Tenant's mold claim dismissed; court finds damages caused by tenant's poor living habits, not landlord fault.

Assistance judiciaire pour PERSONNE1.)

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 182/2011

Audience publique du mardi, vingt décembre deux mille onze

Numéro 118193 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), femme de charge, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 7 novembre 2008,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

le ORGANISATION1.), établi à L-ADRESSE2.), établissement public, constitué en

personne juridique par la loi du 25 février 1979, modifiée par la loi du 15 novembre

2002 portant modification et coordination des dispositions légales et réglementaires

en matière d’aide au logement,

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelant sur appel incident,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, vingt-sept janvier deux mille neuf sous le numéro 12/2009 et dont

le dispositif est conçu comme suit:

« Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal en la forme,

dit l’appel incident irrecevable,

pour le surplus,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder:

Monsieur PERSONNE2.)

ADRESSE3.)

L-ADRESSE3.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé,

1) de relever l’état de l’appartement 6.0 loué à PERSONNE1.) se trouvant au 6ème

étage de l’immeuble sis ADRESSE1.),

2) de constater et relever les désordres affectant ledit appartement tels que des

problèmes d’infiltrations, d’étanchéité, d’humidité et de moisissures,

3) de déterminer les causes et origines des désordres tant actuels qu’anciens avec

la précision que pour les désordres anciens l’expert analysera les constatations

matérielles des experts PERSONNE3.) et PERSONNE4.) contenues dans leurs

rapports respectifs du 10 janvier 2005 et du 15 mars 2008 ainsi que les photos

annexées à leurs rapports,

4) de préciser si les constatations divergentes des experts peuvent s’expliquer par

un changement du mode de vie de la locataire,

5) de déterminer les moyens pour remédier aux désordres constatés,

6) d’évaluer la perte de jouissance éventuelle subie par PERSONNE1.),

ordonne au ORGANISATION1.) de consigner au plus tard le 28 février 2009 la

somme de 600,- euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert

à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au

greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de

l’article 468 du nouveau code de procédure civile,

charge Madame la vice-présidente Mireille HARTMANN de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par

le vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie

la plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

25 mai 2009 au plus tard,

réserve la demande en nomination d’un expert médical et calculateur, les demandes

en allocation d’une indemnité de procédure et les frais,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 16 juin

2009 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06. »

L’affaire, inscrite sous le numéro 118193 du rôle, fut appelée à l’audience publique du

16 juin 2009 pour continuation des débats lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries

au 6 octobre 2009.

L’affaire, ce jour-là successivement fixée pour contrôle aux 8 décembre 2009, 9 février

2010, 16 mars 2010, 8 juin 2010, 12 octobre 2010, 8 mars 2011, 17 juin 2011, 20

septembre 2011, 11 octobre 2011, fut finalement fixée pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 6 décembre 2011, à 9.00 heures, salle 6, au troisième étage.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Natacha STELLA, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Rachel JAZBINSEK, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour le ORGANISATION1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 20

décembre 2011, le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 27 janvier 2009 par lequel le tribunal avait notamment chargé

l’expert PERSONNE2.) avec la mission ci-avant détaillée (cf page 2 supra).

En ce qui concerne le détail des prétentions respectives des parties, le tribunal renvoie

au jugement précité tout en ajoutant que, suite au dépôt du rapport PERSONNE2.),

le ORGANISATION1.) conclut à l’entérinement de ce dernier ainsi que du rapport

PERSONNE3.) en estimant que les problèmes d’humidité seraient dus au mode de

vie d’Isabel BRITO FLOR et que dès lors cette dernière serait à débouter, par

confirmation du jugement entrepris, de sa demande en allocation de dommages et

intérêts.

Le ORGANISATION1.) demande encore à ce qu’Isabel BRITO FLOR soit

condamnée à lui rembourser les frais de l’expertise PERSONNE3.) que le

ORGANISATION1.) a avancés.

PERSONNE1.) met en doute les conclusions des expertises PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) au motif que (i) lors du deuxième passage de l’expert PERSONNE2.)

en juin 2009 elle aurait déjà quitté les lieux de sorte que l’expert n’aurait pu

valablement se prononcer sur l’implication de son mode de vie sur l’humidité

constatée et que (ii) entre l’expertise PERSONNE3.) de 2004 et l’expertise

GODEFROY de 2008 (laquelle n’aurait pas pu mettre en évidence de l’humidité dans

l’air de l’appartement), le ORGANISATION1.) a fait procéder à des travaux de

réfection de toiture. D’après Isabel BRITO FLOR, ce serait donc du côté de la toiture

défectueuse, respectivement du chauffage qui a présenté une fuite à un moment

donné, qu’il faudrait rechercher l’origine des désordres. Ainsi, pour PERSONNE1.),

les taches d’humidité, d’infiltrations et de moisissures seraient dues à des défauts

inhérents à l’appartement loué et non pas à son mode de vie, raison pour laquelle elle

demande à ce qu’il soit fait droit à sa demande en allocation de dommages et intérêts.

Pour être complet, le tribunal rappelle qu’Isabel BRITO FLOR avait également

demandé à ce que le ORGANISATION1.) soit condamné à une remise en état des

lieux loués sur base du rapport GODEFROY.

Or, dans la mesure où, d’après les informations recueillies à l’audience du 6 décembre

2011, Isabel BRITO FLOR a quitté les lieux dès avant juin 2009, cette demande est

devenue sans objet.

En ce qui concerne la question de l’origine de l’humidité, il y a lieu de rappeler que

l’expert PERSONNE2.) s’est rendu à deux reprises sur place, qu’il a analysé les

rapports PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et qu’il a rencontré ces deux experts pour

confronter leur points de vues respectifs avec les siens.

C’est donc en considération de l’ensemble des données factuelles du litige que

l’expert PERSONNE2.) a rédigé son rapport de sorte que le tribunal n’a aucun

élément objectif qui lui permettrait de mettre en doute le sérieux et la véracité des

conclusions de l’expert.

Ainsi, l’expert PERSONNE2.) admet certes que les fuites dans le circuit de chauffage

et l’absence de hotte dans la cuisine ont pu ponctuellement augmenter le taux

d’humidité dans l’appartement.

Il estime néanmoins qu’en dépit de ces sources d’humidité, les problèmes incriminés

ne seraient pas apparus si Isabel BRITO FLOR avait régulièrement aéré et

correctement chauffé son appartement et si l’appartement n’avait été occupé que par

quatre ou cinq personnes maximum. Dans ce contexte, le tribunal rappelle qu’il résulte

des rétroactes qu’à un moment donné il est question d’une occupation de

l’appartement par treize personnes.

Ceci amène l’expert à la conclusion qu’PERSONNE1.) n’a pas occupé l’appartement

en « bon père de famille » et que les désordres ainsi que la perte de jouissance

invoqués sont « essentiellement en relation avec le mode de vie de la locataire/…avec

ses propres manquements en ce qui concerne les habitudes d’aération, de chauffage

et d’occupation en général ».

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté

Isabel BRITO FLOR de sa demande en indemnisation.

L’appel principal est dès lors à déclarer non fondé.

Dans la mesure où l’appelante ne prospère pas dans ses prétentions, sa demande

tendant à prouver par voie d’expertise médicale qu’elle souffre de problèmes

respiratoires liés aux infiltrations et à l’humidité régnant dans les lieux loués et de

nommer un expert calculateur pour chiffrer son dommage sur base du rapport médical

devient sans objet.

Les frais d’expertise sont à mettre à charge d’PERSONNE1.) au titre des frais et des

dépens et c’est donc à ce titre que le ORGANISATION1.) est autorisé à demander le

remboursement des avances payées à l’expert.

Au vu de l’issue du litige, la demande d’PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile est à dire non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 27 janvier 2009,

dit l’appel principal non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.