TAL14_140167 · Tribunal d'Arrondissement Luxembourg - Civil Chambre 14

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 117/2012

Audience publique du mardi, douze juin deux mille douze

Numéro 140167 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Roland FUNK de

Luxembourg du 7 juin 2011,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son gérant déclaré être en fonctions, la société

SOCIETE2.) Inc avec siège social à ADRESSE4.) en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 20 mars 2012.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 29 mai 2012.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Jean-Paul NOESEN, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI par l’organe de son mandataire

Maître Marc PETIT, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Faits

En date du 11 août 2006, un compromis de vente portant sur un immeuble sis à

ADRESSE5.), a été signé entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en qualité de

vendeurs, et SOCIETE1.) SCI en qualité d’acquéreur ; le 29 septembre 2006, un

avenant y a été apporté par les mêmes parties (cet avenant contient une clause

suspensive d’obtention d’un crédit par la partie acquéreuse). L’acte notarié de la vente

a été signé par les parties en date du 17 novembre 2006.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui sont les propriétaires de l’immeuble voisin et

contigü à celui acquis par SOCIETE1.) SCI, font grief à celle-ci d’avoir, suite à

l’acquisition de l’immeuble, pratiqué dans la maçonnerie auparavant pleine, de deux

murs extérieurs de son bâtiment formant limite séparative avec le jardin arrière de

l’immeuble de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), des ouvertures illégales, et

notamment une grande fenêtre de cuisine et une fenêtre plus petite pratiquée à partir

du couloir de la maison, qui confèrent vue directe sur leur fonds.

Procédure

Première instance

Par exploit d’huissier du 29 septembre 2009, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

donné citation à SOCIETE1.) SCI à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de voir constater l’entorse grave aux droits de propriété des

requérants par des aménagements opérés dans le bâtiment de SOCIETE1.) SCI avec

vue directe et la présence de fenêtres avec vue directe en violation flagrante des

dispositions de l’article 678 du code civil en méconnaissance de la règle légale de

distance depuis le fonds de SOCIETE1.) SCI, ce en l’absence d’un début de droit de

servitude active dans le chef de l’immeuble de SOCIETE1.) SCI et d’entendre

SOCIETE1.) SCI condamner à la suppression desdits aménagements et à la fermeture

des ouvertures illégales pratiquées dans les murs privatifs dépendant de l’immeuble

bâti de SOCIETE1.) SCI dans les 15 jours à partir de la signification du jugement à

intervenir sous peine d’une astreinte non comminatoire de 500,00 euros par jour de

retard, et de l’entendre condamner à leur payer la somme non inférieure de 5.000,00

euros sous réserve d’augmentation [chiffrée en cours d’instance], à titre de dommages

et intérêts pour le préjudice subi. Les parties requérantes ont demandé acte qu’elles

évaluent l’objet de leur demande à la somme non inférieure à 25.000,00 euros, compte

tenu, entre autres, de la dévalorisation de leur immeuble. Elles ont sollicité deux

indemnités de procédure de 1.500,00 euros et de 1.000,00 euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

SOCIETE1.) SCI a estimé que l’action exercée à son encontre par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) est une « action possessoire », ce qui l’a amenée à conclure à

l’irrecevabilité de la demande pour ne pas avoir été intentée dans l’année du trouble.

SOCIETE1.) SCI a en outre conclu à l’irrecevabilité de la demande adverse pour se

heurter à l’article 119 du nouveau code de procédure civile, au motif qu’il y aurait cumul

du possessoire et du pétitoire. SOCIETE1.) SCI a finalement conclu à l’irrecevabilité

de la demande adverse pour défaut d’intérêt à agir dans le chef de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

SOCIETE1.) SCI a formulé une demande reconventionnelle aux fins d’entendre dire

qu’elle est en droit de remettre l’immeuble dans l’état où il se trouvait suivant

autorisation de bâtir et de voir constater, à titre subsidiaire, l’existence d’une servitude

par destination du père de famille.

Par jugement rendu en date du 4 mai 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à SOCIETE1.) SCI de sa demande reconventionnelle,

- déclaré la demande principale irrecevable,

- déclaré la demande reconventionnelle irrecevable,

- débouté SOCIETE1.) SCI de sa demande en indemnité de procédure,

- laissé les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

affirment exercer à l’encontre de SOCIETE1.) SCI l’action pétitoire, tendant à la voir

condamner à la suppression desdits aménagements et à la fermeture des ouvertures

illégales et au rétablissement de l’état antérieur de maçonnerie pleine.

Le premier juge en est arrivé à la conclusion que la demande de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) qui est basée sur l’article 678 du code civil est une action possessoire,

en soulignant que le propriétaire du fonds voisin peut exercer des actions possessoires

à l’effet de faire reboucher des vues indument ouvertes, si ces vues sont pratiquées

contrairement aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil (E. RAVIART, traité

théorique et pratique des actions possessoires et du bornage, n° 198).

Il a rappelé qu’aux termes de l’article 117 du nouveau code de procédure civile, les

actions possessoires ne seront recevables qu’autant qu’elles auront été formées, dans

l’année du trouble, par ceux qui, depuis une année au moins, étaient en possession

paisible par eux ou les leurs, à titre non précaire.

Le premier juge a partant déclaré la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

irrecevable pour ne pas avoir été intentée dans l’année du trouble, fait d’ailleurs non

contesté par les parties requérantes.

Il a retenu que l’irrecevabilité de la demande principale entraîne celle de la demande

reconventionnelle, qui a également été déclarée irrecevable.

Instance d’appel

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 7 juin 2011.

Prétentions et moyens des parties

Prétentions de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à entendre :

- dire que l’action au pétitoire basée sur l’article 678 du code civil est recevable et

fondée,

- réformer le jugement a quo en toute sa forme et teneur,

- constater l’entorse grave aux droits de propriété des requérants par des

aménagements opérés dans le bâtiment de SOCIETE1.) SCI avec vue directe et la

présence de fenêtres avec vue directe en violation flagrante des dispositions de

l’article 678 du code civil en méconnaissance de la règle légale de distance depuis le

fonds de SOCIETE1.) SCI, ce en l’absence d’un début de droit de servitude active

dans le chef de l’immeuble de SOCIETE1.) SCI,

- condamner SOCIETE1.) SCI à la suppression desdits aménagements et à la

fermeture des ouvertures illégales pratiquées dans les murs privatifs dépendant de

l’immeuble bâti de SOCIETE1.) SCI dans les 15 jours à partir de la signification du

jugement à intervenir sous peine d’une astreinte non comminatoire de 500,00 euros

par jour de retard,

- condamner SOCIETE1.) SCI à leur payer la somme non inférieure de 5.000,00 euros,

sous réserve d’augmentation chiffrée en cours d’instance, à titre de dommages et

intérêts pour le préjudice subi,

- condamner SOCIETE1.) SCI à leur payer la somme de 2.000,00 euros à titre

d’indemnité de procédure, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Quant aux faits, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent qu’ils étaient les

propriétaires tant de la parcelle qui est encore la leur que de celle qui a été vendue à

SOCIETE1.) SCI ; il s’agit de deux parcelles contiguës, la fenêtre arrière, qui est celle

de la cuisine du restaurant exploité par SOCIETE1.) SCI donnant sur le jardin

d’aménagement de la parcelle qui continue toujours d’appartenir à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

A l’époque où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient propriétaires des deux

parcelles, dont l’une avait été louée à l’exploitant d’un restaurant, cette fenêtre ne

dérangeait pas ; au moment où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) entendaient vendre

ladite parcelle, ils ont décidé de fermer cette fenêtre, ce dont la partie acquéreuse a

été clairement informée. Avant la fermeture de la fenêtre, celle-ci était munie d’un

grillage, ce qui permettait certes la vue, mais empêchait en tout cas la pénétration sur

le terrain des appelantes.

Tant au moment de la signature du compromis de vente qu’à la date de l’acte notarié,

la fenêtre litigieuse était fermée. Ce n’est qu’une fois dans les lieux que SOCIETE1.)

SCI rouvrit la fenêtre bouchée, de sorte qu’à l’heure actuelle cette fenêtre permet de

jeter des regards indiscrets dans le jardin d’agrément de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

A l’appui de leur recours, les parties appelantes relèvent que la juridiction de première

instance a été saisie d’une action pétitoire, pareille action ayant comme dessein de

protéger en justice la propriété immobilière ou tous autres droits réels immobiliers (G.

CORNU, Vocabulaire juridique, p. 670).

Elles estiment que la question de savoir si une partie agit au pétitoire ou au

possessoire n’est pas laissée à l’appréciation souveraine du juge, ni des parties

adverses, mais relève du choix du demandeur. Si le juge apprécie, le cas échéant, si

les conditions d’ouverture de la procédure choisie sont données, il ne lui appartiendrait

pas de qualifier la procédure. D’ailleurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’auraient

aucun intérêt à agir au possessoire.

Le premier juge a été saisi du litige postérieurement à l’année du trouble, de sorte

qu’en tout état de cause le recours au possessoire était exclu. Les appelants font grief

au premier juge d’avoir pensé qu’une action basée sur les articles 678 et 679 du code

civil relève toujours du possessoire, pareille pensée étant fausse. En aucun cas leur

demande ne cumulerait le possessoire et le pétitoire, étant donné précisément qu’ils

agissent au pétitoire.

Elles font relever que les ouvertures opérées dans les murs extérieurs et contigus au

fonds des appelants constituent manifestement une atteinte caractérisée à leurs droits

réels immobiliers. L’action au pétitoire introduite sur base de l’article 678 du code civil,

vise au respect de ces droits, dans la mesure où elle tend à voir reboucher les

ouvertures. Les vues pratiquées seraient contraires aux articles 678 et 679 du code

civil.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulignent que leur qualité de propriétaires du fonds

voisin de celui appartenant à SOCIETE1.) SCI n’est pas contestée par celle-ci.

D’ailleurs, ils ont un titre étant donné qu’ils sont héritiers indivis d’une propriété indivise

entre eux et peuvent dès lors agir au pétitoire, pareille action pouvant être exercée

pendant 30 ans après la naissance du trouble.

Il serait dès lors légitime pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de s’opposer à cette

voie de fait à laquelle SOCIETE1.) SCI s’est livrée ; il y aurait partant lieu de faire droit

à leur demande. D’ailleurs, une autorisation ne serait nullement nécessaire à la

fermeture d’une fenêtre.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font relever qu’il ne saurait être question d’une

servitude au profit du fonds voisin, acquise par destination du père de famille ; tant

qu’il est propriétaire tant du fonds servant que du fonds dominant, un bon père de

famille peut légitimement mettre fin à ce qui serait une servitude, le jour où l’un des

terrains se trouve en d’autres mains.

Au vu de l’ouverture pratiquée par SOCIETE1.) SCI, il y aurait, en tout état de cause,

une aggravation de la situation par rapport à la situation antérieure, la fenêtre de la

cuisine étant dépourvue d’un grillage.

Au besoin, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à une visite des lieux.

Prétentions de SOCIETE1.) SCI

SOCIETE1.) SCI, qui conclut à la confirmation pure et simple du jugement de première

instance, demande acte qu’elle soulève l’irrecevabilité de la demande pour violation

de l’article 117 du nouveau code de procédure civile, l’action n’ayant pas été intentée

dans l’année du trouble.

SOCIETE1.) SCI fait relever que, même si PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

prétendent agir au pétitoire, il n’en reste pas moins qu’ils sollicitent la suppression sous

astreinte de deux fenêtres (dument autorisées suivant autorisation de bâtir délivrée

par le collège des bourgmestre et échevins sur base de plans signés « ne varietur »

sur lesquels ces fenêtres figurent), ce via la protection possessoire. Il s’agirait d’une

demande tendant à la cessation d’un trouble causé, qui constitue une action fondée

sur la complainte.

En outre, l’action intentée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devrait encore être

déclarée irrecevable pour se heurter à l’article 119 du même code, alors qu’il y a cumul

du possessoire et du pétitoire.

SOCIETE1.) SCI conteste qu’il y ait violation des articles 677, 678 et 679 du code civil.

Elle conclut partant à entendre dire l’appel irrecevable sinon non fondé, dans la mesure

où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à entendre juger le fond de l’affaire.

SOCIETE1.)

SCI forme appel incident et demande à entendre condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer la somme de 5.000,00 euros, à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, et la somme de 1.250,00

euros, à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Pour l’instance d’appel, SOCIETE1.) SCI sollicite une indemnité de procédure de

1.250,00 euros.

Quant au fond, SOCIETE1.) SCI qui se prévaut de l’article 544 du code civil, aux

termes duquel, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu’on

n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ou qu’on ne cause

un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage rompant l’équilibre entre

des droits équivalents, fait relever que les appelantes restent en défaut d’établir un

trouble anormal et un préjudice indemnisable. La demande tendant à voir supprimer

les fenêtres dument autorisées serait à dire non fondée.

Dans ce contexte, SOCIETE1.) SCI relève que les deux fenêtres litigieuses ont déjà

existé par servitude par destination du père de famille, étant donné que ce sont les

consorts PERSONNE2.) qui les avaient installées au moment où ils étaient

propriétaires des deux fonds. Au moment de la vente du fonds, les fenêtres existaient ;

il n’a jamais été question de les fermer. Ce n’est que suite à la signature du compromis

de vente que les fenêtres ont été fermées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

SOCIETE1.) SCI conteste partant qu’il y ait violation des articles 677, 678 et 679 du

code civil ; l’ouverture étant conforme aux prescriptions légales ne saurait faire l’objet

d’une suppression, le propriétaire voisin ne saurait remettre en cause ce droit acquis.

En tout état de cause, il y aurait servitude par destination du père de famille. De par la

vente de l’immeuble, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont cédé à SOCIETE1.) SCI

non seulement le bien immeuble, mais encore tous les droits réels accessoires y

compris toutes les autorisations administratives délivrées sur cet immeuble. La

consultation des plans et autorisation (cf. autorisation de bâtir du 22 septembre 1993)

établirait que les fenêtres litigieuses y figuraient. Il serait partant interdit de les

supprimer sans autorisation administrative.

Si le tribunal faisait droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), il y aurait

violation du principe de la séparation des pouvoirs, étant donné que cela reviendrait à

mettre à néant une autorisation administrative dument délivrée.

En tout état de cause, SOCIETE1.) SCI fait relever que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) n’habitent pas les lieux qu’ils ont d’ailleurs annoncés à la vente ;

l’existence d’un dommage dans leur chef est partant formellement contestée. Entre

1993 et 2006, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait procéder aux ouvertures

litigieuses ; il ne saurait partant être question d’un préjudice leur accru.

Motifs de la décision

a) Qualification de l’action

Avant d’aborder le fond, il y a lieu de déterminer si l’action intentée par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) relève du possessoire ou du pétitoire. A noter dans ce contexte que,

même si une partie déclare de manière formelle que sa demande est une action

pétitoire, il n’en reste pas moins que le juge saisi de cette demande doit examiner la

nature juridique de cette demande.

Le juge n’a pas à s’attacher strictement aux termes employés dans la citation. En effet,

comme le dit G. Romanetti, « la qualification donnée à l’action ne lie pas le juge et il

appartient à ce denier, non seulement de caractériser cette action, mais aussi de lui

restituer sa véritable nature juridique, sans qu’il puisse toutefois modifier d’office la

cause ou l’objet de la demande (Trib. d’arrond. Luxembourg 4 mars 2011, n° 124124

du rôle).

C’est la nature de la contestation que le juge doit considérer bien plus que les mots

(Elisabeth Michelet, La règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire, édition 1973,

n° 147).

L’action possessoire qui protège la possession, se définit comme « action tendant à

protéger un fait juridique, la possession et même la détention paisible d’un immeuble »,

respectivement « l’action qui a pour but d’être maintenu ou rétabli dans la possession

d’un immeuble ou d’un doit immobilier ».

L’action pétitoire qui protège la propriété, peut être définie comme « action mettant en

cause l’existence d’un droit réel immobilier, notamment le droit de propriété immobilier

». L’action pétitoire est celle qui protège la propriété.

Il est rappelé que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) basent leur demande sur l’article

678 du code civil qui relève du chapitre des servitudes établies par la loi. Aux termes

de cet article, on ne peut avoir des vues ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres

semblables saillies sur l’héritage non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres

( six pieds) de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage.

Prévue par le code civil aux articles 675 à 680, la réglementation spéciale des jours et

vues procède du désir de protéger les voisins d’indiscrétions mutuelles. Les jours et

vues sont appréciés en fonction des caractéristiques de l’ouverture, de la situation

respective des fonds et des constructions, ainsi que de l’immixtion chez autrui. Les

vues sont traditionnellement définies comme les ouvertures ordinaires non fermées ou

pourvues de fenêtres qui peuvent s’ouvrir, laisser passer l’air, et permettre

d’apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets (Jurisclasseur, servitudes: fasc. 45,

code civil, articles 675 à 680, édit. avril 2001, n° 1 et 2).

S’agissant d’une question relative à une servitude, il y a lieu de distinguer entre le

fonds dominant et le fonds servant.

Le fonds dominant est défini comme l’immeuble au profit duquel est établie une

servitude ; le fonds servant pour sa part est défini come l’immeuble qui supporte la

servitude (Lexique de termes juridiques, DALLOZ).

Il se dégage en l’espèce des éléments de la cause que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont à qualifier de propriétaires du fonds servant, tandis que

SOCIETE1.) SCI est à qualifier de propriétaire du fonds dominant.

Il est rappelé que la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tend à entendre,

constater l’entorse grave aux droits de propriété des requérants par des

aménagements opérés dans le bâtiment de SOCIETE1.) SCI avec vue directe et la

présence de fenêtres avec vue directe en violation flagrante des dispositions de

l’article 678 du code civil en méconnaissance de la règle légale de distance depuis le

fonds de SOCIETE1.) SCI, ce en l’absence d’un début de droit de servitude active

dans le chef de l’immeuble de SOCIETE1.) SCI, et à entendre condamner

SOCIETE1.) SCI à la suppression desdits aménagements et à la fermeture des

ouvertures illégales pratiquées dans les murs privatifs dépendant de l’immeuble bâti

de SOCIETE1.) SCI dans les 15 jours à partir de la signification du jugement à

intervenir sous peine d’une astreinte non comminatoire de 500,00 EUROS par jour de

retard.

Le propriétaire du fonds servant bénéficie d’une double série d’actions réelles. Il

peut d’abord exercer les actions possessoires afin de faire cesser le trouble de

jouissance que lui cause le prétendu bénéficiaire de la servitude, et d’en interdire à ce

dernier l’acquisition par prescription (DALLOZ, CIVIL, op cit n° 327).

Le propriétaire du fonds, sur lequel s’exerce une servitude, alors qu’il prétend que son

fonds est libre, peut exercer les actions possessoires afin de faire cesser le trouble

que lui cause l’exercice d’une servitude contestée (R&M WATGEN La propriété

immobilière, Edit. Promoculture, n° 428).

Le propriétaire du fonds servant peut ensuite intenter une action « négatoire », c’est-

à-dire prouver l’inexistence de la servitude alléguée contre lui. Tout héritage devant

être présumé libre, il appartient alors au défendeur d’apporter la preuve de la servitude

à laquelle il prétend. Le problème de la réalité de la servitude relève du pétitoire

(DALLOZ, CIVIL, op cit. n° 328).

L’action « négatoire » présente cette particularité qu’il suffit au propriétaire pour

gagner, de faire la preuve de son droit de propriété, ceci sur base de la présomption

de la liberté des fonds. Il appartient alors à son adversaire de prouver qu’il est titulaire

d’une servitude sur ce fonds (R&M WATGEN, La propriété immobilière, Edit.

Promoculture, n° 428).

En l’espèce de par le fait de relever que les ouvertures litigieuses ont été faites, en

l’absence d’un début de droit de servitude active dans le chef de l’immeuble de

SOCIETE1.) SCI, le tribunal considère que l’action intentée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) est à qualifier d’action « négatoire », étant donné qu’elle tend

implicitement à entendre dire que le fonds de SOCIETE1.) SCI ne bénéficie pas d’une

servitude.

b) cumul du pétitoire et du possessoire

La règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire est une norme juridique absolue

et d’ordre public qui a sa valeur propre, sans avoir besoin d’être soutenue par d’autres

principes, sans référence de droit à d’autres critères (Elisabeth MICHELET, La règle

du non cumul du possessoire et du pétitoire).

Selon Capitant, le cumul d’actions est la faculté d’exercer, à l’occasion d’un même fait

juridique, plusieurs actions en justice, simultanément ou successivement (cf.

Vocabulaiare juridique H.Capitant, p. 167, 1936).

Ne pas cumuler signifie que le possessoire et le pétitoire ne doivent pas se rencontrer,

être jugés ensemble ou en même temps. Le non-cumul signifie encore que chacune

des matières doit être examinée séparément. Ainsi la règle signifie d’une part qu’il ne

peut y avoir de jonction des deux actions devant un même juge (cf. Elisabeth

MICHELET, op cit.).

« Dans le cadre d’une action pétitoire qui vise à voir reconnaître la réalité du droit à la

servitude, respectivement à l’inexistence de la servitude, il est dans la logique des

choses que le juge saisi de l’action principale se prononce sur la jouissance de ce

droit ; il serait inéquitable, contraire à l’intérêt d’une bonne administration de la justice

et frustrant pour le plaideur qui s’est vu reconnaître l’existence de la servitude, de

l’obliger à entamer une nouvelle action/instance pour se voir garantir le libre exercice

de son droit à la servitude. L’action pétitoire qui vise à reconnaître et établir le droit à

la servitude entraîne par la force des choses le droit d’obtenir l’enlèvement ou la

destruction des ouvrages empêchant d’exercer ce droit » (Conclusions du Parquet

général dans l’affaire de cassation Tung Lang CHANG et Brigitte HOFFMANN/

CEBTIMO SA n° 2966 du registre).

« En qualifiant une action d’action « confessoire » » (qui est celle qui permet au

propriétaire du fonds dominant d’exiger en justice la constatation ou la protection du

droit lorsque celui-ci est méconnu et qui permet au demandeur d’une part d’obtenir la

reconnaissance de son droit et d’autre part, la démolition des ouvrages empêchant

l’exercice de la servitude et de la remise des lieux en l’état précédant) « et en

accueillant la demande tendant à la suppression d’une servitude de passage, le

tribunal a statué au pétitoire ; en disant fondée la demande en suppression de divers

ouvrages (barrière, mur et grillage), le tribunal n’a pas procédé à un cumul non autorisé

du possessoire et du pétitoire » (Cass. 30 avril 2012, n° 2966 du registre).

Par analogie de raisonnement, il y a lieu de retenir que l’action intentée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui tend à entendre dire que le fonds de

SOCIETE1.) SCI ne bénéficie pas d’une servitude de vue et à entendre condamner

SOCIETE1.) SCI à la suppression desdits aménagements et à la fermeture des

ouvertures illégales, ne cumule pas le possessoire et le pétitoire.

Il suit des considérations qui précèdent que la demande est recevable ; le premier

jugement est partant à réformer en ce qu’il a déclaré la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) irrecevable. C’est partant également à tort que le premier juge a

déclaré la demande reconventionnelle formulée par SOCIETE1.) SCI irrecevable,

étant précisé que dans le cadre de la présente instance, la demande reconventionnelle

formulée par SOCIETE1.) SCI a un autre objet, étant donné qu’elle tend à l’octroi de

dommages et intérêts, alors qu’en première instance elle tendait à entendre dire qu’elle

est en droit de remettre l’immeuble dans l’état où il se trouvait suivant autorisation de

bâtir et de voir constater, à titre subsidiaire, l’existence d’une servitude par destination

du père de famille.

En matière civile, le principe du double degré de juridiction n’est pas d’ordre public. (cf.

TAL, 14 juillet 1988)

Par ailleurs, les parties ayant conclu au fond et le premier juge ayant été infirmé, les

conditions de l’évocation de l’article 597 du nouveau code de procédure civile sont

données, de sorte qu’il y a lieu de toiser le fond du litige.

c) Quant au fond

Il est rappelé que lorsque le propriétaire du fonds servant intente une action

« négatoire », alors, en application du principe selon lequel tout héritage est présumé

libre, il appartient au défendeur d’apporter la preuve de la servitude à laquelle il

prétend.

En l’espèce, SOCIETE1.) SCI se prévaut de la création d’une servitude de vue par

destination du père de famille.

Il est constant en cause, les parties s’accordant sur ce point, que les fenêtres

litigieuses existaient avant la vente. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne contestent

d’ailleurs pas l’affirmation faite par SOCIETE1.) SCI que l’aménagement des fenêtres

litigieuses ait été opéré en 1993. Les parties sont cependant en désaccord sur la

question de savoir à partir de quel moment les fenêtres, initialement existantes, ont

été murées.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) prétendent que, tant au moment de la signature du

compromis de vente qu’à la date de l’acte notarié, les fenêtres litigieuses étaient

fermées et que ce n’est qu’une fois dans les lieux, que SOCIETE1.) SCI rouvrit les

fenêtres bouchées.

SOCIETE1.) SCI, qui souligne que les deux fenêtres litigieuses ont existé, par

servitude par destination du père de famille, étant donné que ce sont les consorts

PERSONNE2.) qui les avaient installées du moment où ils étaient propriétaires des

deux fonds, fait valoir qu’au moment de la signature du compromis de vente, les

fenêtres existaient et qu’il n’a jamais été question de les fermer. Ce ne serait que suite

à la signature du compromis de vente que les fenêtres auraient été fermées par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

En l’espèce, le compromis de vente de l’immeuble (fonds dominant) a été signé entre

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’une part, et SOCIETE1.) SCI, d’autre part, en

date du 11 août 2006, un avenant y ayant été apporté le 29 septembre 2006.

L’acte notarié de la vente a été signé par les parties en date du 17 novembre 2006.

La destination du père de famille suppose qu’un propriétaire unique ait établi un

aménagement permettant à une partie de son héritage (ou à l’un de ses immeubles)

d’en desservir une autre (ou un autre fonds immobilier). Le dispositif est de nature telle

qu’il constituerait une servitude si les deux parcelles (ou les deux fonds) appartenaient

à des propriétaires différents. Il en sera une, sous les conditions légales, si au jour où

les deux immeubles/fonds cesseront d’appartenir au même propriétaire, la loi réputant

la servitude acquise le jour où le transfert de propriété se produit (DALLOZ, verbo

Sevitudes, édit. 30 avril 1990, n° 191).

Quant à la nature de la servitude créée par destination du père de famille, il est à noter

que seules les servitudes apparentes, c’est-à-dire celles qui se révèlent par un

aménagement extérieur visible, sont susceptibles d’être établies par destination du

père de famille. L’aménagement créé doit être susceptible de créer une servitude

continue (DALLOZ, op cit, n° 214, 217).

Aux termes de l’article 688 du code civil, les servitudes sont continues ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir

besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues

et autres de cette espèce.

En l’espèce, SOCIETE1.) SCI se prévaut d’une servitude de vue dérivant des fenêtres

litigieuses, partant d’un aménagement extérieur visible. De par la loi, pareille servitude

a un caractère continu.

A noter qu’en tout état de cause lorsque celui qui invoque la destination du père de

famille pour le maintien de la servitude produit un titre de séparation ne contenant

aucune énonciation relative à la servitude, ce titre et l’absence de contradiction qu’il

contient confirme la présomption légale d’accord tacite, les juges se contentant

d’exiger que l’aménagement constitutif de servitude soit apparent (DALLOZ, op cit, n°

221).

La constitution de servitude par destination du père de famille suppose réunies les

conditions suivantes :

L’origine commune des fonds (DALLOZ, op cit., n° 196), qui ne fait en l’espèce pas

de doute, les parties s’accordant d’ailleurs sur ce point.

Aménagement de la servitude par le propriétaire d’origine, condition qui ne doit

pas être interprétée de façon trop étroite. Ainsi il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse du

dernier propriétaire commun des fonds divisés ; l’aménagement peut être antérieur

(DALLOZ, op. cit., n° 199). Cette condition se trouve, au vu des débats menés, remplie,

l’affirmation faite par SOCIETE1.) SCI consistant à dire que l’aménagement des

fenêtres litigieuses a été effectué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) du moment où

ils étaient propriétaires des deux fonds actuellement divisés, n’étant pas contestée par

les parties appelantes.

Caractère permanent de l’aménagement. Il faut rechercher si, dans l’intention de

son auteur, l’aménagement a eu pour but la recherche d’une simple commodité

personnelle ou au contraire l’établissement d’un véritable service foncier (DALLOZ, op

cit., n° 202 et 203). En l’espèce, cette condition se trouve remplie, l’aménagement de

fenêtres a un caractère permanent.

La division du fonds est nécessaire à la création de la servitude, et elle doit intervenir

postérieurement à l’établissement de l’aménagement permanent (DALLOZ, op cit., n°

207). En l’espèce, même si la vente immobilière a été instrumentalisée suivant acte

notarié du 17 novembre 2006, il n’en reste pas moins que, dès la signature du

compromis de vente intervenu en date du 11 août 2006, sinon le 29 septembre 2006,

les parties étaient d’accord à conclure ladite vente, de sorte qu’en application du

principe selon lequel compromis de vente vaut vente, c’est au jour de la signature de

cet acte qu’il faut se placer pour déterminer s’il y a création de servitude par destination

de famille. Or, il est à noter que l’affirmation faite par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

consistant à dire qu’au moment de la signature du compromis de vente les fenêtres

litigieuses aient été fermées, ne se trouve documentée par aucun élément probant.

Elle reste partant à l’état d’allégation, dépourvue d’un quelconque effet.

L’absence de contradiction à la création de la servitude dans l’acte de division.

Il ne peut y avoir de constitution de servitude par destination du père de famille si les

parties ont, dans l’acte de séparation, exprimé la volonté de ne pas maintenir

l’assujettissement antérieur des fonds. La question à examiner par le juge est celle de

savoir si l’acte de division contient une disposition relative à la servitude, et laquelle

(DALLOZ, op cit, n° 211). En l’espèce, si d’un côté, tant le compromis de vente que

l’acte notarié instrumentalisant la vente font état de ce que l’immeuble est vendu avec

toutes les servitudes actives et passives, occultes ou apparentes, continues ou

discontinues, d’un autre côté, ces actes ne font pas état de la servitude qui fait l’objet

du présent litige et en tout état de cause ne la contredisent pas (à noter dans ce

contexte que tant le compromis de vente que l’acte notarié font état d’une porte de

secours se trouvant sur le fonds de SOCIETE1.) SCI, qui n’est pas à considérer

comme servitude active, mais comme simple tolérance). Dès lors si PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) entendaient contredire la création d’une servitude de vue par les

fenêtres litigieuses, il aurait fallu l’acter dans le compromis de vente et l’acte notarié,

ce qui laisse d’être le cas.

Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal tient pour établi qu’en ce qui

concerne les deux fenêtres litigieuses qui confèrent vue sur le fonds de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), il y a eu création d’une servitude de vue au profit du fonds

appartenant à SOCIETE1.) SCI, par destination du père de famille.

Quant à l’argument tiré par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), de l’aggravation de la

situation actuelle par rapport à la situation antérieure, il est à noter que l’affirmation

faite par ceux-ci consistant à dire qu’avant la fermeture de la fenêtre de la cuisine,

celle-ci aurait été munie d’un grillage, n’est documentée par aucune pièce probante et

n’est pas non plus offerte en preuve. En tout état de cause, la photo incorporée dans

le corps de conclusions des parties appelantes du 31 janvier 2012 n’a aucune force

probante, à défaut d’établir que la fenêtre y illustrée soit bien celle qui fait l’objet du

litige.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

tendant à une visite des lieux, pareille mesure, n’étant pas pertinente pour toiser le

litige et ne faisant qu’inutilement retarder son issue.

Il suit des considérations qui précèdent que l’action « négatoire » intentée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est, par évocation, à déclarer non fondée, les autres

volets de la demande (suppression des aménagements et fermeture des ouvertures

illégales ; dommages et intérêts), suivant le même sort.

Quant à la demande de

SOCIETE1.)

SCI tendant à entendre condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer la somme de 5.000,00 euros à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, qui est recevable en la

forme pour ne pas avoir été critiquée par les appelants, il est à noter que la

jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière invariable, que l’exercice d’une

action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus de droit que si

elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol, respectivement

si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire, une volonté

mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable (G.

RAVARANI La Responsabilité Civile des personnes privées et publiques, n° 45).

En l’espèce, la manière d’agir des appelants ne saurait être analysée en un acte de

malice exercé dans une intention malicieuse, respectivement dans l’intention de nuire

à l’intimée. Il s’ensuit que la demande en dommages intérêts est à dire non fondée.

L’indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.) SCI pour la première instance est

à dire non fondée, la condition d’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée.

L’indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.) SCI pour l’instance d’appel est à

rejeter au même motif.

Par ailleurs, au vu du sort réservé au litige, la demande faite par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), sur la même base légale, est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, déclare la demande de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) recevable,

par évocation,

dit la demande principale non fondée, partant en déboute,

dit l’appel incident non fondé, partant en déboute,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI de sa demande en indemnité de procédure,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à l’octroi

d’une indemnité de procédure en instance d’appel,

dit non fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI tendant à

l’octroi d’une indemnité de procédure en instance d’appel,

condamne la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI aux frais et dépens de

l’instance d’appel.