Tenant's eviction claim dismissed for improper service; landlord must use requisition, not citation, for all leases.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 147/2011

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille onze

Numéro 138232 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 8 juin 2011,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 138232 du rôle et appelée pour fixation le 5 juillet

2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 11 octobre 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 18 octobre 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en

ses explications.

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 8 juillet 2008 et prenant effet le 1er septembre 2008,

PERSONNE1.)

a

donné en location à

PERSONNE2.), une maison sise à

ADRESSE3.), comprenant un living, une cuisine équipée ouverte, quatre chambres à

coucher, une salle de bains avec baignoire, une terrasse, un balcon, un jardin, une

grange, deux emplacements couverts et un emplacement non couvert, moyennant le

paiement d’un loyer mensuel de 1.200,- euros.

Faisant valoir que la locataire n’a pas respecté différentes clauses du contrat,

PERSONNE1.) a dénoncé le bail conclu entre parties par courrier recommandé du 11

mai 2010.

Par exploit d’huissier du 27 août 2010, PERSONNE1.) a fait donner citation à

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

voir constater sa qualité d’occupante sans droit ni titre, partant la voir déguerpir des

lieux endéans la quinzaine à dater de la notification du jugement.

Par jugement du 16 mai 2011, le juge de paix de Luxembourg a déclaré la demande

irrecevable pour avoir été introduite par voie de citation au lieu de requête. Pour

statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que les parties étaient liées par un

contrat de bail à usage d’habitation tombant sous le coup de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation et que la demande devait partant être introduite

par requête.

Contre ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement interjeté appel par exploit

d’huissier du 8 juin 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir dire sa demande

recevable et fondée, partant à voir constater la qualité d’occupante sans droit ni titre

de PERSONNE2.), sinon prononcer la résiliation du contrat de bail pour violation des

obligations contractuelles et condamner celle-ci à déguerpir des lieux endéans la

quinzaine à partir du présent jugement. L’appelante conclut encore à voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement ainsi qu’à se voir allouer une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.500,- euros.

A l’appui de son appel, elle fait valoir que PERSONNE2.) n’a pas « élu domicile

principal » dans les lieux loués, de même qu’elle n’y aurait pas installé sa résidence

secondaire. Ce serait en réalité le fils de cette dernière qui occuperait les lieux loués

et l’affectation de ceux-ci serait devenue artisanale, sinon commerciale, compte tenu

du fait que le fils y exercerait son métier de sculpteur. Ainsi, PERSONNE2.) n’aurait

jamais habité les lieux donnés en location et elle ne se serait jamais inscrite auprès

de la commune d’ADRESSE4.), alors qu’elle vivrait toujours à ADRESSE5.). Dès lors,

la loi du 21 septembre 2006 ne trouverait pas application et la demande en

déguerpissement serait à introduire par voie de citation.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. Ce serait ainsi à bon droit

que le premier juge a déclaré la demande irrecevable, alors que les parties auraient

signé un contrat de bail à usage d’habitation. Elle reconnaît que son fils habite les

lieux donnés en location, mais conteste formellement toute affectation artisanale des

lieux.

Les débats sont limités à la question de la recevabilité de la demande introduite par

voie de citation en première instance.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 1er (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, celle-ci s’applique exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit

ou verbal, de logements à usage d’habitation à des personnes physiques, quelle que

soit l’affectation stipulée dans le contrat de bail.

Le paragraphe (3) dispose que la loi ne s’applique pas:

- (L. 22 octobre 2008) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif,

industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale, sous réserve

des dispositions prévues par les chapitres V et VIII,

- aux résidences secondaires,

- (…).

Dans le but de mettre fin à un long débat, la loi du 22 octobre 2008 portant promotion

de l’habitat et création d’un pacte logement avec les communes a précisé que les

chapitres V (Du règlement des litiges) et VIII (Dispositions finales, abrogatoires et

transitoires) de la loi du 21 septembre 2006 s’appliquaient aux immeubles affectés à

un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une

profession libérale. Cela signifie que depuis le 1er novembre 2008 – date d’entrée en

vigueur de cette loi – toute demande en matière de bail commercial, administratif,

artisanal, industriel ou affecté à l’exercice d’une profession libérale doit être introduite

par voie de requête.

L’argument de PERSONNE1.) selon lequel les lieux loués seraient affectés

artisanalement tombe dès lors à faux, alors que, même à supposer que ce soit le cas,

une demande dans ce contexte serait à introduire par voie de requête et non par voie

de citation. Ainsi, il importe peu d’analyser la nature de l’affectation effective des lieux

– à usage d’habitation, commercial ou artisanal – alors que la demande en

déguerpissement doit, en tout état de cause, être introduite par voie de requête. Dès

lors, si la protection au fond de la loi de 2006 ne joue pas pour les baux commerciaux

ou artisanaux, le mode de saisine en justice est néanmoins le même qu’en matière de

bail à usage d’habitation, à savoir une requête (articles 1er (3) et 20 de la loi de 2006).

Ce n’est que dans l’hypothèse d’une résidence secondaire que PERSONNE1.) aurait

dû saisir le juge de paix par voie de citation (article 1er (3) de la loi de 2006). Or, celle-

ci reconnaît elle-même dans son acte d’appel que « la partie défenderesse n’y a

même pas installé sa résidence secondaire », de sorte qu’il n’y a pas lieu d’analyser

ce moyen. En effet, l’appelante reproche justement à l’intimée de ne jamais s’être

installée dans les lieux loués et d’en faire jouir son fils par le biais d’une affectation

artisanale ou commerciale.

Les faits – non contestés – que PERSONNE2.) ne vive pas dans les lieux pris à bail

et ne se soit pas inscrite à la commune d’ADRESSE4.) ne portent pas non plus à

conséquence et ne sont pas non plus de nature à autoriser PERSONNE1.) à agir par

voie de citation. En effet, bien que la citation soit le mode de saisine de droit commun

du juge de paix, PERSONNE1.) agit en l’occurrence sur base d’un contrat de bail

conclu entre parties afin de solliciter le déguerpissement de sa locataire. Il y a partant

lieu de se référer aux dispositions spéciales dans ce domaine qui sont constituées par

la loi du 21 septembre 2006 et dont l’article 1er combiné à l’article 20 prévoit le mode

de saisine par requête.

Le jugement a quo est dès lors à confirmer, quoique pour d’autres motifs, en ce qu’il

a dit la demande de PERSONNE1.) irrecevable pour avoir été introduite par voie de

citation.

Eu égard à l’issue du litige, les demandes de l’appelante tendant à l’obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel et à l’exécution provisoire du jugement

(qui en tout état de cause est à rejeter, alors que le présent jugement est un jugement

d’appel et que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet

suspensif) sont à rejeter comme étant non fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.