Tenant appeal dismissed; syndicate's charge claim upheld due to missing pre-litigation demand and procedural defects.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 74/2012

Audience publique du mardi, vingt-sept mars deux mille douze

Numéro 140296 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 4 juillet 2011,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Edévi AMEGANDJI, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le syndicat de la copropriété RESIDENCE ENSEIGNE1.), sis à L-ADRESSE1.),

représenté par son syndic en fonctions, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Yasmine POOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2012.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 13 mars 2012.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Edévi AMEGANDJI,

avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu le syndicat de la copropriété RESIDENCE ENSEIGNE1.) par l’organe de son

mandataire Maître Nicolas CHELY, avocat, en remplacement de Maître Yasmine

POOS, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Par exploit d’huissier de justice du 20 décembre 2010, le syndicat des copropriétaires

de la résidence ENSEIGNE1.) sise à L-ADRESSE3.), ci-après le « SYNDICAT », a fait

donner citation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour la voir condamner à lui payer la somme de 5.463,09 euros du chef

du décompte de charges de l’exercice 2009/2010 ainsi que d’avances sur charges

pour l’année 2010, ceci avec les intérêts légaux à partir du 19 septembre 2010, date

de la convocation à l’assemblée générale, sinon à partir du 3 novembre 2010, date

d’une mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

Lors des plaidoiries devant le premier juge, le SYNDICAT a diminué sa demande au

montant de 4.897,09 euros.

La défenderesse s’est opposée à la demande adverse en soulevant in limine litis

l’irrecevabilité de cette demande pour « défaut de qualité pour agir », alors que l’article

25 du règlement de copropriété soumettrait l’exercice par le syndic d’une action en

justice à la condition de l’émission préalable d’une mise en demeure par acte

d’huissier, restée infructueuse pendant au moins quinze jours, ce qui n’aurait pas été

fait en l’occurrence.

Subsidiairement et quant au fond, PERSONNE1.) a contesté le montant réclamé, dès

lors que la répartition des charges de consommation de gaz fixée par le SYNDICAT

imputerait à PERSONNE1.) des frais de 3.228,75 euros de chauffage au gaz pendant

moins d’une année, pour un appartement de 68,20 m², soit environ 10% de la

consommation totale de 28 appartements. PERSONNE1.) a encore expliqué que la

consommation en gaz des autres copropriétaires varierait entre 0,5 et 27 unités, tandis

que celle de la défenderesse aurait été fixée à 40 unités, de sorte que les charges qui

lui sont mises en compte seraient exagérées et ne pourraient pas correspondre à sa

consommation réelle de gaz.

PERSONNE1.) a argumenté que cette erreur de répartition des charges serait due à

l’utilisation du système fantaisiste de calorimètres, qui ne permettrait pas de

déterminer la consommation réelle de chauffage de chaque foyer, du moment qu’il

serait (du fait de son mode de fonctionnement par évaporation du liquide témoin) non

seulement sensible à la chaleur dégagée par les radiateurs, mais également à la

chaleur ambiante, telle que par exemple les rayons de soleil, abondants dans

l’appartement d’PERSONNE1.) du moment qu’il serait le seul de la résidence à y être

exposé des deux côtés, ou encore une cheminée individuelle et une climatisation

réversible, utilisées par PERSONNE1.) en présence du dysfonctionnement permanent

de ses radiateurs fonctionnant au gaz. Par ailleurs, PERSONNE1.) a fait plaider qu’il

aurait été possible à des copropriétaires malhonnêtes d’enlever les calorimètres des

radiateurs pendant une partie de l’année ou encore de les réalimenter avec le liquide

d’évaporation.

PERSONNE1.) a, dès lors, demandé à voir condamner le syndic à procéder à un

recalcul de la répartition des charges de l’exercice 2009/2010 et des avances sur

charges retenues pour les exercices suivants, sinon à voir nommer un expert « ayant

pour mission d’établir un rapport démontrant une anomalie dans la répartition de la

consommation individuelle de gaz à charge de la partie défenderesse pour l’année

2009-2010 ».

PERSONNE1.)

a encore demandé reconventionnellement réparation de son

dommage matériel de 2.000,- euros et d’un dommage moral à hauteur du même

montant, en raison des tracas subis, et ce principalement sur base délictuelle et

subsidiairement sur base contractuelle.

Rejetant le moyen tiré du défaut de qualité dans le chef du SYNDICAT, retentant

qu‘PERSONNE1.) n’était pas forclose à remettre en question la clé de répartition des

charges et avances sur charges mais qu’elle s’était conventionnellement engagée à

accepter les résultats d’une répartition des charges, notamment à l’aide de

calorimètres, même « imparfaits », le tribunal de paix de Luxembourg, a, par jugement

du 3 mai 2011 :

- dit la demande principale recevable et fondée, partant,

- condamné PERSONNE1.) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

ENSEIGNE1.) sis à ADRESSE3.) la somme de 4.897,09 euros, avec les intérêts

évalués au taux légal à partir du jour de la mise en demeure – 3 novembre 2010 –

sur la somme de 4.535,09 euros et à partir de la demande en justice sur la somme

de 362,- euros, chaque fois jusqu’à solde,

- dit les demandes reconventionnelles recevables mais non fondées,

- rejeté les demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure.

De ce jugement, lui signifié en date du 24 mai 2011, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 4 juillet 2011.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande principalement à voir déclarer

irrecevable la demande du SYNDICAT et subsidiairement à être déchargée de la

condamnation prononcée à son encontre par le premier juge en mettant en avant une

« anomalie grossière » de la répartition des charges de gaz pour l’exercice 2009/2010,

anomalie qui serait due à l’absence de fiabilité et de précision du système de mesurage

par calorimètres.

PERSONNE1.) explique, conformément à son argumentaire développé en première

instance, qu’il serait absolument inconcevable que son appartement de 68 m2

engendre des frais de chauffage de 3.228,75 euros pour une période allant seulement

de mai 2009 à février 2010, ce qui équivaudrait à 10% de la consommation totale d’une

copropriété comportant pas moins de 28 appartements. Suivant les montants mis en

compte, sa consommation en gaz serait 4,6 fois plus élevée que la consommation

moyenne des autres lots de la copropriété, ce qui serait impossible.

Suivant estimation établie par « Gaz de France », une consommation annuelle de gaz

de l’ordre de 600,- à 630,- euros serait raisonnable pour un appartement de sa taille

construit entre 1978 et 1982.

PERSONNE1.) insiste encore sur le caractère imprécis, voire « fantaisiste » du

mesurage par calorimètres en donnant à considérer que ces instruments de mesure

sont très sensibles à la chaleur ambiante, de sorte que les relevés seraient

nécessairement faussés par le fait que son appartement serait le seul à disposer de

deux baies vitrées exposées au soleil.

PERSONNE1.) insinue par ailleurs que les autres copropriétaires auraient pu

minimiser leurs propres consommations en enlevant les calorimètres puis en les

replaçant sur les radiateurs juste avant la lecture des résultats, voire même en

rajoutant du liquide témoin. PERSONNE1.) fait encore plaider que les échelles des

calorimètres dans son propre appartement ne seraient pas toutes homogènes, de

sorte qu’on « peut émettre de sérieux doutes quant à l’homogénéité de tous les

calorimètres de tous les copropriétaires », raison supplémentaire pour critiquer la

répartition des charges.

De plus, ses radiateurs n’auraient jamais correctement fonctionné dans la mesure où

son appartement se situe au dernier étage de la résidence, qu’il y avait toujours de l’air

dans les radiateurs qui n’avaient jamais pu être purgés correctement. Ainsi, les

radiateurs n’auraient jamais dégagé assez de chaleur, raison pour laquelle

PERSONNE1.) s’est vue contrainte de se chauffer également par sa cheminée

individuelle et sa climatisation réversible, ce qui rendrait d’autant plus invraisemblables

les frais de gaz mis en compte.

PERSONNE1.) soulève encore des incohérences dans les périodes facturées par

rapport à la date d’acquisition de son appartement, respectivement par rapport à la

date du relevé des compteurs par SOCIETE2.).

Pour autant que de besoin, PERSONNE1.) demande à voir établir la réalité de

l’anomalie invoquée moyennant expertise.

En attendant la mise en place d’un système plus fiable, elle demande à voir condamner

« le syndic » à établir, rétroactivement à partir de la date d’acquisition de son

appartement (15 mai 2009) des décomptes de frais de gaz basés sur les millièmes et

à fixer les avances en conséquence.

Enfin,

PERSONNE1.)

demande

à

voir

déclarer

fondées

ses

demandes

reconventionnelles telles que formulées en première instance et elle conclut à

l’obtention d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour la première instance

et de 3.000,- euros pour l’instance d’appel.

Le SYNDICAT conclut à l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles pour autant

qu’elles sont dirigées contre le syndic qui n’est pas partie au litige.

Quant au fond, il conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf à demander, par

appel incident, une indemnité de procédure de 1.200,- euros pour la première instance.

Le SYNDICAT sollicite encore une indemnité de procédure de 3.000,- euros pour

l’instance d’appel.

Le SYNDICAT conteste toute manipulation des calorimètres des autres copropriétaires

et il dément qu’il y aurait un quelconque dysfonctionnement au niveau des calorimètres

dans l’appartement de l’appelante. Ceci serait d’ailleurs confirmé par un courrier de la

société

SOCIETE2.)

qui explique que les calorimètres sont fiables, qu’ils

correspondent à des normes européennes en vigueur, que le décompte est

transparent et qu’il est impossible de rajouter du liquide témoin dans les calorimètres.

Il aurait d’ailleurs appartenu à PERSONNE1.) de se renseigner sur les défauts de son

appartement avant de l’acheter puisque le lot en question accusait, depuis longtemps,

des consommations de chauffage élevées en raison du fait qu’il est libre de trois côtés,

qu’il est situé au dernier étage sous une toiture plate non isolée et qu’il dispose de

grandes baies vitrées avec des cadres non isolants ainsi que d’une cheminée ouverte

qui laisse échapper de la chaleur. De plus, l’immeuble se rangerait dans la plus

mauvaise classe énergétique et PERSONNE1.) se serait d’ailleurs opposée à une

isolation thermique de la façade.

Le SYNDICAT explique que le décompte de charges 2009-2010 a été approuvé par

l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2010 et que, lors de cette

assemblée, il a été décidé d’augmenter les avances sur charges. Le procès-verbal de

cette assemblée a été notifié à PERSONNE1.) par lettre recommandée du 9 octobre

2010 et que, faute par PERSONNE1.) d’avoir contesté ces décisions endéans le délai

légal de deux mois établi par l’article 34 alinéa 2 de la loi de 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis, elle serait forclose de le faire, de sorte que la

créance du SYNDICAT serait actuellement certaine, liquide et exigible.

Ainsi le SYNDICAT soutient, contrairement à l’appréciation d‘PERSONNE1.) et du

premier juge, qu‘PERSONNE1.) ne serait plus en mesure de remettre en cause la clé

de répartition individuelle des charges puisque, ce faisant, elle remettrait implicitement

et nécessairement en cause les décisions de l’assemblée générale précitée qui se

basait à la fois sur un compte global et sur les décomptes individuels des

copropriétaires.

Le SYNDICAT ajoute qu’il serait d’ailleurs « parfaitement injuste » de faire droit à la

demande d‘PERSONNE1.) et d’effectuer une répartition des frais de chauffage des

parties privatives en fonction des millièmes, alors que le système de répartition selon

les indications des calorimètres (prévu par l’article 24 alinéa 3 du règlement de

copropriété) correspondrait à la consommation réelle de tous les copropriétaires dont

aucun, à l’exception de l’appelante, ne mettrait en doute le système de mesurage en

vigueur de longue date.

Suivant conclusions du 21 novembre 2011 et en raison d’un paiement de la part

d‘PERSONNE1.), le SYNDICAT réduit sa demande en condamnation au montant de

3.200,35 euros.

Il y a lieu d’en donner acte aux parties.

Quant à la recevabilité de la demande initiale et quant aux demandes

reconventionnelles en obtention de dommages et intérêts

A la lecture de l’acte d’appel et des conclusions subséquentes, le tribunal constate

qu‘PERSONNE1.) semble opérer une confusion entre les notions de syndic et de

syndicat, confusion qui apparaît tant au niveau de sa critique de la recevabilité de la

demande initiale qu’au niveau de ses demandes reconventionnelles en obtention de

dommages et intérêts.

Ainsi, PERSONNE1.) se réfère à l’article 25 du règlement de copropriété qui autorise

le syndic « d’assigner le copropriétaire défaillant en paiement de ce qu’il doit au

syndicat » à condition qu’il y ait eu une mise en demeure préalable restée infructueuse

pendant 15 jours.

Faute de mise en demeure, le syndic (sic !) n’aurait pas qualité pour agir de sorte que

la citation introductive d’instance serait « d’office à déclarer irrecevable ».

Or, force est de constater, qu’en l’occurrence, ce n’est pas le syndic qui a procédé à

la citation, mais bien le syndicat représenté par son syndic, ceci conformément à

l’article 14 alinéa 4 de la loi de 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, de sorte que le moyen d’irrecevabilité est à rejeter.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles d‘PERSONNE1.) tendant à

l’indemnisation de son préjudice matériel et moral, le tribunal note que ces demandes

sont dirigées, d’après le dispositif de son acte d’appel, contre le SYNDICAT.

L’analyse de la motivation de l’acte d’appel fait cependant apparaître qu’elle demande

la condamnation du syndic (sic ! encadré et en gras) de ce chef en explicitant les

erreurs commises par le syndic (intenter le présent litige « sans réfléchir » à ses

propres erreurs, tracas occasionnés par le syndic, syndic « ne respectant pas la

législation …en soutirant des honoraires », syndic continuant « d’inventer sa propre

loi ».)

Quand bien même

PERSONNE1.)

tente d’expliquer que « les demandes

reconventionnelles sont formulées à l’encontre du syndic représentant le syndicat », il

n’en demeure pas moins qu‘PERSONNE1.) reproche manifestement des fautes de

gestion au syndic et non au SYNDICAT. Dans ces conditions, les demandes

reconventionnelles d‘PERSONNE1.) tendant à l’indemnisation de son préjudice

matériel et moral et dirigées contre le SYNDICAT sont d’ores et déjà à déclarer non

fondées.

Quant au fond

Il résulte de l’exposé des prétentions respectives des parties quant au fond

qu‘PERSONNE1.) résiste la demande en paiement du SYNDICAT en invoquant des

erreurs de mesurage de sa consommation individuelle en gaz de chauffage. Ainsi, elle

critique les données prises en compte pour établir son décompte individuel de charges

en argumentant que ses données seraient, en raison de l’absence de fiabilité des

calorimètres, erronées et que dès lors la clé de répartition serait également erronée,

de même que son décompte individuel qui en résulte.

Le SYNDICAT lui oppose en premier lieu la forclusion tirée de l’article 34 alinéa 2 de

la loi de 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis et il conteste

ensuite

tout

dysfonctionnement des

calorimètres tant

dans l’appartement

d‘PERSONNE1.) que dans ceux des autres lots de la résidence « ENSEIGNE1.) ».

Il résulte des points 5 et 6 de l’assemblée des copropriétaires de la résidence

« ENSEIGNE1.) » tenue en date du 29 septembre 2010, que les « décomptes

2009/2010 » ont été approuvés et que les avances telles que proposées par « la

gérance » ont été approuvées. Ces points ont été adoptés malgré le votre contraire

d‘PERSONNE1.).

Sur base du libellé précité des seuls points 5 et 6 (à savoir les « décomptes » sans

aucune autres précisions), on serait tenté de croire que l’assemblée se serait limitée à

approuver les comptes généraux de la copropriété en ce sens qu’il s’agit des relations

que la copropriété a avec ses fournisseurs et prestataires externes.

Dans cette hypothèse, il serait logique de considérer qu’une remise en cause des

décomptes individuels est toujours possible puisqu’ils n’ont pas fait l’objet d’une

approbation par l’assemblée, ceci même après l’expiration du délai de 2 mois édicté

par l’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis. (cf TA Luxembourg 28 octobre 2008, n° 112.185 du rôle)

Or, en l’espèce, la situation est différente.

En effet, il résulte du point 7 de l’assemblée du 29 septembre 2009 qu‘PERSONNE1.)

a contesté son décompte individuel des frais de chauffage en avançant les mêmes

arguments que ceux développés dans le cadre du présent litige.

Sur ce, l’assemblée a mandaté le syndic « de voir pour un autre mode de lecture ».

En se prononçant de la sorte, l’assemblée a implicitement et nécessairement adopté

le décompte individuel d‘PERSONNE1.) critiqué par cette dernière. En effet, dans

l’hypothèse contraire, elle aurait dû procéder à une répartition alternative des frais de

chauffage puisque la modification du décompte individuel d‘PERSONNE1.) aurait eu

une incidence sur celle des autres lots.

Ainsi, il apparaît que l’assemblée a été saisie du problème de l’anomalie des

calorimètres et de la répartition consécutives des charges, mais qu’elle ne s’est pas

prononcée en faveur d’une modification de la clé de répartition des charges de

chauffage.

Si PERSONNE1.) veut donc remettre en cause son décompte individuel pour les frais

de chauffage 2009/2010 ainsi que les avances 2010/2011 en prenant argument des

moyens abordés au point 7 de l’assemblée, elle aurait dû le faire endéans les deux

mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée, soit endéans les deux mois

du 9 octobre 2010.

En contestant les décisions de l’assemblée du 29 septembre 2010 seulement lors des

plaidoiries devant le premier juge (23 mars 2011), PERSONNE1.) était hors du délai

stipulé par l’article 34 alinéa 2 de la loi de 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis.

Dans ces conditions le montant réclamé par le SYNDICAT est dû et les demandes

d’PERSONNE1.) tendant à procéder rétroactivement à une répartition des frais de

chauffage en fonction des millièmes sont à déclarer non fondées.

Au vu de l’issue du litige, les demandes d‘PERSONNE1.) formulées sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile sont à déclarer non fondées tant pour

la première instance que pour l’instance d’appel. La demande d‘PERSONNE1.)

tendant à l’obtention d’une indemnité pour procédure prétendument abusive et

vexatoire est également à rejeter, précisément en raison du bien-fondé des prétentions

de son adversaire.

Au regard de l’ensemble des considérations qui précèdent, l’appel est à déclarer non

fondé et le jugement entrepris est à confirmer, quoique pour d’autres motifs et sauf à

ramener le montant de la condamnation au montant principal de 3.200,35 euros.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve pas remplie dans le chef du

SYNDICAT, de sorte que sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile est à déclarer non fondée tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

L’appel incident est partant également à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

donne acte aux parties de la réduction de la demande du syndicat de la copropriété

RESIDENCE ENSEIGNE1.) au montant principal de 3.200,35 euros, partant

confirme le jugement entrepris sauf à ramener le montant de la condamnation au

montant principal de 3.200,35 euros,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel et ordonne la

distraction au profit de Maître Yasmine POOS, avocat concluant qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.