Tenant appeal partially allowed; unpaid rent recalculated; relocation fee confirmed; procedural fee denied.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 165/2011

Audience publique du mardi, vingt-neuf novembre deux mille onze

Numéro 135017 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 3 janvier 2011,

comparant par Maître Marianne DECKER, avocat, demeurant à L-ADRESSE2.), en

l’étude de laquelle domicile est élu,

et

1) PERSONNE2.), et son épouse

2) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

sub 1) et 2) comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 135017 du rôle et appelée pour fixation le 1er février

2011, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 8 mars 2011, 5 avril 2011, 31 mai

2011, 27 septembre 2011 et finalement à l’audience publique du mardi, 15 novembre

2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marianne DECKER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en

ses explications.

Maître

Dogan

DEMIRCAN,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 1er mai 2008, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.), pour la durée d’un an, un duplex sis à ADRESSE4.) moyennant un

loyer mensuel de 1.300,- euros et une avance sur charges de 100,- euros.

Le bail a pris effet au 1er mai 2008.

Par requête du 21 décembre 2009, les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch/Alzette

pour la voir condamner à leur payer la somme de 14.779,78 euros du chef d’arriérés

de loyers et de charges, cette somme avec les intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice jusqu’à solde. Ils demandent encore la condamnation de la

défenderesse au paiement de la somme de 3.900,- euros, à titre d’indemnité de

relocation, cette somme correspondant à trois mois de loyers.

Finalement, les requérants sollicitent une indemnité de procédure de 500,- euros et

l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 22 octobre 2010, les requérants ont réduit leur demande en paiement

de loyers et charges à la somme de 14.730,50 euros.

La défenderesse ne s’est plus présentée à l’audience.

Par jugement du 12 novembre 2010, le premier juge a fait droit à la demande des

requérants et a condamné PERSONNE1.) à leur payer la somme de 14.730,50 euros

à titre de loyers et charges impayés. Il a déclaré non fondée la demande en indemnité

de relocation au motif que les requérants n’avaient pas demandé la résiliation du bail

aux torts de la locataire respectivement à voir constater qu’elle a résilié le bail par ses

manquements.

Le premier juge a fait droit à la demande en allocation d’une indemnité de procédure

et a condamné la défenderesse à payer aux requérants de ce chef la somme de 150,-

euros.

La demande en exécution provisoire a été rejetée comme non fondée.

Il ressort du certificat de notification versé en cause que ce jugement a été notifié aux

parties le 24 novembre 2010.

Suivant acte d’huissier du 3 janvier 2011, PERSONNE1.) a relevé appel contre ce

jugement du 12 novembre 2010.

Elle conclut à la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la

somme de 14.730,50 euros du chef d’arriérés de loyers et charges et à la somme de

150,- euros à titre d’indemnité de procédure.

Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement

d’une indemnité de relocation.

Finalement, l’appelante conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,-

euros pour les deux instances.

L’appelante conteste les montants réclamés par les époux GROUPE1.) et leur

reproche de ne pas avoir déduit du solde réclamé tous les acomptes qu’elle a payés.

Elle conteste encore redevoir les loyers pour seize mois et fait valoir qu’elle a quitté

les lieux pour le 31 juillet 2009; donc après quinze mois de location.

A l’appui de sa version, elle fait valoir que le décompte des charges s’arrête au 31

juillet 2009.

Pour documenter ses paiements, la locataire verse un décompte et des pièces, qui se

présente comme suit:

« Sommes dues par Madame PERSONNE1.) du 1er mai 2008 au 31 juillet 2009:

-15 mois x 1300 € : 19.500 €

-charges (425,72+2.304,78) : 2.730,50 €

Total : 22.230,50 €

Sommes payées par Madame PERSONNE1.) (ordre chronologique):

- 4.000 € le 01.05.2008 lors de la signature du contrat (pièces 1 et 2)

- 4.200 € le 01.08.2008 (pièce 2)

- 1.600 € le 03.04.2009 (pièce 3)

-

400 € le 30.04.2009 (pièce 4)

- 1.300 € le 05.05.2009 (pièce 5)

-

700 € le 10.06.2009 (pièce 6)

- 1.200 € le __.06.2009 (pièce 2)

-

900 € le 22.07.2009 (pièce 7)

Total : 14.300 €

Sommes restant à payer par Madame PERSONNE1.):

22.230,50 – 14.300 = 7.930,50 €. »

PERSONNE1.) en déduit qu’elle ne redoit actuellement non pas la somme de

14.730,50 euros mais uniquement la somme de 7.930,50 euros.

Quant à l’indemnité de relocation, l’appelante demande la confirmation du premier

jugement alors que le bail aurait été résilié d’un commun accord entre parties.

Les intimés soulèvent d’abord l’irrecevabilité de l’appel pour tardiveté ; le jugement

contradictoire aurait été rendu le 12 novembre 2010 et l’appel n’a été relevé que le 3

janvier 2011, donc en dehors du délai légal.

A titre subsidiaire, et quant au fond, les intimés contestent en partie le décompte versé

en cause par l’appelante.

Ils font plaider que « le montant de 4.200,- euros est le même que celui de 4.000,-

euros », mentionné au contrat de bail. Ils déclarent encore que le montant de 8.800,-

euros indiqué dans leur requête en tant qu’acomptes payés serait erroné. Leur

locataire aurait en effet payé 8.900,- euros.

Ils

reconnaissent

actuellement

que

les

acomptes

de

(4.000+1.600+400+1.300+700+900

=)

8.900,-

euros

ont

été

payés

par

PERSONNE1.).

Ils maintiennent que la durée d’occupation a été de seize mois alors que

PERSONNE1.) n’aurait quitté les lieux loués qu’en août 2009.

A titre subsidiaire, les intimés concluent à voir ordonner une comparution personnelle

des parties.

1) quant à la recevabilité de l’appel

A l’audience du 15 novembre 2011, Maître DEMIRCAN a soulevé l’irrecevabilité de

l’appel alors que l’appel aurait été interjeté, en l’absence d’un certificat de notification,

plus de quarante jours après le prononcé du jugement contradictoire.

Il ressort du certificat versé, lors de cette audience, que le jugement entrepris a été

notifié aux parties le 24 novembre 2010.

Le tribunal relève que le délai d’appel court, même pour un jugement contradictoire,

non pas tel qu’affirmé par le mandataire des intimés, à partir du jour du prononcé,

mais à partir du jour de la notification.

L’article 25 de la loi modifiée du 21 septembre 2009 sur le bail à usage d’habitation

dispose en effet que l’appel devra être interjeté, sous peine de nullité, dans un délai

de quarante jours à partir de la notification du jugement.

Le tribunal constate que l’appel, interjeté le 3 janvier 2011, contre le jugement

contradictoire, notifié le 24 novembre 2010, l’a été dans le délai prescrit, de sorte que

le moyen soulevé est à rejeter comme non fondé et l’appel est à déclarer recevable.

2) quant au fond

L’appelante demande la réformation du jugement en ce qu’il n’a pas tenu compte de

certains paiements effectués par elle.

a) les arriérés de loyers et de charges

Aucune des parties n’a établi quand la locataire a quitté les lieux ; la locataire affirmant

que c’était en juillet 2009 tandis que les bailleurs ont affirmé qu’elle est restée un mois

plus longtemps.

Les intimés ont déposé, à l’appui de leur demande, un décompte de charges qui

s’arrête au 31 juillet 2009.

Aucune autre pièce n’a été versée à ce sujet de sorte que le tribunal admet que

PERSONNE1.) n’a occupé les lieux que jusqu’au 31 juillet 2009, donc pendant une

durée totale de quinze mois.

Le montant total des loyers se chiffre donc à (15x1.300 =) 19.500,- euros. Le montant

des charges se chiffre, selon les pièces versées en cause par les bailleurs, à

(425,72+2.304,78 =) 2.730,50 euros.

Le total des sommes dues par PERSONNE1.) se chiffre à 22.230,50 euros.

Les parties sont en désaccord sur les paiements effectués par la locataire ; celle-ci

affirme avoir payé 14.300,- euros tandis que les bailleurs soutiennent qu’elle n’a payé

que 8.900,- euros.

L’article 11 du contrat de bail stipulait notamment que le bail vaut quittance, après

signature du propriétaire, d’un acompte reçu de 4.000,- euros, à titre de « garantie

locative de deux mois +premier mois de loyer plus charges ».

Dans son décompte du 25 juin 2009, PERSONNE2.) a reconnu avoir reçu la somme

de 4.200,- euros le 1er août 2008 ; il ne peut donc manifestement pas s’agir de la

« même somme » que les 4.000,- euros indiquée au contrat de bail.

Au vu des pièces versées (farde de 7 pièces de Maître DECKER), il est constant que

la locataire a payé à son bailleur la somme de 14.300,- euros.

Il reste partant un solde impayé, à charge de PERSONNE1.) de (22.230,50-14.300 =)

7.930,50 euros.

Il y a partant lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point.

b) l’indemnité de relocation

L’appelante demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Les intimés n’ont plus repris leur demande en instance d’appel et ils n’ont surtout pas

contesté l’affirmation de l’appelante que le bail a été résilié d’un commun accord.

Le tribunal constate que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en

indemnité de relocation au motif que les bailleurs n’avaient pas demandé la résiliation

du contrat de bail aux torts de leur locataire respectivement à voir constater cette

résiliation au vu de ses manquements.

Il ressort en effet des dispositions de l’article 1760 du code civil que cet article n’est

pas applicable lorsque le bail a été résilié de l’accord des parties (Civ. 3e, 18 juill.

1979, Bull. civ. III, n° 157).

Le jugement entrepris est donc à confirmer sur ce point.

c) quant à l’indemnité de procédure

Le premier juge a condamné PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 150,- euros. L’appelante conclut à la réformation du jugement sur ce

point.

Il y a néanmoins lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point alors qu’il est

manifestement inéquitable de laisser à charge des requérants des sommes qu’ils ont

exposées et qui ne sont pas comprises dans les dépens.

L’appelante conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,- euros pour

les deux instances.

Sa demande relative à la première instance, où elle ne s’était pas présentée pour

conclure, est à déclarer irrecevable en appel, pour être nouvelle.

Sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à

déclarer non fondée alors que PERSONNE1.) n’a pas rapporté la preuve de l’iniquité

de laisser à sa charge des sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le déclare partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que le solde des arriérés de loyers et charges dus par PERSONNE1.) se chiffre à

7.930,50 euros,

partant condamne

PERSONNE1.)

à payer aux époux

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) la somme de 7.930,50 euros, avec les intérêts au taux légal à partir

de la demande en justice jusqu’à solde,

confirme le jugement du 12 novembre 2010 pour le surplus,

déclare irrecevable la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à chacune

des parties.