Court reforms judgment ordering tenant to pay syndicate 2,772.82 euros for 2005 charges and advances.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 83/2012

Audience publique du mardi, dix-sept avril deux mille douze

Numéro 112185 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire d’Etat, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL de

Luxembourg du 17 octobre 2008,

comparant par Maître Serge HOFFMANN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ENSEIGNE1.) B8,

établi à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

représentée par son gérant en fonctions, Monsieur PERSONNE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL,

comparant par Maître François REINARD, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 21 février 2012.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 27 mars 2012.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Serge HOFFMANN,

avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu

le

SYNDICAT

DES

COPROPRIETAIRES

DE

LA

RESIDENCE

ENSEIGNE1.) (ci-après le « SYNDICAT ») par l’organe de son mandataire Maître

François REINARD, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Revu le jugement du 28 octobre 2008 par lequel le tribunal avait notamment retenu

que le SYNDICAT a fondé sa demande en paiement sur base de 10.000es qui n’ont

pas été régulièrement établis et avait dès lors prononcé un sursis à statuer jusqu’à

l’établissement régulier des quotes-parts du studio d‘PERSONNE1.) dans le tableau

des 10.000es.

Suite à ce jugement, le SYNDICAT a procédé à une rectification des 10.000es en

alignant les 10.000es sur les 100.000es de sorte qu’il a affecté au Studio 4

d‘PERSONNE1.)

130,6897/10.000es

au lieu des 136,8069/10.000es

utilisés

antérieurement. Le SYNDICAT a en conséquence rectifié les décomptes pour les

exercices 1998 à 2007 inclus tout en précisant que sa demande initiale faisant l’objet

du présent litige se limite au décompte de charges pour l’exercice 2005 ainsi qu’aux

avances de janvier à octobre 2006 inclus (à raison de 147,- euros par mois).

En tenant compte des avances payées par PERSONNE1.) au cours de la période de

janvier à octobre 2006 inclus (totalisant 1.180,- euros), le SYNDICAT avait réduit sa

demande dans un premier temps au montant principal de 2.975,30 euros (cf.

conclusions du 4 avril 2011).

Suite à ce nouveau décompte, PERSONNE1.), qui ne met pas en doute les dix

millièmes qui lui ont été attribués, émet toujours différents griefs qui sont analysés ci-

dessous.

1. L’avance pour cadastre vertical

D’après PERSONNE1.), cette avance n’aurait pas été adaptée à sa nouvelle quote-

part dans les 10.000es.

Or, conformément aux conclusions du SYNDICAT, l’assemblée générale des

copropriétaires du 9 décembre 2002 a décidé de financer l’établissement d’un

cadastre vertical par une avance spéciale de 500,- euros par lot, de sorte qu’il n’y a

pas lieu de prendre en compte la nouvelle fixation des 10.000es.

2. Les frais relatifs aux travaux de façade

PERSONNE1.) émet un certain nombre de critiques sur ce poste qui ne sont

cependant d’aucune pertinence dans le cadre du présent litige puisque le SYNDICAT

confirme de façon expresse que sa demande en paiement n’englobe pas la quote-

part des frais de réfection de façade incombant à PERSONNE1.).

3. Les frais de chauffage

PERSONNE1.) met également en doute ce poste dans la mesure où il n’aurait pas

été adapté à sa nouvelle quote-part dans les 10.000es.

Sur ce le SYNDICAT fait valoir que les frais de chauffage sont indépendants des dix

millièmes puisqu’ils sont calculés en fonction de la consommation réelle. Il ajoute que

pour l’année 1998 (date d’acquisition du studio par PERSONNE1.)), il a été tenu

compte de l’occupation du studio par PERSONNE1.) au pro rata temporis.

PERSONNE1.) n’accepte pas cette explication et il fait valoir que tant les frais de

chauffage que les frais d’eau chaude sont calculés à raison de 80% seulement en

fonction de la consommation effective. En revanche, les 20% restants (les « frais de

base ») seraient mis en compte en fonction de la surface habitable totale du lot

concerné, ce qui ferait moins de 50 (le syndic utilisant un quotient de 50 sans que l’on

sache à quoi cela corresponde exactement).

Dans ses dernières conclusions (30 janvier 2012), le SYNDICAT indique que, malgré

de fastidieuses recherches, il n’est pas en mesure d’expliquer le « quotient 50 » et

que pour « mettre un terme au débat », il a révisé à la baisse les frais de base

incombant à PERSONNE1.) en leur affectant un quotient de 44,21 m2 ce qui

correspond à la surface du studio.

En conséquence, le SYNDICAT a réduit sa demande en paiement au montant de

2.772,82 euros ce qui n’a appelé plus de réaction d‘PERSONNE1.), de sorte que le

tribunal considère que les ultimes explications du SYNDICAT de même que le

nouveau calcul des frais de chauffage sont acceptés par PERSONNE1.).

4. Les frais des poursuites judiciaires relatifs au présent litige

PERSONNE1.) reproche encore au syndic (sic !) d’avoir mis sur le décompte

d‘PERSONNE1.), sa quote-part dans les frais des poursuites judiciaires relatifs au

présent litige. D’abord le syndic n’aurait pas été autorisé par l’assemblée des

copropriétaires de ce faire et ensuite le litige aurait en définitive été causé par une

faute professionnelle du précédent syndic que le syndic actuel aurait « perpétuée »

en affectant un nombre erroné de 10.000es à son studio.

Le SYNDICAT réplique qu’il s’agit d’une simple action en recouvrement de créances

pour laquelle aucune autorisation par l’assemblée n’est nécessaire conformément à

l’article 14 (5) de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis. Il ajoute que, suivant le règlement de copropriété, tous les frais, y

compris les frais judiciaires, sont à supporter par les copropriétaires suivant leurs

quotes-parts respectives.

Le tribunal constate que les frais incriminés se trouvent consignés, d’après les propres

conclusions d‘PERSONNE1.), aux décomptes rectifiés de 2006 et de 2007.

Or, puisque, d’après les explications du SYNDICAT, sa demande en paiement ne

concerne pas ces exercices, les griefs d‘PERSONNE1.) tombent à faux et il n’y a donc

pas lieu de les analyser.

5. Les indemnités de procédure

Ni la partie appelante, ni la partie intimée n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable

de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu

de dire non fondées leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de dire non fondée

la demande du SYNDICAT en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance, ceci par réformation du jugement entrepris.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent ainsi que des derniers

décomptes versés par le SYNDICAT que, par réformation du jugement entrepris, il y

a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT la somme de 2.772,82

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 29 janvier 2007, jour de la notification

de l’ordonnance conditionnelle de paiement, jusqu’à solde.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 28 octobre 2008,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) B8 la somme de 2.772,82 euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 29 janvier 2007 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ENSEIGNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.