Court dismisses rent increase claim but awards relocation costs to tenants in Luxembourg rental dispute.

Jugement bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 67/2012

Audience publique du mardi, vingt mars deux mille douze

Numéro 142089 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), indépendant, et son épouse

2) PERSONNE2.), employée de banque, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 8 décembre 2011,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marc MODERT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), docteur en médecine, et son épouse

2) PERSONNE4.), docteur en médecine, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE5.) ambassadeur du Grand-Duché en poste à l’étranger, relevant du

Ministère des Affaires Etrangères, et son épouse

4) PERSONNE6.), domiciliés ensemble à L-ADRESSE3.).

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelants par appel incident,

sub 1) à 4) comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 142089 du rôle et appelée pour fixation le 24 janvier

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 6 mars 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marc MODERT, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut

entendu en ses explications.

Maître Robert LOOS, avocat, comparant pour PERSONNE3.), PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 20

mars 2012, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 4 février 2005, les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.)

ont pris en location auprès de PERSONNE7.) et PERSONNE8.) (ci-après les consorts

PERSONNE7.)) un appartement sis à ADRESSE4.), moyennant le paiement mensuel

de la somme de 920,- euros dont 870,- euros à titre de loyer et 50,- euros, à titre de

charges.

Le 22 décembre 2009, les consorts PERSONNE7.) ont vendu leur immeuble à

appartements aux époux

PERSONNE3.)-PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.)-

PERSONNE6.) au prix de 2.675.000,- euros.

Par courrier du 25 février 2010, les bailleurs ont réclamé auprès de leurs locataires

PERSONNE1.)-PERSONNE2.) une augmentation du loyer mensuel à hauteur de 5%

de leur investissement mobilier, à savoir 2.172,- euros.

Suite au refus des locataires d’accepter l’augmentation proposée, les bailleurs ont,

par lettre recommandée du 30 avril 2010, saisi la Commission des loyers aux fins de

la fixation du loyer.

La Commission des loyers a convoqué les parties à se présenter en vue de la fixation

du loyer par devant elle pour le mardi 15 juin 2010.

Finalement, le bail a été dénoncé par courrier recommandé du 8 mars 2011 par les

locataires qui ont quitté les lieux le 31 mars 2011.

L’appartement a été reloué à partir du 1er août 2011.

Procédure

Par requête déposée le 8 septembre 2010, les époux PERSONNE3.)-PERSONNE4.)

et les époux PERSONNE5.)-PERSONNE6.) ont demandé la résiliation, avec effet

immédiat, du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires PERSONNE1.)-

PERSONNE2.) ; leur condamnation à déguerpir des lieux dans un délai de huit jours

à partir du prononcé du jugement ; leur condamnation solidaire, sinon in solidum au

paiement de la somme de 1.920,- euros, à titre d’arriérés de loyers de juillet 2010 à

septembre 2010 inclus, cette somme avec les intérêts au taux légal à partir de

l’échéance de chacun des loyers impayés, sinon à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde ; leur condamnation solidaire, sinon in solidum à enlever à leurs frais

l’antenne parabole et son support et tous dispositifs connexes fixés sur la façade de

l’immeuble, endéans les deux jours de la notification de « l’ordonnance », sous peine

d’une astreinte de 1.000,- euros par jour de retard alors que les propriétaires seraient

en train d’effectuer des travaux de rénovation de façade de l’immeuble et que la

présence de l’antenne parabole dérangerait le déroulement de ces travaux et

finalement ils requièrent encore leur condamnation solidaire, sinon in solidum au

paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

Les requérants ont encore conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leur requête, ils s’étaient expressément réservé le droit de demander les loyers

impayés à échoir ainsi qu’une indemnité de relocation.

A l’appui de leur requête, ils ont fait exposer que, par acte notarié du 22 septembre

2009, ils sont devenus propriétaires d’une maison d’habitation comprenant plusieurs

appartements, sise à ADRESSE4.), dont un des deux appartements du rez-de-

chaussée est donné en location aux époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.). Au

moment de l’acquisition, le loyer mensuel redû par les locataires était de 950,- euros.

Les requérants avaient, sur base de la loi du 21 septembre 2006, proposé aux

locataires une augmentation de loyer et, faute d’accord, ils ont saisi le 30 avril 2010 la

Commission des loyers en vue de la fixation du loyer à payer par les locataires.

Suite à la convocation des parties par la Commission des loyers, les locataires

auraient offert une augmentation du loyer mensuel à la somme de 1.400,- euros,

acceptée par les propriétaires.

Les requérants n’auraient donc pas poursuivi la procédure devant la Commission des

loyers alors que les locataires étaient redevables, depuis le mois de juin 2010, d’un

loyer de 1.400,- euros par mois.

Néanmoins, après avoir payé la somme de 1.400,- euros pour le loyer du mois de juin

2010, les locataires n’ont payé, à partir du mois de juillet 2010, qu’un loyer réduit, à

savoir 440,- euros pour le mois de juillet, 920,- euros pour le mois d’août et 920,- euros

pour le mois de septembre.

Ces paiements partiels constituent selon les requérants une violation du contrat et une

faute lourde dans le chef des locataires, autorisant le bailleur à solliciter la résiliation

du bail.

Par jugement du 31 octobre 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

- donné acte aux requérants de l’augmentation de leurs demandes en arriérés de

loyers et en indemnité d’occupation sans droit ni titre des caves et du garage, puis

en indemnité de relocation suite au départ des locataires et de leurs renonciations

en enlèvement de l’antenne parabolique et en déguerpissement suite au départ

des locataires,

- donné acte aux défendeurs de leurs demandes reconventionnelles en diminution

du loyer et en dommages-intérêts et de l’augmentation de leur demande,

- constaté que les parties étaient d’accord de fixer le loyer à 1.400,- euros par mois

à partir du 1er juin 2010,

- dit la demande principale fondée à titre d’arriérés de loyers pour la somme de

4.800,- euros,

- dit la demande reconventionnelle en restitution de la garantie locative fondée pour

la somme de 1.740,- euros,

- par compensation :

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) la somme de 3.060,- euros

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice - 8 septembre

2010 -, sur le montant de 180,- euros, à partir du 7 décembre 2010 sur le montant

de 1.440,- euros et à partir du 18 octobre 2011 sur le montant de 1.440,- euros,

chaque fois jusqu’à solde;

- dit la demande principale en obtention d’une indemnité d’occupation pour les caves

et le garage non fondée, partant en a débouté,

- dit la demande reconventionnelle en réduction du loyer à partir du 1er juillet 2010

non fondée, partant en a débouté,

- déclaré la demande reconventionnelle en dommages et intérêts irrecevable,

- déclaré résilié le contrat de bail du 4 février 2005 existant entre parties aux torts

des preneurs,

- déclaré la demande principale en indemnité de relocation fondée pour le montant

de 4.200,- euros et non fondée pour le surplus,

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) la somme de 4.200,- euros à

titre d’indemnité de relocation,

- dit

la

demande

d’PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.) en indemnité de procédure non fondée, partant en a débouté,

- dit la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en indemnité de procédure non

fondée, partant en déboute,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement et

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, non notifié, les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.), ceux-ci ont

relevé appel par exploit d’huissier du 8 décembre 2011.

Les appelants concluent à l’annulation du jugement de première instance, sinon à la

réformation, partant à les voir relever des condamnations pécuniaires rendues à leur

charge et à voir dire les demandes originaires des intimés irrecevables, sinon non

fondées.

Il y a lieu d’analyser successivement les divers moyens soulevés mais en

commençant pour des raisons de logique juridique par les moyens de nullité de l’acte

d’appel soulevé par les intimés.

Ceux-ci concluent in limine litis, conformément à l’article 264 du nouveau code de

procédure civile (cf. Cour de cassation, arrêt du 11 janvier 2001 numéro 3/2001 et

numéro 1737 du registre), à la nullité de l’acte d’appel pour libellé obscur. Ils font valoir

qu’en application des articles 154(1) et 585 du nouveau code de procédure civile,

l’acte d’appel doit, sous peine de nullité, contenir l’objet de la demande et un exposé

sommaire des moyens. Les époux

PERSONNE1.)-PERSONNE2.)

auraient,

néanmoins, omis de développer leurs moyens d’appel dans l’acte d’appel du 8

décembre 2011 et ils les auraient ainsi mis dans l’impossibilité de se défendre

valablement. Les intimés font donc état d’un grief qui consisterait dans une atteinte à

leurs droits de défense suite à l’inobservation des formalités légalement requises. A

l’appui de cette demande, ils invoquent un arrêt de la Cour du 10 mai 2006.

Les appelants ont fait valoir que leur acte d’appel comporterait 9 pages et que l’arrêt

cité de la Cour du 10 mai 2006 (rôle 30798) rendu dans le cadre d’une procédure

écrite ne serait pas applicable au cas d’espèce alors qu’on se trouverait en matière

sommaire.

Aux termes de l’article 154, 1 auquel renvoie l’article 585 du nouveau code de

procédure civile, l’acte d’appel doit, à peine de nullité, contenir l’objet et un exposé

sommaire des moyens.

Les dispositions de l’article 585 du nouveau code de procédure civile sont générales

et ne distinguent pas entre la procédure écrite et les matières sommaires.

Elles s’appliquent partant également au cas d’espèce.

L’article 586 du nouveau code de procédure civile prévoit, en outre, que les

conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions de la partie et les

moyens sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

L’assignation valant conclusions en première instance comme en instance d’appel (cf.

article 154 et article 587 du nouveau code de procédure civile), cette prescription

s’applique à l’acte introductif de l’instance d’appel.

Lesdites dispositions ont pour but de faire connaître, dès l’ingrès, à la partie intimée

les critiques émises par l’appelant à l’encontre de la décision de première instance et

ceci avec suffisamment de précision pour lui permettre de préparer sa défense au

fond, au vu du seul acte d’appel.

L’appelant doit exprimer ses moyens spécialement dans l’acte d’appel même, que ce

soit sous forme sommaire, mais précise, et il ne peut notamment se borner à procéder

par voie de simple référence à ses conclusions de première instance.

Les intimés font valoir que les appelants invoquent « la nullité du jugement attaqué

« pour avoir tiré des motifs d’une mesure de comparution des parties… » et selon les

appelants le jugement est encore attaqué pour se référer « nettement et explicitement

à des déclarations prêtées aux parties et … » pour ensuite en déduire sans autre

précision que le jugement serait donc « entaché d’irrégularité irréparable et appelle la

sanction de l’annulation »».

Les intimés estiment que cette motivation serait manifestement insuffisante et devrait

entraîner la nullité de l’acte d’appel sinon du moins en ce qui concerne ce moyen.

Force est de constater que les appelants ne font, dans la partie constituant la

motivation de leur acte d’appel, qu’exprimer leur mécontentement avec le jugement a

quo et reprocher au premier juge de s’être basé sur les déclarations des parties lors

de la comparution des parties, sans que ces déclarations n’aient été actées dans un

procès-verbal. Ils n’indiquent cependant ni à quelles de ces déclarations des parties

la motivation du premier juge se référerait à tort, ni quels motifs du jugement entrepris

seraient critiqués pour être tirés d’une mesure de comparution des parties, mais

soulèvent uniquement l’absence de rédaction d’un procès-verbal acté au plumitif.

En l’espèce, l’imprécision de l’acte d’appel sur ce moyen a mis les intimés dans

l’impossibilité d’instruire utilement le litige dès l’acte d’appel ; leurs droits de défense

ont été lésés.

Dans ces conditions, il y a lieu d’annuler l’acte d’appel sur ce point et de déclarer

l’appel irrecevable pour autant qu’il tend à la nullité du jugement pour avoir tiré des

motifs d’une mesure de comparution des parties, tout en se dispensant de la

consignation des déclarations des parties dans un procès-verbal arrêté et clôturé.

Les intimés ont encore conclu à la nullité de l’acte d’appel pour libellé obscur quant

aux moyens d’appel développés sub. III D) et E) de l’acte d’appel, c'est-à-dire les

moyens invoqués à l’appui de la demande reconventionnelle des époux

PERSONNE1.)-PERSONNE2.) en raison d’un accident imputable à un chantier et

quant à leur demande en réduction des loyers.

Quant à ces deux points, l’acte d’appel est rédigé comme suit :

« D)

Quant à la demande de l’appelant PERSONNE1.) en dédommagement des suites

d’un accident dont il a été victime, imputable à un chantier de travaux sur l’aire

privative d’entrée dans l’immeuble

C’est à tort que le premier juge déboute l’appelant, alors que le rapport essentiel qui

caractérise la relation entre parties et qui est à l’origine de la présence de l’appelant

locataire dans les lieux loués, est foncièrement conventionnel et locatif.

Le contexte et cadre contractuel, en l’espèce locatif, est éminent et indéniable.

Il forme la source de la demande en dédommagement.

L’accident dont l’appelant PERSONNE1.) a été victime implique nécessairement

l’appréciation de manquements, de carences reprochés aux bailleurs au titre d’une

situation dangereuse créée par la présence d’un chantier de travaux sur l’aire

extérieure de l’immeuble et imputable à un dallage arraché, la présence de débris de

carrelage et de dallage non évacués créant une situation périlleuse anormale,

directement à l’origine de la chute dont l’appelant PERSONNE1.) a été victime.

L’appelant conclut donc à la réformation en conséquence du jugement de première

instance et à voir condamner les intimés à la réparation du préjudice essuyé au gré

des documents et pièces produites.

E)

Quant à la réduction des loyers sollicitée par les appelants et défendeurs

originaires au titre des inconvénients, entraves et privations de jouissance

découlant de l’installation par les intimés d’un vaste chantier de travaux tant

intérieurs qu’extérieurs en cours de bail

Il est fait grief au jugement de première instance d’avoir à tort et sans justification

refusé toute réduction de loyers au motif que l’exception d’inexécution invoquée par

les locataires serait inefficace, à moins d’avoir rendu la chose louée « inutilisable ».

Cette théorie choquante d’iniquité n’est à juste raison pas partagée par toutes les

juridictions. Il est renvoyé notamment au jugement n° 3355/10 du tribunal de paix de

Luxembourg du 27 septembre 2010 (NOESEN-STOFFEL c/ LEENAERTS) et aux

citations auxquelles il se réfère, sanctionnant un trouble de jouissance du fait d’un ou

de deux balcons encombrés de matériel de construction et d’une fenêtre Velux d’un

local sous combles obturée par l’installation d’une bâche de protection de la toiture.

Les appelants soulignent au passage que le raisonnement étonnant de la décision

entreprise reconnaît nécessairement l’existence avérée de troubles comme tels.

Le premier jugement est à réformer en conséquence moyennant réduction du loyer

en vigueur. »

En l’espèce, cette motivation de l’acte d’appel sur les moyens de réformation est

suffisante au regard des prescriptions légales et a en tout cas permis aux intimés

d’instruire utilement le litige sur ces points, dès l’acte d’appel.

Contrairement aux affirmations des intimés, les appelants ont conclu dans le dispositif

de l’acte d’appel à l’annulation du jugement attaqué. Leur demande en réduction de

loyers est également reprise au dispositif alors qu’elle est incluse dans leur demande

en réformation du jugement entrepris.

Il s’ensuit que le moyen de nullité de l’acte d’appel quant à ces points [(III D) et E)]

n’est pas fondé.

Finalement, les intimés concluent à la nullité de l’acte d’appel pour indiquer une fausse

adresse pour PERSONNE1.) lequel serait domicilié à ADRESSE5.).

Les intimés font valoir que la fausse adresse d’PERSONNE1.) (ADRESSE1.))

indiquée dans l’acte d’appel leur causerait un grief alors qu’ils seraient induits en

erreur sur le domicile exact d’PERSONNE1.) et donc du lieu où devra avoir lieu la

signification et l’exécution du jugement.

Il est indiscutable que la partie au profit de laquelle une condamnation pécuniaire a

été prononcée a tout intérêt à connaître le domicile réel de son adversaire afin de

pouvoir utilement exécuter la décision judiciaire (TAL 19 décembre 2006, n° 101640

du rôle).

Cependant, le tribunal constate que les intimés, qui font valoir, sur base d’un courrier

du Centre commun de la sécurité sociale du 25 novembre 2011, que l’adresse exacte

d’PERSONNE1.) serait à ADRESSE5.), savent donc pertinemment où leur adversaire

est déclaré et peuvent donc, le cas échéant, procéder tant à la signification du

jugement, qu’à son exécution.

Le moyen soulevé n’est donc pas fondé.

Au vu des développements qui précèdent, l’acte d’appel est nul pour le point I et

recevable pour le surplus.

Les appelants concluent sub II à la nullité du jugement dans la mesure où le tribunal

de paix a déclaré avoir siégé cumulativement « en matière de bail à loyer et

d’occupation sans droit ni titre ». Ils font plaider que la nullité du jugement « résulte du

cumul de deux ordres de compétence dans une seule et même instance » « avec à la

clef, le caractère obscur de la décision, indéterminable quant à la matière dans

laquelle elle a été rendue ».

Il est établi que le juge de paix a été saisi par une requête, en matière de bail à loyer,

du 8 septembre 2010 et d’une augmentation de la demande, intervenue en cours

d’instance, en matière d’occupation sans droit ni titre au sujet d’une occupation

« sauvage », non autorisée de plusieurs caves, du garage et du local chaudière.

Cette augmentation de la demande était recevable alors qu’elle prenait sa cause dans

l’occupation par les locataires de pièces dans le même immeuble que celui qui fit

l’objet de la requête du 8 septembre 2010.

Le tribunal de paix pouvait donc, conformément aux dispositions de l’article 3-3 du

nouveau code de procédure civile, dans un même litige à toiser par un seul jugement,

siéger tant en matière de bail à loyer qu’en matière d’occupation sans droit ni titre,

certaines revendications et contestations prenant leur origine dans le contrat de bail

et d’autres dans le fait d’une occupation non autorisée.

A titre superfétatoire, il y a lieu de noter que l’article 249 du nouveau code de

procédure civile ne vise pas parmi les énonciations que doit comporter le jugement la

qualification relative à la matière ; donc même en cas d’erreur de qualification

commise par le premier juge, cela ne saurait entraîner la nullité du jugement.

Le moyen de nullité du jugement soulevé n’est pas fondé est donc à rejeter.

Au fond, les appelants concluent à la réformation du jugement pour les cinq motifs qui

sont examinés ci-dessous :

a) quant à la fixation par le premier juge d’un loyer mensuel de 1.400,- euros à partir

du 1er juin 2010

Les appelants contestent tout accord intervenu pour la fixation d’un loyer mensuel de

1.400,- euros, sans contrepartie d’obligations des propriétaires et renvoient aux pièces

versées en cause ainsi qu’à une note de leur avocat du 14 décembre 2010.

Ils estiment que le changement de propriétaires, intervenu en 2009, n’aurait en rien

modifié le bail écrit du 4 février 2005 et le loyer y fixé. Ce contrat n’aurait jamais été

résilié ou résolu.

Ils font plaider avoir été d’accord avec l’augmentation du loyer à 1.400,- euros à

condition que les bailleurs procèdent, conformément à l’accord oral entre parties, au

remplacement des fenêtres et volets vétustes, à la remise aux normes de l’équipement

électrique et à l’installation d’une nouvelle baignoire. Il aurait encore été convenu que

les locataires aient accès au jardin qui serait réaménagé et qu’ils reçoivent un garage.

Pour le mois de juin 2010, les locataires auraient donc, s’attendant à ce que l’avenant

au contrat de bail soit régularisé instamment, effectué un paiement de 1.400,- euros.

En appel, ils affirment qu’ils n’auraient jamais voulu accepter un loyer de 1.400,- euros

et soutiennent que le paiement effectué, supérieur au loyer fixé par écrit, ne saurait

être considéré comme autre chose qu’une avance partielle pour les loyers à venir.

Les intimés contestent cette interprétation et font valoir qu’ils auraient le 30 avril 2010

saisi la Commission des loyers afin de faire augmenter le loyer qui était alors de 870,-

euros. Suite à cette saisine, les parties se seraient mises d’accord sur une

augmentation de loyer à 1.400,- euros à partir de juin 2010, suite à quoi les bailleurs

auraient abandonné la procédure devant la Commission des loyers.

Les appelants n’apportent pas la preuve de leurs affirmations. Néanmoins, le tribunal

constate que la comparution des parties devant la Commission des loyers devait avoir

lieu le 15 juin 2010 et que les locataires ont effectué un virement de 1.400,- euros,

sans réserves, dont les bailleurs ont été crédités le 2 juin 2010. Ce virement portait la

mention « loyer juin 2010 ».

C’est partant à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a conclu que « le paiement de 1.400 euros avec la mention « loyer juin 2010 » ne

laisse subsister aucun doute sur l’accord des parties ».

Le loyer à payer par les locataires, à partir du mois de juin 2010, est donc de 1.400,-

euros.

Le jugement entrepris est donc à confirmer sur ce point.

b) quant à la condamnation des appelants au paiement d’arriérés de loyers

Les appelants font plaider qu’ils ont toujours payé les loyers (sous-entendu de 870,-

euros) et que, par réformation du jugement, ils seraient à décharger de la

condamnation intervenue.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement.

Le premier juge n’a statué sur cette demande qu’après avoir également examiné la

demande reconventionnelle des locataires en réduction du loyer.

Pour des raisons de logique évidente, il y a lieu de suivre ce raisonnement.

Déjà en première instance, les locataires avaient conclu à une réduction des loyers

pour exception d’inexécution du bail avec effet rétroactif au 1er juillet 2010 et jusqu’au

31 décembre 2010.

Dans l’acte d’appel, les époux PERSONNE1.) concluent à une telle réduction au point

E) « au titre des inconvénients, entraves, et privations de jouissance découlant de

l’installation d’un vaste chantier de travaux tant intérieurs qu’extérieurs en cours de

bail ».

Les intimés concluent, au fond, au rejet du moyen comme étant inintelligible et non

fondé. Le reproche d’inintelligibilité équivaut au moyen du libellé obscur et a été toisé

ci-dessus lors de l’analyse de la recevabilité de l’appel. Il n’y a donc plus lieu d’y

revenir, alors que le moyen a été rejeté.

Les appelants soutiennent à tort que le premier juge aurait « sans justification » refusé

toute réduction de loyers.

En effet, le premier juge a constaté que, pour justifier l’exception d’inexécution

invoquée, le défaut d’entretien doit être tel de rendre la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu et que cette condition n’est pas donnée en l’espèce.

Il y a lieu de rappeler que la jurisprudence exige en cas de troubles causés au locataire

par des travaux faits à la demande du bailleur, que ces travaux doivent priver le

locataire de « pratiquement toute la jouissance des lieux loués » pendant une période

prolongée ; et que « le locataire ne peut se prévaloir en principe de l’inexécution pour

justifier le non paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste

en défaut d’assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du

bailleur ne se soit avéré indiscutable et incontestable. (…) On ne saurait admettre que

le preneur soit autorisé à retenir le loyer s’il reste pour l’ensemble en possession de

la chose et en conserve pour la majeure partie la jouissance. » (JPL, 24 octobre 2007,

n° 4079/07).

La jurisprudence citée par les appelants (cf. jugement n° 3355/10 du 27 septembre

2010 dans une affaire NOESEN-STOFFEL / LEENAERTS) n’est pas applicable en

l’espèce alors que, dans le cas cité, le bailleur avait fait effectuer des travaux de toiture

non autorisés ayant entraîné la fermeture du chantier le 1er décembre 2008 et que,

suite à cet arrêt, la toiture n’était plus recouverte que d’une bâche pendant plus d’une

année d’occupation du locataire. Celui-ci avait en raison de ces travaux été privé tant

de la jouissance de son balcon respectivement de sa terrasse, que des combles.

En l’occurrence, les problèmes invoqués par les locataires

PERSONNE1.)-

PERSONNE2.), même à les supposer établis, n’étaient pas de nature à les priver de

« pratiquement toute la jouissance » du bien loué, ni de les mettre dans l’impossibilité

de l’utiliser conformément à l’usage contractuellement prévu.

Leur moyen développé sub E) de l’acte d’appel est donc à déclarer non fondé et le

jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a rejeté leur demande en réduction des

loyers.

Il en résulte que la demande en paiement des arriérés de loyers formulée par les

bailleurs a été, à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte, déclarée fondée

par le premier juge pour le montant de 4.800,- euros pour la période du 1er juillet au

31 mars 2011.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il n’a pas procédé à une réduction

de loyers et en ce qu’il a dit fondée la demande des bailleurs en condamnation pour

la somme de 4.800,- euros du chef d’arriérés de loyers pour la période du 1er juillet

2010 au 31 mars 2011, date où les locataires ont quitté les lieux.

c) quant à la demande en paiement d’une indemnité de relocation

Les appelants ont encore entrepris le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande

des bailleurs en obtention d’une indemnité de relocation.

Ils font valoir qu’ils n’ont (i) d’aucune manière manqué à leurs obligations découlant

du bail, que (ii) leur comportement, justifié par leur attente de l’exécution des

obligations des bailleurs, n’aurait été ni délibérément fautif, ni de mauvais aloi et que

(iii) une preuve d’un préjudice réel lié à une perte de rentrées locatives dans le chef

des bailleurs ferait défaut.

Les intimés concluent au rejet de ces moyens et à la confirmation du jugement

entrepris. Ils rappellent que le terme normal du bail aurait été le 1er mars 2012 à défaut

par les locataires d’avoir résilié celui-ci en bonne et due forme avant le 1er décembre

2010 pour le terme du 28 février 2011. La violation contractuelle serait partant

flagrante.

Leur préjudice serait réel et l’allocation du premier juge d’une indemnité correspondant

à trois mois parfaitement dans les normes jurisprudentielles. Les lieux loués étaient

vides du 1er avril 2011 au 31 juillet 2011; les travaux de rénovation n’ont, selon les

pièces versées en cause, et non contestées, duré à peine trois semaines de sorte que

sur les quatre mois de perte de loyers, trois mensualités sont en rapport avec

l’inexécution fautive des locataires.

Destinée à réparer la perte de revenus subie par le bailleur pendant le délai normal

requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est expressément

prévue par l’article 1760 du code civil, en ce qu’il dispose : « en cas de résiliation par

la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps

nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter

de l’abus ».

Par courrier du 8 mars 2011, les époux PERSONNE1.) ont fait part à leurs bailleurs

de leur intention de résilier le bail avec effet au 31 mars 2011; or, le bail devait, à

défaut d’une résiliation avant le 1er décembre 2010, courir jusqu’au 1er mars 2012.

Les locataires ne font pas plaider l’existence de circonstances qui seraient de nature

à justifier une telle résiliation anticipative du bail.

Il y a dès lors lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu (i) qu’il y a eu

résiliation unilatérale fautive du contrat de bail dans le chef des époux PERSONNE1.)

et (ii) que les bailleurs peuvent prétendre à l’octroi d’une indemnité de relocation.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité à allouer, l’article 1760 du code civil

dispose que le locataire est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation.

En l’absence de stipulations contractuelles, comme en l’espèce, il appartient au

tribunal d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire à la relocation, sans

être obligé à respecter le délai de congé stipulé au bail, tout en tenant compte du

principe de l’obligation du créancier de limiter son dommage se traduisant, en matière

locative, par l’obligation pour le bailleur de limiter dans toute la mesure du possible la

durée de l’indisponibilité du bien loué. Conformément à cette obligation, le bailleur est

tenu de consentir un effort raisonnable afin de trouver un nouveau locataire (Les

Novelles, Le louage de choses, Les baux en général, no 417).

Il appartient dès lors au juge de tenir compte de l’intensité des efforts fournis par le

bailleur en vue de la relocation.

Il n‘y a pas lieu de suivre le raisonnement des appelants qui font valoir que leur départ

prématuré aurait permis aux bailleurs d’encaisser auprès du nouveau locataire un

loyer de plus du double du précédent alors que cette augmentation, si elle s’avère

réelle, n’est pas dû au départ des appelants mais est la suite directe des

investissements entrepris depuis lors par les bailleurs.

Le préjudice des intimés est donc bien réel et en relation causale directe avec la

résiliation fautive du bail par les époux PERSONNE1.).

Le tribunal confirme par adoption de motifs le premier juge qui a, à bon droit, fixé

l’indemnité de relocation à trois mois de loyers (3x1.400 =) 4.200,- euros. Cette

décision est, d’ailleurs, tout à fait conforme à la jurisprudence qui stipule que le temps

nécessaire à la relocation correspond également au préjudice réellement subi par les

bailleurs.

Le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

d) la demande d’PERSONNE1.) en dédommagement des suites d’un accident de

chantier

En première instance, PERSONNE1.) avait formulé une demande reconventionnelle

contre les bailleurs. Il réclamait la somme de 1.122,59 euros à titre de dommages-

intérêts suite à une chute sur le parvis, en relation avec laquelle il estime la

responsabilité des bailleurs engagée.

Cette demande avait été déclarée irrecevable par le premier juge pour ne pas trouver

sa source dans le contrat de bail.

Les appelants concluent à la réformation du jugement en faisant valoir que l’accident

a eu lieu dans un cadre contractuel locatif qui forme la source de la demande en

dédommagement.

Le tribunal constate que la chute alléguée d’PERSONNE1.) ne relève d’aucun rapport

de droit issu du contrat de bail, de sorte que c’est à bon droit que le juge de paix

siégeant en matière de bail à loyer a dit la demande irrecevable.

Le jugement entrepris est donc également à confirmer sur ce point.

e) quant à la demande en réduction des loyers

La demande des appelants en réformation du jugement quant au débouté de leur

demande reconventionnelle en réduction des loyers à partir du 1er juillet 2010 a été

analysée ci-dessus sub b) de sorte qu’il n’y a plus lieu d’y revenir.

Au vu des développements ci-dessus, l’appel principal, pour autant qu’il est recevable,

n’est pas fondé.

L’appel incident

Les intimés ont, par conclusions du 6 mars 2012, formé appel incident et requièrent

la réformation du jugement du 31 octobre 2011 sur les points suivants :

-

en ce que le jugement n’a pas condamné les consorts PERSONNE1.)-

PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum, au paiement des arriérés de loyers

et de l’indemnité de relocation

A l’appui de leur appel incident, les bailleurs se basent sur les dispositions de l’article

220 du code civil pour rappeler que les époux sont tenus solidairement au paiement

du loyer du logement familial.

Ils estiment, à titre subsidiaire, que leur condamnation aurait du moins dû être

prononcée in solidum alors que le dommage causé aux bailleurs l’aurait été par la

faute contractuelle conjuguée des locataires.

En vertu de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus au paiement

du loyer du logement familial. Cette obligation solidaire ne disparaît même pas en cas

de séparation des deux époux, la solidarité des époux subsistant pour le loyer de

l’ancien domicile conjugal aussi longtemps que le mariage n’est pas définitivement

dissous par un jugement de divorce publié conformément à l’article 264 du code civil

(cf. Tr. Arr. 9 octobre 1997,n° 59448 du rôle).

Les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.), co-titulaires du bail de l’appartement

servant à leur habitation, sont tenus donc solidairement du règlement du loyer et des

charges (Civ. 2e, 3 oct. 1990 Bull. civ. II n° 177). L’indemnité de relocation prend en

l’espèce sa cause dans la résiliation fautive par les époux locataires, de sorte qu’il y a

encore lieu à condamnation solidaire d’PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) au

paiement de cette indemnité.

L’appel incident est dès lors à déclarer fondé sur ce point, le premier juge n’ayant pas

prononcé, tel que demandé par les bailleurs, une condamnation solidaire des

défendeurs PERSONNE1.) pour les arriérés de loyers échus ainsi que pour

l’indemnité de relocation.

Il y a partant lieu de réformer le jugement entrepris et de condamner les consorts

PERSONNE1.)-PERSONNE2.) solidairement au paiement des arriérés de loyers et

de l’indemnité de relocation.

-

en ce que le jugement n’a pas justifié en quoi la demande d’intérêts à partir du 31

mars 2011 sur l’indemnité de relocation serait à rejeter

Les bailleurs ont formé appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit à leur

demande de faire courir les intérêts au taux légal sur l’indemnité de relocation à partir

du 31 mars 2011.

Dans leur requête introductive d’instance ils s’étaient réservé le droit de réclamer une

indemnité de relocation et avaient, selon le jugement entrepris (pages 4/12 et 5/12),

réclamé, lors de l’audience du 18 octobre 2011, une indemnité de relocation de quatre

mois.

Le premier juge n’a pas indiqué que les bailleurs avaient demandé des intérêts sur

cette indemnité et, logiquement, il n’en a pas alloué.

Aucune demande d’intérêts n’a par ailleurs été formulée dans la note de plaidoiries

datée au 3 janvier 2011 et versée en première instance.

Le premier juge a fait état d’un décompte, concernant l’augmentation de la demande

par les bailleurs, versé lors de l’audience du 18 octobre 2011. Le seul décompte qui

est actuellement soumis au tribunal porte la date du 3 octobre 2011 et il est établi, au

vu de cette pièce, qu’une indemnité de relocation de quatre mois est réclamée pour

un montant total de 5.600,- euros; des intérêts ne sont pas réclamés sur cette somme.

A défaut d’établir qu’ils avaient sollicité en première instance des intérêts sur

l’indemnité de relocation, les bailleurs ne sauraient réclamer la réformation du

jugement alors que c’est à bon droit que le premier juge ne les leur a pas alloués.

L’appel incident n’est donc pas fondé sur ce point et il y a lieu de confirmer le jugement

en ce qu’il n’a pas alloué des intérêts sur l’indemnité de relocation.

Il n’en reste pas moins qu’en appel les intimés ont demandé, à l’audience du 6 mars

2012, des intérêts au taux légal sur l’indemnité de relocation.

Cette demande, non contestée, est recevable et fondée de sorte qu’il y a lieu de

condamner les époux PERSONNE1.)-PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) la somme de

4.200,- euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts au taux légal à partir

du 6 mars 2012 jusqu’à solde.

-

en ce que le juge n’a pas fait droit à la demande des bailleurs sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile

Les bailleurs concluent à la réformation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur

demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

C’est pour de justes motifs, que le tribunal adopte, que le premier juge a décidé que

les requérants n’avaient pas établi l’iniquité de laisser à leur charge des sommes

exposées par eux et non comprises dans les dépens, de sorte que leur demande

serait à rejeter.

L’appel incident n’est pas fondé et il y a lieu à confirmation du jugement entrepris sur

ce point.

Les indemnités de procédure en appel

Les intimés ont conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros

pour l’instance d’appel.

Comme ils sont restés en défaut d’établir l’iniquité de laisser à leur charge des

sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, leur demande est à

rejeter comme non fondée.

Les frais

Les intimés ont encore conclu à la condamnation solidaire, sinon in soldium des

appelants aux frais.

L’article 238 du nouveau code de procédure civile dispose que « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens… » mais comme la solidarité ne se

présume pas (article 1202 du code civil), il y a lieu de condamner les époux

PERSONNE1.)-PERSONNE2.), parties perdantes, à l’entièreté des dépens de la

même façon que leur condamnation sur le fond du litige, donc solidairement (cf. CA

Versailles, 9.2.2009 n° 07/06961 – Dalloz).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

déclare l’appel principal irrecevable pour autant qu’il tend à la nullité du jugement pour

avoir tiré des motifs d’une mesure de comparution des parties, tout en se dispensant

de la consignation des déclarations des parties dans un procès-verbal arrêté et

clôturé,

le déclare recevable pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement du 31 octobre 2011,

déclare l’appel principal non fondé,

déclare l’appel incident partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) la somme de 3.060,- euros avec

les intérêts au taux légal à partir du jour de la demande en justice - 8 septembre 2010

-, sur le montant de 180,- euros, à partir du 7 décembre 2010 sur le montant de 1.440,-

euros et à partir du 18 octobre 2011 sur le montant de 1.440,- euros, chaque fois

jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à PERSONNE3.),

PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) la somme de 4.200,- euros, à titre

d’indemnité de relocation, avec les intérêts au taux légal à partir du 6 mars 2012,

confirme le jugement pour le surplus,

déclare non fondée la demande d’PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

de PERSONNE6.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.