Tenant appeal partially allowed; lease terminated and tenant ordered to vacate within three months.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 28/2012

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille douze

Numéro 141315 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Roland FUNK de Luxembourg

du 2 novembre 2011,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,

comparant par Maître Gilles PLOTTKE, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 141315 du rôle et appelée pour fixation le 22

novembre 2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 janvier

2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, avocat, comparant pour

PERSONNE1.),

fut entendue

en ses

explications.

Maître Benoît ARNAUNE-GUILLOT, avocat, en remplacement de Maître Gilles

PLOTTKE, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

janvier 2012, le

jugement

qui suit:

Exposant qu’il est propriétaire d’un immeuble sis à L-ADRESSE2.) qu’il a donné en

location par contrat de bail commercial du 21 juin 1979 à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.), que suivant décision arbitrale intervenue en date du 29 mars

2010 et rendue exécutoire par le président du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg par ordonnance du 17 décembre 2010, le loyer a été augmenté au

montant de 18.040,- euros mais que le locataire ne respecterait pas cette décision en

continuant à payer l’ancien loyer s’élevant à 13.775,32 euros, PERSONNE1.) a, par

requête du 28 septembre 2010, fait convoquer la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour la voir condamner à lui

payer la somme de 30.834,04 euros à titre d’arriérés de loyers de juin à septembre

2010 ainsi qu’à voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et

le déguerpissement du locataire des lieux loués.

A l’audience du 29 septembre 2011, PERSONNE1.) a déclaré augmenter sa

demande à la somme de 68.234,88 euros à titre d’arriérés de loyers des mois de juin

2010 à septembre 2011.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s’est opposée à la demande en

faisant valoir que la décision arbitrale lui serait inopposable.

Visant l’article 1243 du nouveau code de procédure civile qui dispose que le

jugements arbitraux ne peuvent être opposés à des tiers et considérant que la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.), en tant qu’entité juridique distincte de ses

associés, est un tiers par rapport à la décision arbitrale du 29 mars 2010 et que cette

décision ne lui est dès lors pas opposable, le tribunal de paix de Luxembourg a, par

jugement du 13 octobre 2011, débouté le requérant de toutes ses demandes et il a

alloué à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) une indemnité de procédure

de 500,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

2 novembre 2011.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à ce qu’il soit fait

droit à ses demandes telles que formulées en première instance, en augmentant sa

demande en condamnation aux arriérés de loyers à la somme de 85.293,60 euros,

couvrant la période de juin 2010 à janvier 2011.

PERSONNE1.) explique que les arriérés ainsi accumulés constituent la différence

entre l’ancien loyer mensuel de 13.775,32 euros et le loyer fixé par la décision arbitrale

à 18.040,- euros.

PERSONNE1.) fait encore plaider que cette décision serait opposable à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) puisque le principe même d’une décision arbitrale

est arrêté à l’article 17 de ses statuts pour les situations de mésentente grave entre

associés et que tous les associés de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

ont été représentés et entendus devant les arbitres de sorte que la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) ne serait pas à considérer comme tiers par rapport

à la décision rendue par les arbitres. PERSONNE1.) ajoute que la décision arbitrale,

rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal d’arrondissement, a été

signifiée aux frères GROUPE1.), associés minoritaires de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.), et que lui-même, en tant qu’associé majoritaire, a accepté la

décision arbitrale, raison pour laquelle il demande à la voir appliquer.

Enfin, PERSONNE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de 1.000,- euros ainsi qu’à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement

entrepris en faisant sienne la motivation du premier juge, en particulier, la

considération que la décision arbitrale litigieuse ne serait pas opposable à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.), laquelle, en tant que personnalité juridique

distincte de ses associés, serait tiers par rapport à ladite décision. Par ailleurs, cette

décision arbitrale ne lui aurait jamais été signifiée.

Subsidiairement, et pour autant que le tribunal devait entériner le principe d’une

augmentation de loyers, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) estime que

cette augmentation n’incomberait pas à elle, mais à une nouvelle société

« SOCIETE2.) » qui, d’après la décision arbitrale, devait être constituée par les frères

GROUPE1.), mais qui n’a jamais été constituée de sorte que l’augmentation de loyer

et les prétendus arriérés qui s’en seraient suivis ne seraient pas dus.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sollicite, à son tour, une indemnité de

procédure de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Il résulte de la décision arbitrale prise sur base de l’article 17 des statuts de la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.), que chacune des parties au litige arbitral, à

savoir d’un côté les frères GROUPE1.) détenant chacun 24%, soit au total 48% des

parts sociales et de l’autre côté PERSONNE1.) détenant 52% des parts sociales, a

nommé son arbitre et que les parties ont été entendues par les arbitres.

Il est dès lors certes exact de dire, tel que le fait plaider la partie intimée, que la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) n’a pas été partie à la décision arbitrale.

Cette constatation n’est, en soi, pas étonnante puisque le tribunal arbitral était appelé

à stater sur un litige entre associés et le tribunal ne voit pas l’utilité de devoir attraire

également la société, dont les associés sont en litige, devant ledit tribunal arbitral.

En effet, du moment que (tel que cela est le cas en l’espèce), l’intégralité du capital

de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a été représenté devant les arbitres,

il y a lieu de considérer que la décision arbitrale qui a été rendue, ainsi que

l’ordonnance présidentielle consécutive, est opposable non seulement aux associés

en leur nom personnel, mais également à la société dont ils sont les associés, puisque

c’est en cette qualité qu’ils ont été parties au litige arbitral.

Dans la mesure où la décision arbitrale rendue exécutoire a été signifiée aux frères

GROUPE1.) et que PERSONNE1.) déclare en avoir parfaite connaissance et

l’accepter, le tribunal en conclut que cette décision est opposable à l’ensemble des

associés de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) et dès lors à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) elle-même.

Ladite décision est libellée comme suit :

«Après que chacun des arbitres ait entendu ses mandants, ils ont, à l’unanimité,

décidé que les contestations qui se sont élevées entre les associés sont à régler

comme suit :

1) Constitution d’une nouvelle société d’exploitation (SOCIETE2.)) par MM.

GROUPE1.) GROUPE1.).

2) Cette société prendra en sous-location d’SOCIETE1.) SARL les locaux et le

fonds de commerce.

3) Le loyer pour les locaux est suivi au propriétaire, Mr. PERSONNE1.) et celui pour

le fonds de commerce demeure acquis à SOCIETE1.) SARL.

Ces loyers sont fixés comme suit :

pour les locaux

17.000,00 € au nombre indice en vigueur au début

du bail

pour le fonds de commerce

2.000,00 €

Il s’ensuivra que Monsieur PERSONNE1.) touchera pour le loyer

17.000,00 €

et, via SOCIETE1.) SARL, 52%

2.000,00 €

1.040,00

€

18.040,00 €».

Il est vrai que la décision impose aux associés minoritaires de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) de constituer une nouvelle société (SOCIETE2.))

qui prendra en sous-location tant les locaux que le fonds de commerce de la part de

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

Même si cette société n’a pas été constituée, il n’en reste pas moins que la décision

prévoit que les loyers relatifs aux locaux (soit 17.000,- euros par mois et devant en

principe être reçus de la part du futur sous-locataire, à savoir la société SOCIETE2.)

à constituer) seront continués par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) au

propriétaire des lieux, PERSONNE1.).

Contrairement à ce que fait plaider la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), la

décision arbitrale instaure donc une créance de loyers, à raison de 17.000,- euros et

à compter du 1er juin 2010, dont PERSONNE1.) peut se prévaloir directement à

l’encontre de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

En revanche, tel n’est pas le cas pour ce qui est du loyer relatif au fonds de commerce

puisque la décision indique que PERSONNE1.) touchera ce loyer de façon indirecte,

via sa participation de 52% au sein de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

Dans ces conditions, les prétentions de PERSONNE1.) sont fondées en ce qui

concerne les seuls loyers relatifs aux locaux et sa demande est à revoir à la baisse en

conséquence, de sorte qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de

condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.)

la somme de [20 x (17.000 – 13.775,32) =] 64.493,60 euros.

Compte tenu des dates respectives auxquelles

PERSONNE1.)

a formulé,

respectivement augmenté sa demande, les intérêts au taux légal sont à allouer

comme suit :

A partir du 20 septembre 2010 sur la somme de 12.898,72 euros ;

A partir du 29 septembre 2011 sur la somme de 38.696,16 euros ;

A partir du 2 novembre 2011 sur la somme de 6.449,36 euros ;

A partir du 17 janvier 2012 sur la somme de 6.449,36 euros ; chaque fois jusqu’à

solde.

Il est de jurisprudence constante que le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue une violation grave par le locataire de ses obligations résultant

du contrat de bail, qui justifie la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire.

Il en est de même lorsque les loyers n’ont été payés, comme en l’espèce, que de façon

partielle et ce au cours d’une période prolongée (juin 2010 à janvier 2011), de sorte

qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de prononcer la résiliation du

contrat de bail entre parties aux torts du locataire.

PERSONNE1.)

demande à ne voir accorder au locataire

qu’un délai de

déguerpissement de 15 jours. Bien que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

n’ait pas contesté ce point, le tribunal constate que le bail litigieux porte sur un hôtel

avec débit de boissons, ce qui implique sans nul doute la présence de salariés dont le

sort est susceptible d’être affecté par la résiliation du bail. Afin de permettre à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) de prendre les dispositions qui s’imposent, le

tribunal décide de fixer le délai de déguerpissement à 3 mois à compter de la

signification du jugement à intervenir.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Ni PERSONNE1.), ni la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) ne justifiant

en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris

dans les dépens, il y a lieu de déclarer non fondées leurs demandes respectives sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ceci tant pour la première

instance (en ce qui concerne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)) que

pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) demande à ce que le présent jugement soit déclaré exécutoire par

provision.

Or, en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours

et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et

compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile ou commerciale n’a,

en général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à

intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, Verbo

exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

résilie le contrat de bail existant entre parties, partant

ordonne à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 3

(trois) mois à compter de la signification du présent jugement, sinon et faute de ce

faire, autorise PERSONNE1.) à l’en faire expulser dans les formes légales et aux frais

de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) la somme de 64.493,60 euros avec les intérêts au taux légal à partir

du 20 septembre 2010 sur la somme de 12.898,72 euros , à partir du 29 septembre

2011 sur la somme de 38.696,16 euros, à partir du 2 novembre 2011 sur la somme

de 6.449,36 euros et à partir du 17 janvier 2012 sur la somme de 6.449,36 euros,

chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première

instance,

dit non fondées les demandes des parties sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour l’instance d’appel,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l..