Tenant's new claim for disturbance damages in appeal dismissed as prohibited new request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 164/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux novembre deux mille onze

Numéro 139139 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-Alzette

du 25 juillet 2011,

sub 1) et 2) comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Tom NILLES,

comparant par Maître Thomas STACKLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139139 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 8 novembre

2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Réguia AMIALI, avocat, en remplacement de Maître Martine LAUER, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture du premier

jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Thomas STACKLER, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 25 novembre 2004, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) un appartement sis à

ADRESSE3.).

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 700,- euros et les avances sur charges

à celle de 100,- euros.

Il est constant en cause que les locataires ont quitté les lieux en novembre 2009.

Procédure

Par requête déposée le 12 mars 2010, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

demandé la convocation de PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour le voir condamner à leur

payer la somme totale en principal de 5.600,- euros se décomposant comme suit :

- 2.400,- euros au titre d’indemnité de préavis,

- 3.200,- euros au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

d’août à novembre 2009 inclus.

Les requérants ont encore sollicité une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 3 juin 2011, rendu contradictoirement, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a :

- déclaré fondée la demande des requérants tendant à voir condamner

PERSONNE3.) à leur payer la somme de 1.600,- euros au titre de loyers impayés

de septembre et octobre 2009,

- déclaré non fondée la demande des requérants relative à l’indemnité de préavis

(requalifiée par le premier juge en indemnité de relocation),

- déclaré fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) tendant à la

restitution de sa caution locative à hauteur de 1.400,- euros,

- par compensation, condamné PERSONNE3.) au paiement de la somme de

(1.600 – 1.400 =) 200,- euros avec les intérêts au taux légal à partir de la

demande en justice – 12 mars 2010 – jusqu’à solde,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité de 50,- euros.

De ce jugement, notifié le 20 juin 2011 à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ceux-ci

ont régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 25 juillet 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent, dans leur acte

d’appel, à voir dire fondée leur demande en obtention d’une indemnité de relocation à

hauteur de 2.400,- euros. Ils reprochent, dans ce contexte, au premier juge de ne pas

avoir retenu de préjudice dans leur chef du fait du déguerpissement intempestif des

locataires sans résilier le contrat de bail en bonne et due forme. A l’audience des

plaidoiries du 8 novembre 2011, les appelants ont requalifié leur demande en

condamnation au montant de 2.400,- euros en arriérés de loyers impayés et ce n’est

qu’en ordre subsidiaire qu’ils estiment qu’il s’agit d’une indemnité de relocation.

Ils reprochent encore au premier juge d’avoir fait droit à la demande de PERSONNE3.)

en restitution de la garantie locative, au motif que celle-ci n’aurait jamais été payée.

Ils concluent finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure pour les deux

instances à hauteur de 1.000,- euros.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que la demande en

obtention d’une indemnité de relocation à été rejetée, alors que les bailleurs auraient

reloué les lieux dès le mois de décembre 2009. Il conclut encore à la confirmation du

jugement attaqué en ce que celui-ci a fait droit à sa demande en restitution de garantie

locative. Il forme un appel incident en ce qu’il n’a pas été fait droit à sa demande en

obtention d’une indemnité pour trouble de jouissance. Il reproche plus particulièrement

au premier juge de ne pas avoir pris en compte sa demande en condamnation à la

somme de 4.000,- euros correspondant à une indemnisation de 400,- euros par mois

pour une période de dix mois (de février à novembre 2009) pendant laquelle les

locataires auraient été privés de chauffage et d’eau chaude dans leur appartement

ainsi que d’électricité dans les parties communes.

Les appelants soulèvent l’irrecevabilité de la demande en obtention d’une indemnité

pour trouble de jouissance pour constituer une demande nouvelle irrecevable en

instance d’appel. Leur mandataire (qui n’est plus le même en instance d’appel qu’en

première instance) conteste en effet qu’une telle demande ait été formulée en

première instance. En ordre subsidiaire, il conteste le trouble de jouissance et soutient

que ces troubles n’auraient jamais été dénoncés aux bailleurs.

Les appelants demandent finalement acte qu’ils se réservent le droit de réclamer tous

les loyers jusqu’au 31 octobre 2010, date jusqu’à laquelle le contrat de bail aurait dû

courir, alors qu’il s’agirait d’un contrat de bail à durée déterminée. Acte leur en est

donné, sous réserve des développements qui suivent.

Motifs de la décision

Le tribunal note que le jugement n’est pas entrepris en ce qui concerne la

condamnation de PERSONNE3.) au paiement de la somme de 1.600,- euros relative

aux loyers impayés de septembre et d’octobre 2009.

Quant à la demande en condamnation à la somme de 2.400,- euros

Les appelants réclament la somme de 2.400,- euros au titre des loyers impayés de

novembre 2009, décembre 2009 et janvier 2010.

Les parties sont néanmoins d’accord pour dire que le contrat de bail a été résilié en

novembre 2009, alors que les locataires ont quitté les lieux en laissant les clefs dans

la boîte aux lettres. Aucun loyer ne saurait dès lors plus être dû. La somme réclamée

de 2.400,- euros pourrait tout au plus être réclamée au titre d’indemnité de relocation.

Destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal

requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est expressément

prévue par l’article 1760 du code civil, en ces termes: «en cas de résiliation par la

faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus».

Le bail étant résilié du fait du déguerpissement des locataires sans en avertir leur

bailleur et sans résilier le contrat en bonne et due forme, les appelants sont en principe

fondés à réclamer une indemnité de relocation, sauf au locataire à établir que le

bailleur a reloué l’immeuble immédiatement après son départ ou dans un temps voisin.

Une telle preuve fait cependant défaut, l’affirmation de l’intimé selon laquelle les lieux

auraient été reloués dès décembre 2009 restant à l’état de pure allégation.

Dans la mesure où il ne fait pas de doute que la résiliation du bail cause un préjudice

aux appelants qui se voient contraints de trouver un nouveau locataire, il y a lieu de

fixer le temps nécessaire à la relocation de l’immeuble litigieux à un mois et de

condamner l’intimé, par réformation du jugement entrepris, à payer aux appelants une

indemnité de relocation d’un montant équivalent à un mois de loyer, soit 700,- euros.

Quant à la restitution de la garantie locative

En vertu de l’article 3 du contrat de bail signé entre parties, une caution de deux mois

est exigée qui sera remboursée à la fin du contrat « si tout est en ordre ».

Il résulte dès lors des termes-mêmes du contrat qu’une caution locative a été payée.

Les appelants sont dès lors malvenus de contester avoir reçu paiement d’une telle

garantie locative.

Les bailleurs ne faisant pas état de dégradations locatives, le premier juge est à

confirmer en ce qu’il a fait droit à la demande de PERSONNE3.) en restitution de la

garantie locative.

Quant à la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité pour trouble de

jouissance

L’intimé reproche au premier juge de ne pas avoir pris en considération sa demande

en obtention d’une indemnité pour trouble de jouissance à hauteur de 4.000,- euros.

Les appelants soulèvent l’irrecevabilité de cette demande pour constituer une

demande nouvelle en instance d’appel.

Il résulte des termes du jugement attaqué que PERSONNE3.) n’a pas formulé de

demande reconventionnelle en condamnation en première instance. Il s’est en effet

limité à opposer un moyen de défense à la demande de ses bailleurs en condamnation

aux loyers impayés en soutenant que les lieux pris en location n’étaient pas en bon

état. Un moyen de défense n’étant pas à assimiler à une demande en condamnation,

il s’ensuit que, contrairement à ses affirmations, PERSONNE3.) n’a pas formulé de

demande en condamnation proprement dite en première instance.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la

demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Sauf accord de la partie adverse, une partie n’est pas autorisée à demander en

instance d’appel une condamnation autre que celle qu’elle avait sollicitée dans le

cadre des débats de première instance.

La demande en condamnation au paiement d’une indemnité pour trouble de

jouissance faite pour la première fois en instance d’appel ne rentre pas dans les cas

prévus à l’article 592 du nouveau code de procédure civile comme dérogation à la

règle de la prohibition des demandes nouvelles en appel.

PERSONNE3.) ne saurait ainsi, pour la première fois en appel, formuler une demande

tendant à la condamnation d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement de la

somme de 4.000,- euros.

Il s’ensuit que cette demande formulée par PERSONNE3.) est irrecevable pour

constituer une demande nouvelle en instance d’appel.

Quant aux indemnités de procédure

Dans la mesure où les appelants restent en défaut d’établir que le montant de

l’indemnité de procédure leur allouée par le premier juge serait insuffisant, et l’intimé

ne demandant pas la réformation de ce point du jugement, il y a lieu de confirmer le

jugement a quo en ce qu’il a condamné PERSONNE3.) au paiement d’une indemnité

de procédure de 50,- euros pour la première instance sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Compte tenu du fait que les appelants n’établissent pas l’iniquité requise par la prédite

disposition, il y a lieu de les débouter de leur demande en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une indemnité

de relocation à hauteur de 700,- euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit irrecevable la demande de PERSONNE3.) tendant à condamner PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à lui payer la somme de 4.000,- euros à titre d’indemnité pour

trouble de jouissance,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.