Appeal dismissed due to indivisibility of lease termination and eviction litigation between co-tenants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 121/2012

Audience publique du mardi, douze juin deux mille douze

Numéro 144200 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 17 février 2012,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland GLODEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Sandrine LENERT-KINN, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144200 du rôle et appelée pour fixation le 27 mars

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 mai 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, en remplacement de Maître Eyal

GRUMBERG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendue en ses explications.

Maître

Sandrine LENERT-KINN, avocat,

comparant pour

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

juin 2012, le

jugement

qui suit:

Faisant valoir avoir donné à bail à PERSONNE1.) et PERSONNE4.) un appartement

sis à ADRESSE4.), que cet appartement est en très mauvais état et qu’ils doivent

d’urgence entreprendre des travaux lesquels ne permettent pas le maintien des

locataires dans les lieux, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont, par requête déposée

le 29 juin 2011 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer

PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en

matière de bail à loyer aux fins de s’entendre dire que le bail a été valablement

dénoncé pour motifs graves et de s’entendre condamner à quitter les lieux loués dans

un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir.

Lors des débats devant le juge de paix, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) n’ont pas

mis en doute le caractère justifié des travaux de rénovation, mais ils ont contesté la

nécessité de libérer les lieux durant les travaux. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) et

PERSONNE4.) ont été d’accord à libérer les lieux pendant la durée des travaux à

condition de pouvoir les réintégrer par après. PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont

encore conclu au rejet de la demande adverse en faisant valoir que le véritable but

poursuivi par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) consistait à augmenter le loyer.

Par jugement du 10 janvier 2011, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a dit la

demande en résiliation du bail et en déguerpissement des locataires recevable et

fondée et il a, dès lors, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à quitter les lieux

dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement.

Il a encore condamné PERSONNE1.) et PERSONNE4.) à payer à PERSONNE2.) et

à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 200,00 euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a :

- rappelé la teneur de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail

d’habitation, qui permet la résiliation du bail s’il existe des motifs graves et légitimes

à établir par le bailleur ;

- retenu qu’au vu du rapport d’expertise dressé en date du 22 juin 2011 par

SOCIETE1.), les travaux à entreprendre ne permettent pas le maintien des

locataires dans les lieux pendant les travaux ;

- considéré que la résiliation du bail par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) suivant

courrier du 12 octobre 2000, avec effet au 31 décembre 2000, ne saurait être

retenue, les bailleurs ayant laissé les locataires dans les lieux durant 11 années

qui ont suivi, de sorte qu’un nouveau bail s’est formé par tacite reconduction ;

- dit qu’il y avait lieu de faire droit à la demande et de résilier ce nouveau bail dans

la mesure où il n’est pas autrement contesté que les bailleurs ont l’intention de

procéder aux travaux recommandés par le technicien de SOCIETE1.).

De ce jugement, PERSONNE1.) a interjeté appel suivant exploit d’huissier du 17

février 2012.

Par réformation du jugement entrepris,

PERSONNE1.)

demande à déclarer

irrecevable, sinon non fondée la demande en résiliation du bail formulée par les

requérants. Subsidiairement et si le tribunal devait confirmer la résiliation du bail,

l’appelant demande à se voir accorder un délai de 3 mois pour déguerpir. Il sollicite

enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance

d’appel.

Les parties intimées soulèvent la nullité de l’acte d’appel et partant l’irrecevabilité de

l’appel étant donné que PERSONNE1.) aurait intimé, par erreur, une certaine

PERSONNE3.) qui n’a pas été partie au litige en première instance. En effet,

PERSONNE3.) serait l’une des filles de PERSONNE3.), l’une des deux parties

requérantes initiales, qui est entretemps décédée.

En raison du caractère indivisible du litige, cette erreur d’intimation, une irrégularité

« encore plus grave qu’un défaut d’intimation » serait de nature à entraîner

l’irrecevabilité de l’appel.

A titre subsidiaire et quant au fond, les parties intimées concluent à la confirmation du

jugement entrepris, estimant que les travaux envisagés seraient absolument

nécessaires pour garantir la sécurité et la salubrité des locaux et des locataires ainsi

que des autres occupants de l’immeuble.

Les parties intimées concluent également à l’obtention d’une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) réplique qu’PERSONNE3.) est l’une des héritières de sa mère et,

qu’en cette qualité, « l’appel lui est opposable, même s’il ne l’est pas aux autres

héritiers ». D’après PERSONNE1.), ce serait l’huissier qui, de sa propre initiative,

aurait opéré une « substitution» des parties PERSONNE3.) après s’être rendu compte

qu’il avait des difficultés pour signifier l’acte d’appel à PERSONNE3.).

Sur ce, les parties intimées répliquent qu’il aurait d’abord fallu intimer la bonne

personne, quitte à faire une reprise d’instance par la suite.

L’appelant ne saurait tirer argument d’une éventuelle faute de l’huissier ayant procédé

à la signification de l’acte d’appel. En effet, si, tel que le prétend PERSONNE1.),

l’huissier a signifié l’acte d’appel à une personne différente de celle à laquelle l’acte

devait être signifié, il appartenait à PERSONNE1.), respectivement à son avocat, de

contrôler ce point avant d’enrôler l’affaire.

Contrairement à l’analyse des parties intimées, les irrégularités procédurales relatives

au défaut d’intimation et à l’erreur d’intimation relèvent de la même nature. En effet,

en intimant, par erreur et en lieu et place d’une partie en première instance, une partie

qui n’a pas figuré au litige dont appel, il y a nécessairement une omission et un défaut

d’intimation de la partie non appelée à l’instance.

Le défaut d'intimation d'une partie ayant figuré en première instance ne constitue une

fin de non-recevoir contre l'appelant que dans le cas où la contestation, en raison de

son caractère indivisible, ne peut être jugée même à l'égard des parties présentes que

contradictoirement avec les parties omises (cf. Cour 27 avril 1999, n° 21878 du rôle,

Cour 18 avril 2012, n° 36.181 et 37.020 du rôle).

Un litige est indivisible en ce qui concerne l'appel lorsque l'objet de l'instance n'est pas

susceptible de division, de telle sorte que si l'arrêt à intervenir sur l'appel de l'un des

cointéressés était contraire au jugement de première instance, il y aurait impossibilité

absolue d'exécuter simultanément le jugement contre le cointéressé et l'arrêt contre

l'appelant (cf. Enc. Dalloz, proc.civ. et com. V° appel n° 308 et suivants; Cour 8 juillet

1998, P. 31, 53).

Pareille indivisibilité existe en l’occurrence dans la mesure où le litige concerne la

résiliation d’un bail et le déguerpissement consécutif des locataires.

En effet, dans l’hypothèse où le tribunal devait rejeter la demande en résiliation du bail

et dès lors de la demande en déguerpissement qui en est la conséquence nécessaire,

il y aurait impossibilité absolue d’exécuter à la fois le jugement a quo autorisant

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (respectivement les héritiers et ayants-droit de cette

dernière parmi lesquels figure notamment mais pas exclusivement la partie intimée

PERSONNE3.)) à poursuivre le déguerpissement de leurs locataires et le jugement

d’appel déniant (dans l’hypothèse donnée) pareil droit au seul PERSONNE2.) et non

à l’ensemble des héritiers de PERSONNE3.).

Dans ces conditions, l’appel interjeté par PERSONNE1.) est à déclarer irrecevable.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non fondée.

En revanche, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ayant dû assurer leur défense face à

un appel qui est à déclarer irrecevable, il paraît inéquitable de laisser à leur charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens. Eu égard à l’envergure du litige, il y

a dès lors lieu de condamner PERSONNE1.) à leur payer une indemnité de procédure

de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit la demande formulée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile fondée à concurrence de 500,00 euros,

partant

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.