Landlord appeal dismissed; heating inefficiency due to old boiler and poor insulation, not maintenance failure.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 99/2012

Audience publique du mardi, huit mai deux mille douze

Numéro 142403 du rôle

Composition :

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 9 décembre 2011,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Julie ASSELBOURG, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142403 du rôle et appelée pour fixation le 10 janvier

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 28 février 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 24 avril 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Julie ASSELBOURG, avocat, comparant pour les époux PERSONNE1.)-

PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

mai 2012, le

Jugement

qui suit:

Par contrat de bail signé entre parties le 18 septembre 2002, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont loué à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) un local de

commerce et un studio sis à ADRESSE3.).

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 12

octobre 2010, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a fait convoquer ses

bailleurs pour les entendre condamner au paiement de la somme de 2.843,- euros par

mois où le chauffage ne fonctionne pas, ce à partir du mois de septembre 2010, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

estime qu’en raison du

fonctionnement défectueux du chauffage dans les lieux loués, les propriétaires ont

manqué à leur obligation d’entretien et de jouissance paisible prévue par l’article 1719

du code civil et qu’ils lui sont redevables de dommages-intérêts en réparation du

préjudice subi.

Par jugement du 16 décembre 2010, le tribunal de paix de Luxembourg a nommé un

expert afin de vérifier l’état du chauffage de constater d’éventuels vices, notamment

une éventuelle surconsommation en mazout, d’en déterminer la cause et de chiffrer

une éventuelle perte de jouissance consécutive.

Par jugement du 3 novembre 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a dit la

demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) non fondée au motif que

les manquements invoqués, à savoir le défaut d’entretien respectivement la coupure

du chauffage par les bailleurs, n’étaient pas établis.

Ces jugements ont été entrepris par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

suivant acte d’appel du 9 décembre 2011.

Le tribunal constate que, par jugement du 16 décembre 2010, le tribunal de paix a

uniquement déclaré recevable la requête introductive d’instance et ordonné une

expertise avec la mission proposée par le requérant. Le tribunal constate, d’autre part,

que dans son acte d’appel, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) ne critique

pas ledit jugement ni n’en requiert la réformation.

L’intérêt étant la mesure de l’action, il s’ensuit que l’appel ne peut être interjeté par

une partie que pour autant qu’elle est lésée par le jugement qu’elle entreprend (Cour

24 mai 1978, Pas. 24, 136).

Tel n’étant pas le cas en ce qui concerne le jugement du 16 décembre 2010, l’appel

dirigé contre ledit jugement est à déclarer irrecevable et recevable pour le surplus.

L’appelante conclut, par réformation partielle du 3 novembre 2011 et au besoin

moyennant audition de témoins, à voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

à lui payer la somme de 13.446,59 euros au titre d’indemnisation de « perte de chiffre

d’affaires à hauteur de deux mois et demi ». Concernant l’indemnisation du préjudice

résultant de la surconsommation en mazout du chauffage, la société à responsabilité

limitée

SOCIETE1.)

sollicite

un

complément

d’expertise pour

chiffrer la

surconsommation invoquée, sinon elle conclut à la condamnation des parties intimées

au montant retenu par l’expert pour ce poste, soit la somme de 1.288,62 euros.

Enfin, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sollicite l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,- euros pour la première instance ainsi qu’une

indemnité de procédure de 2.000,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) explique que

les montants réclamés constituent l’indemnisation de la perte de jouissance des lieux

loués résultant du fait que les bailleurs auraient manqué à leur obligation d’entretien

du chauffage, obligation qui leur incombe suivant l’article 1719 du code civil.

En raison de ce défaut d’entretien, « au moins depuis le 19.05 2010…le chauffage de

l’immeuble pris en location par la partie appelante ne fonctionne plus et le local de

commerce ainsi que le studio au deuxième étage sont laissés dans le froid ».

Malgré mise en demeure du 19 mai 2010, les bailleurs n’auraient pas remédié à ces

désordres, ce qui aurait entraîné une baisse de la fréquentation du restaurant ainsi

qu’une « perte du chiffre d’affaires ».

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) affirme encore qu’en raison du

manque d’entretien de la chaudière, celle-ci engendrerait une surconsommation de

mazout et elle demande à renvoyer le dossier devant l’expert pour chiffrer cette

surconsommation. Elle reproche, en effet, à l’expert d’avoir comparé la consommation

du chauffage litigieux sur plusieurs années au lieu de comparer la consommation de

ce dernier à celle d’un chauffage conforme aux règlements en vigueur à l’heure

actuelle.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) estime que les manquements qu’elle

reproche à ses bailleurs résultent des attestations testimoniales que le premier juge

aurait rejetées à tort comme étant non précises et non concluantes.

Pour autant que de besoin, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) entend

établir lesdits manquements en offrent les faits suivants en preuve par l’audition de

témoins :

« Depuis un certain laps de temps, et au moins depuis le 19.05.2010, sans préjudice

quant à une date plus exacte, ni le chauffage ni l’eau chaude ne fonctionnent dans le

local de commerce et le studio du deuxième étage pris en location par la S.àr.l.

SOCIETE1.) à L-ADRESSE2.) ;

Ce défaut d’eau chaude rend impropres à l’utilisation le local de commerce et le

studio ;

Notamment des clients du local de commerce se sont plaints du manque de chauffage

et d’eau chaude, affectant gravement l’exploitation du restaurant dans ledit local de

commerce ;

La situation dans le studio est d’autant plus invivable qu’il est impossible de se laver

de sorte qu’il y a lieu de faire appel à des connaissances pour y remédier ;

La jouissance paisible dudit local de commerce et dudit studio n’est partant pas

garantie ;

En outre, la locataire n’a pas accès au local technique et de chauffage de l’immeuble

alors que la porte est fermée à clé et qu’il n’existe aucun moyen pour y accéder ;

Le chauffage reste en défaut de fonctionnement malgré le fait que la locataire a

commandé à plusieurs reprises du mazout, lequel a effectivement été livré,

notamment en octobre et novembre 2010, sans préjudice quant aux dates exactes. »

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en contestant tout dysfonctionnement du chauffage postérieurement à mai 2010. Ils

versent, par ailleurs, une déclaration de l’entreprise SOCIETE2.) pour prouver

l’entretien régulier de la chaudière. D’ailleurs, l’expertise ne mettrait pas en évidence

un quelconque dysfonctionnement de la chaudière.

Ils donnent encore à considérer que la seule surconsommation qui a été constatée se

rapportait à l’année 2008, soit une période qui ne fait pas l’objet du présent litige

puisque la requête se base sur des faits postérieurs à mai 2009.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent en particulier toute perte résultant d’une

baisse du chiffre d’affaires. Les intimés font valoir à ce propos que le bilan de 2010 ne

prouverait nullement cette baisse de l’activité commerciale. Pour ce faire, il aurait fallu

dresser un comparatif 2010/2009 pour les mois prétendument concernés par le

chauffage défaillant.

A titre subsidiaire, les intimés estiment que les attestations testimoniales permettraient

tout au plus de conclure à l’absence de chauffage pendant un seul mois, de sorte que

les prétentions indemnitaires de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

seraient à ramener en conséquence.

En tout état de cause, les intimés concèdent que la chaudière a déjà un certain âge,

ce qui explique le fait qu’elle consommerait plus qu’une chaudière moderne. D’un

autre côté, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donnent à considérer que le loyer fixé

entre parties serait relativement modeste.

Enfin, les intimés s’opposent à tout complément d’expertise, considérant que celle qui

est versée est suffisamment exhaustive pour éclairer le tribunal.

Pour la bonne compréhension du dossier, le tribunal tient à relever que la demande

de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) comporte deux volets bien précis et

distincts.

Il y a, d’un côté, l’indemnisation de la perte du chiffre d’affaires et, d’un autre côté, la

réparation due à la surconsommation en mazout de la chaudière.

Quant à la perte du chiffre d’affaires

Pour arriver au montant de 13.446,59 euros, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) dit se baser sur les conclusions de l’expert JOURDAIN qui aurait retenu

une baisse du chiffre d’affaires de 45% pendant 2,5 mois au courant de l’année 2010,

suite aux dysfonctionnements du chauffage.

A la lecture des attestations testimoniales, il appert qu’il faisait froid pendant un certain

temps dans le restaurant exploité par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

Aucun des témoins ne s’exprime sur l’origine de cette température peu élevée à

l’exception du témoin PERSONNE3.) qui affirme que « Mme PERSONNE4.) » lui

aurait expliqué que « le propriétaire lui aurait coupé le chauffage ».

A noter qu’en première instance (cf. 3e alinéa de la motivation de la requête

introductive d’instance), la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) avait

également soutenu cette affirmation sans qu’elle ne soit reprise en instance d’appel.

Ce changement de position dans l’argumentaire de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) ne contribue pas à la crédibilité de sa thèse actuelle qui consiste à dire

que ce serait le manque d’entretien de la chaudière qui serait à l’origine de son

dysfonctionnement.

Il résulte, par ailleurs, de l’analyse de l’expertise JOURDAIN que l’expert n’a pas pu

constater de vice ou de malfaçon du chauffage. Cette constatation corrobore, dès lors,

la prise de position de l’entreprise SOCIETE3.), laquelle était en charge de la révision

du chauffage et qui, dans un courrier du 26 janvier 2011, confirme le « bon

fonctionnement » du chauffage.

Le tribunal ajoute que, dans son rapport, l’expert suggère deux possibles causes du

froid constaté par les clients de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

Ainsi, d’après les propres dires de la locataire, il y aurait eu de l’air dans les radiateurs

empêchant un réchauffement efficace de la salle de restaurant. Or, tel que l’explique

l’expert, ceci se corrige par une simple purge des radiateurs et il est évident que cette

opération simple incombe au locataire.

D’un autre côté, les techniciens de l’entreprise SOCIETE3.), lors de l’une de leurs

interventions, ont constaté que le thermostat mural a été sur la position 15° en période

hivernale, ce qui peut évidemment expliquer la sensation de froid ressentie par les

clients.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’est pas établi que ce serait le manque d’entretien

du bailleur qui serait à l’origine des griefs de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.).

Non seulement n’est-il pas prouvé que l’origine du froid serait à rechercher dans un

manquement contractuel du bailleur, mais encore le préjudice allégué, à savoir une

baisse du chiffre d’affaires de 45%, est contredit par le bilan versé par le locataire lui-

même.

En effet, à la page 10 de ce document, sous la rubrique « produits bruts », on peut

constater que le « chiffre d’affaires net » a augmenté en 2010 par rapport à 2009.

Dans ces conditions, et compte tenu du fait que l’expert a précisé que la baisse de

45% constitue une supposition en l’absence de « chiffres réels », le préjudice allégué

n’est pas établi et c’est à bon droit que le premier juge a débouté la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) de ce volet de sa demande.

Quant à la surconsommation de la chaudière

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) entend faire renvoyer le dossier

devant l’expert afin que celui-ci puisse chiffrer une surconsommation en mazout du

chauffage par rapport à une chaudière moderne.

D’après la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (cf. acte d’appel, page 3 « ad

faits »), cette surconsommation « résulterait forcément d’un manque d’entretien du

chauffage qui se trouve dans un état délabré ».

Or, ainsi qu’il a été retenu ci-avant, le prétendu manque d’entretien de la chaudière

par les bailleurs n’est pas établi.

Au contraire, et conformément à l’argumentation des bailleurs, une surconsommation

est à rechercher dans les caractéristiques intrinsèques de la chaudière.

En effet, il résulte de l’expertise que la chaudière date de 1993 et que, de surcroît, le

local de chaufferie, et sans doute la maison dans son ensemble, est mal isolée.

Il est évident qu’une chaudière datant de 1993 a un rendement inférieur à des

chaudières modernes. Si on ajoute à cette considération une isolation insuffisante de

la maison, il est logique que la chaudière litigieuse consomme plus de mazout qu’une

chaudière neuve dans un immeuble bien isolé.

Or, lorsque la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a pris en location les lieux,

elle a déclaré « parfaitement les connaître » (cf. article 1er du contrat de bail). Elle était

donc au courant de l’état du bâtiment qu’elle s’apprêtait à louer, y compris du fait que

la chaudière n’était (déjà à l’époque, soit en 2002) plus tout à fait neuve.

Dans ces conditions, une éventuelle surconsommation du chauffage n’est donc pas

imputable à un manquement du bailleur et il n’y a pas lieu d’ordonner un complément

d’expertise pour quantifier cette surconsommation par référence à une chaudière

normale.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) est, dès lors, par confirmation du

jugement entrepris, à débouter de ses prétentions indemnitaires relatives à la

surconsommation de mazout invoquée.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure sont à déclarer non fondées,

ce tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable pour autant qu’il est dirigé contre le jugement du 16 décembre

2010,

le dit recevable mais non fondé pour le surplus, partant,

confirme le jugement entrepris du 3 novembre 2011,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et dépens de

l’instance d’appel.