Landlord appeal dismissed; tenant partially wins back deposit and disturbance damages but pays arrears.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 163/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux novembre deux mille onze

Numéro 139132 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 14 juillet 2011,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Thomas STACKLER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Martine LAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 139132 du rôle et appelée pour fixation le 27

septembre 2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 8 novembre

2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Thomas STACKLER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Réguia AMILAI, avocat, en remplacement de Maître Martine LAUER, avocat,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 14 février 2007, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE4.) un appartement sis à

ADRESSE3.).

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 700,- euros et les avances sur charges

à celle de 100,- euros.

Il est constant en cause que les locataires n’occupent actuellement plus les lieux

loués.

Procédure

Par requête déposée le 12 mars 2010, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont

demandé la convocation d’PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, pour le voir condamner à leur

payer la somme de (6 x 800 =) 4.800,- euros avec les intérêts au taux légal à partir de

la demande au titre de six mois de loyers et charges impayés (de juillet à décembre

2009 inclus) ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

Par jugement du 3 juin 2011, rendu par défaut à l’encontre d’PERSONNE1.), le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a fait droit à la demande en arriérés de loyers et

charges et a condamné PERSONNE1.) à payer aux requérants la somme de 4.800,-

euros avec les intérêts au taux légal à dater du 12 mars 2010, date de la demande en

justice, jusqu’à solde. Il a encore ordonné l’exécution provisoire du jugement et a

finalement condamné le défendeur au paiement d’une indemnité de procédure de

150,- euros.

De ce jugement, notifié le 20 juin 2011 à PERSONNE1.), celui-ci a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 14 juillet 2011.

Prétentions et moyens des parties

L’appelant demande à se voir restituer la caution locative de 1.400,- euros avec les

intérêts au taux légal à compter de la signification de l’acte d’appel jusqu’à solde ainsi

que, par réformation du jugement entrepris, à voir réduire le montant de sa

condamnation au montant de 950,- euros. Pour arriver au montant de 950,- euros qui

serait seul dû selon lui, il formule une demande en obtention d’une indemnité pour

trouble de jouissance à hauteur de 2.250,- euros à raison de 250,- euros par mois

pour une période de dix mois (de février à novembre 2009). En effet, ni le chauffage,

ni l’eau chaude n’auraient été en état de fonctionnement dans son appartement, et

l’électricité n’aurait pas fonctionné dans les parties communes. Par ailleurs, l’appelant

soutient que les bailleurs auraient reloué l’appartement dès le mois de novembre

2009, de sorte que les loyers et avances sur charges des mois de novembre et

décembre 2009 (s’élevant à un total de 1.600,- euros) ne seraient pas dus. La

condamnation au montant de 4.800,- euros prononcée à son encontre par le premier

juge serait partant à ramener au montant de (4.800 – 1.600 – 2.250 =) 950,- euros.

Il reproche finalement au premier juge de l’avoir condamné au paiement d’une

indemnité de procédure de 150,- euros et réclame une indemnité de procédure de

750,- euros pour l’instance d’appel.

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de la demande en restitution de la garantie

locative pour constituer une demande nouvelle irrecevable en instance d’appel. En

ordre subsidiaire, ils concluent au débouté de cette demande en faisant exposer en

avoir tenu compte dans leur décompte. En effet, au vu de cette garantie locative, ils

n’auraient pas réclamé les loyers des mois de janvier et février 2010. Or, compte tenu

du fait que le contrat de bail aurait été conclu pour une durée déterminée d’une année

se renouvelant d’année en année, les bailleurs seraient en droit d’obtenir paiement

des loyers jusqu’à terme, soit jusqu’au 28 février 2010. Au cas où cette garantie

locative devrait néanmoins être restituée à l’appelant, les intimés demandent la

condamnation de ce dernier à leur payer les loyers des mois de janvier et de février

2010.

Pour le surplus, ils concluent à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et

contestent les troubles de jouissance invoqués par l’appelant en soutenant que les

locataires ne se seraient jamais plaints d’un quelconque trouble de jouissance. Ils

contestent dès lors l’indemnité de 2.250,- euros telle que réclamée par l’appelant.

Ils formulent finalement un appel incident en critiquant le jugement a quo en ce qu’il

ne leur a alloué qu’une indemnité de procédure de 150,- euros au lieu des 1.500,-

euros demandés et réclament une indemnité pour l’instance d’appel à hauteur du

même montant.

Motifs de la décision

Quant à la demande en restitution de la garantie locative

PERSONNE1.) réclame, dans son acte appel, restitution de sa garantie locative de

deux mois de loyer, soit un montant total de 1.400,- euros avec les intérêts au taux

légal à dater de la signification de l’acte d’appel.

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en

instance d’appel.

Le montant n’est toutefois pas contesté par les intimés, qui soutiennent même en avoir

tenu compte afin d’y imputer deux mois de loyers impayés (janvier et février 2010).

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la

demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

La demande en restitution de la garantie locative tendant à la compensation de

créances réciproques est dès lors recevable.

Les bailleurs ne faisant état d’aucun dégât locatif, la demande est fondée et il y a lieu

de les condamner à restituer à PERSONNE1.) la somme de 1.400,- euros avec les

intérêts au taux légal à dater de la signification de l’acte d’appel jusqu’à solde.

Quant aux loyers impayés

Le tribunal rappelle que l’appelant reproche au premier juge de l’avoir condamné au

paiement de six mois d’arriérés de loyers et de charges (de juillet à décembre 2009

inclus), alors que les bailleurs auraient récupéré la jouissance de l’appartement dès

le mois de novembre 2009. Dès lors, les mois de novembre et de décembre 2009 ne

seraient pas dus et il y aurait lieu de réduire le montant de la condamnation de la

somme de 1.600,- euros.

Les intimés augmentent leur demande en condamnation aux arriérés de loyers pour

les mois de janvier et de février 2010 et estiment que le contrat de bail aurait été

conclu pour une durée déterminée, de sorte que tous les loyers seraient dus jusqu’à

terme, soit jusqu’au 28 février 2010.

PERSONNE1.) soutient avoir quitté les lieux en octobre 2009. Les bailleurs contestent

cependant avoir récupéré les lieux dès le mois de novembre 2009.

Indépendamment de la date à laquelle les locataires ont quitté les lieux, le tribunal

rappelle que les bailleurs sont en droit de demander le paiement des loyers échus et

ce jusqu’à la fin du contrat en cas de résiliation prématurée du chef du locataire (M.

HARLES, Le bail à loyer, n° 181). En l’occurrence, le contrat de bail stipule être conclu

pour une durée d’une année, se renouvelant tacitement d’année en année. Les

locataires auraient dès lors été en droit de résilier le contrat pour le 28 février 2010,

de sorte qu’ils sont redevables des loyers restant à courir jusqu’à cette date.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer la somme de 4.800,- euros (pour les mois de juillet à

décembre 2009) et de faire droit à la demande additionnelle des intimés en ce qui

concerne la condamnation d’PERSONNE1.) au paiement des loyers des mois de

janvier et de février 2010 (soit 2 x 700 = 1.400,- euros).

Quant à l’indemnité pour trouble de jouissance

Cette demande en condamnation pour le montant de 2.250,- euros formulée par

l’appelant, dont la recevabilité n’est pas contestée par les intimés, est partant

recevable.

Cette demande est toutefois contestée par les intimés tant dans son principe que dans

son quantum.

Aux fins d’établir son trouble, PERSONNE1.) verse un courrier émanant de

SOCIETE1.) du 14 avril 2010, adressé à Maître Valérie KOPERA et concernant

« GROUPE1.) ADRESSE3.) ». Ce document indique que Monsieur PERSONNE2.)

est client auprès de SOCIETE1.) depuis dix ans et qu’il est mauvais payeur. Il y est

encore mentionné que « l’année passée, on était forcé à nouveau de couper

l’alimentation à la date du 01 juillet, et il ne s’acquittait de sa créance que pour la fin

de l’année, date à laquelle on a rétabli l’alimentation. »

Il est dès lors établi que l’électricité a été coupée (dans les parties communes de

l’immeuble) pendant six mois (de juillet à décembre 2009). PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ne pouvaient d’ailleurs ignorer cet état de fait alors qu’ils étaient à

l’origine du non paiement des factures, raison pour laquelle l’alimentation de

l’électricité avait été coupée pendant plusieurs mois.

Compte tenu du fait qu’PERSONNE1.) affirme avoir quitté les lieux le 1er octobre 2009,

il a été privé d’électricité dans les parties communes pendant trois mois (juillet, août

et septembre 2009). Dans la mesure où il habite au premier étage de la résidence, le

tribunal retient un certain trouble de jouissance dans son chef qui est évalué ex aequo

et bono à la somme de 50,- euros par mois, soit à la somme totale de 150,- euros.

PERSONNE1.) restant en défaut d’établir que son ménage était privé de chauffage et

d’eau chaude en 2009, il n’y a pas lieu de lui allouer une indemnité pour trouble de

jouissance à ce titre.

Quant aux indemnités de procédure

Le jugement entrepris est attaqué tant par PERSONNE1.) que par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) en ce qu’il a condamné le premier au paiement d’une indemnité de

procédure de 150,- euros. Faute cependant par les parties d’établir en quoi cette

condamnation ne serait pas justifiée, il y a lieu à confirmation du jugement a quo sur

ce point.

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, il y a lieu de rejeter leurs demandes respectives en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de toutes les considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident ne sont pas fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer

à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 4.800,- euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 12 mars 2010 jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de procédure

pour la première instance de 150,- euros,

reçoit les demandes d’PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative et en

obtention d’une indemnité pour trouble de jouissance en la forme,

les dit partiellement fondées,

partant, condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à restituer à PERSONNE1.) la

garantie locative de 1.400,- euros avec les intérêts au taux légal à compter de la

signification de l’acte d’appel,

condamne encore PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 150,- euros du chef de trouble de jouissance,

reçoit la demande additionnelle d’PERSONNE2.)

et de

PERSONNE3.)

en

condamnation d’PERSONNE1.) à la somme de 1.400,- euros au titre des loyers de

janvier et de février 2010 en la forme,

la dit fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 1.400,- euros au titre des loyers impayés de janvier et de février 2010,

ordonne la compensation entre ces différentes créances réciproques,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et pour moitié à PERSONNE1.).