Landlord wins appeal for unpaid rent and confirms eviction while rejecting counterclaim for property value increase.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 101/2012

Audience publique du mardi, vingt-deux mai deux mille douze

Numéro 142686 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son époux

2) PERSONNE2.), salarié, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 2 janvier 2012,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette, ayant déposé son mandat,

et

1) PERSONNE3.), épouse PERSONNE4.), sans état connu et son époux

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Fabienne MONDOT, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142686 du rôle et appelée pour fixation le 24 janvier

2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 6 mars 2012. Maître MAJERUS ayant

déposé son mandat, l’affaire fut ensuite refixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 8 mai 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne comparurent ni en personne, ni par mandataire

Maître Paul DIESCHBOURG, avocat, en remplacement de Maître Fabienne

MONDOT, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fut entendu en

ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

mai 2012, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail signé en date du 16 novembre 2007, une maison d’habitation

sise à ADRESSE3.), a été donnée en location par PERSONNE4.) et PERSONNE3.),

en leur qualité de bailleurs, à PERSONNE2.) et PERSONNE1.), en leur qualité de

locataires. Le bail qui a pris cours le 1er octobre 2007 a été conclu pour une durée de

3 ans ; il stipule un loyer mensuel d’un montant de 720,00 EUROS, payable d’avance

le premier de chaque mois.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 3 juin 2011, PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

demandent la convocation de PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch/Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour les

entendre condamner à leur payer la somme de 3.515,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers et de charges locatives, entendre déclarer résilié le bail et entendre

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) condamner à déguerpir des lieux loués dans les 8

jours de la notification du jugement à intervenir, sinon tout autre délai à fixer par le

tribunal. PERSONNE4.) et PERSONNE3.) sollicitent l’exécution provisoire du

jugement à intervenir quant à la condamnation pécuniaire à prononcer à l’encontre de

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) et demandent l’allocation d’une indemnité de

procédure chiffrée à 0,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 17 novembre 2011, le tribunal de paix

d’Esch/Alzette a :

- reçu la demande de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) en la forme,

- condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.) la somme de 7.200,00 euros, du chef des loyers échus entre février

2011 et novembre 2011, avec intérêts légaux sur le montant de 2.880,00 euros à

partir du 3 juin 2011, et sur le montant de 4.320,00 euros à partir du 3 novembre

2011, chaque fois jusqu’à solde,

- prononcé la résiliation du contrat de bail existant entre parties, aux torts de

PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.),

- condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à quitter les lieux au plus tard dans le

délai d’un mois à partir de la notification du jugement,

- dit que pour le cas où PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne respecteraient pas ce

délai, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) sont autorisés à les faire expulser des lieux

dans les formes légales et au besoin à l’aide de la force publique, le tout aux frais

de PERSONNE2.) et PERSONNE1.), frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

- donné acte à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) qu’ils demandent à voir réserver la

demande concernant les frais de consommation d’eau,

- refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure,

- réservé les droits des parties, la demande en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi que

les frais et dépens de l’instance,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement.

Ce jugement a été dûment notifié à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en date du 25

novembre 2011.

Pour statuer ainsi le premier juge a constaté que PERSONNE4.) et PERSONNE3.)

ont porté le montant de leurs prétentions à 7.200,00 euros, comme correspondant aux

loyers impayés relatifs à la période s’étendant de février 2011 à novembre 2011,

inclus ; il a dit la demande de PERSONNE4.) et PERSONNE3.) fondée à concurrence

du montant réclamé. En relevant, qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le

paiement du prix du bail aux échéances convenues constitue l’une des obligations

principales du locataire, et qu’aux termes de l’article 1184 du même code, si l’une des

parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le choix ou bien de forcer son

cocontractant à l’exécution de la convention ou demander la résolution du contrat

avec, le cas échéant, l’allocation de dommages et intérêts, le premier juge, après avoir

souligné que le non paiement du loyer et des frais locatifs constitue une violation grave

des obligations des locataires, a dit qu’il y avait lieu de faire droit à la demande de

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) tendant à la résiliation du contrat de bail conclu

entre parties et au déguerpissement des locataires des lieux loués.

De ce jugement, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont régulièrement relevé appel

suivant exploit d’huissier du 2 janvier 2012.

Prétentions et moyens des parties

Dans leur acte d’appel, par réformation du jugement entrepris PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) concluent à entendre dire :

- qu’il y a lieu à réformation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré résilié le contrat

de bail conclu entre parties,

- partant entendre dire que le bail n’est pas résilié,

- en conséquence, entendre dire que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ne doivent

pas déguerpir des lieux loués, sinon leur accorder un délai de déguerpissement de

trois mois,

- dans cette dernière hypothèse, entendre condamner

PERSONNE4.)

et

PERSONNE3.) à leur payer la somme de 4.000,00 euros à titre de plus-value de

l’immeuble loué suite à l’installation par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) d’une

cuisine équipée.

Après avoir été dûment représentées, les parties appelantes PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) n’étaient plus présentes ni représentées lors des débats à l’audience

du 8 mai 2012, à laquelle l’affaire a été contradictoirement fixée.

En application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de statuer

par un jugement contradictoire à leur encontre.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) exposent que le montant correspondant aux loyers

échus se chiffre à 11.520,00 euros en faisant relever que, depuis le mois de février

2011 et jusqu’à l’heure des débats, aucun loyer n’a été réglé par PERSONNE2.) et

PERSONNE1.).

Le montant des arriérés de loyers se ventile comme suit :

février 2011 à novembre 2011 :

10 x 720 = 7.200,00 euros,

décembre 2011 à mai 2012 :

6 x 720 = 4.320,00 euros.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) demandent à entendre condamner les parties

appelantes à leur payer le montant correspondant aux loyers échus depuis le premier

jugement.

Il y a lieu de donner acte à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) de leur demande, qui

est recevable au regard de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile,

aux termes duquel, pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers

et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les

dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement.

Pour le surplus, PERSONNE4.) et PERSONNE3.) concluent à entendre confirmer le

premier juge en ce qu’il a déclaré résilié le bail existant entre parties et ordonné le

déguerpissement de PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) des lieux loués.

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) demandent à voir réserver le volet de la demande

ayant trait aux frais correspondant à la consommation d’eau.

Motifs de la décision

De par l’appel interjeté par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) qui est recevable en la

forme, la juridiction du second degré est investie de plein droit de la connaissance

intégrale du litige qui lui est dévolu, lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, la

juridiction de première instance a statué sur le fond. A noter que l’étendue de l’appel

est déterminée par deux actes de procédure : la déclaration d’appel et les conclusions

des parties (DALLOZ Rép. Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 751).

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ayant limité l’étendue de leur appel aux chefs

exposés ci-avant et n’ayant pas attaqué le premier jugement en ce qu’il les a

condamnés à payer à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) la somme de 7.200,00 euros

au titre des arriérés de loyers pour les mois de février 2011 à novembre 2011, avec

les intérêts légaux tels que spécifiés ci-avant, il s’ensuit que le tribunal d’appel n’est

pas saisi de ce volet de la demande qui ne lui est pas dévolu.

Le jugement rendu en date du 17 novembre 2011 par le tribunal de paix

d’Esch/Alzette, dûment notifié à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en date du 25

novembre 2011, a partant acquis autorité de chose jugée quant à la condamnation

pécuniaire prononcée à leur encontre, non entreprise par l’acte d’appel.

Le fait que l’appelant n’ait pas déposé de conclusions est sans incidence sur l’effet

dévolutif de l’appel (DALLOZ Rép. Procéd. Civ., V° Appel, édit. Janvier 2008, n° 766).

La circonstance que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’aient pas comparu pour

conclure est partant sans incidence sur l’effet dévolutif de l’appel interjeté par leurs

soins.

Quant au fond, il se dégage à suffisance de droit des éléments de la cause et des

débats menés que la preuve du paiement par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) des

loyers redus pour la période de temps s’étendant de décembre 2011 à mai 2012,

laisse d’être établie.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande formulée par PERSONNE4.) et

PERSONNE3.) en instance d’appel, relative aux arriérés de loyers, ce à concurrence

du montant de 4.320,00 euros.

Au vu du non-paiement des loyers, le jugement entrepris est, par adoption des motifs

du premier juge, à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et le

déguerpissement des locataires, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un

mois à partir de la signification du présent jugement.

La demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) tendant à entendre condamner

PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à leur payer le montant de 4.000,00 euros à titre de

plus-value pour le bien immobilier faisant l’objet du bail, non critiquée au regard de sa

recevabilité, est à déclarer recevable, mais non fondée à défaut d’être dûment

justifiée.

Quant au volet de la demande ayant trait aux frais de consommation d’eau, il est à

noter qu’à défaut d’avoir été entrepris sur ce point par l’acte d’appel, le tribunal d’appel

n’est pas saisi de ce volet qui reste pendant devant le tribunal de paix.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par jugement contradictoire à

l’égard de d’PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) et contradictoirement à l’égard des

autres parties,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé,

partant confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement

accordé à PERSONNE2.) et PERSONNE1.), à un mois à partir de la signification du

présent jugement,

reçoit en la forme la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à

entendre condamner PERSONNE4.) et PERSONNE3.) à leur payer la somme de

4.000,00 euros,

la dit non fondée, partant en déboute,

donne acte à PERSONNE4.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

en instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE4.)

et PERSONNE3.) la somme de 4.320,00 euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.