Court validates garnishment and orders payment of real estate commission to creditor company.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 108/2012

Audience publique du mardi, vingt-neuf mai deux mille douze

Numéro 137525 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles

HOFFMANN en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg

du 1er avril 2011,

comparant par Maître Laurent FISCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant actuellement en Irlande,

ADRESSE2.),

défendeurs aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles

HOFFMANN en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-François STEICHEN, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 20 mars 2012.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 15 mai 2012.

Entendu la société anonyme SOCIETE1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Nathalie AFLALO, avocat, en remplacement de Maître Laurent FISCH, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) par l’organe de leur

mandataire Maître

Jean-François STEICHEN,

avocat constitué, demeurant à

Luxembourg.

En vertu d’une ordonnance présidentielle d’autorisation de saisir-arrêter du 31 mars

2011, la société SOCIETE1.) a, en date du 1er avril 2011, fait pratiquer une saisie-arrêt

entre les mains de Maître Joëlle BADEN sur les sommes, avoirs, espèces, titres ou

créances que celle-ci pourrait redevoir à

PERSONNE1.)

et son épouse

PERSONNE2.), pour sûreté et obtenir paiement de la somme de 18.055,00 euros

«sans préjudice aux intérêts et aux frais».

Par exploit d’huissier du 8 avril 2011, la société SOCIETE1.) a dénoncé la saisie-arrêt

à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et a donné assignation à ces derniers aux fins de

les voir condamner à lui payer le montant en principal de 18.055,00 euros et de voir

valider la saisie-arrêt pratiquée. Elle réclame encore une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

La contre-dénonciation à la partie tierce-saisie a eu lieu par exploit d’huissier du 13

avril 2011.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer avoir reçu de la part des

époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) le 8 octobre 2010 un mandat exclusif portant

sur la vente de leur maison sise à ADRESSE3.), au prix de 785.000,00 euros, en

contrepartie du paiement d’une commission de 3%.

Un compromis de vente aurait été signé dès le 22 octobre 2010 pour ledit prix. Aux

termes de ce compromis, les vendeurs se seraient engagés à payer à la société

SOCIETE1.) une commission de 2% du prix de vente de 785.000,00 euros.

Les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) resteraient cependant, sans motif légitime,

en défaut de payer la facture n° NUMERO2.) portant sur le montant convenu de

18.055,00 euros.

Les défendeurs résistent à cette demande et concluent à la mainlevée de la saisie-

arrêt. Ils réclament une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Ils reconnaissent être redevables de la somme réclamée et « ne s’opposent pas à la

facture de l’agence SOCIETE1.) dans la mesure où ils s’étaient clairement engagés

au paiement d’une commission une fois dans le mandat de vente et une autre fois

dans le compromis de vente ».

Ils s’opposent toutefois au mécanisme de la délégation, qui nécessiterait le

consentement tant du délégant que du délégué et du délégataire. Les défendeurs font

ainsi exposer qu’ils auraient préféré régler la facture après avoir reçu le produit de la

vente de la part du notaire.

Appréciation du tribunal

En vue d’une meilleure compréhension du litige, il convient, à titre liminaire, de rappeler

les faits suivants :

Le 8 octobre 2010, les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) ont donné mandat

exclusif à l’agence

SOCIETE1.)

de vendre leur maison unifamiliale sise à

ADRESSE3.) au prix de 785.000,00 euros. Ce mandat de vente stipule qu’en cas de

vente, les vendeurs s’engagent à payer à SOCIETE1.) une commission de 3% + TVA

du prix de vente dès ratification de l’acte de vente devant le notaire.

Un compromis de vente de la maison au prix de 785.000,00 euros a été signé le 22

octobre 2010. Aux termes de ce document, la commission de l’agence SOCIETE1.) –

payable le jour de la signature de l’acte notarié – a été ramenée à 2% + TVA.

L’acte de vente par devant notaire a été signé le 28 mars 2011.

Le même jour, l’agence SOCIETE1.) a émis une facture n° NUMERO2.) à l’encontre

des époux

PERSONNE1.)-PERSONNE2.)

d’un montant de 18.055,00 euros

(correspondant à 2% du prix de vente de 785.000,00 euros hors TVA).

Les défendeurs soutiennent que l’agence SOCIETE1.) aurait directement demandé au

notaire de lui verser le prédit montant. N’ayant pas connaissance du mécanisme de la

délégation, les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) se seraient alors opposés au

versement de la commission par le notaire.

La délégation est une opération juridique complexe, faisant intervenir trois personnes,

par laquelle un délégant donne instruction à un délégué de s’obliger envers un

délégataire, qui accepte cet engagement (Jurisclasseur Civil, art. 1271 à 1281, fasc.

40, n° 1).

Force est toutefois de noter que les développements relatifs à la délégation sont sans

incidence sur le fond du présent litige qui concerne une procédure de saisie-arrêt de

droit commun – de sorte qu’il devient oiseux de les examiner – alors qu’il était tout à

fait loisible aux époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) de payer directement l’agence

SOCIETE1.), sans que celle-ci ne doive passer par l’intermédiaire du notaire.

Dans la mesure où les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) ne contestent pas être

redevables de la commission leur réclamée – qui est de surcroît justifiée par les

renseignements fournis en cause et les pièces versées au dossier – il y a lieu de faire

droit à la demande de l’agence SOCIETE1.) et de condamner les défendeurs au

paiement de la somme en principal de 18.055,00 euros.

La procédure de saisie-arrêt étant régulière en la forme, il y a lieu de valider la saisie-

arrêt du 1er avril 2011 pour le montant de 18.055,00 euros.

La demande des époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure est à rejeter, les parties qui succombent dans leurs moyens ne pouvant

prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Il en va de même de la demande formulée par l’agence SOCIETE1.), alors que celle-

ci reste en défaut de justifier de l’iniquité requise par la prédite disposition.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement,

vu l’accord des avocats de procéder conformément à l’article 227 du nouveau code de

procédure civile,

reçoit la demande en la forme,

la déclare fondée, partant,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., la somme de 18.055,00 euros,

déclare bonne et valable la saisie-arrêt formée suivant exploit d’huissier du 1er avril

2011, entre les mains de Maître Joëlle BADEN, au préjudice des parties

défenderesses,

partant valide la saisie-arrêt pour le montant de 18.055,00 euros,

dit qu’en conséquence les sommes dont le tiers-saisi se reconnaîtra ou sera jugé

débiteur envers les parties PERSONNE2.) et PERSONNE1.) seront par lui versées

entre les mains de la partie demanderesse jusqu’à concurrence du montant de

18.055,00 euros,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance et en

ordonne la distraction au profit de Maître Laurent FISCH, avocat concluant, qui la

demande, affirmant en avoir fait l’avance.