Tenant appeal partially allowed; court orders payment of charges arrears but rejects furniture removal and damage claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 161/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux novembre deux mille onze

Numéro 139140 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette

du 25 juillet 2011,

intimés sur appel incident,

comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139140 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 8 novembre

2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Réguia AMIALI, avocat, en remplacement de Maître Martine LAUER, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Sibel DEMIR, avocat, en remplacement de Maître Jean-Georges GREMLING,

avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête du 5 octobre 2009, PERSONNE1.) a fait convoquer les époux

GROUPE1.) et la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, pour « condamner la partie défenderesse à exécuter les travaux

demandés par le requérant», constater la faute grave des propriétaires résultant de

l’inexécution des obligations essentielles du contrat de bail, autoriser judiciairement le

requérant à résilier le bail avec effet immédiat, constater la faute des propriétaires

représentés par la société SOCIETE2.) s.àr.l., respectivement l’agence SOCIETE1.)

S.A. résultant de l’absence d’état des lieux et constater que le mauvais état général

du logement ne peut être imputé au preneur.

Il conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 500,- euros.

Par requête additionnelle du 9 décembre 2009, PERSONNE1.) a fait convoquer les

époux GROUPE1.) et la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg, pour voir constater la faute grave des propriétaires résultant de

l’inexécution des obligations essentielles du contrat de bail, pour constater

judiciairement la résolution du bail avec effet au 16 novembre 2009, date de la remise

des clefs, pour constater la faute des propriétaires résultant de l’absence d’état des

lieux et partant constater que le mauvais état général du logement ne peut être imputé

au locataire, pour condamner les propriétaires au paiement du loyer indûment perçu

pour la fourniture d’un logement non meublé en violation du contrat de bail, avec

majoration du taux de l’intérêt, pour condamner les propriétaires au paiement de la

somme de 3.500,- euros, sinon subsidiairement la somme de 1.500,- euros à titre

d’indemnité pour dix mois pour un logement non meublé, pour condamner les

propriétaires à verser les justificatifs des charges du 1er juin 2008 au 31 décembre

2008 et du 1er janvier 2009 au 16 novembre 2009 et finalement condamner les

propriétaires à payer au requérant une indemnité de procédure de 500,- euros.

A titre reconventionnel, les bailleurs demandent la condamnation de PERSONNE1.)

à leur payer les sommes suivantes:

-

3.225,42 euros (solde des charges),

-

4.500,- euros (arriérés de loyers respectivement indemnité de préavis),

-

13.256,75 euros (enlèvement de meubles),

-

3.750,19 euros (frais de remise en peinture),

-

149,27 euros (frais de nettoyage),

-

8.000,- euros (dégâts locatifs).

Par jugement du 30 juin 2011, le premier juge a reçu les demandes principale,

additionnelle et reconventionnelle en la forme ; donné acte au requérant qu’il renonce

à sa demande contre la société anonyme SOCIETE1.) ; donné acte à PERSONNE1.)

des modifications de ses demandes contre les époux GROUPE1.) ; dit la demande

principale non fondée ; dit la demande reconventionnelle partiellement fondée,

condamné PERSONNE1.) à payer aux époux GROUPE1.) la somme de 8.399,46

euros et l’a condamné aux frais.

Il ressort dudit jugement que le requérant a modifié ses demandes et ne conclut qu’à

voir constater la résiliation du bail aux torts des propriétaires avec effet au 16

novembre 2009 et à leur condamnation à lui payer la somme de 7.650,- euros à titre

de dommages-intérêts pour perte de jouissance.

Il a maintenu sa demande en allocation d’une indemnité de procédure de 500,- euros.

Suivant acte d’huissier du 25 juillet 2011, PERSONNE1.) a relevé appel contre ce

jugement du 30 juin 2011. Il conclut à voir prononcer sinon constater la résiliation du

bail aux torts des bailleurs avec effet rétroactif au 16 novembre 2009, date de la remise

des clefs. Il demande, par réformation, à voir condamner les intimés au paiement de

la somme de 7.650,- euros à titre de dommages-intérêts correspondant à une perte

de jouissance à hauteur de la moitié des loyers réglés entre le mois de juin 2008 à

novembre 2009 inclus, sinon à toute somme supérieure, ainsi qu’à la somme de

1.006,25 euros correspondant aux frais d’agence réglés par l’appelant, le tout avec

les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Il demande

encore la réformation du jugement en ce qu’il a été condamné au paiement d’arriérés

de loyers respectivement à une indemnité de préavis, ainsi qu’aux frais de remise en

état de l’appartement. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) formule une offre de preuve

par comparution des parties sinon par audition de témoins.

L’appelant PERSONNE1.) fait valoir que c’est à tort que le premier juge n’a pas retenu

que les bailleurs ont commis une faute caractérisée en n’établissant pas un état des

lieux d’entrée. Il verse un courrier de la société SOCIETE1.) S.A. du 26 mai 2008 qui

indique qu’un tel état ne sera pas établi.

Il en déduit que:

-

les bailleurs n’ont pas établi avoir mis à disposition du locataire un appartement

en bon état,

-

leurs demandes de remise en état et en réfection des lieux sont à rejeter comme

non fondées.

Il reproche encore au premier juge de ne pas avoir retenu que les meubles meublants

avaient été retirés, peu après l’entrée en jouissance du locataire, sans être remplacés.

Il affirme qu’il n’y avait ni cuisinière, ni réfrigérateur.

Comme il s’agissait d’un bail portant sur un appartement meublé, ce manquement

constitue une inexécution contractuelle grave dans le chef des bailleurs.

En troisième lieu, l’appelant reproche au premier juge de ne pas avoir retenu le défaut

d’entretien de la chose louée par les propriétaires. Les lieux auraient été dans un état

déplorable, les fenêtres ne fermaient pas, les portes fermaient mal, les sanitaires,

vétustes, causaient des infiltrations d’eau, les fils électriques étaient dénudés et les

volets ne fermaient pas totalement.

Il se réfère à une facture de réfection des sanitaires de 1995 pour prouver « la vétusté

de l’appartement ».

Tout cela amène l’appelant à demander la résiliation du bail avec effet au 16 novembre

2009, date où il déclare avoir remis les clefs. A titre subsidiaire, il formule une offre de

preuve.

L’appelant demande à être déchargé de toute condamnation et réclame la

condamnation des intimés à lui payer la somme de (7.650+1.006,25 =) 8.656,25

euros.

Les intimés demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à leur payer la somme de 8.399,46 euros qui se compose comme

suit :

- 4.500,- euros à titre d’arriérés de loyers,

- 3.750,19 euros du chef de frais de remise en peinture,

- 149,27 euros pour frais de nettoyage.

Ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté le locataire de toutes

ses demandes.

Ils demandent encore la confirmation du jugement quant à leur demande

reconventionnelle et rappellent que le locataire n’a pas résilié le contrat en bonne et

due forme, mais s’est borné à envoyer les clefs à la société SOCIETE1.).

Les intimés en déduisent que les loyers sont dus jusqu’au mois de juillet 2010, date

où les lieux ont été reloués.

Les frais de remise en état seraient justifiés au vu de l’état dans lequel le locataire a

laissé l’appartement lors de son départ.

Ils intimés forment appel incident et concluent à voir condamner le locataire au

paiement des charges à hauteur de la somme de 3.225,42 euros.

Ils demandent une indemnité de 13.256,75 euros, ou tout autre montant supérieur, du

chef de l’enlèvement des meubles par le locataire.

Pour les indemniser des dégâts causés à leur bien et constatés par procès-verbal

d’huissier, ils réclament la somme d’au moins 8.000,- euros.

Pour autant que de besoin, les époux GROUPE1.) réitèrent leur offre de preuve

formulée en première instance.

1) quant à la recevabilité de l’appel incident

L’appelant déclare qu’il « s’oppose à l’appel incident » sans autrement préciser sa

pensée.

Le tribunal constate que cet appel incident, formé dans les formes légalement

prévues, est recevable.

Son bien-fondé sera examiné ci-dessous.

2) quant à la demande en résiliation du bail aux torts des époux GROUPE1.)

L’appelant demande la réformation du jugement en ce qu’il n’a pas prononcé la

résiliation du bail aux torts des propriétaires.

Il soutient que les intimés ont gravement manqué à leurs obligations en n’établissant

pas un état des lieux lors de son entrée et en enlevant les meubles meublants sans

les remplacer.

Finalement, PERSONNE1.) affirme que les bailleurs ont contrevenu à leur obligation

d’entretien des lieux loués.

a) l’absence d’un état des lieux d’entrée

Le locataire estime que le refus des propriétaires de procéder à l’établissement d’un

état des lieux d’entrée contradictoire, constitue une faute caractérisée dans leur chef.

A l’audience du 8 novembre 2011, le mandataire du locataire a formellement contesté

que celui-ci a occupé les lieux avant la signature du contrat de bail.

Les intimés font valoir que le locataire occupait déjà les lieux avant la conclusion du

bail.

Il y a lieu de rappeler que les parties ont signé le 21 février 2008 un contrat de bail

relatif à un appartement meublé. Ce bail prenait effet, pour une durée d’un an, à partir

du 1er juin 2008.

Le locataire a quitté les lieux le 16 novembre 2009.

Il ressort des pièces soumises en cause que le locataire a demandé un état des lieux

déjà avant le 26 mai 2008 et que la société SOCIETE1.) le lui a refusé au vu du fait

que l’appartement n’était pas libre. Le tribunal constate que ce courrier du 26 mai 2008

a été adressé à PERSONNE1.) à l’adresse des lieux loués au ADRESSE3.).

Dans un courrier du 9 février 2009, adressé par PERSONNE1.) aux propriétaires

GROUPE1.), le locataire reconnait qu’il occupe les lieux « depuis bientôt un an ».

Il y indique que le locataire précédant PERSONNE4.) lui a « cédé l’appartement en

(me) disant que le propriétaire lui a dit de trouver un locataire dans l’appartement avant

son départ ». Ils ont ensuite contacté la société SOCIETE1.).

Dans son offre de preuve, PERSONNE1.) déclare avoir occupé les lieux loués depuis

avril 2008.

Il est partant établi que PERSONNE1.) occupait les lieux depuis une date

indéterminée entre février 2008 et avril 2008 mais en tout cas déjà avant la prise d’effet

indiquée

au contrat de bail, et ce en continuation

du locataire précédent

PERSONNE4.).

L’article 7 du contrat signé entre parties le 21 février 2008 indique que l’immeuble est

loué en bon état.

Il aurait partant appartenu au locataire soit de s’opposer à la signature de cette clause,

soit de prendre l’initiative de faire dresser lui-même un état des lieux.

L’inertie des propriétaires ne saurait, en l’espèce, justifier une résiliation du bail à leurs

torts, de sorte que le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

Il y a encore lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a refusé de faire droit

à l’offre de preuve formulée à titre subsidiaire par PERSONNE1.), celle-ci n’étant ni

concluante, ni pertinente.

b) l’absence de meuble meublants

Le locataire affirme que les meubles meublants étaient tellement vétustes que les

propriétaires les ont enlevés en lui promettant de les remplacer, sans que cela ne fut

fait.

Les intimés contestent cette version des faits et surtout d’être à l’origine de

l’enlèvement des meubles.

La pièce n° 3 versée par PERSONNE1.) établit que la Commission des loyers de la

ADRESSE4.) a en effet constaté que l’appartement n’était pas meublé au 21 juillet

2009. Le loyer mensuel initial de 875,- euros a été réduit suite à l’intervention de la

Commission des loyers à la somme de 750,- euros à partir du 1er avril 2009.

Contrairement aux affirmations de l’appelant, cette pièce ne prouve néanmoins ni

depuis quand cet état de fait perdurait, ni qui est à l’origine de l’enlèvement des

meubles.

Le tribunal relève que dans ses courriers des 10 décembre 2008, 28 janvier 2009 et

9 février 2009, adressés à la société SOCIETE1.), le locataire ne mentionne

aucunement l’absence ou l’enlèvement de meubles.

Comme le locataire n’a ni dénoncé la prétendue vétusté des meubles, ni leur

enlèvement, ni l’absence de leur remplacement, ses offres de preuve formulées à ce

sujet sont à rejeter pour n’être ni pertinentes, ni concluantes.

Le jugement entrepris est encore à confirmer sur ce point.

c) l’état vétuste et insalubre de l’appartement

Il résulte des développements ci-dessus que le locataire a reconnu, dans le contrat

de bail, avoir reçu les lieux loués en bon état.

Il verse trois attestations testimoniales et formule des offres de preuve pour établir que

les lieux loués étaient dans un état insalubre et ce depuis le début de la location.

Le tribunal relève d’abord qu’on ne peut pas prouver par témoins contre un écrit.

Pour le surplus, les trois attestations versées en copie ne sont ni pertinentes, ni

concluantes. En effet, celle de PERSONNE5.) ne contient rien à part le nom de

l’attestant et la formule qu’elle a connaissance de s’exposer à des peines pénales en

cas de fausse attestation.

Les deux attestations de

PERSONNE4.)

et de

PERSONNE6.) n’indiquent aucune circonstance de temps, ni de lieu, et n’établissent

donc pas non plus les faits allégués par l’appelant.

Comme l’appelant n’a pas prouvé les manquements des bailleurs justifiant une

résiliation du bail à leurs torts, c’est à bon droit que le premier juge l’a débouté de sa

demande.

Le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

3) quant à la demande en paiement de dommages-intérêts pour perte de jouissance

Au vu des développements qui précèdent, et du fait que le preneur n’a pas établi un

manquement à leurs obligations dans le chef des bailleurs, sa demande en allocation

de dommages-intérêts pour compenser sa perte de jouissance est à rejeter. Le

jugement entrepris est encore à confirmer sur ce point.

4) quant à la demande en remboursement des frais d’agence

L’appelant formule, pour la première fois, dans son acte d’appel une demande en

condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 1.006,25 euros

correspondant aux frais d’agence réglés par l’appelant.

Cette demande n’est pas contestée pour être nouvelle; le tribunal est donc tenu de

l’examiner.

L’appelant n’indique cependant pas en quoi les bailleurs GROUPE1.) seraient tenus

de lui rembourser la commission qu’il aurait payée à la société SOCIETE1.) S.A. (1

mois de loyer + 15% TVA) en application de l’article 19 du contrat de bail.

Cette demande est donc à rejeter comme non fondée.

5) quant aux demandes en paiement formulées par les bailleurs

En appel, les intimés ont conclu tout d’abord à la confirmation du jugement en ce qu’il

a condamné PERSONNE1.) à leur payer la somme de 8.399,46 euros (4.500,- euros

arriérés de loyers + 3.750,19 euros frais de remise en peinture + 149,27 euros frais

de nettoyage).

a) les arriérés de loyers

La demande en résiliation du bail avec effet au 16 novembre 2009 a été rejetée au vu

des développements sub 2). Le tribunal constate que l’envoi des clés par le locataire,

même par courrier recommandé en novembre 2009, ne vaut pas résiliation.

Les bailleurs réclament la somme de (6x750 =) 4.500,- euros à titre d’arriérés de loyers

pour la période de décembre 2009 à mai 2010 inclus.

Il ressort du jugement entrepris que PERSONNE1.) n’avait pas autrement contesté ce

montant. La demande des bailleurs, réitérée en instance d’appel, n’a pas non plus été

contestée par l’intimé sur incident quant au montant.

Le tribunal constate que les lieux occupés par PERSONNE1.) jusqu’en novembre

2009 ont été reloués aux consorts GROUPE2.) suivant contrat de bail signé le 31

mars 2010 avec prise d’effet au 1er mai 2010.

Par ailleurs, la facture de l’entreprise de peinture SOCIETE3.), qui avait procédé à la

remise en peinture des lieux après le départ du locataire PERSONNE1.), date du 27

janvier 2010.

Ces deux pièces dénotent dans le chef des propriétaires la volonté de relouer les lieux

et documentent leur acceptation de la résiliation du bail conclu avec PERSONNE1.).

Au vu des éléments lui soumis, le tribunal fixe la date de résiliation du bail au 31

décembre 2009.

Partant, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de déclarer fondée la

demande en paiement d’arriérés de loyer que pour le mois de décembre 2009, donc

pour la somme de 750,- euros.

Les frais de remise en peinture à hauteur de 3.750,19 euros sont justifiés au vu du

procès-verbal de constat de l’huissier Nadine TAPELLA du 18 décembre 2009 et de

la facture de l’entreprise de peinture SOCIETE3.).

Les frais de nettoyage, non contestés en appel, sont également justifiés sur pièces

pour la somme réclamée de 149,27 euros.

Le montant redu par PERSONNE1.) pour ces trois postes se chiffre donc à

(750+3.750,19+149,27 =) 4.649,46 euros.

Le jugement du 30 juin 2011 est donc à réformer sur ce point.

Les époux GROUPE1.) sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il n’a pas fait

droit à leurs demandes en paiement d’une indemnité 13.256,75 euros pour

l’enlèvement de meubles; de la somme de 3.225,42 euros à titre de solde de charges

et la somme de 8.000,- pour les dégâts locatifs causés.

Les bailleurs ont versé, comme en première instance, un décompte émanant de la

gérance de l’immeuble (pièce n° 1 de la farde de 16 pièces) reprend tant les loyers

que les charges dues par le preneur depuis le 1er avril 2009 jusqu’au mois de mai

2010. Les bailleurs n’ont pas précisé, ni en première instance, ni en appel, leur

demande et n’ont pas ventilé les montants réclamés alors qu’il est évident qu’ils ne

peuvent réclamer deux fois des arriérés de loyer.

Ils versent actuellement encore un avis de régularisation de charges pour un montant

de 692,32 euros couvrant le solde impayé pour la période du 1er janvier au 31

décembre 2009.

Ce montant n’a pas été contesté; il y a lieu de l’entériner.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.)

à payer aux bailleurs la somme de 692,32 euros à titre d’arriérés de charges pour

l’année 2009.

La demande des bailleurs en obtention d’une indemnité pour l’enlèvement de meubles

n’est pas fondée. Ils n’ont ni établi quels meubles meublaient l’appartement, ni leur

valeur, ni surtout que le locataire était à l’origine de leur enlèvement.

Le jugement du 30 juin 2011 est donc à confirmer sur ce point.

L’indemnité pour dégâts locatifs a également été refusée à bon droit par le premier

juge. Il ressort des développements ci-dessus que le preneur est tenu de rembourser

les frais de remise en peinture et de nettoyage de l’appartement.

Comme les bailleurs restent en défaut de préciser quels autres dégâts auraient été

causés par le locataire, leur demande en allocation d’une somme supplémentaire de

8.000,- est à déclarer non fondée.

Le jugement est donc encore à confirmer sur ce point.

Il découle des éléments qui précèdent que les appels principal et incident sont

partiellement fondés et que PERSONNE1.) est à condamner à payer aux époux

GROUPE1.) la somme de (750+3.750,19+149,27+692,32 =) 4.591,78 euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les déclare partiellement fondés,

par réformation du jugement entrepris,

déclare le bail conclu entre parties résilié au 31 décembre 2009,

condamne PERSONNE1.) à payer aux époux GROUPE1.) la somme de 4.591,78

euros,

déclare non fondée la demande en paiement des frais d’agence,

confirme le jugement du 30 juin 2011 pour le surplus,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à chacune

des parties.