Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's eviction and rent arrears judgment due to non-payment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 15/2012

Audience publique du mardi, vingt-quatre janvier deux mille douze

Numéro 139799 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES de Luxembourg

du 23 août 2011,

comparant

initialement

par Maître

Martial BARBIAN, avocat, demeurant à

Luxembourg, ayant déposé son mandat, et comparant actuellement en personne,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Michel KARP, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139799 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 15 novembre 2011 et finalement

à l’audience publique du mardi, 10 janvier 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Monsieur

PERSONNE1.)

comparut personnellement et

fut entendu en ses

explications.

Maître Fanny GILLIERS, avocat, en remplacement de Maître Michel KARP, avocat,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

janvier 2012, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail oral, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.),

une chambre dans un immeuble sis à ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de

25,- euros.

Par requête du 26 juillet 2010, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir résilier le contrat de

bail en raison de travaux de rénovation urgents et pour s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués.

PERSONNE1.) s’est opposé à la résiliation et a déclaré que, depuis la quinzaine

d’années où il occupe les lieux, il aurait fait de nombreux travaux pour le propriétaire;

il a réclamé la somme de 5.000,- euros à titre d’indemnisation pour ces travaux et a

soutenu qu’il libérerait les lieux dès le paiement de cette somme.

Le propriétaire a contesté tout travail effectué pour son compte par son locataire.

Par jugement du 11 février 2011, le juge de paix a ordonné une visite des lieux à

laquelle il a été procédé le 16 mars 2011.

Par jugement du 14 juillet 2011, le juge de paix statuant sur la demande en paiement

d’arriérés de loyers formulée par le mandataire du propriétaire en cours d’instance et

sur la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en paiement de services

prestés, a :

- déclaré fondée la demande de PERSONNE2.) pour la somme 275,- euros à titre

d’arriérés des loyers pour les mois d’août 2010 à juin 2011,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 275,- euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 27 juin 2011 jusqu’à solde,

- résilié le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.)

pour motif grave consistant dans le non-paiement du loyer aux échéances

contractuelles,

- partant, condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux dans un délai de trente

jours de la notification du jugement, et

- dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.).

Ce jugement a été notifié à PERSONNE1.) le 15 juillet 2011.

Suivant acte d’huissier du 23 août 2011, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

contre ce jugement.

Il conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a résilié le contrat de bail tant pour

motif grave consistant dans la nécessité d’effectuer de façon urgente des travaux de

réfection, que pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers. L’appelant

conclut encore à la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement

d’arriérés de loyers. Il demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la

somme de 5.000,- euros, sinon de toute somme supérieure, et réclame une indemnité

de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) affirme que la rénovation de l’immeuble ne

nécessite aucunement son départ des lieux et qu’elle ne justifie partant pas la

résiliation du bail.

Il estime encore être « incontestablement en droit de réclamer au sieur

PERSONNE2.) au titre de nombreux travaux et nombreuses réparations » la somme

de 5.000,- euros.

A l’audience du 10 janvier 2012, l’appelant a augmenté sa demande reconventionnelle

en paiement des travaux effectués par lui, au cours des dix dernières années, à la

somme de 7.619,- euros. Il demande l’audition de l’épouse de PERSONNE2.) en tant

que témoin afin de rapporter sa version des faits et notamment le fait que Madame

PERSONNE2.) lui a mis à disposition un sceau et des produits de nettoyage pour

nettoyer les escaliers.

Sur question du tribunal, l’appelant a reconnu qu’il occupe toujours les lieux et qu’il ne

paie plus de loyers depuis août 2011.

Il ne s’oppose pas à la résiliation du bail à condition que PERSONNE2.) lui paie la

somme de 7.619,- euros.

L’intimé conteste formellement que son locataire ait effectué des travaux pour son

compte. Il augmente sa demande en paiement des arriérés de loyers pour les loyers

échus depuis le jugement entrepris, à savoir pour les mois d’août à décembre 2011,

à la somme totale de 450,- euros.

Le tribunal constate qu’entre août 2010 et décembre 2011, il y a dix-sept mois de

loyers à payer de sorte que le total réclamé par PERSONNE2.) se chiffre à 425,- euros

et non tel qu’erronément indiqué à 450,- euros.

PERSONNE2.) verse encore un arrêté communal du 27 décembre 2011 qui arrête

notamment :

- la fermeture des chambres meublées sises au 3ième étage, ADRESSE3.) avec effet

immédiat,

- l’expulsion de tous les occupants y logés avec effet immédiat, et

- l’interdiction d’occupation des chambres.

Cet arrêté est motivé, entre autres, par l’état d’insalubrité et d’hygiène des lieux, le

défaut de conformité des chambres aux normes de construction et d’aménagement et

leur défaut de conformité aux conditions normales de sécurité contre les risques

d’incendie, de gaz et d’électricité.

Au vu des constatations du juge de paix lors de sa visite des lieux, c’est à bon droit et

pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge a retenu que les lieux loués

sont insalubres. Cet état d’insalubrité est d’ailleurs confirmé, pour autant que de

besoin, par l’arrêté communal versé en cause.

Le locataire reconnaît qu’il ne paie plus de loyer depuis août 2010; le jugement est

donc à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail aux torts

exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers aux échéances respectives.

PERSONNE1.) n’a pas contesté le nouveau décompte versé à l’audience du 10

janvier 2011; le tribunal constate que le total des sommes dues par PERSONNE1.)

se chiffre actuellement à 425,- euros.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner

encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) les loyers échus depuis le prononcé,

c'est-à-dire la somme de 150,- euros (arriérés de loyers des mois de juillet 2011 à

décembre 2011 inclus).

C’est à bon droit que le juge de paix a déclaré non fondée la demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) en paiement de travaux, prétendument exécutés

par le locataire, pour le compte du propriétaire.

En effet, il n’y a pas lieu de faire droit à l’offre de preuve formulée par l’appelant en

audition de l’épouse de PERSONNE2.) alors que celle-ci est, d’après les pièces

soumises au tribunal, également propriétaire de l’immeuble du ADRESSE3.) et doit

donc être considérée comme partie au litige. Elle ne saurait être admise à témoigner

dans sa propre cause. A titre superfétatoire, le tribunal rappelle que la position des

propriétaires est claire en ce qu’ils contestent formellement l’existence des travaux

allégués par le locataire, de sorte qu’il y a peu de probabilités qu’elle vienne admettre

ce qu’elle a toujours formellement contesté.

Comme les travaux invoqués par PERSONNE1.), de même que leur rémunération

éventuelle, laissent d’être établis, c’est à bon droit que le premier juge a décidé de

rejeter la demande reconventionnelle.

L’appelant a conclu, dans son acte d’appel, à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,- euros.

Au vu du sort réservé à son appel, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de

PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure.

L’intimé a conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

de 1.000,- euros. Comme il est resté en défaut d’établir l’iniquité de laisser à sa charge

des sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, sa demande est à

déclarer non fondée.

En application des dispositions de l’article 6 de la convention européenne des droits

de l’homme, il y a lieu d’écarter toutes les pièces versées par PERSONNE1.) après la

prise en délibéré alors que celles-ci n’ont pas fait l’objet d’un débat contradictoire.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le déclare non fondé,

confirme le jugement du 14 juillet 2011,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande en paiement en

instance d’appel,

la dit recevable et fondée,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

150,- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 10 janvier 2012 jusqu’à solde,

à titre des arriérés de loyers échus depuis le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes basées sur l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.