Tenant's appeal against landlord's rent claim upheld; tenant awarded security deposit return.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 146/2011

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille onze

Numéro 138341 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), cuisinier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 10 juin 2011,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yuri AUFFINGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 138341 du rôle et appelée pour fixation le 5 juillet

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 18 octobre 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Christiane GABBANA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Maria FARALDO TALMON, avocat, en remplacement de Maître Yuri

AUFFINGER, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail commercial du 15 mars 2005, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont donné en location à PERSONNE1.) une maison de commerce et d’habitation sise

à ADRESSE3.) pour une durée de six ans à partir du 1er avril 2005.

Par requête du 4 août 2010, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer leur

preneur devant le Juge de Paix de Luxembourg pour voir dire que le contrat de bail

est toujours en vigueur et pour l’entendre condamner au paiement principalement à la

somme de 6.120,80 euros pour les loyers échus et non payés, ce avec les intérêts au

taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde et subsidiairement à la

somme de 19.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers

résultant de la résiliation avant terme du bail.

A l’audience du 7 avril 2011 devant le Juge de Paix, les requérants ont modifié leur

demande pour voir constater que le bail commercial a pris fin au 1er avril 2011 et ils

ont augmenté leur demande en paiement à la somme de 21.100,- euros, intérêts de

retard inclus.

PERSONNE1.) s’est opposé aux prétentions adverses en soutenant que les parties

ont oralement convenu d’une résiliation anticipative du bail avec effet au 17 avril 2011

à condition qu’il trouverait un repreneur pour le local et que cette dernière et seule

condition aurait été remplie.

Rejetant les attestations testimoniales produites par le locataire faute de précision et

retenant dès lors que le locataire n’a pas établi la résiliation anticipée d’un commun

accord du bail signé entre parties, le tribunal de Luxembourg a, par jugement du 5

mai 2011:

- constaté la fin du contrat de bail commercial au 1er avril 2011 ;

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) la somme

de 21.100 € avec les intérêts légaux sur 6.000 € à partir du 4 août 2010 et sur 14.000

€ à partir du 7 avril 2011, chaque fois jusqu’à solde ;

- dit la demande non fondée pour le surplus.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

10 juin 2011.

Par réformation du jugement entrepris, il demande à être déchargé de la

condamnation prononcée à son encontre par le premier juge et il demande

reconventionnellement la restitution de la garantie locative de 6.000,- euros avec les

intérêts au taux légal à partir du 10 juin 2011, jour de la demande en justice, jusqu’à

solde.

PERSONNE1.) sollicite enfin une indemnité de procédure de 2.500,- euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) expose:

« Qu’en vertu de l’article 5 dudit contrat, le bail était conclu pour une durée ferme de

six ans, prenant effet au 1er avril 2005 et se terminant le 1er avril 2011 ;

Qu’au mois d’octobre ou de novembre 2009, sans préjudice quant à la date exacte,

l’appelant a contacté par téléphone les époux GROUPE1.) pour demander s’il pouvait

sortir des lieux loués avant terme comme il avait trouvé un local qui convenait mieux

à l’exploitation de son restaurant ;

Que Monsieur PERSONNE2.) s’est déclaré d’accord avec la sortie prématurée de

l’appelant à condition que ce dernier trouve un nouveau locataire pour ses locaux ;

que Monsieur PERSONNE2.) a demandé à l’appelant de le recontacter après avoir

trouvé un nouveau locataire pour signer le nouveau contrat de bail;

Qu’au début du mois d’avril 2010, sans préjudice quant à la date exacte, l’appelant a

averti les époux GROUPE1.) qu’il avait trouvé un nouveau locataire ; que les parties

ont alors retenu la date du 17 avril 2010 à 9.30 heures, sans préjudice quant aux date

et heure plus exactes, pour une entrevue en leur présence et celle du nouveau

locataire, aux fins de la présentation de ce dernier aux époux GROUPE1.) et de la

signature du nouveau contrat de bail;

Que suite à la fixation de cette entrevue, l’appelant a signé avec le nouveau locataire

un compromis de vente du fonds de commerce du restaurant exploité dans les lieux

loués;

qu'étant donné que le nouveau locataire devait commencer son exploitation dans les

lieux en question à partir du 1er mai 2010, l'appelant a vidé et libéré les lieux pour mi-

avril 2010, sans préjudice quant à la date exacte;

Que cependant, lors de l'entrevue du 17 avril 2010, sans préjudice quant à la date

exacte, les époux GROUPE1.) ont déclaré à l'appelant et au nouveau locataire, contre

toute attente, qu'ils n'étaient plus d'accord à laisser sortir l'appelant du bail avant

terme;

Que suite au revirement intempestif des époux GROUPE1.), l'appelant était obligé

d'annuler le compromis de vente du fonds de commerce avec le nouveau locataire;

qu'à partir de mi-avril 2010, sans préjudice quant à la date exacte, les lieux loués sont

restés inoccupés comme l'appelant s'était d'ores et déjà installé dans un nouveau local

pour l'aménagement duquel il avait effectué des investissements financiers

importants;

Que malgré les mises en demeure des 11 juin 2010 et 6 juillet 2010 adressées aux

époux GROUPE1.), ceux-ci ont refusé de procéder à l'état des lieux de sortie et à la

remise des clés de sorte que l'appelant a dû faire procéder à un constat de sortie des

lieux par huissier de justice en date du 28 juillet 2010;

Que suite à la non-comparution des époux GROUPE1.) lors du constat de sortie des

lieux par huissier, malgré sommation d'huissier à leur adresse, l'appelant a procédé à

la remise des clés des lieux loués par voie de lettre recommandée réceptionnée par

les époux GROUPE1.) en date du 31 août 2010.»

PERSONNE1.) estime que les attestations testimoniales, respectivement l’offre de

preuve par témoins versée à titre subsidiaire, sont parfaitement précises et

concluantes pour étayer ses dires.

PERSONNE1.) est dès lors d’avis que la seule et unique condition à une résiliation

anticipée du bail, à savoir celle de trouver un nouveau locataire pour reprendre les

lieux loués, a été remplie et qu’il n’était jamais question que les bailleurs se seraient

en plus réservé la faculté d’agréer ou de refuser le nouveau locataire.

D’après PERSONNE1.), le contrat de bail a donc été résilié d’un commun accord avec

effet au 17 avril 2010 et toute demande relative à des prétendus arriérés de loyers

postérieurs à cette date est à rejeter.

PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en se ralliant à la motivation du premier juge. Ils se déclarent cependant d’accord avec

l’imputation de la garantie locative sur le montant de la condamnation à prononcer à

leur profit.

Ils font encore valoir qu’il y avait effectivement des négociations entre parties au sujet

d’une résiliation anticipée du bail et que cet accord permettait une résiliation anticipée

à la double condition que PERSONNE1.) trouve un nouveau locataire et que ce

locataire soit agréé par les bailleurs.

Cette deuxième condition n’aurait jamais été remplie de sorte que le bail serait à

exécuter jusqu’à son terme.

En ce qui concerne les attestations testimoniales, respectivement l’offre de preuve,

les bailleurs donnent à considérer qu’elles ne sont ni pertinentes, ni concluantes dans

la mesure où elles ne se prononcent pas sur la deuxième condition dont la réalisation

fait défaut, à savoir l’agréation du nouveau locataire.

Par ailleurs, les bailleurs demandent à ce que le témoignage de Mme PERSONNE4.)

soit écarté au motif qu’il s’agit de l’épouse de l’appelant.

Les bailleurs concluent encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour l’instance d’appel.

Au regard des stipulations du bail qui fixent une durée de six ans pour le bail litigieux

et en raison des contestations des bailleurs telles qu’explicitées ci-dessus, il appartient

à PERSONNE1.) de rapporter la preuve que les parties avaient convenu d’une

résiliation anticipée de commun accord du bail ainsi que les modalités de cet accord.

Ainsi, PERSONNE1.) devra donc établir que l’accord n’était soumis qu’à la seule

condition de présenter aux bailleurs un nouveau locataire reprenant le bail.

A ces fins, PERSONNE1.) verse deux attestations testimoniales, dont celle de son

épouse que les bailleurs veulent voir écarter des débats.

Or, contrairement aux conclusions des bailleurs, il n’y a pas lieu de rejeter l’attestation

testimoniale rédigée par l’épouse de PERSONNE1.), la jurisprudence admettant le

conjoint à témoigner même si l’issue du litige est de nature à avoir une influence

directe sur la communauté de biens des époux (voir en ce sens T. HOSCHEIT

Chronique de droit judiciaire privé, Les témoins, P. 32 p.15).

Aux termes de l’article 405 du nouveau code de procédure civile, chacun peut être

entendu comme témoin, à l’exception des personnes qui sont frappées d’une

incapacité de témoigner en justice. La capacité de déposer comme témoin est donc

la règle et l’incapacité est l’exception. Le régime ancien qui avait institué un contrôle

a priori, limitant l’initiative des magistrats en instituant d’une part des incapacités

absolues de témoigner et d’autre part en déterminant les cas, assez nombreux, dans

lesquels un témoin pouvait être « reproché » par une partie au procès a été aboli, le

législateur ayant préféré un contrôle a posteriori du degré de fiabilité du témoignage

(cf. Juris-Classeur Procédure civile, déclarations des tiers, fasc. 638, n° 31).

Les dispositions relatives aux reproches de témoins pour avoir un intérêt à l’issue du

procès ayant été abolies, le conjoint d’une partie peut être entendu comme témoin.

S’il est indéniable que le conjoint d'une partie au litige peut avoir un intérêt à l'issue du

procès, cette circonstance est à prendre en considération dans l'appréciation de son

témoignage, mais cela n’entraîne pas son incapacité de témoigner.

Au vu des considérations qui précèdent, le moyen des intimés tendant à voir écarter

l’attestation de PERSONNE4.) est à rejeter comme non fondé et son attestation peut

dès lors être prise en considération.

Dans son attestation, le témoin PERSONNE5.) indique avoir assisté (en octobre ou

novembre 2009) à l’entretien téléphonique entre PERSONNE1.) et le propriétaire,

entretien qui avait pour objet une sortie anticipée du locataire des locaux loués.

PERSONNE5.) affirme avoir été près de PERSONNE1.) et qu’il entendait que les deux

parties étaient tombées d’accord sur une résiliation prématurée du bail à condition que

PERSONNE1.) trouve un repreneur pour les lieux.

L’attestation de PERSONNE4.) confirme ces points tout en étant plus précise et

circonstanciée. Ainsi, elle indique qu’il y a eu un premier entretien téléphonique en

octobre/novembre 2009 retenant le principe d’une résiliation avant terme à condition

que PERSONNE1.) trouve un repreneur. En avril 2010, après avoir trouvé un amateur,

PERSONNE1.) a organisé un rendez-vous avec les bailleurs et le nouveau locataire

en date du 17 avril 2010. D’après le témoin, ce n’était que lors de ce rendez-vous et

une fois que le nouveau locataire a visité les lieux que Madame PERSONNE3.) a

affirmé ne plus vouloir louer le restaurant et qu’elle a exigé que PERSONNE1.) reste

dans les lieux jusqu’au terme du bail.

Il résulte ainsi des deux attestations que les parties avaient trouvé un accord quant à

une résiliation anticipée du contrat de bail, accord qui était uniquement conditionné

par la reprise du bail par un nouveau locataire, sans qu’il ne soit question d’une

condition supplémentaire relative à l’agréation du nouveau locataire par les bailleurs.

Cette analyse est d’ailleurs corroborée par le comportement de PERSONNE1.) qui a

cédé son fonds de commerce au nouveau locataire dès qu’il l’avait trouvé et sans

attendre un aval des bailleurs. En effet, si un tel aval avait été nécessaire et s’il devait

conditionner le principe même de la résiliation prématurée du bail, il aurait été

inconcevable que PERSONNE1.) prenne le risque de céder son fonds de commerce

sans s’être assuré d’être délié du contrat de bail.

Dans ces conditions, le tribunal retient que le contrat de bail a été résilié d’un commun

accord avec effet au 30 avril 2010 dans la mesure où il résulte des explications

données au tribunal que le nouveau locataire voulait occuper les lieux dès mai 2010,

que PERSONNE1.) les avait libérés à ce moment-là et qu’il voulait remettre les clés

aux bailleurs qui refusaient cependant de les réceptionner. Il est évident que ce refus

ne saura préjudicier PERSONNE1.) en ce sens que ce dernier serait tenu au paiement

de loyers jusqu’à ce que les bailleurs auront daigné réceptionner les clés. Dès lors, le

fait que PERSONNE1.) n’a envoyé les clés aux bailleurs que par courrier recommandé

du 31 août 2010 ne porte pas à conséquence.

Etant donné que les « arriérés de loyers » réclamés par les bailleurs concernent une

période postérieure (juin 2010 à avril 2011) à la résiliation anticipée du bail, il y a lieu

de déclarer la demande afférente de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) non fondée,

ceci par réformation du jugement entrepris.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

fondé.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en restitution de la garantie

locative, celle-ci est, en l’absence de contestations des bailleurs quant à sa

recevabilité et à son bien-fondé et en l’absence d’éléments justifiant la retenue d’une

telle garantie, à déclarer recevable et fondée, de sorte qu’il y a lieu de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 6.000,-

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2011, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde.

Ni PERSONNE1.), ni les parties intimées n’ayant pas justifié en quoi il serait

inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens,

il y a lieu de déclarer non fondées leurs demandes respectives sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) non fondée,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) recevable et fondée, partant

condamne PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) la somme

de 6.000,- euros avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2011 jusqu’à

solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE2.) et

à PERSONNE3.).