Court orders tenant to produce signed electricity supply contract to resolve lease dispute over power capacity.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 167/2011

Audience publique du mardi, vingt-neuf novembre deux mille onze

Numéro 139687 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), Constructions Mécaniques et

Métalliques S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée

par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-

sur-Alzette du 6 juillet 2011,

comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nathalie BARTHELEMY, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139687 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 15

novembre 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., fut entendu en ses explications.

Maître Martine REITER, avocat, en remplacement de Maître Nathalie BARTHELEMY,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail signé entre parties le 1er août 2010, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont loué à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. un

hall avec bureau et aire de stationnement sis à ADRESSE3.) à partir du 1er août 2010

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.450,- euros (TVA comprise). L’article

12 du contrat stipule que la puissance électrique d’origine de 40 ampères sera

augmentée selon confirmation de SOCIETE2.) à 80 ampères dans les meilleurs délais

(1-2 mois).

Par requête du 15 décembre 2010, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. a fait convoquer ses bailleurs pour les entendre condamner à lui payer la

somme de 20.700,- euros au titre de restitution des loyers des mois d’août, septembre

et octobre 2010, ce avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde et pour voir déclarer résolu ab initio sinon voir résilier le bail conclu entre parties.

Elle a encore conclu à la majoration du taux d’intérêt, à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,- euros et à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par requête du 16 décembre 2010, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait

convoquer leur preneur pour l’entendre condamner à leur payer la somme de 48.300,-

euros (soit 6.900,- euros au titre d’arriérés de loyers pour les mois de novembre et

décembre 2010 et 41.400,- euros au titre d’indemnité de relocation) et pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux loués après avoir résilié le bail conclu entre parties.

Ils ont encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros et

à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au cours de l’audience de plaidoiries du 12 mai 2011 et compte tenu du fait que les

locaux ont été reloués à partir du 1er février 2011, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont modifié leur demande en ce sens qu’ils ont demandé la condamnation de

l’SOCIETE1.) à la somme de 13.800,- euros correspondant à trois mois d’arriérés de

loyers (donc forcément de novembre 2010 à janvier 2011) et à un mois d’indemnité

de relocation.

Retenant d’une part, que les bailleurs ont failli à leur obligation de délivrance

conformément à l’article 1319 du code civil en ne justifiant pas de démarches

postérieurement au 19 juillet 2010 pour doubler l’ampérage des lieux loués, retenant

d’autre part que le non-paiement des loyers réclamés constitue une cause de

résiliation du bail, constatant que les locaux ont été reloués à partir du 1er février 2011,

rejetant la demande en obtention d’une indemnité de relocation et soulignant que les

bailleurs ne s’opposaient pas à la restitution de la garantie locative, le tribunal de paix

de Luxembourg a, par jugement du 26 mai 2011:

- condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) S.àr.l. la somme de 10.350,- euros avec les intérêts légaux à

partir du 15 décembre 2010;

- condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.), chacun pour la moitié, la somme de 10.350,-

euros;

- résilié le contrat de bail aux torts réciproques des parties;

- condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à déguerpir des

lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef au plus tard dans le mois

de la notification du présent jugement, sinon et faute par elle de ce faire,

- et pour autant que de besoin, autorisé PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à l’en

faire expulser dans la forme légale et aux frais de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l..

De ce jugement, l’SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

6 juillet 2011.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à ce que la demande adverse

soit déclarée non fondée et à être déchargée en conséquence de la condamnation

prononcée à son encontre. L’SOCIETE1.) demande d’autre part à ce qu’il soit fait droit

à ses prétentions telles que formulées dans sa requête introductive d’instance.

L’SOCIETE1.) reproche en particulier au premier juge d’avoir commis une erreur de

raisonnement en résiliant d’une part le bail pour violation de l’obligation de délivrance

par les bailleurs et en la condamnant pourtant à l’intégralité des arriérés de loyers

réclamés et en prenant également ces mêmes arriérés pour motif de résiliation.

L’SOCIETE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,-

euros pour l’instance d’appel.

L’SOCIETE1.) explique que ce serait uniquement en raison de l’inaction des bailleurs

que le branchement à 80 ampères, tel que prévu au contrat de bail, ne se serait pas

fait et que dans ces conditions elle ne pouvait commencer son activité de construction

métallique dans le hall pris en location. En effet, l’exercice de cette activité

nécessiterait un ampérage de 80 ampères minimum en raison d’outils et de machines

à très forte consommation en électricité.

Dans ces conditions, l’SOCIETE1.) aurait uniquement utilisé les bureaux faisant partie

du bail à l’exclusion du hall industriel et elle n’aurait d’ailleurs pas organisé le

déménagement des machines vers ce hall en l’absence du doublage de l’ampérage,

ceci notamment pour éviter de devoir récupérer les frais exposés, à titre de dommages

et intérêts, de la part des bailleurs.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en faisant valoir que l’SOCIETE1.) a occupé l’ensemble du bien donné en location,

qu’elle avait donc l’entière jouissance de ce bien et que l’exploitation d’un atelier

mécanique y était parfaitement possible même avec une alimentation électrique de 40

ampères à condition de ne pas brancher toutes les machines simultanément.

Les bailleurs précisent par ailleurs qu’ils ont fait toutes les démarches nécessaires

pour obtenir un dédoublement de l’ampérage et que si tel n’a pas été fait, cette

circonstance serait à imputer soit à l’inaction de SOCIETE2.) (ce qui constituerait un

cas de force majeure dans leur chef), soit à l’inaction de l’SOCIETE1.) elle-même qui,

à partir d’un certain moment, n’aurait plus eu l’intention de continuer son exploitation

à Luxembourg mais aurait délocalisé une partie de ses activités en Tunisie.

Ainsi, les bailleurs, auraient déjà, dès avant la signature du bail, adressé un courrier

à SOCIETE2.) en vue de porter l’alimentation électrique de 40 à 80 ampères. Suite à

ce courrier, SOCIETE2.) aurait continué le dossier à l’entité SOCIETE3.) qui aurait

envoyé un contrat de fourniture d’électricité afférent à l’SOCIETE1.), mais celle-ci

n’aurait jamais renvoyé une copie signée dudit contrat à SOCIETE3.), raison pour

laquelle elle n’a pas obtenu le dédoublement souhaité de l’ampérage.

Les bailleurs demandent d’ailleurs que l’SOCIETE1.) soit condamnée à verser ce

contrat de fourniture dans le but d’établir que ce serait le propre manquement de

l’SOCIETE1.) qui serait à l’origine du défaut de jouissance invoqué, à savoir

l’impossibilité d’exploiter un atelier mécanique et métallique en raison d’un ampérage

insuffisant.

Enfin, les bailleurs confirment qu’ils n’ont pas restitué la garantie locative dans la

mesure où l’SOCIETE1.) leur redoit des arriérés de loyers et que les comptes ne sont

dès lors pas encore soldés entre parties.

Il résulte des pièces versées au dossier que les bailleurs ont adressé dès le 19 juillet

2010, soit avant la signature du bail (qui a pris cours et qui a été signé le 1er août 2010)

une demande à SOCIETE2.) aux fins d’augmenter l’ampérage alimentant les lieux

loués (« Erhöhung der Anschlussleistung »).

Il résulte par ailleurs d’un courrier électronique de rappel de SOCIETE3.) adressé

l’SOCIETE1.) en date du 29 novembre 2011 que SOCIETE3.) aurait adressé un

contrat de fourniture électrique à l’SOCIETE1.) (pour une période commençant le 1er

août 2010) et qu’elle n’a jamais reçu en retour une copie signée dudit contrat de

fourniture.

D’après les bailleurs, l’SOCIETE1.) n’aurait pas signé ce contrat étant donné qu’il

aurait porté sur 40 ampères seulement, ce que les bailleurs contestent en soutenant

que le contrat aurait porté sur 80 ampères et qu’en refusant de signer ledit contrat,

l’SOCIETE1.) serait elle-même à l’origine du trouble de jouissance qu’elle invoque à

la base de ses prétentions dans le cadre du présent litige.

Conformément à l’argumentation des bailleurs, le tribunal estime que la production

d’une copie du contrat de fourniture d’énergie électrique devant être signé par

SOCIETE3.) et l’SOCIETE1.) est pertinente et utile pour apprécier le bien-fondé des

demandes et moyens formulés de part et d’autre de sorte que, par application de

l’article 288 du nouveau code de procédure civile et avant tout autre progrès en cause,

il y a lieu d’ordonner à l’SOCIETE1.) de verser cette pièce.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), Constructions Mécaniques

et Métalliques S.àr.l. de verser au greffe du Tribunal d’Arrondissement de et à

Luxembourg, XIVe section, copie du contrat de fourniture d’énergie électrique devant

être signé par SOCIETE3.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

Constructions Mécaniques et Métalliques S.àr.l. et d’en adresser également copie au

mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ce pour le 20 décembre 2011 au

plus tard,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 17 janvier

2012,

à

9.00

heures

devant

la

quatorzième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve les droits des parties et les frais.