Court dismisses copropriété works claim due to lack of valid assembly decision under Article 27. Parties failed to prove a formal refusal, rendering the request unfounded.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 166/2011

Audience publique du mardi, vingt-neuf novembre deux mille onze

Numéro 137386 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), médecin-dentiste, et son épouse

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE3.), indépendant, demeurant à L-ADRESSE2.),

demandeurs aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 13 avril 2011,

sub 1) à 3) comparant par Maître René BEISSEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis à L-ADRESSE3.), représenté par

son syndic, la Sàrl SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.),

2) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE5.), représentée par le président de son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

défendeurs aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

sub 1) assigné à personne, ne comparant pas,

sub 2) comparant par Maître Lex THIELEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 11 octobre 2011.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport à l’audience du 15 novembre 2011.

Entendu PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) par l’organe de leur

mandataire Maître René BEISSEL, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu la société anonyme SOCIETE2.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître

Nicole MARQUES LIMA, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Par exploit d’huissier du 13 avril 2011,

PERSONNE4.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) ont régulièrement donné assignation au Syndicat des Copropriétaires

et à la S.A. SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg siégeant en matière civile aux fins de voir condamner le Syndicat des

Copropriétaires à autoriser les demandeurs à exécuter des travaux de remplacement

« du tableau électrique de la copropriété » de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.) suivant

les spécifications figurant dans un devis de la société SOCIETE3.) Sàrl du 20 janvier

2010.

Les demandeurs déclarent agir sur base de l’article 27 de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ils se déclarent par ailleurs d’accord à avancer les frais afférents et ils se réservent le

droit de les répéter jusqu’à concurrence de 65/100e à l’égard de la copropriété à charge

de cette dernière de les faire supporter à la S.A. SOCIETE2.).

Les demandeurs concluent encore à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et

ils demandent à voir condamner le Syndicat des Copropriétaires à leur payer une

indemnité de procédure de 1.000,- euros.

Enfin, ils demandent que le jugement à intervenir soit déclaré commun à la S.A.

SOCIETE2.).

A l’appui de leurs prétentions, PERSONNE4.), PERSONNE2.) et PERSONNE5.)

expliquent ce qui suit :

« Aux termes d’une vente immobilière du 23 septembre 2008, PERSONNE4.),

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont cédé à la société anonyme SOCIETE2.) S.A.,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), un certain nombre de lots dans un

immeuble leur appartenant, sis à ADRESSE3.).

A la suite de cette vente, les requérants, qui se trouvent en indivision entre eux, sont

restés propriétaires dudit immeuble jusqu’à concurrence de 35/100, l’acquéreur

SOCIETE2.) S.A. devenant propriétaire jusqu’à concurrence de 65/100.

Toutefois, cet immeuble en copropriété n’a point été administré par un syndic, alors

qu’aucune assemblée générale des copropriétaires ne s’est tenue entre le jour de la

vente et le début de l’année 2010. …

Alors qu’il s’est avéré que les dissensions existant entre copropriétaires ne pouvaient

pas être aplanies à l’amiable, … les demandeurs consorts GROUPE1.) se sont

pourvus auprès de M. Pierre GEHLEN, président du Tribunal d’Arrondissement de et

à Luxembourg, par une requête en matière de copropriété pour solliciter qu’un syndic

soit nommé par voie de justice.

Aux termes d’une ordonnance de référé rendue le 4 mai 2010 par Madame la Vice-

présidente au Tribunal d’Arrondissement Monique FELTZ, la Sàrl SOCIETE1.), fut

nommée syndic de la copropriété.

Au cours de trois assemblées générales, convoquées par le nouveau syndic au 15

juillet 2010, 23 septembre 2010 et 9 novembre 2010, différents problèmes inhérents à

la copropriété furent discutés, sinon solutionnés, sauf celui inhérent au remplacement

du tableau électrique de l’immeuble, tableau se trouvant dans les caves et constituant,

par essence, une partie commune de l’immeuble.

Il faut savoir, dans ce contexte, que les demandeurs GROUPE1.), soucieux de

moderniser l’équipement électrique au bénéfice de leurs propres locataires (deux

magasins avec vitrines installés au rez-de-chaussée) s’étaient attachés à faire

transformer cette installation électrique qui devait comporter, à l’avenir, deux

compteurs séparés pour les deux magasins prémentionnés.

Suivant un devis établi le 20 janvier 2010 par SOCIETE3.) Sàrl de L-ADRESSE7.), les

travaux afférents atteignent un coût de 19.930,65 euros. Ce montant s’explique par le

fait qu’après avoir introduit une demande auprès de l’Administration de la

ORGANISATION1.)/Service de l’Electricité, le 18 janvier 2010, l’électricien

SOCIETE3.) Sàrl avait été informé qu’une modernisation partielle du tableau

électrique, tel qu’envisagée, n’allait pas être autorisée, mais qu’il fallait procéder à un

remplacement intégral de l’installation de comptage, ce que la ORGANISATION1.)

confirma à SOCIETE3.) Sàrl, le 11 février 2010.

Toutefois, alors même que les consorts GROUPE1.) n’avaient cessé d’indiquer à

l’autre copropriétaire SOCIETE2.) S.A., avant la première assemblée générale du 10

juillet 2010, puis après celle-ci tout au long de l’année 2010, qu’ils allaient financer la

réalisation du nouveau tableau électrique, partie commune, l’administrateur délégué

d’SOCIETE2.) S.A., le Dr PERSONNE6.), s’est opposé à cette démarche par les

actions suivantes :

-

interdiction formelle faite à l’électricien d’SOCIETE3.) Sàrl d’accéder à la cave,

partie commune,

-

pareillement interdiction faite au même électricien d’accéder aux parties privatives

d’SOCIETE2.) S.A. (différents appartements et studios devant être raccordés),

-

injonction formelle donnée par le même Dr PERSONNE6.) à ses propres locataires

de ne pas laisser pénétrer l’électricien dans les différents lieux loués.

Cependant, au mois de février 2011, la partie adverse SOCIETE2.) S.A. sembla

changer d’attitude et fit indiquer par son conseil qu’elle serait d’accord « à laisser vos

parties terminer l’installation du transformateur électrique (…) ». L’avocat des

demandeurs GROUPE1.) accepta ce revirement d’attitude (18 février 2011). Dans la

foulée, l’électricien d’SOCIETE3.) Sàrl s’adressa directement au Dr PERSONNE6.)

pour mettre au point les détails techniques relatifs à la mise en place du nouveau

tableau de comptage.

Néanmoins, et jusqu’à ce jour, le Dr

PERSONNE6.)

refuse à l’électricien

d’SOCIETE3.) Sàrl l’accès aux parties communes et à ses parties privées en vue de

la réalisation du nouveau tableau électrique, en l’empêchant physiquement et

matériellement de procéder.

Au vu de ce qui précède, les demandeurs sont obligés d’invoquer l’article 27 de la loi

du 16 mai 1975 sur la copropriété immobilière afin de se faire autoriser par la juridiction

compétente à faire procéder eux-mêmes au remplacement du tableau électrique de la

copropriété sise à L-ADRESSE3.), avec indication que lors de ces travaux, ils

assumeront la qualité de maître de l’œuvre au nom et pour le compte de la copropriété

et qu’ils avanceront pour celle-ci les frais de la transformation jusqu’à concurrence d’un

montant de 19.930,65 euros correspondant au devis de l’entreprise d’SOCIETE3.) Sàrl

du 20 janvier 2010. »

La S.A. SOCIETE2.) conclut au rejet de la demande adverse tout en se déclarant

d’accord avec la réalisation des travaux pour lesquels l’autorisation judiciaire est

sollicitée à condition que lesdits travaux soient autorisés par une assemblée générale

des copropriétaires, qu’ils soient pris en charge par les demandeurs et que ceux-ci

fassent préalablement l’objet d’un descriptif détaillé.

La S.A. SOCIETE2.) ajoute que les demandeurs ont déjà commencé avec les travaux,

qu’ils les ont ensuite arrêtés suite à une mise en demeure en ce sens, que ces travaux

n’ont jamais fait l’objet ni d’une concertation préalable, ni à fortiori d’une décision au

niveau de l’assemblée des copropriétaires et que les seules questions à l’ordre du jour

des assemblées des copropriétaires ont été celles d’une remise en pristin état du

boîtier électrique suite au début des travaux non autorisés.

La S.A. SOCIETE2.) donne encore à considérer qu’en vertu de l’acte de base elle est

propriétaire de 665,35/1000e des communs et qu’il existe des divergences, au niveau

des caves, entre les lots tels que décrits dans l’acte de base et la situation réelle.

La S.A. SOCIETE2.) sollicite également l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Les demandeurs répliquent que les développements relatifs aux caves faits par les

parties adverses sont « hors sujet » dans le cadre du présent litige et ils estiment que

le devis SOCIETE3.) tient lieu du descriptif des travaux envisagés.

Ils font encore valoir qu’il serait inutile et contre-productif de saisir une itérative

assemblée des copropriétaires du point litigieux dans la mesure où cela aurait déjà été

fait et que cela n’aurait abouti à rien en raison de la « volonté d’obstruction

systématique » de l’administrateur délégué de la S.A. SOCIETE2.).

Le tribunal rappelle que les demandeurs basent leur action sur l’article 27 de la loi du

16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis telle que modifiée,

article qui est libellé comme suit :

« 27. Lorsque l’assemblée générale refuse d’autoriser un ou plusieurs copropriétaires

à exécuter dans les parties communes des travaux d’amélioration visés à l’article 26

ci-dessus, ce ou ces copropriétaires peuvent être

autorisés par le tribunal

d’arrondissement à les accomplir aux conditions qu’il fixe.

Lorsqu’il est possible de réserver l’usage des installations à celui ou à ceux des

copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne peuvent être

autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût des travaux, évalués à la

date où cette faculté est exercée. Si l’usage des installations ne peut être réservé à

celui ou à ceux des copropriétaires qui les ont exécutés, ceux-ci supportent seuls le

coût des travaux, mais le tribunal fixe les conditions dans lesquelles les autres

copropriétaires peuvent utiliser les installations ainsi réalisées, et notamment leur

participation aux dépenses d’entretien, de fonctionnement, de réfection et de

réparation. »

L’article 26 auquel se réfère à l’article 27 qui a la teneur suivante :

« 26. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue

à l’article 17, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble,

décider toute amélioration, tels que l’adjonction d’éléments d’équipements nouveaux,

l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

A la même majorité elle fixe la répartition du coût des travaux et de la charge des

indemnités prévues à l’article 31 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront

des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de l’accord

de certains d’entre eux pour supporter une part plus grande.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement,

d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés

ou créés. »

A supposer que les travaux litigieux, à savoir le remplacement d’un tableau de

comptage, d’un tableau de puissance et des câbles d’alimentation vers les différents

appartements (suivant devis SOCIETE3.)), rentrent dans la catégorie des travaux

visés par les articles 26 et 27, il n’en reste pas moins qu’aux termes de l’article 27 de

la loi du 16 mai 1975, il appartient au tribunal de vérifier le bien-fondé d’une décision

de refus.

Il est de principe que le tribunal n’a pas qualité pour se substituer à l’assemblée

générale et ne peut autoriser directement des travaux pour lesquels l’autorisation n’a

pas été demandée. L’intervention du tribunal n’est possible qu’après un refus préalable

par l’assemblée générale (M. Elter et F. Schockweiler, Copropriété des immeubles

bâtis et vente d’immeubles à construire, n° 373, page 259 et mise à jour sous le même

numéro faisant référence à un arrêt de la Cour de cassation française du 5 octobre

1977, Gaz. Pal. 1978, II, J. 68).

Il résulte des procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires des

copropriétaires tenues en date des 15 juillet 2010, 23 septembre 2010 et 9 novembre

2010 que les travaux litigieux étaient uniquement à l’ordre du jour (point 5) de

l’assemblée du 15 juillet 2010 et que, d’après le compte-rendu de cette même

assemblée, aucune décision ad hoc n’a été prise à cause d’un partage des voix en

raison du mécanisme de réduction de voix prévu à l’article 19 de la loi du 16 mai 1975.

Dans le cadre du point 5 de l’assemblée du 9 novembre 2010 (concernant la remise

en pristin état du boîtier électrique), les consorts GROUPE1.) ont exprimé leur souhait

de se voir autoriser à faire effectuer les travaux de réfection litigieux, mais, là encore,

aucune décision n’a été prise en raison d’un partage des voix.

Le tribunal constate que, pour aucune de ces assemblées, il n’a été procédé à un

second vote et le tribunal d’arrondissement n’a pas été saisi conformément à l’article

19-1 de la loi du 16 mai 1975 pour départager les copropriétaires.

Force est donc de conclure qu’à ce stade, il n’y a pas de décision de refus en bonne

et due forme de la part de l’assemblée des copropriétaires et que dès lors la demande

de PERSONNE4.), de PERSONNE2.) et de PERSONNE5.) est à déclarer non fondée

sur la seule base invoquée, à savoir celle de l’article 27 de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE4.), de PERSONNE2.) et

d’PERSONNE5.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à

déclarer non fondée.

La S.A. SOCIETE2.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a également lieu de

déclarer non fondée sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure.

Conformément aux prétentions des demandeurs, il y a encore lieu de déclarer le

présent jugement commun au Syndicat des Copropriétaires.

Le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, la Sàrl SOCIETE1.), n’a

pas comparu. Les modalités de remise de l’exploit à son égard renseignent néanmoins

que la copie de l’acte a été remise à une personne habilitée à recevoir une copie dudit

acte.

L’assignation doit partant être considérée comme ayant été délivrée à personne, de

sorte qu’il y a lieu de statuer à l’égard du Syndicat des Copropriétaires, représenté par

la Sàrl SOCIETE1.), par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 79

alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile, statuant par jugement réputé contradictoire à l’égard du Syndicat des

Copropriétaires de l’Immeuble sis à L-ADRESSE3.) et contradictoirement à l’égard des

autres parties,

reçoit la demande en la forme,

la dit non fondée et en déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

déclare le jugement commun au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis à L-

ADRESSE3.), représenté par son syndic, la Sàrl SOCIETE1.),

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de

l’instance.