Tenants appeal dismissed for failing to prove a separate garden lease under Article 1719 of the Civil Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 40/2012

Audience publique du mardi, quatorze février deux mille douze

Numéro 136090 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier et son épouse

2) PERSONNE2.), femme au foyer, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 8 mars 2011,

sub 1) et 2) comparant par Maître Arnaud RANZENBERGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 136090 du rôle et appelée pour fixation le 29 mars

2011, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 10 mai 2011, 20 septembre 2011,

25 octobre 2011, 13 décembre 2011 et finalement à l’audience publique du mardi, 7

février 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Perrine LAURICELLA, avocat, en remplacement de Maître

Arnaud

RANZENBERGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications.

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE1.) S.C.I., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 14

février 2012, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 1er avril 1997, les époux GROUPE1.) ont pris en location

auprès de la société

SOCIETE2.)

SCI, représentée par

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), une maison sise à ADRESSE3.) à ADRESSE4.), moyennant un loyer

mensuel de 27.000,- LUF.

Un nouveau contrat de bail a été conclu le 28 mars 2002 entre les mêmes parties pour

une durée de 5 ans et moyennant un loyer mensuel de 669,31 euros.

Il est constant en cause que les locataires ont été dûment informés que la SCI

SOCIETE1.) est devenue seule propriétaire de l’immeuble loué en décembre 2007.

Procédure

Par requête déposée le 6 juillet 2010, les époux GROUPE1.) ont demandé la

condamnation de la SCI SOCIETE1.):

- à remettre le terrain en pristin état, sous peine d’une astreinte de 1.000,- euros par

jour de retard,

- à leur payer la somme de 8.031,72 euros à titre d’indemnité pour trouble de

jouissance sur base de l’article 1719 alinéa 3 du code civil, et

- à leur payer une indemnité de procédure de 2.500,- euros.

Ils ont encore conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les requérants ont fait valoir que le bail conclu entre parties porte non seulement sur

la maison mais également sur un jardin, dont ils avaient la jouissance paisible pendant

une dizaine d’années avant que le 23 avril 2008 la SCI SOCIETE2.) n’ait procédé à la

clôture du terrain.

Depuis ces faits, ils n’auraient plus eu d’accès au tableau d’électricité de leur maison.

Le 9 octobre 2009, des ouvriers de la SCI SOCIETE1.) auraient arraché la clôture

entourant le jardin en détruisant également des plantations des locataires.

Puis, le 10 mars 2010, la SCI SOCIETE1.) aurait enfoui leur jardin sous un amas de

terre.

En première instance, les locataires avaient renoncé à leur demande de remise en

état alors que le bail avait été résilié suite au jugement du 25 mars 2010 et la maison

a été démolie. Ce jugement a été confirmé quant à la résiliation du bail et quant au

déguerpissement par un jugement du 13 juillet 2010.

La défenderesse, qui a toujours soutenu que le jardin ne faisait pas partie du bail, a

conclu au rejet de la demande adverse et elle sollicita, sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, une indemnité de procédure de 800,- euros.

Par jugement du 27 janvier 2011, rendu contradictoirement, le tribunal de paix de

Luxembourg a :

- donné acte aux époux GROUPE1.) qu’ils renoncent à leur demande de remise en

pristin état du terrain,

- dit la demande non fondée, et

- rejeté les demandes basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

De ce jugement, notifié le 31 janvier 2011 aux époux GROUPE1.), ceux-ci ont

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 8 mars 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent au tribunal de

constater :

- que le bien donné en location aux termes des deux contrats de bail avait pour objet

une maison entourée d’un jardin,

- que le bailleur n’a pas respecté son obligation de garantir la jouissance paisible

des lieux loués,

- qu’il y a lieu de condamner la SCI SOCIETE1.) à payer aux locataires la somme

de 8.031,72 euros, avec les intérêts légaux, et

- la voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros.

Les appelants reprochent au premier juge de ne pas avoir fait droit à leur demande

alors qu’ils ont pris en location un immeuble et un jardin. Ils renvoient à l’attestation

testimoniale de PERSONNE4.), qui était partie au premier contrat de bail et selon

lequel les locataires auraient loué un terrain de plus ou moins 7 ares.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et conteste tout manquement

à son obligation de jouissance paisible au motif que le terrain litigieux ne ferait pas

partie du contrat de bail.

Par ailleurs, elle fait valoir que les locataires auraient encombré le terrain entourant

leur maison de nombreux déchets et affirme que l’administration des douanes a

dressé un procès-verbal, en date du 19 avril 2010, ayant donné lieu à une poursuite

pénale contre PERSONNE1.).

La SCI SOCIETE3.) reconnait avoir clôturé le terrain mais uniquement celui de son

hangar pour le séparer de l’immeuble GROUPE1.).

Elle insiste en appel qu’il n’y a jamais eu de location du jardin et rappelle que les

locataires n’ont d’ailleurs jamais payé de loyer de ce chef.

Elle conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Le tribunal note qu’aucun des deux contrats de bail du 1er avril 1997 et du 28 mars

2002 ne mentionne la location d’un jardin ou d’un terrain de quelque superficie que ce

soit. Ces contrats portent sur une maison sise dans la zone industrielle de

ADRESSE5.).

Le tribunal constate que, dans le cadre d’un autre litige, les époux GROUPE1.) avaient

déjà formulé le 12 mars 2009 une demande reconventionnelle en dommages et

intérêts pour privation de jouissance pour suppression d’accès par véhicule à la

maison louée. Le juge de paix de Luxembourg avait, par jugement du 19 mars 2009,

déclaré cette demande irrecevable.

Dans un autre jugement, intervenu le 25 mars 2010, le juge de paix de Luxembourg,

requis de statuer sur une demande en paiement d’arriérés de loyers, a constaté, en

ce qui concerne la demande reconventionnelle des époux GROUPE1.), basée sur la

privation de jouissance, que ce trouble de jouissance n’était pas prouvé de sorte qu’il

a fait droit à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement.

Le 13 juillet 2010, ce jugement a été partiellement confirmé en appel.

Le 18 octobre 2010, le juge de paix, statuant sur une demande en paiement de frais

d’électricité, a dans sa motivation retenu que les locataires ont pris en location une

maison à ADRESSE4.).

Ce jugement a été confirmé en appel par jugement du 25 mars 2011.

Il n’est établi par aucune de ces procédures que les locataires avaient pris en location

un jardin.

Il ressort néanmoins des photos versées par Maître GROSS que les alentours

immédiats de la maison louée par les époux GROUPE1.) sont encombrés par

d’innombrables déchets en plastic, bois et ferraille, de pneus et batteries de voiture,

de bâches et d’une demi douzaine de vélos. Les locataires n’ont pas contesté que ces

objets leur appartiennent et qu’ils les y ont déposés.

Les alentours de la maison des époux GROUPE1.) ressemblent plus à une décharge

illégale qu’à un jardin.

Pour rapporter leur version des faits, les locataires ont versé diverses attestations

testimoniales.

Néanmoins, le tribunal note qu’aucune des quatre attestations (cf. farde de 4 pièces)

émanant d’PERSONNE5.), qui est le fils des appelants, de PERSONNE6.), qui est le

neveu des appelants, de PERSONNE7.) et de PERSONNE8.), qui ont fait une

attestation commune, non conforme aux prescriptions légales, et de PERSONNE9.)

n’établit que la SCI SOCIETE1.) ait donné en location aux époux GROUPE1.) outre

la maison sise à ADRESSE4.) également un jardin.

La jouissance temporaire ou occasionnelle du « jardin » qui semble établie au vu des

ces attestations ne suffit en effet pas pour établir qu’il y a eu un contrat de bail relatif

au jardin.

Par ailleurs, le bon entretien du jardin par PERSONNE1.) est formellement contredit

par les photos versées par l’intimée.

Finalement, les appelants renvoient à l’attestation émanant de PERSONNE4.) qui

était partie au premier contrat de bail. L’auteur de cette attestation y indique à tort qu’il

est « sans lien de parenté … avec la partie concernée » alors qu’il est le frère

d’PERSONNE3.), propriétaire du bien loué au vu du fait qu’il possède 98 sur 100 parts

de la SCI SOCIETE1.).

PERSONNE4.) atteste, contrairement aux dispositions formelles du premier bail, que

lorsqu’il était associé dans la SCI SOCIETE3.), la maison a été donnée en location à

PERSONNE1.) avec un jardin de plus ou moins 7 ares.

Non seulement cette attestation testimoniale contient des indications incorrectes mais

elle est également trop imprécise pour emporter la conviction du tribunal eu égard aux

nombreuses autres pièces en sens contraire, lui soumises.

Au vu des développements qui précèdent, les époux GROUPE1.) n’ont pas rapporté

la preuve qu’ils ont pris en location auprès de la SCI SOCIETE1.) un jardin. Il s’ensuit

que leur demande basée sur l’article 1719 alinéa 3 du code civil est à rejeter comme

non fondée.

Le jugement entrepris est partant à confirmer.

Les parties ont chacune conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,-

euros pour l’instance d’appel.

La demande des époux GROUPE1.) est à rejeter alors qu’au vu du sort réservé à leur

appel, ils n’ont pas rapporté la preuve de l’iniquité de laisser à leur charge des frais

exposés par eux et non compris dans les dépens.

La demande de la SCI SOCIETE1.) est à déclarer fondée pour le montant de mille

euros ; il est en effet inéquitable de laisser à sa charge des frais exposés par elle qui

ne sont pas compris dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

confirme le jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société civile immobilière

SOCIETE1.) S.C.I. une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance

d’appel,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.