Tenants' preferential renewal claim rejected due to poor maintenance and animal keeping; eviction ordered.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 65/2012

Audience publique du mardi, vingt mars deux mille douze

Numéro 142669 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), cafetier, et son épouse

2) PERSONNE2.), cafetière, les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de

Diekirch du 2 janvier 2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142669 du rôle et appelée pour fixation le 24 janvier

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 6 mars 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Julien GROSS, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Maître

Stéphanie STAROWICZ, avocat,

en remplacement

de

Maître

Jean

KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 20

mars 2012, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 1er février 2005, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-

après la SOCIETE1.)) a donné en sous-location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.)

un immeuble de commerce et d’habitation destiné à l’exploitation d’un café sis à

ADRESSE1.).

Ce bail a été résilié par la SOCIETE1.) par courrier du 7 février 2011 avec effet au 31

décembre 2011.

Par courrier du 11 février 2011, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont demandé le

renouvellement préférentiel du contrat de bail commercial conformément à l’article

1762-4 du code civil.

Le 22 février 2011, la SOCIETE1.) s’oppose au renouvellement préférentiel du contrat

de bail, au motif (i) que la vente des bières est d’un très faible volume, (ii) que le

« canal de fourniture convenu » n’a pas été mis en place et (iii) que l’immeuble a été

mal entretenu, seul ce dernier motif ayant été développé devant le tribunal de paix.

Par requête déposée en date du 22 juin 2011, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fait convoquer la SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour voir déclarer leur demande en renouvellement préférentiel fondée et justifiée,

pour voir condamner la SOCIETE1.) à leur accorder le renouvellement préférentiel

de leur bail et pour la voir condamner au paiement de la somme de 500,- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 21 décembre 2011, le juge de paix, statuant après enquêtes, a dit

non fondée la demande en renouvellement préférentiel du bail.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que, même si les lieux semblent

« actuellement » entretenus, il n’en restait pas moins que les bailleurs n’ont pas usé

de la chose louée en bon père de famille tout au long de la durée du bail dans la

mesure où ils n’ont pas entretenu le jardin adjacent au café, qu’ils y ont laissé traîner

du mobilier de la SOCIETE1.) et surtout que, malgré interdiction stipulée au contrat

de bail, ils ont élevé des animaux (poules, cochon, lapins, chèvres) tant à l’extérieur

qu’à l’intérieur de la maison de sorte que le motif invoqué pour s’opposer au

renouvellement préférentiel était justifié.

Ce jugement a été régulièrement entrepris par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

suivant acte d’appel du 2 janvier 2012.

Les appelants concluent, par réformation du jugement entrepris, à entendre dire

fondée la demande en renouvellement préférentiel du bail et ils sollicitent l’allocation

d’une indemnité de procédure de 500,- euros pour la première instance ainsi qu’une

indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et elle sollicite, à titre

reconventionnel, en exposant que les appelants occupent toujours les lieux à l’heure

actuelle, le déguerpissement de ceux-ci ainsi que la condamnation solidaire de ces

derniers à lui payer la somme de 1.936,71, cette somme représentant le solde des

indemnités d’occupation à payer pour les mois de janvier à mars 2012 inclus suivant

décompte du 2 mars 2012.

Finalement, la SOCIETE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.500,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’ils ont le droit

de prétendre au renouvellement préférentiel de leur bail dans la mesure où ils

entretiendraient actuellement les lieux loués en bon père de famille. Ils précisent que

le jardin et le champ adjacent ne font pas partie du bail, que ce serait le propriétaire

des lieux qui les aurait autorisés à utiliser ces parcelles de terre de sorte que la

SOCIETE1.) ne saurait tirer un quelconque motif légitime du prétendu manque

d’entretien du jardin ou du fait que des chèvres et des poules sont élevées sur ce

terrain.

De toute façon, le jardin serait entretenu à l’heure actuelle et il ne serait pas prouvé

qu’un mauvais état du jardin aurait une incidence négative sur la clientèle du café.

Il faudrait dès lors limiter les débats à l’état d’entretien de la maison et s’il y a des

griefs à ce niveau-là (canalisation bouchée, mauvais entretien du parquet et de

l’escalier menant à la cave, problèmes d’humidité), il en faudrait rechercher la cause

dans le fait que la SOCIETE1.), malgré d’itératifs rappels, refuserait de remédier à

ces problèmes. Ce serait encore pour cette raison que les lieux auraient un aspect

« atroce », ce qui expliquerait par ailleurs les faibles volumes de bières vendues.

La SOCIETE1.) réplique qu’il n’y a pas de différence entre le jardin et un prétendu

« champ », que ces éléments ont fait partie du bail puisqu’ils sont délimités par un

enclos. Elle ajoute que l’élevage de poussins dans la cave, à côté des autres animaux

trouvés sur place d’après les témoignages, n’est pas une affaire de quelques

semaines mais s’inscrit dans la durée.

La SOCIETE1.) ajoute qu’il s’agit d’apprécier la réalité des motifs invoqués à l’appui

du renouvellement au moment de la dénonciation du bail et non pas postérieurement

si bien qu’une éventuelle amélioration de l’état des lieux loués ne porterait pas à

conséquence.

Aux termes de l’article 1762-4 du code civil, « tout locataire d’un immeuble à

destination commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de

commerce depuis plus de trois ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de son

contrat par préférence à toutes autres personnes. Le preneur ne pourra faire valoir ce

droit au-delà de la quinzième année de la location.

Pour l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire devra justifier d’une offre sincère et

réelle supérieure telle qu’elle est prévue à l’article 1762-7 ci-après. Le propriétaire

pourra s’opposer à l’exercice du droit de préférence:

1° en cas de griefs légitimes à l’égard du preneur, à apprécier par le juge compétent;

2° aux fins d’occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants ;

3° en cas d’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue;

4° en cas de reconstruction et de transformation. »

C’est ainsi, en instaurant le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail

commercial que le législateur a protégé le fonds de commerce, mais la loi n’impose

jamais le bail renouvelé au bailleur qui garde un droit au refus (cf. Les Novelles, droit

civil, tome VI, volume 2, les baux commerciaux, No 1744 et suivants, p. 169).

La charge de la preuve de l’existence du motif de refus du renouvellement préférentiel

du contrat de bail commercial incombe au bailleur.

En l’espèce, le bailleur invoque un manque flagrant d’entretien de l’immeuble loué tant

dans la partie construite qu’aux alentours immédiats (jardin).

Contrairement à l’argumentation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) , il importe peu

de savoir, dans le cadre du présent litige, si le bail englobait la seule maison de

commerce ou s’il s’étendait également au jardin, respectivement au « champ »

adjacent.

En effet, en l’espèce il est constant que les locataires ont utilisé le jardin. D’après les

témoignages et les photos versées, du mobilier y avait été entreposé, le jardin était

laissé à l’abandon à un point tel qu’il était entièrement recouvert par des orties, de

ronces et de mauvaises herbes avant que les locataires ont eux-mêmes, sous la

pression du bailleur, débroussaillé ce jardin.

Il découle encore des dépositions des témoins entendus par le premier juge – ce qui

n’est d’ailleurs pas contesté par les locataires – qu’il y avait des animaux dans ce

jardin, notamment des poussins et une chèvre, voire même un cochon.

Il est donc manifeste que les locataires avaient la jouissance du « jardin ». Même si,

comme ils le prétendent, ils tirent ce droit de jouissance directement du propriétaire

des lieux et non pas de la SOCIETE1.) qui n’est que locataire, ces agissements sont

à prendre en considération pour l’appréciation du motif invoqué par le bailleur à l’appui

de son refus de renouveler le bail étant donné que ledit jardin se trouve, par la force

des choses, à proximité immédiate du café et que dès lors un état délabré du jardin

aura forcément une influence sur « l’image de marque » du café et aura de ce fait une

incidence négative sur la clientèle.

Il est vrai que l’état du jardin et le fait que des animaux de basse-cour y ont été tenus

ne sont pas suffisants, à eux-seuls, pour permettre au bailleur de s’opposer

légitimement au renouvellement du bail.

Or, les griefs du bailleur ne se limitent pas à l’entretien des alentours de la maison

louée mais ils se concentrent surtout à l’état de son intérieur.

La majorité des témoins entendus par le premier juge, y compris deux témoins

entendus lors de la contre-enquête, ont déclaré qu’il y avait des poussins et un lapin

dans la cave.

Il résulte par ailleurs des témoignages ainsi que des photos versées en cause que la

décharge du comptoir se vidait, non pas dans la canalisation, mais à même le sol dans

la cave créant ou aggravant des problèmes d’humidité. Même si, tel que le font plaider

les locataires, ces problèmes d’humidité ont déjà existé en raison d’un défaut

d’entretien de la canalisation qui incomberait au propriétaire, toujours est-il que

l’utilisation d’un comptoir en l’absence de connexion au réseau des eaux usées accroît

inévitablement et de façon significative l’humidité ambiante et est susceptible de créer,

de surcroît, une atmosphère insalubre surtout en présence d’animaux dans la cave.

Tous ces problèmes ont d’ailleurs été signalés aux locataires par mise en demeure du

18 juin 2010.

Le tribunal observe encore que, d’après la clause V 7 du contrat de bail, il était interdit

aux locataires de tenir des animaux dans les lieux loués, sauf accord du bailleur.

Dans ces conditions, le tribunal retient que c’est à bon droit que le premier juge a

rejeté la demande des locataires tendant au renouvellement de leur bail en raison du

manque d’entretien des alentours associé à la tenue d’animaux à l’intérieur des lieux

loués dans les circonstances décrites ci-dessus.

L’appel est dès lors à déclarer non fondé et le jugement entrepris est à confirmer.

Le tribunal rappelle que, dans l’hypothèse où le tribunal confirme le jugement

entrepris, la SOCIETE1.) conclut au déguerpissement des locataires ainsi qu’à la

condamnation solidaire de ces derniers à lui payer la somme de 1.936,71 euros, cette

somme représentant le solde des indemnités d’occupations à payer pour les mois de

janvier à mars 2012 inclus suivant décompte du 2 mars 2012.

Dans la mesure où les locataires occupent actuellement toujours les lieux, que cette

demande reconventionnelle n’est pas critiquée ni quant à sa recevabilité, ni quant au

fond, et que le contrat de bail stipule en son article V 18 une solidarité passive entre

les locataires, il y a lieu de condamner les locataires à déguerpir des lieux loués et de

les condamner solidairement à payer à la SOCIETE1.) la somme de 1.936,71 euros.

Bien que ni les appelants, ni la partie intimée ne se soient prononcés sur le délai de

déguerpissement, le tribunal constate que le bail litigieux porte sur un café avec débit

de boissons, ce qui implique potentiellement la présence de salariés dont le sort est

susceptible d’être affecté par la résiliation du bail. Afin de permettre aux locataires de

prendre les dispositions qui s’imposent, le tribunal décide de fixer le délai de

déguerpissement à 3 (trois) mois à compter de la signification du jugement à

intervenir.

Faute par la SOCIETE1.) de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondée sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à débouter de leur

demande en allocation d’une indemnité de procédure tant pour la première instance

que pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. recevable

et fondée, partant

ordonne à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 3 (trois) mois à compter

de la signification du présent jugement, sinon et faute de ce faire, autorise la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. à les en faire expulser dans les formes légales et aux

frais de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

solidairement à payer à la société

anonyme SOCIETE1.) S.A. la somme de 1.936,71 euros,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

aux frais et dépens de l’instance

d’appel.