Court dismisses tenant's claim for rent indexation adjustments due to landlord's long-term silence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 141/2011

Audience publique du mardi, vingt-cinq octobre deux mille onze

Numéro 137590 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 3 mai 2011,

comparant par Maître Marc KERGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), enseignante, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Marc BADEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 137590 du rôle et appelée pour fixation le 31 mai

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 11 octobre 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Marc KERGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut

entendu en ses explications.

Maître Claude CLEMES, avocat, en remplacement de Maître Marc BADEN, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 25

octobre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail commercial signé le 5 décembre 1997 et prenant effet le 1er

mars 1998, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE4.) une surface

commerciale sise au centre commercial « ENSEIGNE1.) » à ADRESSE3.) pour que

le preneur y exploite une agence de voyages.

Suivant contrat de bail commercial signé le 1er mars 2003 et prenant effet le 1er mai

2003, PERSONNE3.) a donné en location à la société SOCIETE1.) une surface

commerciale sise dans le centre commercial « ENSEIGNE1.) » à ADRESSE3.) pour

que le preneur y exploite une agence de voyages.

Les parties soutiennent que ce second contrat constitue le renouvellement du premier.

L’article 3 stipule que « le loyer, indexé, est fixé à 1.910,- euros (mille neuf cent dix)

par mois. (…) Vient s’ajouter à ce montant la TVA de 15%. Est pris en considération

le nombre indice à la remise des clefs ».

PERSONNE3.) est décédé le 21 janvier 2009, léguant, par testament olographe du

15 juillet 2001, le centre commercial « ENSEIGNE1.) » à PERSONNE1.), épouse

PERSONNE2.).

La société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail avec effet au 31 décembre 2010.

Procédure

Faisant exposer que la société SOCIETE1.) resterait redevoir les adaptations

indiciaires pour la période non prescrite de cinq années, PERSONNE1.) a, par requête

déposée le 30 décembre 2010, demandé la convocation de la société SOCIETE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à

loyer, pour la voir condamner à lui payer la somme de 15.794,32 euros avec les

intérêts au taux légal sur chaque adaptation mensuelle à partir de son échéance, sinon

à partir de la mise en demeure du 6 décembre 2010, sinon de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Par jugement contradictoire du 8 avril 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a reçu

la demande en la forme et l’a dit fondée pour le montant réclamé. Pour statuer ainsi,

le premier juge a rejeté le moyen de la défenderesse selon lequel la clause

d’indexation serait nulle pour ne pas préciser l’indice choisi, au motif qu’en l’absence

de choix exprès, il y aurait lieu de recourir aux indices usuellement appliqués au

Luxembourg. Le premier juge a encore rejeté le moyen selon lequel le bailleur aurait

renoncé à l’indexation du loyer, en jugeant que SOCIETE1.) n’aurait pas rapporté la

preuve d’un acte positif ou d’un comportement non équivoque dans le chef du bailleur

valant renonciation.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 3 mai 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à se voir décharger de toute

condamnation intervenue à son égard et à voir dire la demande adverse non fondée.

Elle sollicite une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.000,-

euros.

A l’appui de son recours, elle fait valoir que le contrat de bail du 1er mars 2003 ferait

référence à un « loyer indexé » sans autre précision, de sorte qu’il n’y aurait d’accord

ni quant à l’objet ni quant au prix de l’indexation. La clause devrait partant être

déclarée nulle et de nul effet. En ordre subsidiaire, il y aurait lieu de retenir que le

bailleur a renoncé à l’application de l’indice, alors que depuis le début du bail, donc

depuis 1997, aucune indexation n’aurait jamais été demandée. Aucun rappel quant

au paiement du loyer ou des charges n’aurait été accompagné d’un rappel

d’indexation. En outre, la fiduciaire SOCIETE2.) aurait, par courrier du 12 juin 2009,

et après avoir vérifié tout le dossier, réclamé uniquement le paiement de la garantie

bancaire et n’aurait pas réclamé des arriérés d’indexation. L’appelante reproche

finalement au premier juge d’avoir fait application de la TVA, alors que la TVA ne

saurait être réclamée qu’à dater du 21 avril 2010, date à laquelle l’administration aurait

approuvé la déclaration d’option.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs du premier juge. Elle conclut à son tour à l’allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 1.000,- euros. A défaut d’indications

dans le contrat de bail, il y aurait lieu d’appliquer l’indice du coût de la vie. En outre, le

fait de ne pas avoir réclamé les adaptations indiciaires échues ne vaudrait pas

renonciation dans son chef. Une renonciation exigerait, en effet, un acte positif.

Finalement, l’intimée rappelle que, dans le contrat de bail du 1er mars 2003, les parties

avaient opté pour l’application de la TVA, de sorte que le montant des arriérés

d’adaptations indiciaires s’entendrait TVA comprise.

Appréciation du tribunal

S’agissant du moyen selon lequel la clause d’indexation serait nulle et de nul effet

pour ne pas préciser quel serait l’indice choisi, le tribunal ne peut que rejoindre

l’appréciation faite par le premier juge qui a, à bon droit et pour des motifs que le

tribunal adopte, retenu que l’intention des parties de soumettre le loyer à un indice –

ce qui est d’ailleurs valable dans les contrats de bail commercial – ressort clairement

des termes du contrat. Ainsi, les deux parties étaient d’accord pour indexer le loyer,

de sorte que la société SOCIETE1.) est mal venue de contester cette clause.

S’il n’est pas indispensable que l’indice soit déterminé à l’avance, il doit néanmoins

être déterminable (Les Novelles, Le louage de choses, n° 92). Or, tel est précisément

le cas en l’espèce, alors qu’à défaut de choix exprès, il y a lieu de recourir à la

moyenne trimestrielle de l’indice du coût de la vie tel que publié au Mémorial, étant

précisé que cet indice est celui qui est le plus favorable au locataire débiteur.

Par confirmation du jugement a quo, il y a dès lors lieu de rejeter le moyen tiré de la

nullité de la clause d’indexation.

En ce qui concerne la prétendue renonciation du bailleur à l’indexation du loyer, il y a

lieu de noter que la renonciation est un acte juridique par lequel une personne

manifeste la volonté d’abandonner une prérogative qui lui appartient (Encyclopédie

Dalloz, V° Renonciation, n° 1). Les renonciations ne se présument pas. Il y a lieu de

distinguer l’hypothèse de la renonciation expresse, exprimée par des paroles, de celle

de la renonciation tacite, résultant d’un comportement ou d’une attitude (cf.

Encyclopédie Dalloz, précité, n° 28). Pour valoir renonciation tacite, le comportement

invoqué doit impliquer une renonciation certaine et non équivoque (idem, n° 42).

Si les renonciations ne se présument dès lors pas, il se dégage cependant des

explications fournies en cause que pendant toute la durée d’exécution du bail (de 1997

à 2010), le bailleur n’a jamais formulé une demande en adaptation des loyers, ni

rappelé à son locataire son obligation de procéder à l’adaptation indiciaire des loyers.

Ainsi, le tribunal constate que si le bailleur a rappelé à son locataire de payer les frais

des décomptes, il ne lui a pourtant jamais rappelé de payer un loyer indexé.

De même, dans son courrier du 12 juin 2009, la Fiduciaire SOCIETE2.), mandatée

par PERSONNE1.), affirme avoir vérifié le dossier et se limite à réclamer la garantie

bancaire, aucune mention n’étant faite au sujet d’une quelconque indexation.

Ce n’est donc qu’après la résiliation du bail par le locataire, que le bailleur a réclamé

le paiement des adaptations indiciaires.

Il se dégage de l’attitude adoptée par le bailleur pendant toute la durée d’exécution du

bail, que celui-ci avait renoncé à son droit de voir appliquer la clause d’adaptation

indiciaire du loyer (TAL 10 juin 2005, n° 37/2005).

Il a encore été jugé que le fait que le bailleur ait pendant plus de 7 ans omis (…) de

procéder aux adaptations indiciaires initialement convenues entre parties, exprime sa

volonté de ne pas avoir appliquer les clauses conventionnelles en question. Cette

attitude ne constitue pas une attitude passive - le fait de ne pas avoir réclamé - mais

doit s'analyser en vertu de ses durée et constance comme étant un fait concret et

positif : renonciation à voir appliquer telles clauses déterminées du bail (TAL 23

décembre 1987, n° 116/87).

Il suit des développements qui précèdent que le bailleur a tacitement renoncé aux

adaptations indiciaires et que, par réformation du jugement entrepris, la demande en

arriérés d’adaptations indiciaires n’est pas fondée.

L’appel est dès lors fondé.

Dans la mesure où l’appelante reste en défaut d’établir l’iniquité requise par l’article

240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’intimée en obtention d’une telle indemnité

n’est pas fondée non plus.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), non fondée et en déboute,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE1.),

épouse PERSONNE2.).