Tenant appeal dismissed; landlord's personal need for residence confirmed; eviction date extended by one month.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 150/2011

Audience publique du mardi, huit novembre deux mille onze

Numéro 138229 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-

Alzette du 10 juin 2011,

comparant par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 138229 du rôle et appelée pour fixation le 5 juillet

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 octobre 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et Maître Jean TONNAR,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Maître Dogan DEMIRCAN ne s’était pas présenté à l’audience.

Le tribunal a ensuite prononcé la rupture du délibéré, suite au courrier de Maître

DEMIRCAN du 12 octobre 2011, et a refixé l’affaire à l’audience publique du mardi,

25 octobre 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Dogan DEMIRCAN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture du

premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Jean TONNAR, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 16 juin 2003 prenant effet le 1er août 2003, PERSONNE2.)

a donné en location à PERSONNE1.) une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE1.),

moyennant un loyer mensuel de 1.000,- euros.

Suivant courrier recommandé du 2 novembre 2009, PERSONNE2.) a informé son

locataire de sa volonté de résilier le bail alors qu’elle en aurait besoin pour y loger un

de ses enfants. Elle lui propose cependant en contrepartie d’acquérir l’immeuble au

prix de 360.000,- euros ce qui lui permettrait d’acheter une autre maison.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2009, intitulé

« Résiliation du contrat de bail », le mandataire de PERSONNE2.) a informé

PERSONNE1.)

de

la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel,

PERSONNE2.) souhaitant y loger sa fille.

Procédure

Par requête déposée le 4 août 2010, PERSONNE2.) a demandé la convocation de

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière de bail à loyer, pour voir confirmer la résiliation du contrat de bail

(intervenue par courrier du 2 décembre 2009) pour besoin personnel et pour voir

autoriser le déguerpissement du locataire endéans le mois à dater de la notification

du jugement. Elle a encore conclu à l’exécution provisoire du jugement ainsi qu’à une

indemnité de procédure de 1.000,- euros.

Par jugement du 5 mai 2011, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a reçu la demande

en la forme, l’a déclarée fondée, a partant déclaré le contrat de bail résilié et a

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans le délai d’un mois à

partir de la notification du jugement. Il a encore ordonné l’exécution provisoire du

jugement et fait droit à la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité

de procédure à hauteur de 500,- euros.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le bail avait été résilié suivant courrier

du 2 décembre 2009 moyennant un préavis de six mois. Compte tenu du fait que le

locataire n’avait pas demandé de prolongation du délai, PERSONNE1.) serait

malvenu de contester le besoin personnel invoqué par son bailleur.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 10 juin 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande, en ordre principal, à voir

déclarer les demandes adverses en résiliation et en déguerpissement nulles, sinon

irrecevables, au motif que le texte de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur le bail d’habitation n’est pas mentionné dans le courrier de résiliation du 2

novembre 2009. Le courrier du 2 décembre 2009 serait superfétatoire et également

irrecevable, alors qu’il n’indiquerait pas qu’il remplacerait et annulerait celui du 2

novembre 2009.

En ordre subsidiaire, l’appelant met en doute la réalité du besoin personnel invoqué

par PERSONNE2.). Ainsi, la requête indiquerait que la fille PERSONNE3.) aurait

besoin du logement, tandis que les pièces versées en cause concerneraient la fille

PERSONNE4.). La raison ayant poussé PERSONNE2.) à résilier le contrat résiderait

« dans le seul but d’évincer PERSONNE1.) et sa famille qui auraient demandé la mise

en conformité de la maison louée avec les normes légales et réglementaires ».

L’appelant fait valoir qu’il paie toujours les loyers et qu’il serait très difficile de trouver

un nouveau logement, surtout avec quatre enfants.

Il demande finalement la décharge de la condamnation au paiement d’une indemnité

de procédure pour la première instance et conclut à l’exécution provisoire du présent

jugement.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs du premier juge. Elle rappelle qu’elle se base uniquement sur son courrier

du 2 décembre 2009 et non pas sur celui du 2 novembre 2009 qui ne contiendrait

effectivement pas le texte de l’article 12 (3) de la loi de 2006 tel que requis. Elle fait

exposer que la requête contiendrait une erreur matérielle, alors que ce serait en réalité

sa fille PERSONNE4.) et non PERSONNE3.) qui aurait besoin du logement.

PERSONNE2.) soutient que le bailleur est cru sur parole en ce qui concerne son

besoin personnel et que PERSONNE1.) disposerait de moyens appropriés au cas où

ce besoin personnel ne serait pas respecté.

Appréciation du tribunal

En vertu de l’article 12 (2) de la loi de 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail

qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que: a) le bailleur

déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire

occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré

inclusivement, (…).

Le paragraphe (3) précise la procédure à suivre dans les termes suivants:

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas

prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être

écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer

par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit

mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. (…) ».

Le courrier de PERSONNE2.) du 2 novembre 2009 adressé à PERSONNE1.) est

rédigé en ces termes : « nous vous informons que nous voulons résilier le contrat de

Bail signé en date du 16 juillet 2003, car nous avons besoin de cette maison pour

habitation propre d’un de nos enfants ou en contrepartie, il vous est possible d’acquérir

la maison au montant de 360.000,- euros ce qu’il nous permettra d’acheter une autre

maison. Veuillez nous tenir informé de votre décision (…) ».

Indépendamment du fait que ce courrier ne mentionne effectivement pas le texte du

paragraphe (3) de l’article 12 de la loi de 2006, il ne dénote pas non plus une volonté

claire et explicite de PERSONNE2.) à voir déguerpir les locataires, celle-ci se limitant

à leur offrir le choix. Faute de réaction de la part du locataire, le mandataire de

PERSONNE2.) a finalement résilié en bonne et due forme le contrat de bail suivant

courrier du 2 décembre 2009. Cette résiliation pour besoin personnel, qui est ferme,

définitive et sans réserves, mentionne le texte tel que requis par la loi de 2006. Il est

inopérant que ce courrier n’indique pas qu’il remplace et annule le courrier du 2

novembre 2009, alors que ceci est implicite et n’a pu laisser aucun doute dans l’esprit

de PERSONNE1.), qui reste d’ailleurs en défaut d’expliciter en quoi le courrier du 2

décembre 2009 devrait être déclaré « irrecevable ». Il est par ailleurs précisé que

PERSONNE2.) se base uniquement, dans ses actes de procédure, sur le courrier du

2 décembre 2009 qui est le seul à avoir fait courir les différents délais.

De surcroît, l’appelant n’a pas pu se méprendre sur le besoin personnel allégué par

PERSONNE2.), qui verse d’ailleurs en cause un certificat de la Ville ADRESSE3.) du

18 mars 2011 suivant lequel PERSONNE4.) exerce les fonctions d’institutrice à

ADRESSE4.). Le fait que la requête introductive d’instance mentionne erronément

que PERSONNE3.) irait vivre dans cette maison, ne porte pas à conséquence, alors

qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle. Il est en effet constant en cause que

PERSONNE2.) a besoin de la maison afin d’y loger sa fille.

Le tribunal rappelle que le bailleur n’a pas à rapporter de preuve stricto sensu quant

à son besoin personnel. Le juge doit en effet admettre la condition prévue par la loi du

moment que l’affirmation du propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur

base du dossier (cf. Lux 27 mars 1997, no 58372 du rôle; Lux 10 juillet 1997, no 59258

du rôle). En l’occurrence, aucun élément de la cause ne permet de douter de la

véracité de la déclaration de PERSONNE2.) quant au besoin personnel de sa fille

PERSONNE4.).

Au vu des considérations qui précèdent, il y a partant lieu de confirmer le jugement

entrepris.

Compte tenu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

les sommes exposées par elle en première instance et non comprises dans les

dépens, il y a lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a fait droit à sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelant tendant à l’exécution provisoire

du jugement (qui en tout état de cause est à rejeter, alors que le présent jugement est

un jugement d’appel et que le recours en cassation en matière civile n’a, en général,

pas d’effet suspensif) est à rejeter comme étant non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

à partir de la notification du présent jugement,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.