Tenant's mold claim dismissed due to heating habits; landlord awarded rent arrears and procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 103/2012

Audience publique du mardi, vingt-deux mai deux mille douze

Numéro 131292 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 5 août 2010,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, onze octobre deux mille onze sous le numéro 131/2011 et dont

le dispositif est conçu comme suit:

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

déclare irrecevables les demandes de PERSONNE1.) en ce qu’elles tendent à la

résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des locataires,

avant tout autre progrès en cause:

ordonne un complément d’expertise et commet pour y procéder

Monsieur PERSONNE4.)

ADRESSE2.)

L-ADRESSE3.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé,

-

de décrire l’état de l’appartement sis à L-ADRESSE1.), pris en location par les

époux PERSONNE2.),

-

de décrire quels travaux ont, le cas échéant, été entrepris et par quelle partie

depuis le premier rapport du 20 avril 2010,

-

de se prononcer sur les causes et origines d’éventuels désordres subsistants

suite à l’exécution de ces travaux,

-

de déterminer les éventuels travaux et moyens pour y remédier,

ordonne à chacune des parties de consigner au plus tard le 2 novembre 2011 la

somme de 250,- euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert

à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au

greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de

l’article 468 du nouveau code de procédure civile,

charge Madame le juge Laurence JAEGER de la surveillance de cette mesure

d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par le

vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie la

plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

10 janvier 2012 au plus tard,

fixe l’affaire pour contrôle à l'audience publique du mardi, 24 janvier 2012 à 9.00

heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 131292 du rôle et appelée pour contrôle le 24 janvier

2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 6 mars 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 8 mai 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Christiane GABBANA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue

en ses explications.

Maître KRZYSZTON Maximilien, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth

MACHADO, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

mai 2012, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement rendu par le tribunal de céans en date du 11 octobre 2011 qui a

ordonné un complément d’expertise et nommé l’expert PERSONNE4.) avec la mission

de décrire l’état de l’appartement pris en location par les époux PERSONNE2.), de

décrire quels travaux ont, le cas échéant été entrepris et par quelle partie, depuis le

premier rapport du 20 avril 2010, de se prononcer sur les causes et origines

d’éventuels désordres subsistant suite à l’exécution de ces travaux et de déterminer

les éventuels travaux et moyens pour y remédier.

L’expert PERSONNE4.) a déposé son rapport le 8 mars 2012.

PERSONNE1.) fait valoir qu’aux termes de ce rapport, il serait établi que la cause

exclusive des moisissures résiderait dans le comportement des locataires ; en effet,

ceux-ci ne chaufferaient ni ne ventileraient correctement l’appartement pris en location.

L’appelant soutient que six personnes et un chien habiteraient les lieux pourtant très

exigus et que le sèche-linge fonctionnerait sans arrêt dans la cuisine ce qui entraînerait

des problèmes d’humidité. Il reconnaît que les lieux loués sont en très mauvais état,

voire insalubres, mais estime que ceci est exclusivement dû au défaut d’entretien

manifeste des locataires. Il rappelle avoir fait tous les travaux préconisés par l’expert

dans son premier rapport et s’explique les problèmes récurrents d’humidité par le

comportement des locataires.

Faisant exposer que les locataires ne paient qu’un loyer de 400,00 euros au lieu de

700,00 euros, PERSONNE1.) a, à l’audience des plaidoiries du 8 mai 2012, demandé

la condamnation des époux PERSONNE2.) à lui payer la somme de 6.900,00 euros

avec les intérêts légaux à partir d’une mise en demeure du 22 décembre 2010, soit 23

mensualités à 300,00 euros. Il a également demandé à voir condamner les époux

PERSONNE2.) à payer les frais d’expertise.

Les intimés estiment, principalement, que le tribunal n’est pas en mesure de toiser le

litige sur base du rapport d’expertise déposé par l’expert PERSONNE4.), au motif que

celui-ci n’aurait pas répondu aux questions posées par le tribunal. En ordre subsidiaire,

ils contestent vivre à six dans l’appartement, de même qu’ils contestent que les

problèmes d’humidité et de moisissures soient liés à un prétendu défaut d’entretien.

Ils concluent dès lors à la confirmation du jugement a quo qui a fait droit à leur

demande reconventionnelle en réduction du loyer et concluent au débouté de la

demande en condamnation formulée par l’appelant.

Appréciation du tribunal

Le tribunal rappelle que les débats sont limités à la question du bien-fondé de la

demande reconventionnelle formulée par les locataires tendant à la réduction du loyer

de 700,00 à 400,00 euros et de la demande corrélative du bailleur tendant à la

condamnation des locataires au montant de 6.900,00 euros, à titre d’arriérés de loyers.

Vu le rapport d’expertise PERSONNE4.) du 8 mars 2012.

Contrairement aux argumentations des intimés, l’expert PERSONNE4.) a répondu aux

questions lui posées par le jugement du 11 octobre 2011.

Ainsi, tel que sollicité par le tribunal, l’expert a décrit l’état de l’appartement comme

suit : « j’ai pu constater que des problèmes de moisissures se présentent de nouveau

sur tous les murs donnant sur l’extérieur et sur la grange et qu’au sol il y a des endroits

humides, notamment dans les coins extérieurs ».

Dans son précédent rapport du 1er mars 2011, il avait déjà relevé que des problèmes

de moisissures avaient réapparu, de même qu’un taux anormalement élevé d’humidité

avait été constaté et ce nonobstant les réfections de peintures entreprises par le

propriétaire (tel que préconisé dans le premier rapport du 20 avril 2010).

Il est néanmoins exact que l’expert n’a pas pris position par rapport au point 2 de la

mission lui confiée (décrire quels travaux ont été entrepris depuis le premier rapport

d’expertise du 20 avril 2010). Ceci s’explique néanmoins, tel que le relève à juste titre

l’appelant, par les conclusions limpides de l’expert des points 3 et 4 (se prononcer sur

les causes et origines des désordres et déterminer les moyens pour y remédier), de

sorte qu’il était devenu oiseux d’examiner le point 2.

L’expert a pris soin de détailler chaque problème d’humidité dans un rapport

thermographique très complet et en arrive à la conclusion et que « le mode de vie [des

locataires] est tout à fait inapproprié ».

S’il retient qu’il y a quelques ponts thermiques constructifs très localisés, il est

cependant d’avis que ceux-ci sont sans conséquence majeure.

L’isolation thermique extérieure médiocre pourrait, de même, être contrebalancée par

un « minimum de rigueur dans les méthodes de chauffage et de ventilation ».

Selon l’expert, les habitudes des locataires sont, en effet, inadéquates, alors qu’ils

chauffent au maximum l’appartement de 17 heures à 24 heures, heure à laquelle ils

éteignent tous les chauffages, de sorte que l’appartement est alors entièrement

refroidi. Le matin, toutes les fenêtres sont ouvertes et ce même par des températures

extérieures de 0°C. Eu égard au fait que tous les murs sont refroidis, l’humidité de l’air

se condense inévitablement sur ceux-ci.

Compte tenu de telles habitudes de chauffage, l’expert estime que les problèmes de

condensation et de moisissures sont inévitables.

Il précise qu’une modification de la manière de chauffer les lieux permettrait

d’améliorer considérablement ces problèmes.

En conclusion, l’expert PERSONNE4.) préconise de chauffer les lieux en continu à

21°C au lieu de refroidir et de réchauffer constamment les parois extérieures. Il

conseille finalement également aux locataires d’aérer l’appartement trois fois par jour

pendant cinq à dix minutes et de faire fonctionner la ventilation de la salle de douche

lors de chaque utilisation.

Force est de constater que les conclusions de l’expert sont limpides : les moisissures

sont inévitables compte tenu des mauvaises habitudes de chauffage et de ventilation

des locataires et pourraient être améliorées considérablement si les locataires

modifiaient leur manière de chauffer les lieux.

L’expert PERSONNE4.) ne donne aucun conseil au bailleur, de même qu’il ne

préconise pas de travaux de remise en état.

Il suit de toutes les considérations qui précèdent que, dans la mesure où les époux

PERSONNE2.) sont eux-mêmes à l’origine des problèmes récurrents d’humidité et de

moisissures conséquentes, leur demande reconventionnelle en réduction du loyer

n’est, par réformation du jugement entrepris, pas fondée.

Corrélativement et dans la mesure où les intimés ne contestent pas ne pas payer

l’intégralité du loyer tel que convenu dans le contrat de bail, il y a lieu de dire fondée

la demande de PERSONNE1.) en condamnation des époux PERSONNE2.) au

montant non contesté de 6.900,00 euros assorti des intérêts au taux légal à partir de

la demande en justice (soit le 8 mai 2012) jusqu’à solde. Les sommes échues

seulement après le jugement attaqué ne sauraient, en effet, tel que sollicité par

l’appelant, faire courir les intérêts à partir d’une mise en demeure de 2010.

Eu égard à l’issue du litige, les époux PERSONNE2.) devront supporter seuls tous les

frais d’expertise.

La demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel est à accueillir à concurrence de 500,00 euros, étant donné qu’il

paraît inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des sommes exposées par lui et

non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 11 octobre 2011,

dit l’appel fondé,

par réformation du jugement entrepris, dit la demande reconventionnelle en réduction

du loyer non fondée et en déboute,

dit la demande de PERSONNE1.) en condamnation aux arriérés de loyers fondée,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) le montant de 6.900,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 8 mai 2012, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 500,00 euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel ainsi qu’aux frais d’expertise.