Tenant appeal dismissed; landlord loses on dog tax deduction and electricity split due to tacit acceptance.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 98/2012

Audience publique du mardi, huit mai deux mille douze

Numéro 142404 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 19 décembre 2011,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

comparant par Maître Julie ASSELBOURG, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142404 du rôle et appelée pour fixation le 10 janvier

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 28 février 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 24 avril 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Julie ASSELBOURG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

mai 2012, le

Jugement

qui suit:

Par jugement du 11 novembre 2011, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant après

enquête et après trois jugements ayant vidé divers points litigieux entre parties

(notamment la question de savoir qui devait supporter les frais de remplacement de

fenêtres Velux), a condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer

à PERSONNE1.) la somme de 7.874,95 euros du chef de frais locatifs.

De ce jugement la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 19 décembre 2011.

L’appelante conclut, par réformation du jugement entrepris, à « voir débouter l’intimée

de sa demande à concurrence des montants de 733,27 euros et de 4.086,93 euros »

et elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

Dans son acte appel, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) explique que les

prédits montants ne seraient pas dus en raison du fait que (i) le montant de 4.086,93

euros contiendrait une taxe de chien alors qu’elle ne possède pas de chien ainsi

qu’une taxe ordures alors qu’elle ferait évacuer ses ordures par l’entreprise

SOCIETE2.).

Lors des plaidoiries, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a encore fait valoir

que le bailleur n’a pas prouvé avoir déboursé les frais réclamés à titre de charges

dans l’intérêt du locataire. En effet, ce serait PERSONNE2.) qui aurait payé ces frais

de sorte que lui seul serait habilité à les réclamer auprès du locataire.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) précise encore qu’elle conteste les

décomptes dans la mesure où l’appartement loué se trouve dans un immeuble

comportant trois lots sans compteurs individuels. Dans ces conditions la

consommation réelle ne serait pas établie.

PERSONNE1.) réplique qu’elle se base sur un décompte rectifié dans lequel la taxe

ordures et la taxe chien ont déjà été déduites.

PERSONNE1.) insiste encore sur le fait que les griefs que l’appelante fait valoir dans

son acte d’appel se limitent à deux montants bien précis et que le débat sur la qualité

de PERSONNE1.) pour réclamer les charges locatives aurait été toisé par le tribunal

de première instance sans que ce point ne soit dévolu à la présente juridiction d’appel.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) expose que c’est bien elle qui est le bailleur de

sorte que c’est également elle qui a qualité pour réclamer les arriérés de charges

locatives quand bien même ce serait son père PERSONNE2.) qui aurait réglé les

différents fournisseurs dans un premier temps avant de lui en demander

remboursement à concurrence de la quote-part revenant à l’appartement loué.

PERSONNE1.) rajoute que le contrat de bail prévoit expressément que la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) devra supporter un tiers des frais de mazout et elle

demande, par confirmation du jugement entrepris, l’extension de cette clé de

répartition aux frais d’électricité bien que le contrat de bail ne règlemente pas ce point.

L'étendue de la dévolution est déterminée par les termes de l'exploit d'appel; lorsque

l'exploit d'appel est conçu en termes généraux, la dévolution embrasse toutes les

dispositions de la décision attaquée qui sont préjudiciables à l'appelant; pour que la

dévolution ne soit que partielle, il faut que l'acte d'appel s'exprime en termes clairs et

précis à cet égard; la dévolution totale doit donc être admise du moment que l'exploit

d'appel est rédigé en termes généraux, même si à la suite de la formule générale

l'appelant mentionne spécialement l'un ou l'autre chef déterminé; ce n'est que lorsque

l'appel est d'une manière non ambiguë limité à certains chefs déterminés que la

dévolution est restreinte à ces chefs et que la juridiction d'appel ne pourrait statuer sur

les autres chefs sans violer à la fois l'autorité de la chose jugée et le contrat judiciaire

qui s'est formé entre les parties litigeantes (Cour 24 janvier 1967, Pas. 20, p. 274, cf.

E. Glasson, A. Tissier et R. Morel, Traité théorique et pratique de procédure civile, t.

3, n° 883, p. 340, Répertoire pratique du droit belge, v° Appel en matière civile et

commerciale, n° 315 et 316, p. 294).

Ainsi qu’il a été relevé ci-avant, l'acte d’appel, tant dans sa motivation que dans son

dispositif, fait limitativement grief au premier juge d’avoir alloué à PERSONNE1.) les

montants de 4.086,93 euros et de 733,27 euros.

L’appel est donc limité à ces deux points et la question de la qualité à agir de

PERSONNE1.), toisée par le premier juge dans le jugement attaqué, n’est pas

dévolue à la présente juridiction d’appel et les débats ne seront donc pas rouverts sur

cette question sous peine de violer le contrat judiciaire qui s’est formé entre parties.

Il résulte du point III du décompte rectifié présenté par PERSONNE1.) qu’elle a, à

chaque fois que l’ORGANISATION1.) envoyait une facture contenant un poste « taxe

chiens » ou « ordures », déduit ces montants avant de refacturer le tiers des autres

taxes communales à son locataire. Ce faisant, elle aboutit à un total de 4.086,93 pour

les années 2006 à 2010 inclus, ce qui correspond précisément au montant alloué par

le premier juge de ce chef de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur

ce point.

Quant à la somme de 733,27 euros, il résulte des explications concordantes des

parties qu’il s’agit des frais d’électricité relatifs aux parties communes.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) conteste ce montant au motif que le

mode de répartition par tiers n’aurait pas été convenu entre parties.

S’il est vrai que cette clé de répartition par tiers ne résulte pas du contrat de bail, il

n’en reste pas moins que le tribunal tient cette ventilation comme tacitement acceptée

par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) dès lors que les arriérés de charges

remontent à l’année 2006 et qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) aurait émis la moindre critique quant à ce mode

de répartition.

Dans ces conditions, le jugement entrepris est également à confirmer en ce qu’il a

alloué la somme de 733,27 euros correspondant au point II du décompte de

PERSONNE1.).

L’appel est dès lors à déclarer non fondé et le jugement entrepris, dans la mesure où

il est attaqué, est à confirmer.

Au vu du sorte de l’appel, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) est à

débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.