Tenant wins partial appeal on security deposit; landlord's relocation claim dismissed as a sham.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 152/2011

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille onze

Numéro 138233 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 8 juin 2011,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Shirine AZIZI, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 138233 du rôle et appelée pour fixation le 5 juillet

2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 11 octobre 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 25 octobre 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Sévinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du premier jugement et de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Shirine AZIZI, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail commercial du 21 mai 1999, PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ont

donné en location à PERSONNE4.), PERSONNE2.) et PERSONNE5.) un local

commercial sis à ADRESSE3.), aux fins de l’exploitation d’une boulangerie, pâtisserie

et confiserie. Le contrat de bail stipule une garantie bancaire payable sur première

demande fixée à trois mois de loyer.

Par jugement du 23 février 2007, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, a confirmé un jugement du

5 décembre 2006 du tribunal de paix de Luxembourg ayant condamné les locataires

au paiement de la somme de 11.055,- euros et prononcé la résiliation judiciaire du

contrat de bail et le déguerpissement des locataires dans un délai de deux mois à

partir de la notification du jugement.

Le 14 juin 2007, les locataires ont quitté les lieux après que les bailleurs avaient

mandaté un huissier de justice pour procéder au déguerpissement des locataires.

Le 3 octobre 2007, les bailleurs ont fait appel à la garantie à première demande pour

le montant de 7.436,81 euros.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg, le 12 octobre

2010, l’un des locataires, PERSONNE2.), a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre

condamner à lui payer la somme de 7.436,81 euros à titre de remboursement de la

garantie locative indûment retenue.

A l’audience du 10 mars 2011 devant le Juge de Paix, PERSONNE1.) s’est opposée

aux prétentions adverses en demandant reconventionnellement la condamnation de

PERSONNE2.) au paiement des sommes suivantes :

- 998,35 euros à titre d’arriérés de charges pour l’exercice 2006;

- 831,91 euros à titre d’arriérés de charges pour l’exercice 2007;

- indemnité d’occupation de 2.790,- euros pour le mois de juin 2007;

- indemnité de relocation de 15.643,- euros sur base de l’article 1760 du code civil,;

- soit un montant total de 20.264,07 euros pouvant être compensé avec le montant

de la retenue de garantie.

Opérant une ventilation pro rata temporis pour les seuls frais de chauffage et d’eau,

allouant une indemnité d’occupation pour la moitié du mois de juin 2007 et rejetant

l’indemnité de relocation comme non fondée au motif que les bailleurs n’ont pas

rapporté la preuve d’avoir fourni les efforts nécessaires pour trouver un nouveau

locataire, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 29 avril 2011, dit la

demande reconventionnelle fondée à concurrence de 3.405,70 euros, a imputé ce

montant sur le montant de la garantie locative et a condamné PERSONNE3.) et

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 4.031,11 euros avec les

intérêts au taux légal à partir d’une mise en demeure du 10 juin 2010 jusqu’à solde.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 8 juin 2011.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à être déchargée de la

condamnation prononcée à son encontre et à ce qu’il soit fait droit à ses prétentions

comme suit:

- la somme de 1.300,49 euros au titre du décompte de frais d’eau et de chauffage

pour l’année 2007, contestant toute ventilation pro rata temporis;

- une indemnité d’occupation de 2.790,- euros pour le mois de juin 2007;

- une indemnité de relocation, sur base de l’article 1760 du code civil, correspondant

à l’équivalent de six mois de loyer, soit 15.643,- euros..

PERSONNE1.) sollicite encore l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi

qu’une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne

l’indemnité de relocation en se ralliant à la motivation du premier juge. Il fait cependant

valoir, par appel incident, que les chiffres corrects à prendre en considération seraient

les suivants : 998,35 euros au titre d’arriérés de charges pour l’exercice 2006, 25,18

euros au titre d’arriérés de charges pour l’exercice 2007 et 1.394,90 euros au titre

d’indemnité d’occupation du 1er au 15 juin 2007. Il se déclare d’accord avec

l’imputation de la garantie locative sur le montant de la condamnation à prononcer à

sa charge, ce qui revient à un solde en sa faveur de 5.018,38 euros.

Enfin, PERSONNE2.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,-

euros pour l’instance d’appel.

A titre liminaire et conformément aux développements afférents de PERSONNE1.), le

tribunal relève que c’est à tort que le premier juge a prononcé une condamnation à

charge de feu PERSONNE3.). En effet, ce dernier n’est non seulement (d’après les

informations concordantes données par les parties au tribunal) décédé en cours de la

première instance, mais surtout il ne figurait pas dans la requête introductive

d’instance et il n’était dès lors pas partie au litige. Il y a donc lieu de réformer le premier

jugement sur ce point et d’en tenir compte dans le cadre du présent jugement.

En ce qui concerne les arriérés de charges, le tribunal constate que les parties sont

d’accord pour le montant relatif à l’exercice 2006, soit 998,35 euros, montant qui avait

d’ailleurs été également retenu par le premier juge.

En ce qui concerne l’exercice 2007, il y a lieu d’étendre la ventilation pro rata temporis

à l’ensemble des charges mises en compte. En effet, les locataires ayant quitté les

lieux en date du 15 juin 2007, ils ne sont plus tenus de payer pour des consommations

d’eau ou de chauffage pour la période postérieure. Le même raisonnement vaut

évidemment pour ce qui est de la taxe de canalisation et de poubelle, de sorte que le

montant redû pour l’exercice 2007, compte tenu des avances payées de 931,5 euros,

s’élève à [(1.300,49 + 19,92 + 443) x 6,5/12 – 931,5 =] 23,68 euros.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2007, celle-ci est à

fixer à la moitié du montant du loyer en vigueur à l’époque (2.790,- euros et non 2.480,-

euros tels que retenus par le premier juge), soit à la somme de 1.395,- euros, étant

donné que les locataires n’ont plus occupé les lieux postérieurement au 15 juin 2007.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, le tribunal rappelle que le bail a été résilié

au tort des locataires et que dès lors, en application de l’article 1760 du code civil, les

bailleurs ont droit, en principe, à une indemnité de relocation.

En effet, destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le

délai normal requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est

expressément prévue par l’article 1760 du code civil, en ces termes: «en cas de

résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le

temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu

résulter de l’abus».

Il appartient cependant au juge d’estimer, selon les circonstances, le temps

nécessaire à la relocation, visé par l’article 1760 du code civil. Le tribunal n’est tenu

par aucune règle absolue. (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier n° 410)

Rien ne l’oblige à respecter, ni le délai de congé, ni la durée effective du chômage

immobilier qui peut dépendre de facteurs divers et variables, ne pouvant tous être

imputés au locataire sortant, compte tenu des intentions réelles du bailleur et de

l’intensité de ses efforts. Le juge dispose à cet effet d’un pouvoir souverain

d’appréciation. (ibidem)

Au regard des pièces soumises à l’appréciation du tribunal, il apparaît que « l’effort »

du bailleur en vue d’une relocation n’a été que moyennement soutenu. Ainsi, ce

dernier n’a publié que trois annonces, dont une seulement dans un quotidien à large

diffusion nationale, les deux autres ayant été publiées dans le magazine mensuel de

la fédération des artisans.

Le bailleur admet par ailleurs qu’un amateur a été trouvé, mais qu’il l’a refusé en raison

du fait que sa solvabilité ne lui paraissait pas assurée.

Le bailleur ne conteste pas non plus l’affirmation adverse d’après laquelle le local

n’aurait en définitive jamais été reloué mais qu’il aurait fait l’objet d’une démolition ou

du moins d’une transformation très importante dans le cadre d’une opération

immobilière.

Il est par ailleurs à noter que la prétention du bailleur visant à obtenir une indemnité

de relocation a été formulée pour la première fois à l’audience du 10 mars 2011 dans

le cadre du présent litige, soit plus de trois ans et demi après le départ des locataires.

Le tribunal conclut de ces éléments que l’intention réelle du bailleur n’a jamais été, du

moins à l’époque, de procéder à une relocation effective des lieux, mais que sa

demande vise plutôt à tenir en échec, par le jeu de la compensation, la demande en

restitution de la garantie locative.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a débouté le

bailleur de sa demande en obtention d’une indemnité de relocation.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que la demande en

restitution de la garantie locative est à déclarer fondée à concurrence de [7.436,81 -

998,35 - 23,68 - 1.395,- =] 5.019,78 euros et qu’il y a lieu, par réformation du jugement

entrepris, de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

5.019,78 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure du 10

juin 2010 jusqu’à solde.

Il découle des développements qui précèdent que l’appel principal est à déclarer non

fondé, tandis que l’appel incident est à déclarer fondé.

La partie appelante demande à ce que le présent jugement soit déclaré exécutoire

par provision.

Or, en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours

et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et

compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas

d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir

exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, Verbo exécution

provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Ni PERSONNE1.), ni PERSONNE2.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de

laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de

déclarer non fondées leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 5.019,78 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 10 juin 2010 jusqu’à solde,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.