Landlord appeal partially allowed; court reformed rent arrears calculation to favor tenants due to billing imprecision.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 31/2012

Audience publique du mardi, sept février deux mille douze

Numéro 139564 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salarié, demeurant à B-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-

Alzette du 16 août 2011,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139564 du rôle et appelée pour fixation le 4 octobre

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 29 novembre 2011, et finalement, après

l’exoine demandé par Maître FELIX ce jour-là, à l’audience publique du mardi 24

janvier 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Brahim SAHKI, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Paulo FELIX, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

février 2012, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 17 mai 2005, PERSONNE1.) et PERSONNE4.) ont donné en

location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement sis à ADRESSE3.).

Par jugement du 14 juillet 2011, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

- dit la demande recevable en la pure forme,

- donné acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à sa demande en résiliation du contrat

de bail et en déguerpissement des parties défenderesses des lieux loués,

- donné encore acte à PERSONNE1.) qu’il réduit sa demande du chef de charges

locatives impayées à la somme de 1.356,79.- €,

- dit cette demande non fondée,

- donné acte à PERSONNE5.) et PERSONNE3.) de leur demande tendant à voir

condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de 1.950.- € à titre de

remboursement de la garantie locative,

- dit cette demande fondée,

- par conséquent, condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.) la somme de 1.950.- €, avec les intérêts légaux à partir du 10 juin

2011, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

- débouté PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande en allocation d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 750.- €.

Pour débouter PERSONNE1.) de sa demande en condamnation à des arriérés de

charges locatives, le premier juge a retenu que la somme réclamée à ce titre se

composait en définitive en majeure partie d’un solde négatif reporté de l’exercice 2008

pour lequel aucun décompte n’était versé. Cette demande avait été déclarée

recevable au motif que PERSONNE1.), en tant que propriétaire « même que pour

partie de l’immeuble » avait qualité pour agir.

Par exploit d’huissier de 16 août 2011, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

limité de ce jugement en demandant, par réformation partielle du jugement entrepris,

à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 1.356,79

euros au titre d’arriérés de charges, ceci avec les intérêts au taux légal à compter de

« l’échéance », sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde et à être

déchargé de la condamnation à l’indemnité de procédure prononcée par le premier

juge.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soulèvent, par appel incident, le défaut de qualité

de PERSONNE1.) en expliquant qu’il n’est que propriétaire qu’à raison de la moitié

indivise de l’appartement loué, raison pour laquelle il ne pourrait prétendre qu’à la

moitié de la créance et que sa demande devrait être déclaré irrecevable pour le

surplus.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concèdent que PERSONNE1.) a désormais versé

des documents justificatifs à l’appui de ses prétentions, mais il résulterait des

décomptes adverses que la ventilation des charges locatives se ferait tantôt en

fonction de 4 lots, tantôt en fonction de 5 lots, de sorte, qu’en l’absence de règlement

de copropriété et d’un tableau des millièmes, les locataires seraient dans

l’impossibilité de vérifier l’exactitude des arriérés de charges qui leur sont mis en

compte. Ils en concluent que l’ensemble du décompte serait erroné, raison pour

laquelle ils demandent à voir confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en condamnation.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent encore, par appel incident, à voir

condamner PERSONNE1.) à leur payer une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 750,- euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 750,- euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE1.) réplique qu’il est en droit de procéder au recouvrement des arriérés

de charges pour compte de son frère PERSONNE4.), propriétaire de l’autre moitié

indivise de l’appartement loué.

PERSONNE1.) explique les divergences dans la ventilation des charges de

copropriété par le fait que le lot du rez-de-chaussée constitue un local commercial qui

dispose d’une entrée séparée et que l’occupant (SOCIETE1.)) n’a aucune jouissance

des parties communes et qu’il ne doit donc pas participer aux charges afférentes. En

revanche, le chauffage et l’eau chaude seraient facturés de façon séparée suivant

relevés SOCIETE2.) individualisés.

En ce qui concerne le moyen d’irrecevabilité soulevé par les locataires, il y a lieu de

rappeler qu’aux termes de l’article 815-3, alinéa 2 du code civil « si un indivisaire

prend en charge la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans

opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes

d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le

renouvellement des baux ».

Les actes d’administration couverts par

le mandat tacite des indivisaires,

conformément à l’article 815-3 du code civil, sont tous les actes qui ressortissent à

l’exploitation normale du ou des biens indivis, exception faite de la conclusion et du

renouvellement des baux (Pierre Catala, L’indivision , 1980, Art 32172, n° 81).

Dans la mesure où le recouvrement d’arriérés de charges d’un bien indivis donné en

location constitue à l’évidence un acte d’administration relevant de l’exploitation

ordinaire de ce bien et qu’il n’est pas soutenu et guère concevable que

PERSONNE1.) ait introduit le présent litige à l’insu et contre le gré de son frère avec

lequel il est en indivision sur ledit bien, la demande de PERSONNE1.) est, par

confirmation du jugement entrepris, à déclarer recevable pour l’ensemble de la

créance d’arriérés de charges.

Quant au fond, le tribunal constate que PERSONNE1.) a versé l’ensemble des

décomptes couvrant la période de location (juillet 2005 à mars 2010 inclus)

accompagné d’innombrables justificatifs relatifs aux charges mises en compte

(électricité, gaz, taxes communales…).

Tel que l’affirment les locataires, il est vrai que certaines charges (par exemple

canalisation, électricité des communs) sont réparties sur 4 lots tandis que d’autres

charges (par exemple les frais du compteur d’eau) sont réparties sur 5 lots.

L’explication avancée par PERSONNE1.), à savoir que les charges dont l’occupant

du local commercial ne profite pas sont divisées par 4 et les autres par 5, est tout à

fait plausible, mais en l’absence de pièce justificative versée avant l’audience des

plaidoiries et soumise au débat contradictoire des parties, le tribunal est dans

l’impossibilité de vérifier une telle affirmation.

Le tribunal note par ailleurs que les locataires ne contestent pas la réalité des

consommations mises en compte ainsi que les montants globaux facturés. En effet,

leurs critiques se limitent au problème de ventilation exposé ci-dessus.

Or, dans la mesure où le bailleur ne peut refacturer à son locataire que les frais

locatifs qu’il justifie avoir déboursés pour le compte de ce dernier, et compte tenu des

imprécisions découlant du mode de ventilation des charges, il y a lieu, non pas de

débouter PERSONNE1.) de l’ensemble de sa demande relative aux arriérés de

charges locatives, mais d’arrêter ces arriérés à un montant qui corresponde à

l’hypothèse la plus favorable pour les locataires.

En l’espèce et compte tenu des facteurs de ventilation en jeu, il y a lieu de multiplier

le solde réclamé par 4 et de le diviser ensuite par 5, ce qui revient en définitive à une

répartition des arriérés par 5 lots et ce qui correspond à l’hypothèse la plus favorable

aux locataires.

Dès lors, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de [(1.356,79

x 4) / 5 =] 1.085,43 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre

2009, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

PERSONNE1.) ayant prospéré, du moins en majeure partie, dans ses prétentions, il

y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté les locataires de leur

demande en allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef des

PERSONNE1.), ni dans celui des parties intimées.

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation

du jugement entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les demandes

respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer partiellement fondé, tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de

1.085,43 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2009 jusqu’à

solde,

décharge PERSONNE1.) de la condamnation à une indemnité de procédure pour la

première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les imposes à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.).