Tenant appeal allowed; court reforms judgment to exempt landlord from returning security deposit due to contractual liquidated damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 176/2011

Audience publique du mardi, six décembre deux mille onze

Numéro 139371 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 27 juillet 2011 ainsi que d’un exploit de réassignation de l’huissier de justice Jean-

Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette du 7 octobre 2011,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), commerçante, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg.

2) PERSONNE3.), commerçant, demeurant à F-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN ainsi que du prédit

exploit de réassignation de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

réassigné, ne comparant pas.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139371 du rôle et appelée pour fixation le 4 octobre

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 novembre 2011, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Michel SCHWARTZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en

ses explications.

Maître Natacha STELLA, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

décembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail commercial du 17 octobre 2005, PERSONNE1.) a donné en

location à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) un immeuble commercial sis à

ADRESSE4.).

Le même jour, par acte séparé, les parties ont signé un contrat de location du fonds

de commerce « SOCIETE1.) » se rattachant aux lieux loués.

Par jugement du 3 juin 2011 (numéro du répertoire 1438/2011), le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette a notamment dit fondée à concurrence de 6.508,24 euros la

demande de PERSONNE1.) tendant à l’obtention d’une indemnité de relocation, ceci

sur la base subsidiaire invoquée, à savoir l’article 1760 du code civil et non sur la base

principale de l’article 6.3. du contrat de bail.

Par un deuxième jugement du 3 juin 2011 (numéro du répertoire 1439/2011), le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a notamment dit non fondée la demande de

PERSONNE1.) tendant à l’obtention du montant de 19.800,- euros à titre d’indemnité

forfaitaire sur base de l’article 6.3. du contrat de bail.

Les deux jugements sont motivés de façon strictement identique au regard de l’article

6.3. du contrat de bail. Ainsi, l’indemnité de l’article 6.3 ne pourrait être allouée dans

la mesure où

PERSONNE1.)

n’a pas demandé d’être autorisé de retenir,

conformément à l’article 6.3., le montant de la garantie locative, mais qu’il a demandé

l’obtention de cette somme dont il disposait déjà.

Par exploit d’huissier de 8 août 2011, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

limité des deux prédits jugements en demandant, par réformation partielle des

jugements entrepris, à voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE2.) in solidum,

sinon chacun pour sa part, à lui payer la somme de 19.800,- euros à titre d’indemnité

forfaitaire prévue à l’article 6.3 du contrat de bail.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros pour

l’instance d’appel.

L’appelant explique que l’article 6.3 du contrat de bail fixe, en termes clairs, une

indemnité forfaitaire de résiliation. Ce serait donc une fixation contractuelle du montant

de l’indemnité de relocation qui serait normalement fixée judiciairement en prenant en

compte le préjudice réel subi par le bailleur, soit le manque à gagner résultant de

l’absence de loyers pendant la période effective entre le départ des anciens locataires

et l’entrée dans les lieux de nouveaux locataires.

En tout état de cause, l’indemnité fixée forfaitairement à six mois de loyers ne serait

pas surfaite compte tenu du fait qu’en l’espèce, le bailleur a subi une perte de loyers

de trois mois, étant donné que les intimés sont partis le 7 février 2011 et que les

nouveaux locataires n’ont payé leur loyer qu’à compter du 1er mai 2011.

Les intimés concluent à la confirmation des jugements entrepris, se déclarant d’accord

avec une indemnité équivalente à deux mois de loyers, toute indemnité supérieure

étant abusive. Ils demandent encore au tribunal de suivre le raisonnement du premier

juge en donnant à considérer que la garantie locative est déjà aux mains du bailleur

et que les locataires ne sauraient donc être condamnés à lui verser une somme qu’il

a déjà dans son patrimoine.

Cette analyse n’est pas fausse, mais le premier juge aurait dû en tirer une conclusion

différente.

L’article 6.3 du contrat de bail est libellé comme suit :

« En cas de résiliation du contrat de bail par le bailleur en raison de la faute ou du fait

des locataires, le montant total des garanties locatives restera acquis au bailleur à titre

d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de cette résiliation, indépendamment

de toute autre indemnité qui pourrait être réclamée par le bailleur pour les dommages

particuliers ou l’inexécution du contrat. »

Dès lors, les parties ont convenu qu’en cas de mise en œuvre de l’indemnité

forfaitaire, le bailleur serait autorisé à garder, au titre d’indemnité forfaitaire, la somme

préalablement encaissée au titre de la garantie locative.

En optant pour ce mécanisme, le bailleur s’est lui-même exposé au risque de réduire

à néant l’efficacité de sa garantie locative pour couvrir d’éventuelles inexécutions

contractuelles de la part des bailleurs. Or, si tel a été le choix des parties, il appartient

au tribunal de respecter ce choix en autorisant le bailleur, le cas échéant, à ne pas

restituer la garantie locative.

Il est vrai que, dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation,

mais il aurait fallu dispenser le bailleur de la restitution de la garantie locative, ceci

conformément aux stipulations contractuelles entre parties.

A noter que l’article 6.3 ne couvre non seulement l’hypothèse d’une résiliation du

contrat de bail commercial en raison de la faute du locataire, mais également celle de

la résiliation du contrat de location du fonds de commerce « SOCIETE1.) » par la faute

du locataire. En effet, c’est l’article 14 alinéa du contrat de bail qui prévoit l’application

de l’indemnité forfaitaire de l’article 6.3 en pareil cas.

Il résulte de l’analyse du jugement (non appelé) du 14 juillet 2010 du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette que le contrat de bail a été résolu non pas en raison d’une faute

des locataires, mais eu égard au fait que la résiliation de la convention de location du

fonds de commerce du 17 octobre 2005 a été prononcée (par un jugement du 22

janvier 2010 non versé aux débats) aux torts des locataires, ceci par application de

l’article 14 alinéa 2 du contrat de bail.

Le bailleur est dès lors en droit d’invoquer le bénéfice de l’indemnité forfaitaire fixée

par l’article 6.3 à 19.800,- euros.

En effet, les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à

l’éventuelle violation d’une ou plusieurs obligations et de fixer conventionnellement

une indemnité en cas de résiliation fautive d’un bail.

Contrairement aux conclusions de PERSONNE2.), en cas de fixation conventionnelle

d’une indemnité, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. Son

but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue d’éviter

toute discussion en cas de manquement du locataire.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que tel soit le cas.

Il s’ensuit que, par réformation des jugements entrepris, il y a lieu de retenir que

PERSONNE1.) est dispensé de restituer à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) la

somme de 19.800,- euros perçu à titre de garantie locative.

PERSONNE1.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de déclarer non fondée sa

demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure pour l’instance

d’appel.

Au vu des dispositions de l’article 84 du nouveau code de procédure, le présent

jugement est contradictoire à l’égard de PERSONNE3.), nonobstant le fait qu’il n’a

pas constitué avocat.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation des jugements entrepris,

dit que PERSONNE1.) est dispensé de restituer à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.)

la somme de 19.800,- euros perçue à titre de garantie locative,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.