Landlord wins partial appeal; tenants must pay 31,700 euros arrears as debt converted to capital.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 79/2012

Audience publique du mardi, dix-sept avril deux mille douze

Numéro 141613 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 18 novembre 2011,

comparant par Maître Elisabeth ALEX, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 141613 du rôle et appelée pour fixation le 6

décembre 2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 31 janvier 2012 et finalement à

l’audience publique du mardi, 20 mars 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Nadia AYADI, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth ALEX, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître

Pierre-Marc

KNAFF,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

avril 2012, le

jugement

qui suit:

Par requête du 17 décembre 2010, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.)

et son épouse PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette aux fins de les voir condamner au paiement du montant de 31.700,- euros à

titre d’arriérés de loyers.

Elle a également demandé le remboursement du montant de 1.423,31 euros

déboursés par ses soins en vertu d’une ordonnance de paiement concernant des frais

de consommation d’eau pour l’immeuble donné en location aux parties

défenderesses.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait valoir que par contrat de bail

commercial signé au courant du mois de mai 1995, prenant effet le 1er mai 1995, elle

a donné en location aux parties défenderesses un immeuble pour un loyer mensuel

de 3.962,50 euros.

Elle a expliqué que les locataires n’ont pas été en mesure de s’acquitter des loyers

échus et que les parties en cause ont conclu en date du 3 mai 1996 une convention

aux termes de laquelle, les locataires reconnaissent redevoir le montant de 31.700,-

euros du chef de loyers impayés à la date du 3 mai 1996.

Les parties défenderesses se sont opposées à la demande adverse en expliquant que

le montant inscrit dans la convention entre parties n’était pas un montant définitif en

renvoyant au paragraphe 1 de la convention qui prévoit que le montant de 31.700,-

euros est redû sous réserve de la vérification de ce montant sur base des virements

effectués par les locataires. Or, d’après les parties défenderesses originaires, cette

vérification n’avait jamais eu lieu.

Elles ont encore fait valoir que la demande adverse a trait à une demande en obtention

d’arriérés de loyers qui, d’après l’article 2277 du code civil, se prescrit par cinq ans.

Par jugement du 12 octobre 2011, le juge de paix, a :

- déclaré recevable la demande de la partie demanderesse en obtention du montant

de 31.730,- euros à titre d’arriérés de loyers en la pure forme,

- déclaré prescrite cette demande en vertu de l’article 2277 du code civil,

- déclaré recevable la demande de la partie demanderesse en obtention du

remboursement du montant de 1.423,31 euros en la pure forme,

- déclaré cette demande non fondée.

Ce jugement a été régulièrement entrepris par PERSONNE1.) suivant acte d’appel du

18 novembre 2011.

L’appelante conclut, par réformation partielle du jugement entrepris, à entendre dire

fondée sa demande en condamnation de la somme de 31.700,- euros avec les intérêts

au taux légal à compter de la demande en justice jusqu’à solde et elle sollicite

l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) explique que, par l’article 1er de la convention

du 3 mai 1996 signée entre parties, les locataires ont reconnu une dette de loyers à

l’encontre de l’appelante d’un montant principal de 31.700,- euros « sous réserve de

la vérification de ce montant sur base des virements effectués par les locataires » et

qu’il n’y a jamais eu de paiement, respectivement de virement.

En signant cette convention, l’intention des parties aurait été de transformer en capital

une dette de loyers. Or, par l’effet de cette transformation en capital, le montant de

31.700,- euros ne serait plus susceptible de changer périodiquement, de sorte qu’il y

aurait lieu de faire application de la prescription trentenaire et non de la prescription

quinquennale prévue par l’article 2277 du code civil.

Ainsi, sa demande ne serait non seulement pas prescrite mais encore fondée en

l’absence de tout paiement par les parties adverses.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en invoquant un jugement civil du Tribunal d’Arrondissement du 10 novembre 2011

intervenu entre parties et dont il ressortirait que la créance invoquée constituerait une

dette de loyers.

Les intimés ajoutent que « si on avait définitivement voulu fixer une dette, on aurait

signé une véritable reconnaissance de dette » conformément aux formalités prescrites

par l’article 1326 du code civil.

Finalement, les intimés concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel.

L’article 1er de la convention signé entre parties en date du 3 mai 1996 stipule que

« Monsieur PERSONNE2.) reconnaît redevoir, à la date de la signature de la présente

convention, le montant de 1.280.000,- Luf du chef d’arriérés de loyer, sous réserve de

vérification de ce montant sur base des virements effectuées par les locataires ».

A l’évidence, ceci constitue une reconnaissance de dette de loyers de la part de

PERSONNE2.) pour un montant de 1.280.000,- Luf, étant entendu que ce montant

peut être révisé à la baisse par déduction d’éventuels paiements effectués.

Le jugement civil du 10 novembre 2010 du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg

(rôle n° 124.941) intervenu entre parties en arrive d’ailleurs à cette même conclusion

tout en précisant qu’il s’agit d’une reconnaissance de dette qui trouve son origine dans

un contrat de bail, raison pour laquelle ledit tribunal, statuant en matière civile et en

première instance, s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en

condamnation d‘PERSONNE1.).

Contrairement aux affirmations des intimés, ledit jugement ne dit ni plus ni moins et il

n’aborde d’aucune façon la question de la prescription débattue dans le cadre du

présent litige.

Pour être complet, le tribunal note que seuls les points 2 à 5 de la convention

constituent un avenant au contrat de bail originaire en ce qu’ils modifient le montant

du loyer pour la période postérieure au 1er mai 1996 en fonction de divers travaux de

restauration à effectuer par PERSONNE2.). Ces points sont cependant indépendants

de la reconnaissance de dette dont il est question au point 1 de la convention et ils ne

sont dès lors d’aucune pertinence dans le cadre du présent litige.

Ainsi qu’il a été relevé plus haut, les intimées soulèvent - du moins indirectement - le

fait que la convention litigieuse ne respecte pas les formalités de l’article 1326 du code

civil, en ce que le débiteur engagé n’a pas écrit manuscritement en toutes lettres la

somme dont il se reconnaît débiteur.

Il est à noter que les intimés, et en particulier PERSONNE2.), ne contestent pas

redevoir la somme réclamée de 1.280.000,- Luf, soit plus de 31.700,- euros (31.730,37

euros très exactement) euros et qu’ils ne font état d’aucun paiement libératoire, fût-il

partiel, mais ils axent leur défense sur le seul moyen de prescription.

Aux termes de l’article 1326 du code civil, « l'acte juridique par lequel une seule partie

s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien

fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit

cet engagement ainsi que la mention, écrite de sa main, de la somme ou de la quantité

en toutes lettres; si elle est indiquée également en chiffres, en cas de différence, l'acte

sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres, à moins qu'il ne soit

prouvé de quel côté est l'erreur ».

Ainsi, les formalités prescrites par l’article 1326 du code civil s’appliquent à l’écrit

lorsqu’il s'agit d’un acte sous seing privé, que cet acte contient une promesse

unilatérale et que cette promesse a pour objet une somme ou une quantité. Si l’acte

sous seing privé dressé en violation de l’article 1326 du code civil perd la force

probante normalement attachée au document en cause, il n’est cependant pas

forcément totalement dépourvu de valeur probatoire. Sa valeur probatoire peut être

soit incomplète, soit même complète. Il peut ainsi être retenu en qualité de

commencement de preuve par écrit dès lors qu’il répond aux impératifs d’origine

(l’acte doit émaner de la personne à laquelle on l’oppose) et de contenu (il doit rendre

vraisemblable l’obligation) formulés par l’article 1347 du code civil. L’écrit irrégulier

peut, par dérogation au principe, servir de preuve complète entre les parties lorsqu’il

s’agit de prouver, non point l’existence ou le contenu de l’acte juridique contesté, mais

un fait relaté par celui-ci.

En outre, l’écrit litigieux peut faire la preuve complète lorsque le débiteur ne conteste

pas l’engagement pris par lui dans les termes allégués par le créancier ou si le

débiteur a volontairement exécuté ses obligations dès lors que l’exécution rend

incontestable la somme ou la quantité due (Trib. d’arr. Lux. 2 mai 1996, P. 30, 219).

Ainsi, dans la mesure où les intimés ne contestent pas redevoir la somme de 31.700,-

euros à titre d’arriérés de loyers, la convention du 3 mai 1996 garde toute sa valeur

probatoire.

En ce qui concerne le moyen de la prescription tirée de l’article 2277 alinéa 4 qui

dispose que se prescrivent par 5 ans les actions de payement de tout ce qui est

payable par année ou à des termes périodiques plus courts, le tribunal rappelle qu’il

se dégage de la doctrine et de la jurisprudence en la matière que le critère applicable

à cette prescription est la périodicité de la créance, celui de la fixité ayant été

abandonné pour la bonne raison qu’elle ne se trouve pas dans le texte de loi (cf.

Jurisclasseur civil, sub. Art. 2270 à 2278, fasc. 100, n° 129 et s.).

Il est encore admis que lors même qu’une dette serait originairement périodique, la

prescription quinquennale est écartée si les parties décident ultérieurement de la

transformer en une dette de capital (op. cit. n° 124).

Or, dans la mesure où le point de la convention du 3 mai 1996 a précisément pour

objet de substituer à une dette périodique (en l’occurrence les arriérés de loyers

accrus antérieurement à la signature de la convention) une dette en capital qui est

certes susceptible de varier en fonction d’éventuels paiements libératoires mais non

de façon périodique, il y a lieu d’appliquer la prescription trentenaire et non la

prescription quinquennale.

Il s’ensuit qu’en l’absence de contestations du principe et du quantum de la créance

au fond, la demande en condamnation d‘PERSONNE1.) est à déclarer fondée à

l’encontre du seul PERSONNE2.), ce dernier s’étant seul engagé en vertu de la

reconnaissance de dette du 3 mai 1996.

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé et il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 31.700,- euros avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre

2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 31.700,- euros

avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2010 jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.).