Court dismisses appeal in construction delay case, ruling plaintiff failed to prove defendant's fault.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 116/2012

Audience publique du mardi, douze juin deux mille douze

Numéro 142145 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) la compagnie d’assurances

SOCIETE1.)

S.A., société anonyme de droit

luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée

par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 18 novembre 2011,

sub 1) et 2) comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) s.àr.l., (anc. SOCIETE4.) s.àr.l.),

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son gérant en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 29 mai 2012.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 29 mai 2012.

Entendu PERSONNE1.) et la compagnie d’assurances SOCIETE1.) S.A. par l’organe

de leur mandataire Maître Mimouna LARBI, avocat, en remplacement de Maître Cathy

ARENDT, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) sàrl par l’organe de leur mandataire Maître Yves WAGENER, avocat

constitué, demeurant à Luxembourg.

Faits

En date du 25 septembre 1998, un contrat de vente en état futur d’achèvement a été

conclu suivant acte notarié entre d’une part, PERSONNE1.), en qualité d’acquéreur,

et d’autre part SOCIETE2.) sàrl, agissant en qualité de vendeur du terrain et

SOCIETE2.) S.A., en qualité de vendeur des constructions (pièce 11).

Au début de l’année 2001, PERSONNE1.) a emménagé dans son appartement, la

construction de l’immeuble, qui devient la résidence ENSEIGNE1.), étant achevée à

cette même époque.

Par assemblée générale ordinaire du 7 mars 2001, la gérance de la copropriété

ENSEIGNE1.) a été confiée à SOCIETE3.) sàrl (pièce 15).

Le procès-verbal de cette même assemblée indique (en son point 7) que, « la société

de promotion a équipé la résidence ENSEIGNE1.) d’un système de télésurveillance.

Cet équipement ne figurait pas au cahier des charges et le financement en a été assuré

par elle dans l’intérêt des ses clients »...En ce qui concerne « le système de relevé

des frais individuels de chauffage et d’eau, le syndic indique que la résidence est reliée

en permanence via modem avec le syndic permettant ainsi de surveiller le

fonctionnement des installations de chauffage, mais aussi de faire le télé-relevé des

consommations » (pièce 15).

Par courrier du 9 août 2004, PERSONNE1.) a écrit à SOCIETE3.) qu’elle est étonnée

du relevé de sa consommation d’eau; elle l’a informée que son appartement est

dépourvu de compteurs d’eau et lui a demandé de lui donner une date pour la livraison,

respectivement l’installation de ces compteurs (pièce 2).

Par lettre du 9 septembre 2004, SOCIETE3.) a répondu à PERSONNE1.) qu’elle

conteste le fait que les compteurs n’existaient pas. Des compteurs existeraient mais

n’auraient pas encore pu être localisés ; il n’y aurait dès lors pas lieu d’en installer des

nouveaux (pièce 9).

Il s’est avéré par après que les compteurs d’eau étaient encastrés dans les murs, le

système de lecture se faisant à distance par SOCIETE3.). Les compteurs étaient

partant accessibles, de sorte qu’une lecture manuelle des compteurs s’avéra

impossible.

Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.), du 21 juillet 2005, le problème d’accès aux compteurs d’eau est

évoqué ; il est proposé d’effectuer une consultation écrite auprès de tous les

copropriétaires pour leur demander de se prononcer sur le libre accès ou non aux

compteurs (pièce 18).

En date du 21 décembre 2005, SOCIETE3.) a demandé à PERSONNE1.) de donner

son accord concernant la mise en place d’une trappe d’accès à ses compteurs d’eau ;

le 4 janvier 2006, l’accord a été donné par PERSONNE1.).

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 16 juillet 2008, « estime que la

responsabilité du promoteur est engagée en ce qui concerne la nécessité d’installer

des trappes. En conséquence, le syndic devra demander au promoteur SOCIETE2.)

d’assurer une prise en charge, totale ou partielle, de ces travaux. Le syndic s’y engage

» (pièce 19).

Le devis relatif aux travaux a été émis par SOCIETE5.) en date du 1er août 2008 ; il a

été transmis au conseil syndical pour prise de position le 1er août 2008 et a été signé

« bon pour commande » par SOCIETE3.) en date du 13 août 2008.

Le 1er août 2008, un devis concernant la mise en place d’une trappe de visite

permettant l’accès aux compteurs des salles de bains de certains appartements de la

résidence ENSEIGNE1.), a été émis par l’entreprise SOCIETE5.) ; ce devis qui prévoit

un prix forfaitaire HTVA de 350,00 euros, par installation, a été accepté par

SOCIETE3.).

En date du 9 décembre 2008, PERSONNE1.) a fait dresser un procès-verbal de

constat d’huissier ; il résulte de ce constat qu’« à l’endroit où, d’après PERSONNE1.),

se trouvent les compteurs d’eau, les carrelages ne présentent pas de joints en silicone,

mais des joints en mortier, respectivement béton, pour carrelage normal. Il lui est donc

impossible d’accéder aux compteurs d’eau sans abîmer le carrelage, respectivement

le mur» (pièce 5).

Le coût du prédit constat s’élève au montant de 186,95 euros (pièce 6).

Le 5 février 2009, la trappe a été installée dans l’appartement de PERSONNE1.) (pièce

9) qui par virement bancaire du 19 février 2009 a payé le montant de 402,50 euros à

SOCIETE3.) (pièce 8).

Procédure

1ère instance

Par exploit d’huissier du 16 décembre 2010, PERSONNE1.) et SOCIETE1.) S.A. (ci-

après dénommée SOCIETE1.)) ont donné citation à SOCIETE2.) S.A. (ci-après

dénommée SOCIETE2.)) et SOCIETE3.) s.àr.l. à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg aux fins de les entendre condamner solidairement, sinon in

solidum, sinon chacune pour sa part à payer :

- à PERSONNE1.) la somme de 402,50 euros, à titre de prise en charge des frais

exposés pour l’installation de la trappe de visite pour la lecture des compteurs d’eau,

avec les intérêts de retard à partir de la date d’une mise en demeure, sinon de la

demande en justice, jusqu’à solde, et

- à SOCIETE1.) la somme de 186,95 euros, du chef des frais d’huissier, avec les

intérêts de retard à partir de la date d’une mise en demeure, sinon de la demande en

justice, jusqu’à solde.

Par le même exploit, PERSONNE1.) a demandé à entendre condamner SOCIETE2.)

à lui payer la somme de 5.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour le

préjudice subi du fait de l’installation non opérationnelle d’une centrale de lecture

électronique de la consommation d’eau, avec les intérêts de retard, à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) ont en outre sollicité l’octroi d’une indemnité de

procédure de 1.200,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

PERSONNE1.) et SOCIETE1.), subrogée dans les droits de celle-ci en sa qualité

d’assurée à concurrence du montant pris en charge, ont actionné SOCIETE2.) sur

base de l’article 1642-1 du code civil, sinon sur base des articles 1146 et suivants du

même code, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du même code. Elles ont

actionné SOCIETE3.) sur base du contrat de gérance conclu entre celle-ci et les

copropriétaires, ainsi que sur base des articles 1146 et suivants du même code, sinon

sur base des articles 1382 et 1383 du même code.

Par jugement rendu en date du 6 juillet 2011, le tribunal de paix de Luxembourg:

- a déclaré PERSONNE1.) et SOCIETE1.) forclos à agir contre SOCIETE2.) sur base

des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil,

- a déclaré la demande non fondée pour le surplus,

- a débouté PERSONNE1.) et SOCIETE1.) de leur demande,

- a condamné PERSONNE1.) et SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé qu’à l’appui de leur demande,

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) ont fait grief à la centrale de lecture électronique des

compteurs d’eau de ne pas fonctionner correctement, de sorte que la consommation

d’eau de PERSONNE1.) est relevée manuellement ; de ce fait, l’installation de la

centrale de lecture électronique était superflue. Le promoteur serait responsable des

frais générés par l’installation d’une trappe de visite, du fait qu’aucun accès aux

compteurs d’eau n’avait été aménagé lors de la construction de l’immeuble et

qu’aucune mesure utile n’a été prise pour remédier au problème. Le promoteur serait

encore responsable du fait de l’installation d’une centrale de lecture électronique des

compteurs d’eau défaillante et de ce fait inutile.

SOCIETE3.), pour sa part, serait responsable du préjudice subi par le défaut d’avoir

pris les mesures nécessaires pour faire réparer la centrale de lecture électronique des

compteurs d’eau.

Quant aux moyens et prétentions de SOCIETE2.) et SOCIETE3.), le premier juge a

noté que les défendeurs, qui ont conclu au rejet de la demande adverse, ont contesté

l’existence d’un quelconque préjudice dans le chef de la partie demanderesse du fait

de la non-accessibilité aux compteurs d’eau, ainsi que la nécessité de procéder à un

constat d’huissier. Les défendeurs ont en outre contesté un quelconque

dysfonctionnement du central de lecture électronique des compteurs d’eau.

a) En ce qui concerne les compteurs d’eau, le premier juge a statué comme suit :

Quant à la responsabilité du promoteur, le premier juge, après avoir relevé que

PERSONNE1.) et le promoteur étaient liés par un contrat de vente en l’état futur

d’achèvement, de sorte que la responsabilité du promoteur est de nature contractuelle,

a constaté que l’encastrement de compteurs d’eau dans un mur, sans en garantir

l’accès pour en prendre lecture, constitue une malfaçon qui engage la responsabilité

du promoteur en sa qualité de vendeur d’un immeuble à construire.

Après avoir relevé la teneur (partielle) de l’article 1648 du code civil, aux termes

duquel, l’acheteur est déchu du droit de se prévaloir d’un vice de la chose s’il ne l’a

pas dénoncé au vendeur dans un bref délai à partir du moment où il l’a constaté ou

aurait dû le constater. L’acheteur est déchu de son action à l’expiration d’un délai d’un

an à compter de la dénonciation prévue à l’alinéa qui précède, sauf au cas où il aurait

été empêché de la faire valoir par suite de fraude du vendeur, le premier juge a

constaté qu’il ressort d’un courrier du promoteur du 14 octobre 2005 que le vice relatif

à l’encastrement des compteurs d’eau a été dénoncé par courriers des 11 août et 5

octobre 2005. Il a partant retenu que l’action introduite plus de six ans après la

dénonciation du vice au promoteur est irrecevable et qu’il en est de même de la

demande accessoire en remboursement des frais d’huissier.

Quant à la responsabilité du syndic, le premier juge a retenu qu’il ressort des pièces

versées en cause, et notamment du bon de commande du 1er août 2008, que le syndic

a fait les démarches nécessaires pour faire installer des trappes de visite de manière

à remédier au problème de sorte qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché.

b) En ce qui concerne la centrale de lecture électronique des compteurs d’eau, le

premier juge a statué comme suit :

Quant à la responsabilité du promoteur, le premier juge, après avoir relevé que la

centrale électronique a été installée après l’achèvement de l’immeuble, à l’initiative de

la copropriété, a conclu à la mise hors de cause du promoteur.

Quant à la responsabilité du syndic, le premier juge, après avoir relevé que si pour

l’année 2003, il semble qu’un problème se soit posé (la note de crédit accordée à

PERSONNE1.) en témoignant), il n’en reste pas moins qu’il ne ressort d’aucun

élément probant qu’un dysfonctionnement persiste jusqu’au jour des débats. Le juge

a partant conclu à l’absence d’un manque de diligence dans le chef du syndic.

Instance d’appel

De ce jugement, signifié à PERSONNE1.) et SOCIETE1.) suivant exploit d’huissier du

12 octobre 2011, appel a été régulièrement relevé par les prédites parties suivant

exploit d’huissier du 18 novembre 2011.

Prétentions de PERSONNE1.) et SOCIETE1.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et SOCIETE1.) demandent :

-

à entendre dire que c’est à tort que le premier juge a déclaré leur demande forclose

pour autant qu’elle était dirigée à l’encontre de SOCIETE2.) sur base des articles

1642-1 et 1646-1 du code civil, et non fondée pour le surplus,

-

entendre dire que PERSONNE1.) et SOCIETE1.) ne sont pas forcloses à agir

contre SOCIETE2.),

-

entendre condamner SOCIETE2.) et SOCIETE3.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacune pour sa part à payer :

(i)

à PERSONNE1.) la somme de 402,50 euros, à titre de prise en charge des

frais exposés pour l’installation d’une trappe de visite pour la lecture des

compteurs d’eau, avec les intérêts de retard à partir de la date d’une mise en

demeure, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde,

(ii) à SOCIETE1.) la somme de 186,95 euros, avec les intérêts de retard à partir

de la date d’une mise en demeure, sinon de la demande en justice, jusqu’à

solde.

-

entendre condamner SOCIETE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts de retard, à partir

de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

entendre condamner SOCIETE2.) et SOCIETE3.) à payer aux appelantes une

indemnité de procédure de 500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel.

Quant à sa qualité pour agir (laquelle est contestée par les parties intimées (cf. ce qui

sera dit ci-après), PERSONNE1.) donne à considérer que, lors de l’assemblée

générale ordinaire du 21 juillet 2005, il a été rappelé que les compteurs d’eau sont des

éléments privatifs.

PERSONNE1.) se prévaut de diverses jurisprudences qui retiennent ce qui suit :

« … la jurisprudence luxembourgeoise et notamment la Cour d’appel de Luxembourg

a admis un copropriétaire à agir individuellement pour la sauvegarde de ses droits

relatifs à l’intégrité matérielle de sa propriété considérée dans son ensemble, estimant

que toute atteinte à une partie commune est nécessairement une atteinte à chacun

des lots (cf. Cour d’appel 12 avril 1978, Conrad c/ Dock, cité dans l’ouvrage de Elter

et Schockweiler, copropriété de immeubles bâtis et ventes d’immeubles à construire).

Qu’il a été jugé également que « chaque propriétaire peut agir seul du moment qu’il a

subi un trouble dans la propriété ou la jouissance de son lot, celui-ci comprenant

nécessairement une quote-part indivise dans les parties communes de l’immeuble »

(Lux. 3 mars 1983, n° du rôle 26984 non publié).

Que chaque copropriétaire exerce encore individuellement les actions relatives à la

jouissance de son lot, que ces actions soient dirigées contre des tiers, étrangers à la

copropriété, ou contre d’autres copropriétaires (Cass. 3 janvier 1969, Inf. rep. Copr.

Oct. 1969, p. 142).

Qu’il peut actionner tout tiers, auteur d’un dommage à la copropriété, à condition que

l’atteinte aux droits de la copropriété ait pour conséquence un trouble dans la propriété

ou la jouissance de son lot (Cass. 21 nov. 1973, JCP 1974, J. 18636, note Guillot). »

L’appelante relève en outre la teneur de l’article 12 de la loi du 16 mai 1975 régissant

la copropriété qui stipule que, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les

actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

PERSONNE1.) considère partant qu’elle a qualité pour agir.

a) En ce qui concerne le paiement des frais des travaux pour rendre accessibles les

compteurs, les appelantes concluent comme suit :

(i) Quant à la demande dirigée à l’encontre de SOCIETE2.), les appelantes font

valoir que le délai de déchéance prévu par l’article 1648 alinéa 3 du code civil est

interrompu par tous pourparlers entre le vendeur et l’acheteur. Le délai de l’article

1648 du code civil est suspendu par des pourparlers et ne reprend cours qu’à

partir du moment où ces pourparlers ont définitivement échoué (Lux. 6 novembre

1985, P. 26, p. 388). Des pourparlers engagés en vue d’aboutir à une solution

amiable sont de nature à prolonger ou suspendre le délai (CA Paris 3 mai 1967,

Gaz. Pal. 1967, 2, p. 34), ainsi que des démarches accomplies à cette fin (Cass.

1ère 10 juillet 1956, D. 1956, p. 718).

Les appelantes soulignent qu’en l’espèce, des pourparlers auraient été engagés

entre parties. Ainsi suite aux courriers des 11 août et 5 octobre 2011, par lesquels

les problèmes ont été relevés par PERSONNE1.), il a été tenté de trouver une

solution amiable entre parties, SOCIETE2.) ayant, par courrier du 14 octobre

2005, précisé qu’un cadre pouvait être posé à l’endroit du carrelage qui cache

les compteurs, avec l’accord de PERSONNE1.). Les travaux auraient d’ailleurs

été autorisés et initiés par le syndic lors de l’assemblée générale du 21 juillet

2005.

Ces pourparlers englobaient SOCIETE3.) qui, par courrier du 11 octobre 2005, a

indiqué avoir promis de clarifier le problème. D’ailleurs, par courrier du 21

décembre 2005, SOCIETE3.) a demandé à PERSONNE1.) (et tous les autres

copropriétaires) l’autorisation pour la mise en place d’une trappe d’accès aux

compteurs d’eau chaude et d’eau froide, conformément au point 2 du procès-

verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 juillet 2005.

En date du 4 janvier 2006, PERSONNE1.) a donné son accord au syndic pour la

mise en place de la susdit trappe, sans reconnaissance quant à la prise en

charge des frais y relatifs.

Or, ce n’est qu’en date du 13 août 2008, que le bon de commande relatif à la

trappe a été signé par SOCIETE3.) ; en décembre 2008 les travaux n’avaient

toujours pas débuté ; ce n’est qu’en date du 5 février 2009 que la trappe a été

installée.

Si dès lors il a fallu attendre 2008/2009 pour que les travaux soient commandés,

respectivement effectués, ce délai ne serait pas imputable à PERSONNE1.).

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) font relever que, lors de l’AGO du 16 juillet 2008,

il a été retenu que « l’assemblée générale estime que la responsabilité du

promoteur est engagée en ce qui concerne la nécessité d’installer des trappes.

En conséquence le syndic devra demander au promoteur SOCIETE2.) d’assurer

une prise en charge, totale ou partielle, de ces travaux. Le syndic s’y engage ».

Par courrier du 19 mars 2009, SOCIETE3.) aurait assuré au litismandataire que

les rectifications nécessaires seraient faites au niveau de l’exercice comptable

2008.

Dans la suite, PERSONNE1.) exigea que les frais en rapport avec les travaux,

d’un montant de 402,50 euros (dont le paiement avait été sollicité par

SOCIETE3.) suivant courrier du 14 août 2008), lui soient remboursés ; cette

situation aurait été dénoncée à plusieurs reprises à SOCIETE2.), qui n’a à aucun

moment informé PERSONNE1.) ou son mandataire qu’une solution n’était pas

possible, et n’a jamais rompu les pourparlers.

Il ne saurait partant être question de ce que les appelantes auraient été forcloses

à agir à l’encontre de SOCIETE2.).

(ii)Quant à la demande dirigée à l’encontre de SOCIETE3.), les appelantes font

valoir que, même si des trappes de visite ont été installées, aux frais des

copropriétaires, le fait est qu’entre l’apparition du problème de consommation

d’eau très élevée, dénoncé par PERSONNE1.) en 2004, et l’installation des

trappes en 2009, SOCIETE3.) n’a rien entrepris pour remédier au problème, mais

s’est limitée à mettre en doute les affirmations des copropriétaires (relatives à la

mise en compte excessive de consommation d’eau). Une vérification au niveau

de la centrale de lecture à distance aurait permis d’éviter de rendre accessible

les compteurs encastrés et les frais y relatifs.

Les appelantes considèrent partant qu’il y a eu négligence dans le chef de

SOCIETE3.), le refus par celle-ci de procéder à des vérifications au niveau de la

centrale de lecture à distance, ayant entraîné des frais pour les copropriétaires,

de sorte que la demande en remboursement de ces frais doit être déclarée

fondée.

b) En ce qui concerne la centrale de lecture électronique des compteurs d’eau, les

appelantes concluent comme suit :

Au moment de l’entrée en jouissance de PERSONNE1.) de l’appartement acquis, la

centrale de lecture était déjà installée, sans qu’une décision des copropriétaires n’ait

été prise en ce sens. Ce ne serait partant pas la copropriété qui aurait pris pareille

décision, ceci résultant du procès-verbal de la première réunion des copropriétaires

du 7 mars 2011, qui indique en sa dernière page que, « Monsieur PERSONNE2.) (de

SOCIETE4.)) explique que la société de promotion a équipé la résidence

ENSEIGNE1.) d’un système de télésurveillance. Cet équipement ne figurait pas au

cahier des charges et le financement en a été assuré par elle dans l’intérêt de ses

clients ».

Ce serait partant le promoteur qui serait à l’origine de la centrale de lecture et non la

copropriété ; dès lors le promoteur devrait supporter les conséquences du non

fonctionnement. D’ailleurs, à l’heure actuelle, la lecture des compteurs ne se fait pas

à distance, mais manuellement, via la trappe de visite installée dans les appartements

des copropriétaires, de sorte que la centrale de lecture à distance qui n’a jamais été

réparée n’est d’aucune utilité.

La centrale ne fonctionnerait pas non plus à l’heure actuelle, comme en témoignerait

le courrier adressé en date du 5 janvier 2012 par SOCIETE3.) à tous les

copropriétaires, dans lequel il est demandé à ceux-ci de garantir l’accès à leur

logement en vue de procéder à la lecture des compteurs individuels.

Ce serait partant à juste titre que PERSONNE1.) sollicite des dommages et intérêts

pour les frais d’installation de la centrale non fonctionnelle, imposée par le promoteur.

Prétentions de SOCIETE2.) et SOCIETE3.)

Les parties intimées concluent à la confirmation pure et simple du premier jugement,

le premier juge ayant fait une saine appréciation en fait et en droit. Ce serait partant à

bon droit que PERSONNE1.) et SOCIETE1.) ont été déclarées forcloses à agir, le

dernier élément pouvant être considéré comme étant constitutif de pourparlers étant

un courrier de SOCIETE2.) du 15 octobre 2006 ; PERSONNE1.) aurait partant dû agir

au plus tard le 14 octobre 2006.

En tout état de cause, les courriers adressés par PERSONNE1.) à SOCIETE2.) en

date du 31 mars 2009 et du 19 juin 2009 ne sauraient être considérés comme

pourparlers, SOCIETE2.) n’ayant pas réagi au courrier du 31 mars 2009.

Les intimées contestent partant qu’il y ait eu des pourparlers et qu’il y ait eu

prolongation ou suspension du délai de forclusion.

A supposer qu’il n’y ait pas forclusion, SOCIETE2.) et SOCIETE3.) soulignent que

PERSONNE1.) n’a pas qualité pour agir, le litige tournant autour de lecteurs encastrés,

refermés par des carrelages et des lecteurs à distance, partant des éléments

intéressant directement la copropriété et les parties communes, mais certainement pas

les parties privatives.

Les parties intimées contestent que la centrale installée en 2001, à charge du

promoteur, ne fonctionne pas.

Les travaux de démontage d’un montant de 402,50 euros, n’auraient jamais été

autorisés par le syndic, ni par l’assemblée générale des copropriétaires.

Toute faute ou omission dans le chef des parties intimées est contestée. L’existence

d’un quelconque préjudice dans le chef de PERSONNE1.) est contestée.

SOCIETE2.) et SOCIETE3.) concluent partant à entendre dire que PERSONNE1.) n’a

pas qualité pour agir, sinon à voir confirmer le jugement entrepris et déclarer la

demande non fondée.

SOCIETE2.) et SOCIETE3.) sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure de 750,00

euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Au vu des faits, pour lesquels il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant, il est constant

en cause que le système de lecture électronique des compteurs d’eau, respectivement

le télé-relevé de la consommation d’eau installé dans la résidence ENSEIGNE1.) ne

fonctionnait pas, ce qui a eu pour conséquence la nécessité de faire installer les

trappes de visite, de manière à ce que la lecture des compteurs d’eau encastrés dans

les murs de l’appartement de PERSONNE1.), se fasse de manière manuelle.

En droit

En ce qui concerne la qualité d’agir, il est de principe que toute personne qui prétend

qu’une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et qui profitera personnellement

de la mesure qu’elle réclame, a un intérêt personnel à agir en justice et donc qualité à

agir.

La qualité pour agir constitue ainsi pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la justice

dans une situation concrète donnée. La qualité n’est pas une condition particulière de

recevabilité lorsque l’action est exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du

droit, l’existence effective du droit invoqué n’étant pas une condition de recevabilité de

la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond ou en d’autres

termes de son bien-fondé (Cour d’appel 20 mars 2002, numéro 25592 du rôle).

Il se dégage en l’espèce à suffisance de droit des éléments de la cause qu’en ce qui

concerne la demande dirigée à l’encontre de SOCIETE2.), PERSONNE1.) se base sur

le contrat de vente conclu suivant acte notarié, en demandant indemnisation des

préjudices subis du fait de SOCIETE2.) dans le cadre de l’exécution de ce même

contrat.

Quant à la demande dirigée à l’encontre de SOCIETE3.), PERSONNE1.) se base sur

l’inexécution des obligations lui incombant en sa qualité de syndic de la copropriété,

en sollicitant l’indemnisation des préjudices subis du fait du syndic.

PERSONNE1.) a partant qualité pour agir ; SOCIETE1.) étant subrogée dans les droits

de son assurée a partant pareillement qualité pour agir.

Le moyen n’est dès lors pas fondé.

Demande dirigée contre SOCIETE2.)

Il est rappelé que PERSONNE1.) et SOCIETE1.), subrogée dans les droits de son

assurée à concurrence de la prise en charge des frais relatifs au constat d’huissier

(dressé en date du 9 décembre 2008 à la requête de l’assurée), actionnent

SOCIETE2.) sur base de l’article 1642-1 du code civil. A noter que même si dans le

dispositif du jugement entrepris le premier juge a déclaré « PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) forclos à agir contre SOCIETE2.) sur base des articles 1642-1 et 1646-1

du code civil », il n’en reste pas moins ce n’est que l’article 1642-1 du code civil qui a

été invoqué par les prédites parties, en ce qui concerne leur moyen fondé sur la

garantie légale de l’acheteur contre les vices affectant la chose vendue (tant en

première instance qu’en instance d’appel). A défaut d’avoir été invoqué par les prédites

parties, le litige ne saurait être examiné au regard de l’article 1646-1 du code civil.

Le grief invoqué par PERSONNE1.) et SOCIETE1.) à l’appui du préjudice invoqué

(402,50 euros et 186,95 euros) tient à l’encastrement des compteurs d’eau dans un

mur sans en garantir l’accès. Le grief invoqué par PERSONNE1.) à l’appui du préjudice

invoqué de 5.000,00 euros a trait au défaut de fonctionnement du système de lecture

électronique de la consommation d’eau.

A noter que, même si dans l’exploit introductif de première instance, les prédites

parties ont agi à l’encontre de SOCIETE2.) principalement sur base de l’article 1642-

1 du code civil, sinon sur base des articles 1146 et suivants du même code, sinon sur

base des articles 1382 et 1383 du même code, il n’en reste pas moins qu’en instance

d’appel les moyens relatifs à leur action n’ont eu trait qu’à la garantie des vices relevant

de l’article 1642-1 du code civil.

Le contrat qui lie PERSONNE1.) à SOCIETE2.), qui est une vente en l’état futur

d’achèvement, est à qualifier de vente d’immeuble à construire, dans le cadre de

laquelle la garantie des vices apparents est régie par l’article 1642-1 du code civil et

celle des vices cachés par l’article 1646-1 du même code.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, en matière de vente d'immeuble à

construire, le vice est considéré comme apparent lorsqu'il a pu être constaté par

l'acquéreur, soit avant la réception de l'ouvrage, c'est-à-dire la livraison de l'ouvrage,

soit à l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, le

plus tardif de ces deux évènements étant déterminant.

Les acquéreurs peuvent exercer l’action en garantie en ce qui concerne les vices et

défauts apparents pendant 30 ans. A noter que le bref délai n’est pas d’application en

cette matière (Trib d’arrond. Lux. 21 novembre 2006, n° 93.210 et 93.224 des rôles,

citant Georges RAVARANI, Tableau des délais d’action en matière de garantie des

immeubles vendus ou construits, Pasicrisie, 28, 2, numéro 16).

Il se dégage à suffisance de droit des considérations qui précèdent que c’est par une

mauvaise appréciation en droit que le premier juge a retenu qu’en application de

l’article 1648 du code civil, PERSONNE1.) et SOCIETE1.) étaient forcloses à agir.

A noter qu’eu égard à l’interprétation large donnée par la jurisprudence à la notion de

vice de construction en matière de vente d’immeuble à construire, les défauts de

conformité apparents sont soumis au même régime que les vices apparents (Trib

d’arrond. Lux. 21 novembre 2006, n° 93.210 et 93.224 du rôle, citant Georges

RAVARANI, Tableau des délais d’action en matière de garantie des immeubles

vendus ou construits, Pasicrisie, 28, 2, numéros 2 et 21).

En l’espèce, si d’un côté, la date de la réception de l’appartement acquis par

PERSONNE1.) ne résulte pas des pièces versées en cause, d’un autre côté, il appert

à suffisance de droit des débats menés et des pièces versées que l’entrée en

jouissance de PERSONNE1.) de l’immeuble a eu lieu au début de l’année 2001. Au

vu de la teneur de l’acte notarié de vente du 25 septembre 1998, qui stipule de manière

précise les tranches des paiements à faire par l’acquéreur, et notamment le « solde

de 5% à la réception », et qui précise qu’« il sera procédé, soit lors du constat

d’achèvement, soit lors de la réception, à la remise des clefs à la partie acquéreuse

qui devra immédiatement verser le solde du prix de vente, la remise des clefs ne

pouvant se faire que si l’intégralité du prix de vente est payée », le tribunal tient pour

établi que la réception par PERSONNE1.) de l’appartement a eu lieu avant, sinon au

plus tard à l’époque de l’entrée en jouissance.

Pour conférer un caractère apparent au vice, sinon défaut de conformité dont

PERSONNE1.) et son assureur se prévalent, à savoir d’une part, l’encastrement des

compteurs d’eau dans un mur sans en garantir l’accès, et, d’autre part, le défaut de

fonctionnement du système de lecture électronique, il aurait fallu que ce vice/défaut

de conformité se manifeste au plus tard un mois après la prise de possession par

PERSONNE1.) de l’immeuble, soit en tout état de cause, au courant du premier

semestre 2001.

Or, il se dégage tant des débats menés, que des pièces versées en cause, que ce

n’est qu’en 2003 que le problème relatif à la lecture inexacte de la consommation d’eau

s’est révélé, de sorte que le vice/défaut de conformité ne revêt pas un caractère

apparent ; la demande de PERSONNE1.) et SOCIETE1.) ne saurait partant prospérer

sur la base légale invoquée.

Au vu des considérations qui précèdent, le premier jugement est à réformer en ce qu’il

a déclaré PERSONNE1.) et SOCIETE1.) forcloses à agir sur base de l’article 1642-1

du code civil.

Afin d’être complet, il est précisé que c’est encore à tort que le premier juge a déclaré

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) forcloses à agir sur base de l’article 1646-1 du code

civil (base légale non invoquée par les parties requérantes initiales), la Cour de

cassation retenant que « en l’espèce les relations contractuelles sont celles de l’acte

de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement qui sont, quant à la garantie des

défauts de la chose vendue, régies par les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil et

non par l’article 1648 du même code» (arrêt n° 45/06 du 6 juillet 2006, cité par Trib.

d’arrond. Lux. 22 juin 2010, n° 114441, 115763, 115764, 115765, 118749, 118765,

118896, 118806 du rôle).

L’article 1648 du code civil ne s’applique partant pas en matière de vente en l’état futur

d’achèvement.

Demande dirigée à l’encontre de SOCIETE3.)

SOCIETE3.) est actionnée par PERSONNE1.) et son assureur, subrogé dans les

droits de celle-ci, sur base du contrat de gérance, sinon sur base des articles 1146 et

suivants du même code, sinon encore sur base des articles 1382 et 1383 du même

code.

Quant à la personne pouvant agir en justice en matière de copropriété, il est à noter

qu’aux termes de l’article 12 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les

actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Il doit en informer le syndic,

lorsque le même fait donne également ouverture au droit d’action du syndicat.

Dans le cadre de son activité, le syndic sera responsable pour un certain nombre de

ses actes. Cette responsabilité n’est pas spécialement décrite dans la loi du 16 mai

1975 ni dans son règlement grand-ducal d’exécution ; elle découle ainsi du régime

ordinaire du mandat (pour la responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires)

et de la responsabilité civile (pour la responsabilité vis-à-vis d’un copropriétaire) (G.

KRIEGER, La copropriété, édit. Promoculture, n° 101).

Dans l’accomplissement de son mandat, le syndic peut faire des fautes pour lesquelles

il peut le cas échéant être personnellement responsable envers un ou plusieurs

copropriétaires. Le syndic se trouve souvent confronté à des situations où il doit

intervenir pour ou contre un copropriétaire et cette tâche peut l’exposer à des

demandes en responsabilité du copropriétaire (G. KRIEGER, La copropriété, édit.

Promoculture, n° 105).

Le syndic n’a aucune responsabilité contractuelle envers un copropriétaire pris

individuellement et en ce sens sa responsabilité ne peut être basée que sur les articles

1382 et suivants du code civil (op cit ibidem).

Le litige est partant à toiser au regard de la responsabilité aquilienne.

Aux termes des articles 1382 et 1383 du code civil, tout fait quelconque de l’homme,

qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le

réparer, et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par

son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Principes

La faute constitue le principe fondamental de la responsabilité civile, son fait

générateur et le fondement du droit à réparation. S’il n’y a pas faute, la responsabilité

des articles 1382 et 1383 ne saurait être mise en jeu (G. RAVARANI, La responsabilité

civile, Pasicrisie lux, édit 2006. n° 48).

1. la notion de faute

Outre son impossibilité, une démarche consistant à définir a priori tous les

comportements considérés comme fautifs n’est pas nécessaire dans un système basé

sur l’article 1382 du code civil. En réalité, le code n’énumère ni ne définit les

comportements qui sont à considérer comme fautifs, mais le système invite le juge à

apprécier, par un contrôle qui s’effectue nécessairement après les faits

dommageables, si tel ou tel comportement ayant été à l’origine d’un dommage, peut

être considéré comme procédant d’une attitude répréhensible (G. RAVARANI, La

responsabilité civile, Pasicrisie lux, édit 2006. n° 56).

Il existe, à côté des obligations de comportements déterminés dans des situations

définies au préalable par la loi, un devoir général de prudence et de diligence imposant

à toute personne, en toutes circonstances, de se comporter de manière à ne pas

causer à autrui un dommage. Ce qui est essentiel dans l’appréciation de tout

comportement, c’est le respect des intérêts légitimes d’autrui. User d’un droit

contrairement à sa finalité, détourner une fonction ou un pouvoir, et agir sans motif

légitime, c’est commettre une faute. Le juge compare, par un diagnostique rétrospectif,

l’attitude de l’auteur recherché à celle d’un homme normalement prudent, diligent et

avisé placé dans les mêmes circonstances, étant précisé que ce bon père de famille

est un homme ordinaire, moyen. Le juge se référera à la conduite habituelle de ceux

qui se trouvent dans une situation semblable à celle de l’agent (G. RAVARANI, La

responsabilité civile, Pasicrisie lux, édit 2006. n° 57 et 58).

2. L’appréciation de la faute

Si le dommage doit toujours être envisagé concrètement, la faute s’apprécie en

revanche in abstracto, objectivement, c’est-à-dire par rapport à un modèle de

référence abstrait, à savoir l’homme normalement diligent, prudent et avisé, le bon

père de famille. Le juge doit prendre en compte toutes les circonstances de temps de

lieu ainsi que la nature de l’activité exercée, c’est-à-dire les circonstances externes à

l’auteur. Le juge ne va pas se limiter à poser la question de ce qu’aurait fait un homme

prudent et diligent, mais se demandera ce qu’il aurait fait dans telle ou telle

circonstance précise. Le juge aura par ailleurs égard aux compétences

professionnelles de l’auteur pour apprécier son comportement en relation avec

l’origine d’un dommage (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie lux, édit

2006. n° 65, 66).

En dernière analyse, chacun est en droit d’attendre des autres un comportement

prévisible. La victime est en droit de compter sur un comportement normal de la part

de l’auteur d’un fait dommageable. Le juge appelé à retenir la faute comme condition

des la responsabilité civile ne juge pas l’homme, sa personnalité, le caractère

compréhensible ou excusable de son activité concrète ayant abouti à un dommage,

mais l’acte dommageable à travers ses manifestations externes, sans égard pour une

individualité de l’auteur (G. RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie lux, édit

2006. n° 67).

3. La gravité de la faute

Quant à la gravité de la faute, il suffit de la faute la plus légère pour qu’on soit

responsable, et cela pleinement ; l’étendue de la responsabilité n’est en effet pas

proportionnée au degré de gravité de la faute. Ainsi, au niveau de l’obligation de

réparer le dommage, la simple négligence est assimilée à une faute ; l’article 1383 du

code civil vise tout comportement défectueux qui étant préjudiciable à autrui, trouble

la paix sociale. Eu égard à ce principe, concernant le régime de la responsabilité du

fait personnel, il y a assimilation complète entre la faute et la négligence, l’article 1383

du code civil n’instituant aucun régime dérogatoire à celui découlant de l’article 1382

du même code. L’article 1383 disparaît dans l’ombre de l’article 1382 qui l’absorbe (G.

RAVARANI, La responsabilité civile, Pasicrisie lux, édit 2006. n° 69, 70).

Application concrète

En l’espèce, PERSONNE1.) et SOCIETE1.) reprochent à SOCIETE3.) de ne rien avoir

entrepris, pendant plusieurs années, pour remédier au problème causé par la lecture

erronée de la consommation d’eau.

Il est rappelé que, par courrier du 9 août 2004, PERSONNE1.) a écrit à SOCIETE3.)

pour lui faire part de son étonnement concernant le relevé de sa consommation d’eau ;

le problème d’accès aux compteurs d’eau (encastrés dans les murs) a été évoqué pour

la première fois de manière collective, lors de l’assemblée générale ordinaire des

copropriétaires du 21 juillet 2005 [lors de laquelle il a été prévu d’effectuer une

consultation écrite auprès de tous les copropriétaires pour leur demander de se

prononcer sur le libre accès ou non aux compteurs (via l’installation de trappes)].

En date du 21 décembre 2005, SOCIETE3.) a demandé à PERSONNE1.) de donner

son accord concernant la mise en place d’une trappe d’accès à ses compteurs d’eau ;

le 4 janvier 2006, l’accord a été donné par PERSONNE1.).

Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 16 juillet 2008, une

discussion a porté sur la mise en place des trappes d’accès aux compteurs d’eau ;

l’assemblée mandate le syndic de faire chiffrer les travaux par la firme SOCIETE5.) et

donne mandat au conseil syndical pour valider l’offre de cette société à condition

qu’elle corresponde à l’intérêt des copropriétaires intéressés. Le syndic s’engage à

demander au promoteur, considéré comme responsable en ce qui concerne la

nécessité d’installer des trappes, d’assurer une prise en charge, totale ou partielle, des

travaux à effectuer.

Le devis relatif aux travaux a été émis par SOCIETE5.) en date du 1er août 2008 ; il a

été transmis au conseil syndical pour prise de position le 1er août 2008 et a été signé

« bon pour commande » par SOCIETE3.) en date du 13 août 2008.

Il est à noter que, même s’il résulte des développements qui précèdent qu’entre janvier

2006 et le 16 juillet 2008, rien ne s’est passé, il convient néanmoins de remarquer que

PERSONNE1.) ne verse aucune pièce permettant de retenir qu’elle se soit plainte du

défaut d’avancement de l’affaire. Or, si PERSONNE1.) n’était pas satisfaite du suivi

effectué par SOCIETE3.), il aurait fallu qu’elle signale son mécontentement, par tout

moyen.

En tout état de cause, il ne résulte d’aucun élément probant que la circonstance que

durant l’écoulement du susdit délai rien n’ait été entrepris soit imputable à

SOCIETE3.).

Quant au délai qui s’est écoulé entre l’été 2008 (époque à laquelle SOCIETE5.) a reçu

la commande pour effectuer les travaux) et février 2009, époque à laquelle les trappes

ont été installées, il ne résulte là encore d’aucun élément probant que l’écoulement de

ce délai soit imputable à SOCIETE3.). En tout état de cause ici encore, PERSONNE1.)

reste en défaut de verser la moindre pièce permettant de retenir qu’elle se soit plainte

du défaut ou du retard d’exécution des travaux commandés.

Il ne résulte partant d’aucun élément que la circonstance, que durant l’écoulement du

susdit délai rien n’ait été entrepris, soit imputable à SOCIETE3.).

Il se dégage des considérations qui précèdent que la demande de PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) est à dire non fondée à l’encontre de SOCIETE3.), de sorte que le premier

jugement est à confirmer, quoique pour d’autres motifs, en ce qu’il a déclaré la

demande non fondée pour le surplus et a débouté PERSONNE1.) et SOCIETE1.) de

leur demande.

L’appel n’est partant pas fondé.

Au vu du sort réservé au litige, la demande en indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) en instance d’appel sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, est à rejeter. La demande formulée par

SOCIETE2.) et SOCIETE3.) sur la même base légale est à dire non fondée étant

donné que l’iniquité requise pour l’application du prédit article n’est pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne les appelantes aux frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne la

distraction au profit de Maître Yves WAGENER, avocat concluant la demandant,

affirmant en avoir fait l’avance.