Landlord's appeal for unpaid rent and relocation costs partially allowed; tenants' appeal dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 71/2012

Audience publique du mardi, vingt-sept mars deux mille douze

Numéro 142853 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 4 janvier 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Brahim SAHKI, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Luc JEITZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142853 du rôle et appelée pour fixation le 31 janvier

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 13 mars 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Brahim SAHKI, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Luc JEITZ, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 27

mars 2012, le

jugement

qui suit:

Faits et procédure

Suivant contrat de bail signé le 14 février 2011, la s.àr.l SOCIETE1.) a donné en

location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement dans un immeuble sis à

ADRESSE2.). Le loyer mensuel était fixé à 1.300,- euros et les avances sur charge à

100,- euros.

Faisant valoir que les arriérés impayés de loyers et de charges, pour les mois de mai

à juillet 2011 inclus, se chiffrent à (3 x 1.400 =) 4.200,- euros, la s.àr.l. SOCIETE1.) a,

par

requête déposée le

20 juillet 2011, fait convoquer

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) devant le juge de paix de Luxembourg pour voir :

- résilier le bail entre parties,

- condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout à lui payer la somme de 4.200,- euros, avec les intérêts au

taux légal à partir de la mise en demeure du 14 juin 2011, sinon à compter de la

demande en justice, jusqu’à solde,

- condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux dans les huit jours de

la notification du jugement à intervenir,

- condamner les parties défenderesses à lui payer la somme de 3.300,- euros à titre

d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à compter de la demande en

justice, jusqu’à solde,

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement au moins en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire, et

- condamner les parties défenderesses au paiement d’une indemnité de procédure

de 1.000,- euros.

La requérante s’était par ailleurs réservé le droit d’augmenter sa demande en cours

d’instance du chef de loyers ou indemnités venant à échoir.

Par jugement du 24 novembre 2011, rendu contradictoirement, le tribunal de paix de

Luxembourg a :

- donné acte à la s.àr.l SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande pour les

loyers échus entretemps,

- dit la demande partiellement fondée,

- partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la s.àr.l

SOCIETE1.) la somme de 8.400,- euros, avec les intérêts au taux légal sur 2.800,-

euros à partir du 14 juin 2011, sur 1.400,- euros à partir du 20 juillet 2011 et sur

4.200,- euros à partir du 10 novembre 2011, chaque fois jusqu’à solde,

- résilié le contrat de bail aux torts de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour cause

de motif grave,

- partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués

dans le mois de la notification du jugement,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire, et

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la s.àr.l. SOCIETE1.) une

indemnité de procédure de 300,- euros.

De ce jugement, notifié le 25 novembre 2011 à PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

ceux-ci ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 4 janvier 2012.

Prétentions et moyens des parties

Les appelants demandent, au tribunal de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu’il a résilié le bail,

- réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les parties appelantes à

payer le loyer et les charges du mois de mai 2011,

- débouter l’intimée de sa demande en indemnité de procédure pour la première

instance.

Les appelants font plaider que, suivant accord oral conclu avec leur bailleur, ils

s’étaient engagés à procéder à des travaux de réfection de l’appartement loué et

notamment à la pose de parquet et de remise en peinture. En contrepartie, le bailleur

leur aurait promis la gratuité de deux mois de loyers. Ils auraient pris possession des

lieux vers la mi-février pour procéder à ces travaux qui auraient duré deux semaines,

mais ils n’auraient pas pu y habiter, précisément en raison de ces travaux.

Les deux mois de loyers à ne pas payer auraient donc porté sur les mois de mars et

avril 2011.

En vertu de cet accord, ils auraient donc commencé à payer le loyer à partir du mois

de mai 2011 et ils reconnaissent qu’ils n’ont pas, en raison de difficultés financières,

consécutives à la perte de leurs emplois, pu payer tous les loyers dus.

Actuellement, ils auraient cependant retrouvé chacun un emploi et PERSONNE2.)

occuperait toujours, avec sa fille, l’appartement.

Ils font plaider que la somme de 700,- euros payée à titre de loyer pour le mois de

mars serait en tout état de cause à décompter en leur faveur.

Finalement et bien qu’ils reconnaissent qu’ils ont arrêté tout paiement de loyer, ils font

plaider que le premier juge aurait à tort résilié le bail à leurs torts. Le non-paiement

des loyers serait dû au fait que le bailleur n’aurait pas respecté l’accord oral.

L’intimée déclare former appel incident et augmenter sa demande pour les loyers

venus à échéance depuis le premier jugement. Elle réclame pour la période de juin

2011 à mars 2012 inclus (10 x 1.400 =) 14.000,- euros, cette somme avec les intérêts

au taux légal sur la somme de 4.200,- euros à partir de la mise en demeure du « 30

juin 2011 » et sur la somme de 9.800,- euros à partir de la demande en justice - 13

mars 2012 - jusqu’à solde.

L’appel incident est recevable pour autant qu’il tend à la réformation du jugement en

ce que ce dernier n’a pas fait droit conformément à la requête introductive d’instance

à la demande tendant à faire courir les intérêts sur la somme de 4.200,- euros à partir

de la mise en demeure du 14 juin 2011.

Il n’est cependant pas recevable, quant à l’augmentation de la demande formulée par

le bailleur en instance d’appel alors que le premier juge n’avait pas été saisi d’une telle

demande et n’y a donc évidemment pas statué.

L’augmentation de la demande en appel, non contestée, et pour laquelle le requérant

s’était d’ailleurs réservé le droit de la formuler, est recevable en la forme; elle sera

analysée ci-dessous.

L’intimée conteste tout accord oral entre parties et toute gratuité pour les mois de mars

et avril 2011. Elle renvoie au contrat de bail écrit et rappelle que les appelants ne

pourraient prouver contre et outre le contenu de cet écrit. Or, aux termes du bail, le

loyer serait payable dès le 15 mars 2011 et le paiement de 700,- euros correspondrait

à la période du 15 au 31 mars 2011. Deux autres paiements de chaque fois 1.400,-

euros auraient été effectués par les locataires (au mois d’août 2011) et le bailleur les

aurait imputés pour les loyers impayés d’avril et mai 2011. La s.àr.l. SOCIETE1.)

maintient donc qu’à partir de juin 2011 plus aucun loyer n’aurait été payé jusqu’à ce

jour.

Finalement, l’intimée, qui affirme que l’appel serait abusif et purement vexatoire,

demande une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Les appelants, qui devant le premier juge n’avaient pas contesté redevoir les montants

réclamés de 8.400,- euros, invoquent pour la première fois en instance d’appel un

accord oral pour faire valoir que les loyers des mois de mars et avril 2011 ne seraient

pas à payer en raison des travaux qu’ils s’étaient engagés à effectuer.

La s.àr.l. SOCIETE1.) soulève néanmoins « l’irrecevabilité » de cette affirmation en

faisant valoir que la déclaration quant à la gratuité du logement tendrait à prouver

contre et outre le bail écrit. A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de ce moyen.

Le tribunal constate que l’affirmation des appelants quant à l’existence d’un accord

oral ne constitue pas une demande mais un moyen de défense au fond, qui tend à

faire rejeter comme non justifiée la prétention de l’adversaire.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer ce moyen irrecevable.

Néanmoins, le tribunal constate que les appelants n’apportent aucun élément de

preuve de l’existence de l’accord oral invoqué par eux et n’offrent même pas d’en

rapporter la preuve. Or, ce prétendu accord oral est contredit par tous les éléments

du dossier.

En effet, le contrat de bail signé par les parties stipule que le bail prend cours le 14

février 2011 et que le premier loyer est payable le 15 mars 2011. Les appelants

n’expliquent pas pourquoi ils ont signé ce contrat alors qu’il contrevient clairement aux

stipulations prétendument convenues oralement, au même moment. Ils n’expliquent

pas non plus pourquoi ils ont payé, en mars 2011, la somme de 700,- euros qui

correspond effectivement à la moitié de la somme à payer mensuellement à titre de

loyers et d’avances sur charges et ils ne peuvent expliquer de manière crédible

pourquoi ils n’ont pas déjà invoqué cet accord oral en première instance, où, faut-il le

rappeler, ils n’ont pas contesté redevoir la somme de 8.400,- euros leur réclamée.

Le moyen est donc à rejeter comme non fondé.

Au vu des éléments du dossier, et du paiement de 700,- euros intervenu, les locataires

étaient encore tenus de payer mensuellement, à partir du mois d’avril 2011, la somme

de 1.400,- euros à leur bailleur.

Aux termes de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré d’une

obligation doit en rapporter la preuve.

Les appelants versent des pièces desquelles il ressort qu’ils ont payé, outre la somme

de 700,- euros mentionnée ci-dessus, deux fois la somme de 1.400,- euros (le 4 mai

et le 4 août 2011).

Le bailleur a correctement imputé ces deux paiements aux mois d’avril et de mai 2011.

Aucun autre paiement n’est rapporté ni même allégué.

Il en résulte que les loyers de juin 2011 à mars 2012 inclus restent impayés.

C’est donc à bon droit et pour les motifs que le tribunal adopte que le premier juge a

décidé que les locataires redoivent à leur bailleur la somme, en principal, de 8.400,-

euros.

Il y a lieu de donner acte à la partie bailleresse de l’augmentation de sa demande

relative aux arriérés de loyers à partir du mois de décembre 2011 et jusqu’au mois de

mars 2012 inclus pour le montant de (4 x 1.400 =) 5.600,- euros.

Comme les locataires n’ont pas versé de preuve attestant le paiement de loyers pour

cette période, la demande du bailleur est fondée pour la somme de 5.600,- euros et il

y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur cette somme, au 13

mars 2012, jour de la demande en justice.

Le tribunal constate que, lors de son appel incident, la s.àr.l. SOCIETE1.) a demandé

(sur base d’une note manuscrite figurant sur un décompte versé à l’audience du 13

mars 2012) que la somme de 4.200,- euros porte intérêts à partir de la mise en

demeure du 30 juin 2011 et que le solde de 9.800,- euros porte intérêts à partir du 13

mars 2012 jusqu’à solde.

Bien qu’il aurait été plus juste de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de

faire courir les intérêts sur la somme de 2.800,- euros à partir du 14 juin 2011 – date

de la mise en demeure, puis de faire courir les intérêts sur la somme de 1.400,- euros

à partir de la date de la requête et enfin de faire courir les intérêts sur la somme de

4.200,- euros (réclamée à l’audience du 10 novembre 2011) à partir du 10 novembre

2011, le tribunal ne peut allouer au demandeur plus qu’il ne demande.

L’appel incident est donc partiellement fondé.

Par réformation il y a lieu de faire courir les intérêts :

- sur la somme de 2.800,- euros correspondant aux loyers de juin et juillet 2011 à

partir du 30 juin 2011, tel que demandé par appel incident,

- sur la somme de 1.400,- euros correspondant au loyer d’août 2011, à partir du 1er

août 2011,

- sur la somme de 4.200,- euros correspondant aux loyers de septembre, octobre et

novembre 2011, à partir de la demande en justice du 10 novembre 2011 et

- sur la somme de 5.600,- euros, correspondant aux loyers de décembre 2011 à

mars 2012 inclus, à partir de la demande en justice du 13 mars 2012.

Le non-paiement par le locataire du prix du bail aux échéances convenues constitue,

tel que l’a relevé à juste titre le premier juge, une violation grave des obligations

contractuelles justifiant la résiliation du contrat.

Dans la mesure où les appelants n’ont pas payé dix mois de loyers consécutifs, il y a

lieu de considérer que le non-paiement des loyers pendant une si longue période

justifie la résiliation du contrat de bail aux torts de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.).

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le juge de paix a dit fondée la demande en

résiliation du contrat de bail aux torts des locataires.

L’appel principal n’est partant pas fondé et le jugement entrepris est à confirmer sur

ces points.

Les appelants ont encore requis la réformation du jugement entrepris en ce qu’il n’a

pas fait droit à leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Le tribunal ne peut que, par adoption des motifs du premier juge, confirmer le

jugement entrepris également sur ce point. Au vu de l’issue du litige en première

instance, c’est à bon droit que la demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure a été rejetée par le premier juge.

Les parties ont chacune conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,-

euros pour l’instance d’appel.

La demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à rejeter alors qu’au vu du sort

réservé à leur appel, ils n’ont pas rapporté la preuve de l’iniquité de laisser à leur

charge des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

La demande de la s.àr.l. SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de 500,-

euros ; il est en effet inéquitable de laisser à sa charge des frais exposés par elle qui

ne sont pas compris dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé,

par réformation, dit qu’il y a lieu de faire courir les intérêts au taux légal :

- sur la somme de 2.800,- euros correspondant aux loyers de juin et juillet 2011 à

partir du 30 juin 2011, tel que demandé par appel incident,

- sur la somme de 1.400,- euros correspondant au loyer d’août 2011, à partir du 1er

août 2011 et

- sur la somme de 4.200,- euros correspondant aux loyers de septembre, octobre et

novembre 2011, à partir de la demande en justice du 10 novembre 2011,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de l’augmentation

de sa demande,

l’a dit fondée, partant

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de 5.600,- euros, correspondant aux loyers de

décembre 2011 à mars 2012 inclus, avec les intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice du 13 mars 2012, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,- euros pour l’instance

d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.