Commercial lease termination damages upheld; court reformed judgment to award six-month rent penalty.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 175/2011

Audience publique du mardi, six décembre deux mille onze

Numéro 139297 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG de Diekirch

du 3 août 2011,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître João Nuno PEREIRA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alex MERTZIG,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139297 du rôle et appelée pour fixation le 4 octobre

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 novembre 2011, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Ersan ÖZDEK, avocat, en remplacement de Maître João Nuno PEREIRA,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître

Raphaël SCHWEITZER, avocat,

en remplacement de Maître

Jean

KAUFFMAN, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6

décembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée le 11 janvier 2011, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-

après la SOCIETE1.)) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la

somme de 14.699,90 euros à titre d’arriérés de loyers et charges et d’indemnité

contractuelle de résiliation, cette somme avec les intérêts au taux légal à partir du jour

de la demande en justice, jusqu’à solde. La requérante conclut encore à voir dire que

le contrat de bail conclu entre parties est résilié aux torts exclusifs de la défenderesse

qui partant doit s’entendre condamner au déguerpissement dans un délai de quarante

jours.

Finalement, la requérante conclut à la condamnation de la partie défenderesse à lui

payer une indemnité de procédure de 600,- euros et l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’audience du 7 juin 2011, la SOCIETE1.) a augmenté sa demande du chef d’arriérés

de loyers de 5.824,88 euros pour la porter à 10.930,36 euros et a ensuite réduit sa

demande, suite au paiement de la somme de 1.626,79 euros, pour ne réclamer

finalement que la somme de 9.303,57 euros.

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) fait valoir que la défenderesse a pris en

location auprès d’elle, un immeuble à usage de commerce et d’habitation à

ADRESSE1.). Le loyer, avec effet au 1er octobre 2010, a été porté à 1.518,68 euros

(indice semestriel de 723,13). La requérante, qui ne paie qu’irrégulièrement ses

loyers, redoit à la SOCIETE1.), du chef d’arriérés de loyers et de charges, la somme

de 5.105,48 euros. Par ailleurs, la défenderesse n’a pas réglé la garantie bancaire de

6.000,- euros prévue au contrat de bail.

La SOCIETE1.) demande, en invoquant les non-paiements de loyers aux termes

convenus, la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, et son

déguerpissement subséquent.

En application de l’article 18 des conditions générales, la SOCIETE1.) réclame encore

la somme de 9.594,42 euros à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation, correspondant

à six mois de loyers.

Il y a lieu de noter que dans la requête introductive d’instance la SOCIETE1.) avait

indiqué que la locataire n’a pas payé la garantie bancaire de 6.000,- euros prévue au

bail, mais elle n’a pas formulé de demande y relative.

La locataire ne conteste pas les montants réclamés du chef d’arriérés de loyers et de

charges, après les modifications opérées par la demanderesse, et sollicite des délais

de paiement.

Par jugement du 28 juin 2011, le juge de paix, après avoir rejeté la demande en

obtention de délais de paiements, a déclaré la demande fondée pour la somme de

9.303,57 euros.

Il a déclaré résilié le bail aux torts de la locataire en raison du non-paiement de loyers

et il a ordonné son déguerpissement dans le délai d’un mois.

L’indemnité de résiliation contractuelle forfaitaire de 9.594,42 euros, demandée par la

SOCIETE1.), a été jugée excessive par le premier juge, qui l’a réduite à la somme de

4.797,21 euros, correspondant à trois mois de loyers.

La demande de la SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de procédure a été

déclarée fondée pour la somme de 400,- euros.

Finalement, comme les montants n’étaient pas contestés, le premier juge a fait droit

à la demande en exécution provisoire en ce qui concerne la condamnation pécuniaire.

De ce jugement, lui notifié le 1er juillet 2011, PERSONNE1.), a régulièrement relevé

appel par exploit d’huissier du 3 août 2011.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à se voir accorder des

délais en vue de l’apurement de la somme de 9.303,57 euros par des paiements

mensuels de 400,- euros.

Elle conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a résilié le bail et ordonné son

déguerpissement. Elle requiert encore à ce que la clause pénale soit déclarée

manifestement excessive et demande à ce qu’elle soit réduite à l’euro symbolique.

Elle s’oppose à tout paiement d’une indemnité de procédure.

L’intimée demande la confirmation du premier jugement. A l’audience du 22 novembre

2011, elle a augmenté sa demande en paiement de 3.018,92 euros, du chef de loyers

et avances sur charges échus depuis le premier jugement, pour porter sa demande

totale de ce chef à (9.303,57 + 3.018,92 =) 12.322,49 euros.

La SOCIETE1.) a ensuite formé un appel incident et elle conclut à la réformation du

jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande basée sur l’indemnité

contractuelle forfaitaire correspondant à six mois de loyers.

I - quant aux arriérés de loyers et charges

Le bailleur réclame le paiement d’arriérés de loyers et de charges à hauteur de la

somme de 12.322,49 euros.

Cette somme n’est pas contestée mais l’appelante a sollicité des délais de paiements

et elle propose des remboursements mensuels de 400,- euros en vue d’apurer sa

dette.

L’article 1244 du code civil dispose que « le débiteur ne peut point forcer le créancier

à recevoir en partie le paiement d'une dette, même divisible.

Les juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant

de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le

paiement, et surseoir à l'exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état ».

C’est à bon droit que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de la locataire en

obtention des délais de paiement. En effet, la locataire qui a fait état de la reprise de

son activité commerciale, depuis le début de l’année 2011 et a promis sans cesse de

payer ses loyers, reste en défaut de régler les arriérés et continue à ne pas payer les

loyers échus. Le tribunal estime donc qu’il n’y a pas lieu de se fier aux promesses

vaines faites par l’appelante. Par ailleurs, les difficultés financières invoquées par

l’appelante, pour justifier ses non-paiements de loyers, sont restées à l’état de pure

allégation.

Or, il se dégage de la lecture de l’article 1244 du code civil que les délais de paiement

sont des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi permet d’octroyer pour venir en

aide à un débiteur malheureux, si la situation de ce dernier justifie une telle mesure.

Tel n’étant manifestement pas le cas en l’espèce, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a rejeté cette demande.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande en

obtention de délais de paiement et en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à

la SOCIETE1.) la somme de 9.303,57 euros, avec les intérêts au taux légal sur le

montant de 5.105,48 euros à partir du 11 janvier 2011, et sur la somme de 4.198,09

euros, à partir du 7 juin 2011, chaque fois jusq1u’à solde.

II - quant à la résiliation du bail

L’appelante entreprend encore le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail

à ses torts et en ce qu’il l’a condamnée au déguerpissement.

PERSONNE1.) reconnaît qu’il y a eu inexécution du contrat de sa part mais elle fait

valoir que ce manquement à ses obligations ne justifierait pas la résiliation du bail.

Le tribunal constate que c’est à bon droit, et pour des motifs qu’il adopte, que le

premier juge a décidé que le non-paiement du loyer aux échéances convenues

constitue une cause justificative de résiliation du bail.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a résilié le bail aux torts exclusifs

de PERSONNE1.) et en ce qu’il a ordonné son déguerpissement, sauf à reporter le

délai de déguerpissement à un mois qui suit la signification du présent jugement.

III - quant à l’indemnité forfaitaire de relocation

L’appelante entreprend encore le jugement en ce qu’il a déclaré excessive la clause

contractuelle tout en ne la réduisant qu’à trois mois de loyers.

L’intimée a formé appel incident et demande à voir entériner cette clause

conventionnelle.

Il est établi que les parties avaient contractuellement convenu que la locataire est

tenue au paiement d’une indemnité forfaitaire, égale à six mois de loyers, en cas de

résiliation du bail suite aux retards de paiements des loyers.

Le premier juge a correctement décidé que les parties sont libres de prévoir les

conséquences attachées à une violation du contrat et constaté qu’au vu de la place

dans le contrat de bail de la clause litigieuse, la locataire a été en mesure de la

connaître au moment de la signature du contrat de bail et l’a acceptée par sa

signature.

Le tribunal constate que l’article 18 des conditions générales, annexées au contrat de

sous-bail et d’approvisionnement en boissons du 28 février 2008, prévoit une

indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges.

Contrairement aux conclusions de PERSONNE1.), en cas de fixation conventionnelle

de l’indemnité de résiliation, celle-ci ne doit pas correspondre au préjudice réellement

subi. Son but est précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage, en vue

d’éviter toute discussion en cas de manquement du locataire.

L’article 1152 alinéa 2 du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la

peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Au vu des circonstances particulières de la cause, l’équivalent de six mois de loyer à

titre d’indemnité de résiliation fautive pour un local commercial n’est pas excessif.

Il s’ensuit que c’est à tort que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de la

SOCIETE1.). Il y a partant lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point et de

condamner PERSONNE1.) à payer à la SOCIETE1.) une indemnité forfaitaire de

résiliation de (6 x 1.599,07 =) 9.594,42 euros.

IV - quant aux indemnités de procédure

L’appelante critique encore le premier juge pour avoir déclaré fondée la demande en

indemnité de procédure de la SOCIETE1.) à hauteur de la somme de 400,- euros.

Le tribunal constate que c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à cette

demande pour des motifs qu’il y a lieu d’entériner.

Le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

L’intimée a conclu en appel à l’allocation d’une indemnité de procédure de 400,- euros

pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) conteste cette demande.

Comme il paraît inéquitable de laisser à charge de l’intimée des sommes exposées

par elle, non comprises dans les dépens, il y a lieu de lui allouer une indemnité de

procédure de 400,- euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de l’augmentation de sa demande

du chef d’arriérés de loyers et de charges échus jusqu’à novembre 2011 inclus, pour

la somme de 3.018,92 euros,

déclare cette demande fondée,

partant condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. la somme de 3.018,92 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 22

novembre 2011, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit l’appel incident fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en indemnité forfaitaire

fondée pour le montant de 9.594,42 euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la

somme de 9.594,42 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. une

indemnité de procédure de 400,- euros pour l’instance d’appel,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.