Landlord's appeal partially allowed; lease terminated and rent awarded for 2010; tenant must re-verify charges.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 92/2012

Audience publique du mardi, huit mai deux mille douze

Numéro 142959 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.), anciennement SOCIETE2.) S.A, ayant eu son siège

social à L-ADRESSE1.), actuellement avec siège social à I-ADRESSE2.), Italie

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 14 juillet

2011,

comparant par Maître Alex SCHMITT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE3.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de ADRESSE4.) sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître François KREMER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142959 du rôle et appelée pour fixation le 7 février

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 avril 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Alain GROSJEAN, avocat, en remplacement de Maître Alex SCHMITT, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Carole RHEIN, avocat, en remplacement de Maître François KREMER, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE3.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

mai 2012, le

Jugement

qui suit:

Par contrat de bail signé entre parties le 2 février 2009 prenant effet le 1er avril 2009

et arrivant à échéance le 1er avril 2015, la société anonyme SOCIETE3.) S.A. a loué

à la société anonyme SOCIETE1.) SPA 772,05 m2 de surfaces de bureaux et six

emplacements parking dans un immeuble sis à ADRESSE4.).

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 24

février 2011, la société anonyme SOCIETE3.) S.A. a fait convoquer la société

anonyme SOCIETE1.) pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 413.618,17

euros au titre d’arriérés de loyers et de charges, ce avec les intérêts au taux légal à

partir de l’échéance contractuelle des loyers, sinon du 22 septembre 2010, sinon de

la demande en justice, jusqu’à solde. Elle a encore conclu à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 5.000,- euros et à l’exécution provisoire du jugement de

première instance.

A l’audience du 19 mai 2011 devant le premier juge, la société anonyme SOCIETE3.)

S.A. a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers et charges à la somme

de 534.201,- euros.

La société anonyme SOCIETE1.) s’est opposée à la demande au motif qu’elle a résilié

le bail par courrier du 1er février 2010 en application de l’article XX alinéa 2 du contrat.

Elle a encore fait valoir que le bailleur a commis une faute, respectivement un abus

de droit en ne donnant pas son accord à une sous-location partielle des lieux et en

exigeant l’exécution du contrat de bail de la part du preneur. A titre reconventionnel,

elle a demandé à voir valider la résiliation du bail intervenue en date du 1er février

2010, sinon de prononcer la résiliation du bail pour faute, respectivement pour abus

de droit du bailleur. Enfin, elle a sollicité la compensation des montants redus par le

preneur avec la caution de 13.896,9 euros et avec la libération de la garantie bancaire

de 186.145,74 euros.

Retenant notamment que le courrier de résiliation du locataire du 1er février 2010

n’établissait pas les hypothèses (annulation ou liquidation des activités du preneur

suite à une procédure autre que la faillite) visées par l’article XX alinéa 2 du contrat

de bail, que le refus de l’offre de sous-location partielle proposée par le locataire n’était

pas fautive et que l’exigence, par le bailleur, de la poursuite des relations

contractuelles même en l’absence de recherche de nouveaux locataires par sa part

ne serait pas constitutive d’un abus de droit, le tribunal de paix de Luxembourg a, par

jugement du 9 juin 2011 :



dit la demande principale partiellement fondée ;



partant condamné la société anonyme SOCIETE1.) à payer à la société anonyme

SOCIETE3.) S.A. la somme de 534.201,47 euros avec les intérêts légaux sur

472.123,25 euros à partir de l’échéance contractuelle des loyers, sur 35.919,57

euros à partir du 24 février 2011 et sur 26.158,65 euros à partir du 19 mai 2011 ;



condamné la société anonyme SOCIETE1.) à payer à la société anonyme

SOCIETE3.) S.A. la somme de 500,- euros sur base de l'article 240 du nouveau

code de procédure civile ;



dit la demande principale non fondée pour le surplus ;



dit la demande reconventionnelle non fondée.

Ce jugement a été entrepris par la société SOCIETE1.) suivant acte d’appel du 14

juillet 2011.

L’appelante conclut, par réformation du jugement entrepris, à ce qu’il soit fait droit à

ses prétentions articulées comme suit :

« à titre principal,

rejeter la demande en paiement de la partie intimée dans son intégralité,

donner acte à la partie appelante que le contrat de bail a été résilié par courrier du 1er

février 2010 en application de la clause XX alinéa 2 du contrat de bail, et valider cette

résiliation,

partant par réformation, déclarer que la partie appelante est redevable pour solde de

tout compte du montant total de 214.703,12.- €,

à titre subsidiaire,

constater la faute de la partie intimée ayant par son inaction refusé un contrat de sous-

location sans justification,

donner acte à la partie appelante qu’en première instance, elle a formulé une

demande reconventionnelle,

la déclarer fondée,

partant prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute de la partie

intimée avec effet rétroactif au mois de juin 2010, date du refus injustifié de la

proposition de sous-location,

déclarer que la partie appelante est redevable pour solde de tout compte du montant

total de 128.539,72.- €,

à titre plus subsidiaire,

constater l’abus de droit dans le chef de la partie intimée,

donner acte à la partie appelante de sa demande reconventionnelle formulée en

première instance,

la déclarer fondée,

partant prononcer la résiliation du contrat de bail avec effet à la fin du 1er trimestre

2010, sinon subsidiairement avec effet à la fin du 3ème trimestre 2010, sinon encore

plus subsidiairement avec effet au jour de la requête introductive d’instance le 24

février 2011,

déclarer que la partie appelante est redevable pour solde de tout compte du montant

total de 214.703,12.- €, ou toute autre somme inférieure à évaluer par Votre Cour,

sinon du montant total de 227.938,62.- €, sinon du montant total de 431.026,82.- €,

en tout état de cause,

ordonner à la partie intimée d’effectuer la compensation pour les montants dus par

partie appelante avec la caution de 13.896,90.- € + TVA versée par le preneur en

début de bail en application de la clause VI, B,

ordonner la libération de la garantie bancaire de 186.145,74.- € remise par la partie

appelante à la signature du contrat de bail en application de la clause XIV du contrat

de bail. »

Enfin, la société SOCIETE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

5.000,- euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE3.) S.A. soulève la nullité de l’acte d’appel pour défaut

d’enregistrement, sinon pour indication erronée de l’adresse du siège social et de la

forme social de l’appelante.

Quant au fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris tout en augmentant

sa demande en condamnation, suivant décompte actualisé, au montant de

945.432,55 euros en principal comprenant les arriérés de loyers et avances sur

charges jusqu’au 2e trimestre 2012 inclus.

La société SOCIETE3.) S.A. sollicite une indemnité de procédure de 1.500,- euros

pour l’instance d’appel.

Quant à la recevabilité de l’appel

Le premier moyen d’annulation soulevé par la société SOCIETE3.) S.A., à savoir celui

du défaut d’enregistrement de l’acte d’appel, est manifestement dénué de tout

fondement dans la mesure où l’acte d’appel comporte en lui-même la preuve de son

enregistrement au tarif de 12,- euros en date du 15 juillet 2011.

En ce qui concerne le second moyen d’annulation, la société SOCIETE3.) S.A. estime

que l’indication erronée de l’adresse du siège social et de la forme sociale de

l’appelante lui causerait un grief en ce qu’elle ne lui permettrait pas « d’identifier

correctement la partie appelante », ce qui lui poserait par ailleurs des problèmes

d’exécution du jugement à intervenir, suite au transfert du siège social de l’appelante

en Italie.

Il est vrai que préalablement à l’acte d’appel, l’appelante avait déjà transféré son siège

social en Italie et qu’elle a adopté la forme d’une société anonyme de droit italien, ceci

par assemblée extraordinaire des actionnaires du 14 avril 2011. Certes, cette

assemblée a été tenue sous la condition suspensive de l’immatriculation de la société

au registre des sociétés et de commerce de Milan, mais cette immatriculation a eu

lieu d’après un extrait dudit registre versé en cours de délibéré.

Il résulte par ailleurs de la propre note de plaidoiries de la société SOCIETE3.) S.A.

qu’elle est au courant de ce changement de nationalité de l’appelante puisqu’elle fait

état de la prédite assemblée ainsi que de sa date de dépôt au registre de commerce

de Luxembourg ainsi que de sa date de publication au Mémorial C.

Les prétendus problèmes d’identification et d’exécution allégués par la société

SOCIETE3.) S.A. n’existent donc point et il y a également lieu de rejeter le deuxième

moyen d’annulation et de déclarer l’appel recevable.

Dans ce contexte, il y a lieu de donner acte aux parties, conformément à la demande

de l’appelante, que sa dénomination est désormais « SOCIETE1.) » et que son siège

social est établi I-ADRESSE2.).

Demande de rejet de pièces

La société SOCIETE3.) S.A. conclut au rejet de la farde II de pièces de la société

SOCIETE1.) qui ne lui a été communiquée que lors de l’audience des plaidoiries du

17 avril 2012.

Suivant les dispositions de l’article 64 du nouveau code de procédure civile, les parties

doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels

elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les

moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa

défense.

Suivant l’article 282 du nouveau code de procédure civile, le juge peut écarter du

débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La communication des pièces doit se faire de telle manière que chaque partie adverse

ait matériellement le temps de prendre inspection de ces pièces pour préparer sa

défense, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce puisque la farde II de la société

SOCIETE1.), même si elle ne comporte que 2 pièces, n’a été communiquée que lors

des plaidoiries.

Cette communication est par conséquent à considérer comme étant tardive de sorte

qu’il y a lieu de rejeter des débats la farde II de pièces de la société SOCIETE1.).

Quant au fond

Les faits

Le contrat de bail a été signé en date du 2 février 2009, prenant effet du 1er avril 2009

au 1er avril 2015. Le loyer, payable trimestriellement, a été fixé au montant indexé de

93.072,87 euros par trimestre.

Les loyers et avances sur charges ont été payés jusqu’au 31 mars 2010 sans que le

moindre paiement ne soit intervenu postérieurement.

Par courrier du 1er février 2010, la société SOCIETE1.) entendait résilier le contrat de

bail avec effet immédiat (tout en proposant de payer encore 3 mois de loyers) au motif

qu’elle « is undergoing a reorganisation process with the consequence that it shall not

commence the activity for which the property was leased ».

Par courrier du 23 février 2010, la société SOCIETE3.) S.A. a refusé d’accepter cette

résiliation et elle continue, depuis lors, à exiger que la société SOCIETE1.) remplisse

ses obligations découlant du contrat de bail jusqu’au terme prévu, soit jusque fin mars

2015.

En mai 2010 a été soumise au bailleur une proposition de la part de Monsieur

PERSONNE1.) pour la sous-location d’une surface de 310 m2 ainsi que de 2 places

de parking dans les locaux loués par SOCIETE1.), ce à partir du 1er juin 2010 jusqu’au

31 mars 2015.

Le bailleur n’a donné aucune suite à cette proposition.

En date du 22 septembre 2010, le bailleur a adressé une mise en demeure à

SOCIETE1.) réclamant le paiement des loyers pour le 2ème et le 3ème trimestre, soit un

montant total de 188.849,29 euros.

En réponse à cette mise en demeure, SOCIETE1.) a proposé à SOCIETE3.) S.A. par

courrier du 11 octobre 2010, de payer pour solde de tout compte le montant réclamé

de 188.849,29 euros augmenté de 2 mois de loyers supplémentaires.

SOCIETE3.) S.A. a refusé cette proposition et a, par courrier du 11 novembre 2010,

mis SOCIETE1.) en demeure de payer les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2010, plus les

charges pour l’année 2010 pour un montant total de 315.168,50 euros.

La base principale de l’acte d’appel: résiliation du bail avec effet au 1er février 2010 en

application de l’article XX alinéa 2 du contrat de bail.

La société SOCIETE1.) explique que les activités initialement prévues à ADRESSE4.)

(à savoir « Global IT Provider pour le groupe IW Bank) n’ont jamais pu se réaliser et

qu’elle, respectivement son groupe, ont décidé de délocaliser ces activités en Italie,

de sorte que l’occupation et la jouissance des lieux n’ont en fait jamais eu lieu.

La société SOCIETE1.) offre de prouver les circonstances du redéploiement de ses

activités en Italie par l’audition de témoins.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette offre de preuve dans la mesure où l’absence des

activités initialement prévues à ADRESSE4.), respectivement le transfert de ces

activités du ADRESSE4.) vers l’Italie n’ont pas été mis en doute par le bailleur.

En effet, ce que ce dernier conteste, c’est que ledit transfert constitue l’un des cas de

figure visés par l’alinéa 2 de l’article XX du contrat de bail.

Conformément à l’argumentation du bailleur, il y a lieu de lire l’article XX dans son

intégralité en vue de lui donner une interprétation conforme à la volonté des parties à

l’époque de la signature du contrat.

L’article XX, intitulé « Faillite » est libellé comme suit :

« En cas de liquidation, curatelle, ou dissolution du preneur, ce qui implique la

déclaration d’une situation, sans limitation, de faillite, d’insolvabilité, de liquidation

volontaire ou judiciaire, de concordat préventif de faillite, de sursis de paiement, de

gestion contrôlée ou d’action pauliana, accord général avec les créanciers de manière

générale, le bailleur a le droit de résilier le présent contrat de bail avec effet immédiat

et sans ordre des tribunaux, par simple courrier recommandé.

En cas d’annulation ou de liquidation des activités du preneur suite à une procédure

autre que la faillite, le preneur sera tenu de verser une indemnité visant à couvrir la

relocation des locaux équivalant à six mois de loyers au taux en vigueur à cette date

et sans préjudice des autres obligations découlant du présent contrat de bail pour

lesquelles il est responsable en cas de résiliation anticipée du bail. »

La lecture de cette clause appelle d’emblée deux remarques.

Primo, le style employé est assez laborieux et certains termes semblent mal cadrer

avec le contexte, si bien qu’on a l’impression qu’il s’agit en fait d’une traduction d’un

texte originairement conçu dans une langue autre que le français.

Secundo, ce texte contient des incohérences d’ordre juridique. Ainsi, qu’est-ce qu’une

« curatelle » d’une personne morale ? En quoi une liquidation ou une dissolution

(surtout volontaire) du preneur « implique »-t-elle une situation de faillite, de sursis de

paiement etc… ?

En dépit de ces défauts de rédaction, il n’en demeure pas moins que l’esprit de cette

clause est clair : tandis que l’alinéa 1er prévoit la possibilité, pour le bailleur, de résilier

le bail en cas de procédure de règlement collectif des dettes du preneur, l’alinéa 2 lui

donne droit, pour les cas de procédures collectives autres que la faillite, de réclamer

en outre et notamment une indemnité de relocation équivalente à six mois de loyers.

Ce sont donc des procédures collectives autres que la faillite impliquant une

« annulation ou liquidation des activités du preneur » qui sont visées et non pas des

décisions volontaires du preneur qui auraient également comme conséquence une

« annulation ou liquidation » de ses activités.

Le transfert des activités du preneur à l’étranger, suite à une décision de ses

actionnaires, n’est donc pas visé par cette clause, ceci d’autant plus qu’un transfert

d’activité n’implique, par définition, pas d’annulation ou de liquidation des activités,

mais une délocalisation.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a refusé de constater la résiliation du

bail par l’effet du courrier de résiliation du 1er février 2010.

La base subsidiaire de l’acte d’appel: résiliation du bail avec effet à partir de juin 2010

pour refus illégitime de la proposition de sous-location

La société SOCIETE1.) considère que la société SOCIETE3.) S.A. aurait refusé sans

motif valable l’offre de sous-location qui lui a été présentée en mai 2010, ce qui

constituerait le bailleur en faute et justifierait une résiliation du bail avec effet au mois

de juin 2010. La société SOCIETE1.) concède que son offre ne portait que sur une

partie du bien loué, mais que rien ne s’opposait à une telle sous-location partielle.

Il est vrai que le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail

et qui a reçu l’offre de contracter d’un nouveau candidat locataire abuse de son droit

et augmente son préjudice en refusant la rupture du premier contrat. (cf. Les Novelles,

Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417)

Mais encore faut-il que les conditions du nouveau bail soient plus ou moins

équivalentes à celle du bail dont la rupture est sollicitée.

Tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, puisque, ainsi que le fait remarquer à

juste titre le bailleur, l’offre de sous-location du 10 mai 2010 ne portait que sur la moitié

de la surface de bureaux louée et que sur 2 emplacements de parking sur 6. Certes,

la durée du nouveau bail coïncidait avec celle de l’ancien, mais sous condition de

gratuité d’une année de loyers. De plus, l’offre n’était valable que pendant 2 jours.

On ne saurait donc reprocher à la société SOCIETE3.) S.A. d’avoir refusé une offre

nettement plus désavantageuse que le bail initialement conclu avec la société

SOCIETE1.).

Ainsi, le refus d’accepter la proposition de sous-location du 10 mai 2010 ne saurait

justifier, à lui seul, la résiliation du bail, de sorte qu’il y a également lieu à confirmation

du jugement entrepris sur ce point.

La base plus subsidiaire de l’acte d’appel: l’abus de droit

La société SOCIETE1.) reproche en substance à son bailleur de refuser, en parfaite

connaissance de la délocalisation des activités du locataire en Italie, une résiliation

anticipée du bail et d’insister sur une exécution du bail jusqu’à son terme. En adoptant

cette attitude passive et en s’abstenant de collaborer à la recherche d’un repreneur,

le bailleur adopterait la solution de facilité consistant à opter pour l’exécution en nature

du bail plutôt que de consentir à une résiliation d’un commun accord respectivement

de poursuivre cette résiliation en justice en se basant sur l’absence de paiement de

loyers.

Certes, le locataire aurait le droit d’exiger la continuation des relations contractuelles,

mais dans les conditions de l’espèce, l’exercice de ce droit serait constitutif d’un abus

alors que le bailleur aurait l’obligation de minimiser son préjudice et qu’il serait donc

tenu de réduire la durée d’indisponibilité de son bien et de faire des démarches

raisonnables pour trouver un nouveau locataire.

L’abus de droit serait encore caractérisé par le fait que le bailleur aurait refusé non

seulement l’offre de sous-location dont il a été question ci-avant, mais toutes les

propositions faites par le locataire pour indemniser de façon raisonnable le manque à

gagner du bailleur.

En amplifiant ses revendications telles qu’articulées dans l’acte d’appel, le locataire a

fait plaider que l’attitude dolosive du bailleur devrait entraîner le débouté pur et simple

de toutes ses prétentions.

Le bailleur, pour sa part, dénie toute intention de nuire de sa part et il fait valoir qu’il

peut légitimement insister sur l’exécution du contrat de bail en application de l’option

lui conférée par l’article 1184 du code civil ainsi que par l’article XVII§2 du contrat de

bail.

Le bailleur estime par ailleurs que ce ne serait pas à lui mais au locataire qu’il

incomberait de trouver un nouveau locataire. A titre subsidiaire et pour autant que le

tribunal ne devait pas partager cette analyse, la société SOCIETE3.) S.A. offre de

prouver par témoins qu’elle a fait des démarches actives et continues à partir du 1er

février 2010 afin de trouver un repreneur pour les lieux pris à bail.

En principe, le créancier d’une obligation inexécutée peut opter entre l’exécution

forcée ou la résolution forcée du contrat et c’est le créancier seul qui dispose de cette

option qui n’est pas offerte au débiteur. (cf. op. cit. n° 389)

Toutefois, en exerçant l’option, le créancier peut se rendre coupable d’un abus de

droit. Cet abus se rencontre lorsqu’une partie agit dans son seul intérêt, en vue de

retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son

cocontractant. (cf. op. cit. n° 389bis)

L’exercice peut se révéler abusif même si, comme en l’espèce, il fait suite à une faute

du cocontractant : la faute du débiteur, en défaut d’exécuter ses obligations, ne lui

interdit pas d’invoquer l’abus de droit commis par son créancier dans l’exercice de

l’option entre l’exécution forcée et la résolution de la convention. (ibidem)

Ainsi, c’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du

contrat, alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux,

que la théorie de l’abus a trouvé application. (ibidem)

D’une manière générale, l’admission de l’abus de droit est liée à une attitude

systématiquement négative du bailleur à l’égard de toutes propositions formulées ou

à l’absence totale d’initiative de sa part. (ibidem)

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de

droit éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les

raisons légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ;

tout dépend des circonstances. (ibidem)

Par son courrier du 1er février 2010, la société SOCIETE1.) avait voulu obtenir l’accord

de son bailleur en vue d’une résiliation immédiate du bail quitte à lui proposer le

payement de trois mois de loyers supplémentaires.

Tout comme on ne peut reprocher au bailleur, ainsi qu’il a été retenu ci-dessus, d’avoir

refusé une offre de sous-location moins avantageuse que le bail principal, on ne

saurait pas non plus lui faire grief d’avoir refusé une résiliation du bail avec effet

immédiat alors qu’il était contractuellement prévu que le bail, et partant les rentrées

financières escomptées, devait durer jusqu’en avril 2015.

C’est toutefois depuis le courrier du 1er février 2010 que le bailleur est au courant du

fait que le locataire n’occupera plus matériellement les lieux en raison d’une décision

de relocalisation de ses activités.

Le bailleur ne saurait ignorer cette donnée capitale et nier la réalité des choses en

exigeant que le locataire soit tenu dans les liens d’un bail dont l’exécution relève d’une

fiction étant donné que le locataire n’occupe pas les lieux.

Exiger dans ces conditions le paiement du loyer jusqu’au terme du contrat, soit

pendant plus de cinq ans, tout en sachant que le locataire n’aura aucune contrepartie

pour les loyers ainsi payés procurerait au bailleur un avantage disproportionné par

rapport aux inconvénients que subit son locataire.

L’obligation d’exécution de bonne foi des contrats impose au bailleur, informé des

intentions de son locataire par courrier du 1er février 2010, de collaborer activement à

la recherche d’une solution qui concilie les intérêts légitimes et respectifs des parties.

Ainsi, le bailleur ne saurait systématiquement refuser les propositions raisonnables

d’arrangement qui lui sont faites par son locataire même si celles-ci se solderont, par

essence, par une abréviation des relations contractuelles entre parties.

Par ailleurs, et contrairement à l’argumentation de la société SOCIETE3.) S.A., c’est

aussi au bailleur qu’il appartient de limiter dans toute la mesure du possible la durée

d’indisponibilité du bien loué et de consentir un effort raisonnable afin de trouver un

nouveau locataire. (cf. op. cit. n° 417)

C’est précisément dans cet ordre d’idées, quoique dans un ordre subsidiaire, que la

société SOCIETE3.) S.A. offre de prouver par l’audition de témoins « ses démarches

actives et continues entreprises….depuis le courrier de la société SOCIETE1.) du 1er

février 2010….afin de trouver un occupant pour les locaux pris à bail par

SOCIETE1.) ».

La société SOCIETE1.) conclut au rejet de cette offre de preuve pour défaut de

précision.

Le libellé de l’offre en question appelle deux observations.

D’abord, le tribunal a de sérieux doutes quant à la crédibilité de l’affirmation rapportée

en preuve puisqu’elle se trouve manifestement en contradiction avec la position

affichée par la société SOCIETE3.) S.A. depuis février 2010. En effet, depuis cette

date, la société SOCIETE3.) S.A. ne cesse d’exiger que la société SOCIETE1.)

continue d’être tenue dans les liens du bail, ce qui est inconciliable avec une volonté

réelle du bailleur de remettre le bien loué sur le marché de la location.

Ensuite et surtout, le tribunal rappelle que si le juge a le pouvoir discrétionnaire

d'ordonner

une mesure d'instruction

comme celui d'en rejeter la demande,

l'article 351, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile énonce toutefois un

principe de subsidiarité suivant lequel «en aucun cas une mesure d'instruction ne peut

être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la

preuve». Ceci est le corollaire de l'article 58 d’après lequel «il incombe à chaque partie

de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».

La carence est une notion de fait laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond

(Cass. 1re civ., 9 juill. 1985 : Bull. civ. I, n° 216. – Cass. soc., 8 nov. 1989 : JCP G

1990, II, 21445, note Blaisse). …La carence réside dans l'allégation de faits qui ne

sont étayés par aucun élément sérieux ou dont est douteuse la pertinence. (cf

JurisClasseur Procédure civile > Fasc. 634 : INCIDENTS DE PROCÉDURE. –

Mesures d'instruction. – Dispositions générales > II. - Mesures d'instruction ordonnées

dans le cadre d'une instance, n° 27).

En l’espèce, force est de constater que la société SOCIETE3.) S.A. ne verse pas le

moindre élément susceptible de documenter les faits offerts en preuve. En effet, il

aurait été aisé de produire des annonces publiées sur différents supports (revues

spécialisées, internet, etc.) pour documenter son offre de location. Or, aucun élément

afférent ne figure au dossier, de sorte qu’en application des principes énoncés ci-

dessus, l’offre de preuve par témoins est à rejeter.

Il y a donc lieu de conclure que la société SOCIETE3.) S.A. n’a pas rapporté la preuve

d’un quelconque effort de sa part en vue d’une relocation anticipée des lieux loués.

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, la société SOCIETE3.) S.A. a refusé l’offre de son

locataire qui lui proposait, par courrier du 11 octobre 2010, d’accepter la résiliation du

bail moyennant payement des loyers et charges pour les 3e et 4e trimestres 2010

augmenté de 2 mois de loyers supplémentaires, étant entendu que le 1er trimestre

2010 a été payé en entier.

Si la légitimité de ce refus datant du 11 novembre 2010 peut encore se discuter, le

tribunal retient que tout refus de résiliation du bail au-delà du 31 décembre 2010

relève, conformément aux principes énoncés ci-dessus, de l’abus de droit de la part

du bailleur.

En effet, exiger de la part de la société SOCIETE1.) S.A. qu’elle continue de payer

des loyers et charges au-delà de cette date, soit plus de 11 mois après que le bailleur

ait été informé des intentions de son cocontractant et sans que ce dernier n’occupe

les lieux, procurerait au bailleur un avantage disproportionné ceci d’autant plus que

le contrat de bail quantifie une possible indemnité de relocation à l’équivalent de 6

mois de loyers seulement.

Dans ces conditions, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de prononcer

la résiliation du bail entre parties avec effet au 31 décembre 2010.

Il appartient dès lors à la société SOCIETE1.) de régler les loyers et charges jusqu’à

cette date. L’augmentation de la demande de la société SOCIETE3.) S.A. est, par

conséquent, à déclarer non fondée.

Etant donné que la société SOCIETE1.) conteste l’indice appliqué par le bailleur ainsi

que les charges mises en compte en raison du fait qu’elle n’occupait pas les lieux et

qu’elle ignore la clé de répartition entre les différents lots de l’immeuble « Le

Président », le tribunal est dans l’impossibilité de liquider une condamnation et il

appartient à la société SOCIETE3.) S.A. d’établir un nouveau décompte et de justifier,

pièces à l’appui, la réalité des charges locatives jusqu’au 31 décembre 2010.

Le bail étant ainsi résilié, le bailleur ne faisant état d’aucun dégât locatif et le montant

redû par le locataire au titre des seuls arriérés de loyers dépassant largement la

somme des deux garanties locatives (13.896,90 euros au titre d’un dépôt de garantie,

respectivement 186.145,74 euros au titre de garantie à première demande), il y a lieu

d’autoriser le bailleur à faire appel à ces garanties et à les compenser avec les

sommes redues par le locataire en vertu du présent jugement dès que la

condamnation afférente sera liquidée.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel. Pour les mêmes motifs et par réformation du jugement

entrepris, il y a également lieu de dire non fondée la demande de la société

SOCIETE3.) S.A. sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte aux parties que la dénomination de la partie appelante est « SOCIETE1.) »

et que son siège social est établi I-ADRESSE2.),

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

prononce la résiliation du bail entre parties avec effet au 31 décembre 2010,

dit que la société anonyme SOCIETE1.) est tenue au paiement des loyers et charges

justifiées jusqu’au 31 décembre 2010,

invite la société anonyme SOCIETE3.) S.A. à établir un nouveau décompte et de

justifier, pièces à l’appui, la réalité des charges locatives réclamées jusqu’au 31

décembre 2010,

dit que ce décompte et ces pièces devront être communiqués à la société anonyme

SOCIETE1.) et être déposés au greffe du tribunal pour le 15 juin 2012 au plus tard,

autorise dès à présent la société anonyme SOCIETE3.) S.A. à faire appel aux

garanties locatives et à les compenser avec les sommes redues par le locataire en

vertu du présent jugement dès que la condamnation afférente sera liquidée,

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE3.) S.A. sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel,

donne acte à la société anonyme SOCIETE3.) S.A. de l’augmentation de sa demande,

la dit non fondée,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, le 25

septembre 2012 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.