Court dismisses landlord's appeal on rent arrears, confirming lower court's rejection of accepted invoice as proof for a liberal professional.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 179/2011

Audience publique du mardi, treize décembre deux mille onze

Numéro 139465 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Laurence JAEGER, juge,

Joëlle DIEDERICH, juge

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 3 août 2011,

comparant par Maître Stéphan LE GOUËFF, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), architecte, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Charles KAUFHOLD, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139465 du rôle et appelée pour fixation le 4 octobre

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 29 novembre 2011, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Hervé WOLFF, avocat, en remplacement de Maître Stéphan LE GOUËFF,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fut entendu en ses

explications.

Maître Anne SCHMIT, avocat, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

décembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête du 11 janvier 2011, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour

s’entendre condamner à lui payer la somme de 29.759,75 euros avec les intérêts au

taux légal à partir des différentes échéances, sinon à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde. La requérante conclut encore à la majoration du taux de l’intérêt, à

l’exécution provisoire du jugement et à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros.

Par jugement du 28 juin 2011, le premier juge a:

- reçu la demande en la forme;

- donné acte à la requérante de son augmentation de sa demande concernant les

intérêts de retard;

- déclaré la demande partiellement fondée, et

- condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la

somme de 206,22 euros.

Pour le surplus, la demande a été déclarée non fondée. Le premier juge a encore

rejeté la demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile de

même que la demande en exécution provisoire du jugement.

Suivant acte d’huissier du 3 août 2011, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a

régulièrement relevé appel contre ce jugement du 28 juin 2011.

Elle conclut à la réformation du jugement et à la condamnation de PERSONNE1.) au

paiement de la somme de 29.759,75 euros avec les intérêts au taux légal à partir des

différentes échéances, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) au

paiement de la somme de 206,22 euros.

L’appelante sollicite la majoration du taux de l’intérêt (sur les arriérés relatifs au contrat

de bail du bureau n°11), à l’exécution provisoire et à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.000,- euros pour l’instance d’appel.

Elle fait valoir que c’est à tort que le premier juge a déclaré partiellement non fondées

ses demandes et notamment celle ayant trait au contrat de bail du 25 janvier 2010,

relatif au bureau n°11, meublé et équipé et l’emplacement de parking, conclu pour la

période du 1er mars 2010 au 28 février 2011.

A l’appui de sa demande, l’appelante invoque huit factures qui restent impayées et

elle soutient que le locataire reste également encore en défaut de payer le « dépôt de

garantie » de 5.382,- euros, représentant 20% du prix TTC pour la durée du contrat

de bail.

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’il résulte de la remise des clefs, qui a eu lieu

après la signature de l’inventaire et de l’état des lieux du 29 janvier 2010, qu’elle a

donné accès à PERSONNE1.) aux lieux loués. Le libre accès serait encore établi au

vu du courrier du locataire du 5 mars 2010 dans lequel le locataire aurait admis être

redevable du loyer du mois de mars 2010.

L’appelante invoque ensuite le principe de la facture acceptée et souligne que le

locataire n’a non seulement pas contesté les factures lui envoyées mais les aurait

même reconnues par une acceptation expresse (du moins la facture mentionnée dans

son courrier du 5 mars 2010).

La société SOCIETE1.) déclare encore que PERSONNE1.) aurait, à tort, résilié

unilatéralement le contrat de bail en date du 8 mars 2010 nonobstant le fait que ce

contrat ne venait à échéance que le 28 février 2011.

L’appelante en déduit qu’il y aurait lieu de « rejeter cette résiliation » et elle réclame

le paiement de tous les loyers, jusqu’à l’échéance du contrat, pour la somme de

29.759,75 euros.

L’intimé PERSONNE1.) fait plaider qu’il n’y a jamais eu d’exécution du deuxième

contrat de bail. Comme il n’aurait pas reçu les clefs donnant accès au bureau n°11, il

aurait résilié le bail, en conformité avec les dispositions de l’article 11.2 des conditions

générales et il aurait remis les clefs du parking, dont il disposait toujours en vertu du

premier contrat de bail; le parking n’ayant pas changé.

A l’appui de sa version des faits, il verse une attestation testimoniale émanant du

concierge de l’immeuble où se situent les bureaux loués. Dans à cette pièce,

PERSONNE2.) atteste avoir personnellement constaté que, suite au non-paiement

des factures par Monsieur PERSONNE1.), Monsieur PERSONNE3.), le directeur de

SOCIETE1.), a déclaré que les bureaux loués seraient verrouillés. Pendant le temps

où les bureaux étaient verrouillés, les employés de SOCIETE1.) les utilisaient pour

leur travail quotidien.

PERSONNE1.) reconnaît qu’il a payé tardivement, le 29 octobre 2010, le loyer relatif

au bureau n°2, d’un montant de 1.667,50 euros.

Il reconnaît également qu’il redoit le montant de 206,22 euros auquel il a été

condamné par le jugement du 28 juin 2011 et dont il demande la confirmation.

Il demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en

paiement des loyers de mars 2010 à février 2011 inclus, ainsi que la demande relative

au paiement de la garantie locative.

Finalement, PERSONNE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Il est constant qu’en instance d’appel les contestations portent sur le deuxième contrat

de bail relatif au bureau n°11, contrat qui a pris cours le 1er mars 2010 et qui venait à

échéance le 28 février 2011.

Il y a lieu de rappeler que, le 25 janvier 2010, les parties ont signé deux contrats de

bail relatifs, l’un à un bureau n°2 pour un loyer mensuel de 1.450,- euros avec un

emplacement de parking au prix de 285,- euros et l’autre relatif au bureau n°11 pour

un loyer mensuel de 1.950,- euros avec un emplacement de parking au prix de 285,-

euros.

Le 29 janvier 2010, les parties ont signé un état des lieux relatif aux deux bureaux

(pièce n°3 de la farde de 16 pièces de Maître LE GOUËFF) et le même jour il y a eu

une remise des clefs (pièce n°4 de la même farde). Cette pièce qui indique « 02 puis

11 » prouve néanmoins uniquement que PERSONNE1.) a reçu les clefs concernant

le bureau n°2.

Le tribunal relève que le mandataire de la société SOCIETE1.) a indiqué, lors de ses

plaidoiries, que le locataire voulait, dès le début des relations contractuelles, louer un

bureau particulier qui n’était cependant pas encore disponible à ce moment. C’est

pourquoi les parties ont convenu de conclure deux contrats, l’un pour le bureau n° 2

(avec effet du 1er au 28 février 2010) puis, dès la disponibilité du bureau n°11, un

deuxième contrat de location avec effet du 1er mars 2010 jusqu’au 28 février 2011.

Il résulte donc tant de la pièce n°4, que de ces explications, qu’il n’y a pas eu de remise

des clefs donnant accès au bureau n°11 en date du 29 janvier 2010 alors que les

parties sont d’accord pour dire que ce bureau n’était pas disponible à ce moment.

Le tribunal relève encore qu’en instance d’appel, la société SOCIETE1.) conteste ce

qu’elle avait antérieurement formellement reconnu. En effet, en première instance, la

société SOCIETE1.) avait reconnu qu’elle avait refusé à son locataire l’accès au

bureau n°11 en se basant sur l’article 4.4 des conditions générales.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, la remise des clefs et l’accès aux lieux

loués ne sont pas établis au vu de ces pièces.

L’appelante fait encore plaider la facture acceptée. En ne contestant pas la facture du

mois de mars, le locataire l’aurait acceptée. Elle invoque à ce sujet un courrier de

PERSONNE1.) du 5 mars 2010.

Dans ce courrier, PERSONNE1.) promet à la société SOCIETE1.) que le loyer du

mois de février et celui du mois de mars seront payés en espèces par remise en mains

propres le 9 mars 2010 (loyer de février) et le 16 mars 2010 (loyer de mars 2010).

En application de l’article 109 du code de commerce, les achats et ventes se

constatent, notamment par une facture acceptée.

Il y a lieu de relever que ce principe, qui constitue sans doute le moyen de preuve le

plus important en matière commerciale, a une portée générale et s’applique non

seulement aux ventes commerciales mais encore à tous les autres contrats à

caractère commercial.

Le tribunal a demandé à l’appelante, lors de l’audience du 29 novembre 2011, de

prendre position sur le fait qu’en principe, la facture ne fait preuve qu’à l’égard de

commerçants.

L’appelante a répliqué que PERSONNE1.) est architecte.

Or, un architecte, à moins d’exercer ses activités dans le cadre d’une structure

commerciale, est un indépendant; il exerce une profession libérale.

L’appelante ne saurait donc se baser sur le principe de la facture acceptée pour

réclamer le paiement d’arriérés de loyer.

La seule promesse, d’ailleurs non tenue, de PERSONNE1.) de payer le loyer du mois

de mars 2010, ne suffit pas à elle seule, au vu de tous les autres éléments du dossier,

à prouver que le locataire a eu accès aux lieux loués.

Au vu des développements qui précèdent, et par adoption de motifs, il y a lieu de

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le bailleur n’a jamais mis à

disposition du locataire le bureau n°11 de sorte qu’il ne saurait par la suite réclamer

les loyers.

C’est encore à bon droit et pour les motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a rejeté la demande en exécution provisoire du jugement.

La demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

de 2.000,- euros pour l’instance d’appel est à rejeter, au vu du sort réservé à l’appel.

La demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel est également à rejeter alors qu’il n’a pas établi l’iniquité

de laisser à sa charge des sommes exposées par lui et non comprises dans les

dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’appelante en exécution provisoire alors

que le présent jugement est un jugement d’appel et que le recours en cassation en

matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.