETE1.) du locataire qu’en début

de bail, PERSONNE1.) a en effet payé les loyers avec un mois de retard et que cette

situation a perduré jusqu’en septembre 2011 lorsque PERSONNE1.) a viré la somme

de 2.000,00 euros, soit l’équivalent de quatre mois de loyers, opérant ainsi un

paiement en avance pour les mois de novembre et décembre 2011. En décembre

2011, les loyers de janvier, février et mars 2012 ont été payés par avance. En février

2012, les loyers pour avril et mai ont été payés tandis qu’en avril 2012, le loyer de juin

a été payé.

Ainsi, si, en début de bail, le locataire accusait systématiquement un retard de

paiement d’environ un mois, il n’en reste pas moins que, par la suite et sans doute

sous l’influence de la présente procédure tendant à son déguerpissement,

PERSONNE1.) a en quelque sorte « compensé » ces retards en payant ses loyers en

avance.

Même si on ne peut déceler aucune régularité dans ces paiements, il n’en reste pas

moins qu’à l’heure actuelle tous les arriérés de loyers sont apurés, de sorte que le

tribunal considère que la résiliation du bail ne se justifie pas.

Pour être complet, le tribunal ajoute qu’il ne prend pas en compte le motif de résiliation

ayant trait au non-paiement de la garantie locative invoqué pour la première fois par

les bailleurs dans leur courrier du 7 juin 2012 versé en cours de délibéré par lequel il

s’opposent par ailleurs à une rupture du délibéré. En effet, ce moyen n’a pas fait l’objet

d’un débat contradictoire et il n’en sera dès lors pas tenu compte.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer fondé et il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de débouter

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de leurs

demandes.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont également à

débouter de leurs demandes en allocation d’indemnités de procédures, ce tant pour

la première instance que pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondée sa

demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

donne acte aux parties de l’augmentation de la demande en paiement d’arriérés de

loyers formulée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

la dit recevable mais non fondée,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.) et

à PERSONNE3.).