Court fixes unpaid rent debt of 80,750 euros against bankrupt tenant while dismissing procedural fee claim.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 77/2012

Audience publique du mardi, dix-sept avril deux mille douze

Numéro 141469 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 11 novembre 2011,

comparant par Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ayant eu son siège social à L-

ADRESSE1.), déclarée en état de faillite par jugement du tribunal d’arrondissement

de Luxembourg, du 31 octobre 2011, inscrite au registre de commerce et de sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son curateur, Maître

Yann BADEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par le curateur, Maître Yann BADEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 141469 du rôle et appelée pour fixation le 6

décembre 2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 31 janvier 2012 et finalement à

l’audience publique du mardi, 20 mars 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jean-Jacques LORANG, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu

en ses explications.

Maître Bruno VIER, avocat, en remplacement du curateur, Maître Yann BADEN,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

avril 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête du 25 janvier 2010, PERSONNE1.) a fait convoquer la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. (ci-après la société SOCIETE1.)), à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour s’entendre condamner à

lui payer, du chef de loyers impayés, la somme de 80.750,- euros; voir prononcer la

résolution du contrat de bail et ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE1.)

dans les 48 heures de la notification; voir déclarer résilié le bail aux torts de la

défenderesse et ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a fait valoir qu’il a donné à bail à la société

SOCIETE1.) des locaux à ADRESSE2.) pour la somme mensuelle de 500,- euros

outre un forfait de 750,- euros à titre de frais de secrétariat et de bureau et ce à

compter de janvier 2004 où la défenderesse a emménagé dans les lieux. Elle aurait

payé, conformément aux extraits de compte versés par le requérant, huit fois la

somme de 1.250,- euros mais aurait cessé tout paiement à partir de janvier 2006, de

sorte que les arriérés de loyers se chiffreraient, au moment du dépôt de la requête, à

80.750,- euros.

Par jugement du 7 octobre 2011, le juge de paix a d’abord écarté le moyen

d’irrecevabilité de la requête et a rejeté l’exception de litispendance, soulevés par la

partie défenderesse.

Il a ensuite, après avoir retenu que le requérant n’avait pas rapporté la preuve de

l’existence d’un contrat de bail verbal, contesté par la défenderesse, dit la demande

principale recevable, mais non fondée. Il en a fait de même pour la demande

reconventionnelle en dommages-intérêts de la société SOCIETE1.), basée sur l’article

6-1 du code civil.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

11 novembre 2011.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir constater que les

attestations testimoniales qu’il verserait au débat rapportent la preuve du contrat de

bail ; dire qu’un contrat de bail existait jusqu’à sa résiliation par courrier du mandataire

de M. PERSONNE1.) du 9 novembre 2011, au curateur ; voir condamner la s.àr.l.

SOCIETE1.) à payer à l’appelant la somme de 80.750,- euros; voir ordonner à titre

subsidiaire la comparution personnelle des parties et à titre encore plus subsidiaire

déférer le serment litis-décisoire à M. PERSONNE2.).

Finalement, l’appelant requiert une indemnité de procédure de 2.000,- euros pour

l’instance d’appel.

Il y a lieu de noter que la société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite par

jugement du 31 octobre 2011.

A l’audience du 20 mars 2012, Maître Bruno VIER, en remplacement de Maître Yann

BADEN, curateur de la faillite de la société SOCIETE1.) a conclu à la confirmation du

jugement de première instance.

Il indique que les huit paiements, effectués sur le compte d’PERSONNE1.), l’ont pu

être à titre de remboursement d’un crédit pris par PERSONNE1.) auprès de la

SOCIETE2.) et repris par la société SOCIETE1.) et non pas à titre de loyer.

Le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a retenu qu’PERSONNE1.), qui se

prévaut d’un bail commercial oral, doit en rapporter la preuve.

Néanmoins, c’est à tort que le premier juge a dit que cette preuve doit être rapportée

selon les règles de l’article 1715 du code civil.

En effet, en matière de bail commercial, l’article 1715 n’est applicable que lorsque la

preuve du bail doit être fournie contre un non-commerçant.

Il en va autrement lorsque, comme en l’espèce, la preuve de l’existence ou des

conditions d’un bail commercial doit être apportée contre un commerçant. Aux termes

de l’article 2 du code de commerce, la loi répute acte de commerce « toutes

obligations de commerçants, qu’elles aient pour objet des immeubles ou des meubles,

à moins qu’il ne soit prouvé qu’elles aient une cause étrangère au commerce ».

En vertu de cette disposition, la prise en location d’un immeuble en vue de

l’exploitation de son commerce a un caractère commercial dans le chef du

commerçant. Dès lors, la preuve de cette obligation peut être rapportée non seulement

par les modes de preuve admis par le droit civil, mais aussi par témoin et présomption

(cf. Y. MERCHIERS Les baux n° 149).

De même, selon la Cour de cassation (belge), la preuve d’un bail commercial verbal,

ou de son prix, ou de ses modalités, peut être administrée par tous les modes de

preuve admis en matière commerciale, notamment par présomptions; du moins

lorsqu’il s’agit de prouver contre un preneur commerçant (cf. VANKERCKHOVE-Les

Novelles-Le louage de choses n° 216).

L’intimée, tout comme en première instance, n’a pas contesté qu’il y a eu occupation

des lieux mais conteste uniquement le loyer.

Contrairement à ce qu’a admis le premier juge, le tribunal estime que l’occupation des

lieux par la société SOCIETE1.) sur une période de cinq années contredit la

présomption de gratuité admise par le premier juge, au vu du fait que la société avait

installé ses bureaux dans les lieux et y avait établi son siège social.

Rien ne justifie en effet d’admettre que les parties aient convenu d’une occupation

sans contrepartie pécuniaire, surtout alors qu’aucune durée de cette prétendue

gratuité n’avait été prévue.

Par ailleurs, la société défenderesse qui invoque la gratuité de l’occupation des lieux

ne verse aucune preuve à l’appui de cette affirmation, ni ne précise en contrepartie de

quoi, ni pendant quelle durée elle aurait pu occuper gratuitement des locaux de

bureaux.

Il y a partant lieu à réformation du jugement entrepris et de faire droit à la demande

d’PERSONNE1.).

Au vu des pièces soumises au tribunal, il est en effet établi que la société SOCIETE1.)

reste redevable du chef d’arriérés de loyers de la somme de 80.750,- euros.

Néanmoins, comme la société SOCIETE1.) est en faillite depuis le 31 octobre 2011,

le tribunal ne peut plus prononcer, en application de l’article 452 du code de

commerce, de condamnation à son encontre.

Il résulte en effet de cette disposition que lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et

l’importance d’une dette qu’un failli a contractée avant de tomber en faillite, il ne peut

ni condamner le curateur « qualitate qua » à payer cette somme au créancier, ni

décider de l’admission de la créance au passif de la faillite, mais doit, après avoir

déterminé le montant de la créance, se limiter à réserver au créancier le droit de se

pourvoir devant le tribunal de commerce pour requérir de lui l’admission au passif de

la faillite.

Néanmoins, même en cas de faillite du débiteur, le créancier peut faire reconnaître en

justice sa créance. Etant donné que la société SOCIETE1.) en faillite est valablement

représentée par son curateur qui a pu faire valoir ses moyens, le tribunal, bien qu’il ne

puisse plus prononcer de condamnation contre la société en faillite, doit analyser le

bien-fondé de la créance d’PERSONNE1.) à l’égard de cette société. Toute demande

en condamnation contient en effet implicitement une demande tendant à voir fixer la

créance du demandeur.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de fixer la créance

d’PERSONNE1.) à l’encontre de son débiteur, la société SOCIETE1.), au montant en

principal de 80.750,- euros.

En instance d’appel, PERSONNE1.) demande une indemnité de procédure de 2.000.-

euros.

Comme il reste néanmoins en défaut de rapporter l’iniquité de laisser à sa charge

l’entièreté des frais par lui exposés et non compris dans les dépens, sa demande

basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

par réformation du jugement entrepris,

fixe la créance d’PERSONNE1.) du chef d’arriérés de loyers redus par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., en faillite,à la somme de 80.750,- euros

dit non fondée la demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile

et formulée par PERSONNE1.) en instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les met à charge de la masse

de faillite de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l..