Landlord appeal partially allowed; court adjusts rent arrears, relocation fee, and procedure costs based on evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 26/2012

Audience publique du mardi, trente-et-un janvier deux mille douze

Numéro 140254 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alec MEYER de Luxembourg

du 14 juillet 2011,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marie-Laure VAN KAUVENBERGH, avocat,

demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alec MEYER,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Laurent HARGARTEN, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 140254 du rôle et appelée pour fixation le 4 octobre

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 29 novembre 2011 et finalement à

l’audience publique du mardi, 17 janvier 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Agathe SEKROUN, avocat, en remplacement de Maître Marie-Laure VAN

KAUVENBERGH, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications.

Maître

Emilie MELLINGER, avocat,

en remplacement de Maître

Laurent

HARGARTEN, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

janvier 2012, le

jugement

qui suit:

Par requête du 22 août 2010, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins

de s’entendre condamner solidairement, sinon in soldium, sinon chacun pour le tout,

à lui payer la somme de 2.300,- euros, avec les intérêts au taux légal, à partir de la

requête, jusqu’à solde; voir prononcer la résiliation du bail pour non-paiement de

loyers et le déguerpissement des locataires dans la quinzaine de la notification du

jugement, voir condamner les locataires au paiement d’une indemnité de relocation

de 3.300,- euros et d’une indemnité de procédure de 850,- euros. Finalement, le

requérant a conclu à l’exécution provisoire du jugement.

En première instance, le demandeur avait, suite au paiement intervenu en cause,

réduit sa demande en paiement des arriérés de loyers à la somme de 1.200,- euros.

A l’appui de sa demande, il a fait valoir que, par contrat de bail signé le 20 juillet 2009

et prenant effet au 15 août 2009, il a donné en location à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) un immeuble sis à ADRESSE1.) pour un loyer mensuel de 1.100,-

euros.

Les locataires ne paieraient néanmoins les loyers que de manière très irrégulière de

sorte à lui redevoir, à la date de la requête, la somme de 2.300,- euros. Il a rappelé

que le non-paiement des loyers et avances sur charges est une cause de résiliation

du bail.

Par jugement du 16 décembre 2010, rendu par défaut à l’encontre de PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), le premier juge, a:

- déclaré recevable et fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement des

loyers impayés jusqu’au mois de novembre 2010 inclus;

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 1.200,- euros de ce chef, avec les intérêts à partir du

22 octobre 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde;

- prononcé la résiliation du bail et condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

déguerpir au plus tard dans seize jours à partir de la notification du jugement;

- dit irrecevable la demande en indemnité de relocation pour être prématurée;

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 125,- euros, et

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Suite à l’opposition du 4 janvier 2011, alors que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne

se sont pas présentés à l’audience des plaidoiries, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, statuant à nouveau, dans un jugement contradictoire du 24 juin 2011, a:

- dit recevable et fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement des loyers

impayés au 15 mai 2011,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer de ce chef,

la somme de 2.350,- euros, avec les intérêts au taux légal tel qu’indiqué au

dispositif,

- prononcé la résiliation du bail,

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir au plus tard dans seize

jours à partir de la notification du jugement,

- condamné PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 300,- euros,

- dit irrecevable la demande en paiement d’une indemnité de relocation,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Suivant acte d’huissier du 14 juillet 2011, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel contre ce jugement du 24 juin 2011.

A titre liminaire, il y a lieu de noter que les parties ont soumis au tribunal de

nombreuses fardes de pièces relatives à des moyens en droit non développés

oralement à l’audience. Ainsi, il y a eu des certificats médicaux et mémoires

d’honoraires relatifs aux enfants des locataires, des attestations testimoniales faisant

état de la présence de rats dans les lieux loués, d’autres se référant à des séjours

hôteliers ou des lettres adressées apparemment au bailleur qui n’ont à aucun moment

été mentionnés à l’audience. Toutes les pièces qui n’ont pas fait l’objet d’un débat

contradictoire ou qui ne servent pas à l’appui d’une demande chiffrée formulée à

l’audience ne sont partant pas prises en considération par le tribunal.

Dans leur acte d’appel, les appelants font valoir qu’au courant de l’année 2010, ils

auraient connu de sérieuses difficultés financières et d’emploi qui auraient eu comme

conséquence de ne pas leur avoir permis d’honorer le paiement d’un certain nombre

de loyers.

Ils estiment que ce serait cependant à tort qu’ils ont été condamnés à payer à

PERSONNE3.) la somme de 2.350,- euros, avec les intérêts au taux légal, du chef

d’arriérés de loyers au 15 mai 2011 alors que le jour précédant l’audience des

plaidoiries, ils auraient effectué deux virements de 2.000,- euros en faveur de

PERSONNE3.). Ces paiements n’auraient cependant pas été pris en considération

par le tribunal.

Le jugement entrepris serait donc à réformer dans son intégralité notamment en ce

qui concerne la résiliation et le déguerpissement, dans la mesure où les retards de

paiement ne justifieraient pas de telles mesures.

A l’audience du 17 janvier 2012, les appelants font plaider qu’ils avaient le jour

précédent les plaidoiries en première instance payé la somme de 2.000,- euros dont

le juge n’aurait, à tort, pas tenu compte.

L’intimé reconnaît ce paiement.

Le tribunal constate que le premier juge ne disposait néanmoins d’aucune preuve de

ce paiement.

Comme cependant il est actuellement établi que les locataires avaient payé la somme

de 2.000,- euros du chef de « loyer », le solde dû pour les loyers échus au 15 mai

2011 ne se chiffre plus qu’à 350,- euros. Cette somme n’est contestée par aucune des

parties en litige. L’autre paiement de 2.000,- euros indiqué dans l’acte d’appel, n’a

plus été mentionné par les appelants. Le tribunal constate, au vu des pièces, que ce

deuxième paiement a été fait le 26 mai 2011 et a eu comme cause la « caution ». Les

locataires ne se sont à aucun moment de l’instance d’appel prononcés sur ce

paiement.

Le tribunal constate donc que jusqu’au mois de mai 2011 inclus le solde dû par les

locataires se chiffre à 350,- euros.

Au vu du décompte actualisé au 10 janvier 2012, versé par PERSONNE3.), le loyer

du mois de juin 2011 a été payé.

Les parties s’accordent sur le fait que les locataires n’ont plus payé de loyers à partir

du mois de juillet 2011 et qu’ils n’ont remis les clefs de l’immeuble que le 16 janvier

2012.

Pour la période de juillet 2011 à janvier 2012, PERSONNE3.) réclame les arriérés de

loyers de 7.700,- euros.

Le montant total actuellement réclamé par lui, se chiffre donc à (7.700 + 350 =) 8.050,-

euros.

PERSONNE3.) demande encore acte qu’il se réserve le droit de réclamer aux parties

appelantes l’indemnisation d’éventuels dégâts locatifs. La remise des clefs ayant eu

lieu le jour précédant l’audience, PERSONNE3.) n’aurait pas encore été en mesure

de vérifier l’état des lieux.

Les locataires s’opposent au paiement des loyers réclamés pour les mois de juillet

2011 à janvier 2012 et font valoir :

- qu’ils ont quitté les lieux loués le 19 octobre 2011. Ils versent en preuve une copie

d’un nouveau contrat de bail signé le 19 octobre 2011,

- que malgré le fait que la remise des clefs à PERSONNE3.) n’a eu lieu que le 16

janvier 2012, les lieux loués étaient déjà vides avant cette date,

- que PERSONNE3.) n’a pas tenu compte, dans son décompte, de leur paiement

du loyer de 1.100, - euros en date du 3 février 2011,

- qu’ils ont été privés de leur jouissance paisible des lieux loués.

Les locataires en déduisent que PERSONNE3.) leur redoit la somme de 400,- euros.

Le mandataire de PERSONNE3.) conteste formellement le paiement de 1.100,- euros

du 3 février 2011.

Le tribunal constate que l’extrait de compte versé par les appelants et concernant le

paiement de 1.100,- euros le 3 février 2011, ne mentionne pas le numéro de compte

du bénéficiaire. Comme ce paiement est formellement contesté par PERSONNE3.), il

appartient aux débiteurs, qui se prétendent libérés, d’établir que le montant de 1.100,-

euros est effectivement parvenu sur le compte bancaire du bailleur.

A défaut de cette preuve, le tribunal ne peut que constater que cette somme n’a pas

été payée à PERSONNE3.).

Quant au moyen de la privation de jouissance, le bailleur fait valoir que le problème

tenant à l’électricité ne lui a été dénoncé que par courrier recommandé daté au 1er

août 2011. Le bailleur aurait réagi de suite et, dès le 4 août, un électricien était sur

place pour procéder aux travaux de réparation. A l’appui de ces déclarations, il verse

une facture du 9 août 2011, de la société SOCIETE1.) s.àr.l., d’un montant de

2.901,74 euros suite aux travaux de réparation.

PERSONNE3.) réclame, comme en première instance, une indemnité de relocation.

Quant aux arriérés de loyers et la privation de jouissance

Les locataires n’ont pas prouvé qu’ils ont informé le bailleur de leur départ des lieux

avant janvier 2012. Ils n’ont par ailleurs pas établi que le bail aurait été résilié

antérieurement.

Leur radiation d’office par la commune d’ADRESSE3.) de leur adresse au

ADRESSE1.) ne prouve pas que le bailleur ait été informé de leur déménagement.

La remise des clefs, qui matérialise la fin du bail, a eu lieu le 16 janvier 2012, de sorte

que le bail a été résilié à cette date.

Les locataires sont donc, en principe, tenus au paiement des loyers jusqu’au mois de

janvier 2012 inclus.

Ils s’opposent au paiement des loyers de juillet 2011 à janvier 2012 inclus en alléguant

leur privation de jouissance.

D’après l’article 1719, 3° du code civil, le bailleur doit garantir au locataire une

« jouissance paisible » de la chose louée.

Il est en effet de principe que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en

cas de manquement par le bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués.

Le défaut d’entretien doit être tel qu’il rend la chose inutilisable à l’usage

contractuellement prévu (cf. Civ 3, 21.12.1987, Bull civ. III no 212; Cic 3, 21.11.1990,

Bull Civ. III, no 238).

Ainsi, il est de jurisprudence que si l’action en paiement du loyer peut être tenue en

échec si le bailleur manque à ses obligations, l’exception d’inexécution ne se justifie

que si elle correspond équitablement aux nécessités morales de la situation. Deux

critères doivent être remplis: une considération d’équilibre et une considération de

nécessité. Il convient en effet, d’un côté, que le locataire n’use de ce moyen grossier

de se faire à soi-même une justice provisoire que s’il n’a pas à sa disposition pour

obtenir celle-ci des moyens plus normaux (cf. TAL 18.01.1996, rôle no 54714).

Pour juger de la légitimité du non-paiement des loyers par un preneur, il échet par

conséquent de comparer l’importance du préjudice qu’il a subi avec le préjudice qu’il

cause au bailleur (cf. TAL 03.10.1996, rôle no 56420).

Le preneur est, par conséquent, seulement autorisé à appliquer une réduction partielle

des loyers proportionnée à la perte de jouissance.

C’est au juge qu’il appartient, en fonction de toutes circonstances de fait, de constater

si l’inexécution du bailleur présente un caractère de gravité suffisant pour justifier

l’exception et s’il en a été fait usage dans la mesure voulue.

En l’espèce, il est établi que les locataires ont rencontré de graves problèmes liés à

la défectuosité du système électrique. Ils n’ont cependant dénoncé ces problèmes à

leur bailleur que par courrier daté au 1er août 2011.

Il en résulte que le loyer du mois de juillet 2011, que les locataires n’ont pas payé, est

dû.

Il a été remédié au problème dénoncé avant le 9 août 2011 de sorte que la privation

de jouissance subie par les locataires n’est indemnisable que pour la période du 1er

au 9 août 2011. En raison de la gravité du problème dénoncé (système électrique non

conforme ayant entraîné une électrocution de PERSONNE1.) avec hospitalisation

consécutive en réanimation), le tribunal estime qu’il y a lieu de réduire le loyer dû pour

le mois d’août 2011 à la somme de 550,- euros.

Par courrier daté au 28 septembre 2011, le mandataire des locataires a dénoncé au

bailleur le fait que, suite aux travaux effectués au mois d’août 2011 « du fait de la pose

de nouveau câbles et appareils électriques, des trous béants qui n’ont pas été

rebouchés et repeints, sont restés sur les plafonds et murs ».

Il écrit encore que des câbles se trouveraient à nu et le nouveau boiler de la salle de

bains ne fonctionnerait pas correctement de sorte que les locataires seraient obligés

de se rendre chez des amis pour prendre des douches.

Par ailleurs, il manquerait une prise dans la salle de bains et une plaque de cuisson

de la cuisine serait à remplacer. La sonnette de la porte d’entrée ne fonctionnerait

pas ; la porte fenêtre de la chambre à coucher de PERSONNE2.) présenterait des

espaces non isolés et les problèmes d’humidité et de moisissures dans les caves et

garage subsisteraient.

Le tribunal constate que les photocopies en noir et blanc de photos, versées par le

mandataire des appelants en farde II de 11 pièces, sont totalement inutilisables au vu

de leur extrême mauvaise qualité.

A l’audience, le mandataire des appelants a fait état uniquement des problèmes liés

à l’électricité et au manque d’eau chaude. Il n’a pas mentionné les problèmes de la

cuisinière, de la sonnette ou de la porte fenêtre, de sorte qu’il y a lieu d’admettre que

ces moyens ne sont plus maintenus.

Les dégâts dénoncés (électricité, manque d’eau chaude, moisissures et trous) n’ont

pas été autrement contestés par PERSONNE3.) de sorte qu’il y a lieu d’en admettre

leur réalité et de réduire le loyer mensuel, au regard de l’importance des problèmes

dénoncés par courrier daté au 28 septembre 2011, à la somme de 750,- euros à partir

du mois d’octobre 2011.

Au vu des développements ci-dessus, les arriérés de loyers dus par les locataires se

chiffrent à 6.100,- euros, somme qui se décompose comme suit:

- 350,- euros (solde redû au 15 mai 2011, selon le jugement entrepris et après

déduction du paiement de 2.000,- euros),

- 1.100,- euros (loyer juillet 2011),

- 550,- euros (loyer réduit pour août 2011),

- 1.100,- euros (loyer septembre 2011),

- 3.000,- euros (loyers réduits à 750,- euros pour octobre 2011 à janvier 2012

inclus).

Il y a partant lieu de réformer le jugement entrepris et de condamner PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 350,- euros avec les intérêts

au taux légal à partir du 24 juin 2011, date du jugement entrepris, et de les condamner

encore à payer à PERSONNE3.) la somme de 5.750,- euros avec les intérêts au taux

légal à partir du 17 janvier 2012, date de la demande en justice, chaque fois jusqu’à

solde.

Quant à la résiliation du bail

Il est établi au vu des pièces, et de leur aveu, que les locataires étaient à de

nombreuses reprises en retard pour le paiement des loyers et ce à partir de l’année

2010, donc à un moment où aucune privation de jouissance n’a été invoquée.

Or, le paiement tardif des loyers de manière répétée constitue à lui seul une cause de

résiliation du bail.

Les locataires ont encore supprimé tout paiement de loyer pendant la période de juillet

2011 à janvier 2012.

Même si des problèmes d’électricité et d’eau chaude existaient et que ceux-ci ont

constitué une sérieuse entrave à la jouissance paisible de l’objet loué pendant cinq

mois, ce défaut partiel de jouissance ne justifie pas une rétention de 100% des loyers

pendant 7 mois.

Dans ces conditions, la rétention opérée par les locataires, justifie à elle seule la

résiliation du bail aux torts de ces derniers.

Le tribunal ne peut donc que constater que la résiliation du bail est due aux fautes des

locataires.

Le bailleur a maintenu sa demande en déguerpissement au motif qu’il ignore si les

lieux sont libres.

Il ya lieu de faire droit à cette demande alors qu’il n’est pas établi que les locataires

ont effectivement libérés les lieux et de confirmer, pour autant que de besoin, le

jugement entrepris sur ce point sauf à reporter le délai de déguerpissement à 15 jours

qui suivent la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

L’intimé a formé appel incident et conclut à la réformation du jugement en demandant

une indemnité de relocation. Il fait valoir que même si cette demande était irrecevable

en première instance, il serait actuellement fondé à la demander.

Comme la résiliation du bail est due aux fautes des locataires, le bailleur a, en principe,

droit à une indemnité de relocation.

En effet, destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le

délai normal requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est

expressément prévue par l’article 1760 du code civil, en ces termes: «en cas de

résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le

temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu

résulter de l’abus».

Il appartient cependant au juge d’estimer, selon les circonstances, le temps

nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du code civil. Le tribunal n’est tenu

par aucune règle absolue. (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier n° 410)

Rien ne l’oblige à respecter, ni le délai de congé, ni la durée effective du chômage

immobilier qui peut dépendre de facteurs divers et variables, ne pouvant tous être

imputés au locataire sortant, compte tenu des intentions réelles du bailleur et de

l’intensité de ses efforts. Le juge dispose à cet effet d’un pouvoir souverain

d’appréciation. (ibidem)

Au regard des éléments de la cause (clefs remises le jour précédant l’audience des

plaidoiries en appel), il apparaît que le bailleur n’a pas pu, lors de sa demande, fournir

un quelconque effort en vue d’une relocation.

Le tribunal estime, compte tenu de ces éléments, qu’il y a lieu de fixer ex aequo et

bono, l’indemnité de relocation due par les locataires à un mois de loyer, partant à la

somme de 750,- euros.

Quant aux indemnités de procédure

Les appelants concluent à la réformation du jugement entrepris en ce qu’ils ont été

condamnés à payer à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 300,- euros.

Le premier juge a dûment motivé cette condamnation au vu de l’iniquité de laisser à

charge du bailleur des sommes irrécupérables exposées par lui afin de faire valoir ses

droits. Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point alors qu’il est

établi que les locataires, après une première instance, dans laquelle ils avaient

accordé défaut, ne se sont à nouveau pas présentés à l’audience dans l’affaire

introduite par eux sur opposition.

En instance d’appel, PERSONNE3.) a sollicité une indemnité de procédure de 1.500,-

euros.

Comme, le bailleur n’a cependant, en instance d’appel pas démontré l’iniquité de

laisser à sa charge les frais irrépétibles, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit partiellement fondés,

par réformation du jugement entrepris, dit que le solde redû au 15 mai 2011 se chiffre

à 350,- euros,

partant condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la

somme de 350,- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 24 juin 2011, jusqu’à

solde,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) recevable et fondée,

partant,

condamne

encore

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE3.) la somme de 5.750,- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du

17 janvier 2012, jusqu’à solde,

déclare recevable et fondée la demande de PERSONNE3.) en indemnité de

relocation,

la fixe ex aequo et bono à un mois de loyer réduit,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme

750,- euros, avec les intérêts au taux légal, à partir du 17 janvier 2012, jusqu’à solde,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

15 jours qui suivent la signification du présent jugement,

rejette la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

donne acte à PERSONNE3.) qu’il se réserve le droit de réclamer aux parties

appelantes l’indemnisation d’éventuels dégâts locatifs,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.