Tenant appeal partially allowed for reduced restoration costs; landlord's claim for cleaning fees upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 139/2011

Audience publique du mardi, dix-huit octobre deux mille onze

Numéro 137804 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 3 mai 2011,

comparant par Maître Isabelle FERAND, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Pierrot SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 137804 du rôle et appelée pour fixation le 7 juin 2011,

fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 4 octobre 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Isabelle FERAND, avocat, comparant pour PERSONNE1.) fut entendue en ses

explications.

Maître Marie-Paule RIES, avocat, en remplacement de Maître Pierrot SCHILTZ,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

octobre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail non daté prenant effet le 1er août 2004, PERSONNE2.) a donné

en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), comprenant un

living avec mezzanine, une cuisine équipée, une chambre à coucher, une salle de

bain avec douche et WC, un WC séparé, un débarras et une cave.

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 700,- euros et les avances sur charges

à celle de 100,- euros.

Le contrat de bail est actuellement résilié et la locataire a quitté les lieux.

Procédure

Par requête déposée le 7 février 2011, PERSONNE2.) a demandé la convocation de

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant

en matière de bail à loyer, pour la voir condamner à lui payer la somme totale en

principal de 19.927,67 euros se décomposant comme suit:

-

3.548,90 euros au titre de frais de nettoyage et de désinfection,

-

15.950,73 euros au titre de frais de remise en état,

-

430,04 euros au titre de frais d’huissier (coût du constat d’huissier de l’état des

lieux).

Le requérant a encore sollicité une indemnité de procédure de 500,- euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 17 mars 2011, rendu par défaut à l’égard de PERSONNE1.), le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a reçu la demande en la forme, l’a dite fondée et a

condamné la défenderesse au montant réclamé de 19.929,67 euros avec les intérêts

au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Il a encore fait droit à la

demande en obtention d’une indemnité de procédure à hauteur de 250,- euros.

De ce jugement, notifié le 24 mars 2011, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

par exploit d’huissier du 3 mai 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande, en ordre principal, à se

voir décharger des condamnations prononcées à son encontre en première instance

(tant du montant en principal de 19.929,67 euros que de l’indemnité de procédure de

250,- euros). En ordre subsidiaire, elle demande à voir réduire la demande à hauteur

du montant de 3.548,90 euros du chef de frais de nettoyage. Elle conclut finalement

à l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de son appel, elle fait valoir avoir pris en location l’appartement en cause à

dater du 1er août 2004 dans un état déplorable. Le contrat de bail aurait ensuite été

résilié à la demande du propriétaire qui aurait souhaité réparer et rénover

l’appartement pris en location. Le 15 août 2010, PERSONNE1.) aurait remis les clefs

de l’appartement à son bailleur. L’appelante insiste sur le fait que l’appartement aurait

été en très mauvais état au début de la location et offre de prouver ce fait par l’audition

de témoins.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Subsidiairement, il conclut à la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer un

montant évalué ex aequo et bono par le tribunal, alors qu’il reconnaît qu’il faudrait tenir

compte d’une certaine vétusté de l’appartement qui a été donné en location pendant

six ans. PERSONNE2.) conteste que les lieux loués aient été en mauvais état lors de

l’entrée en jouissance des lieux. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire

serait présumé les avoir reçus en bon état. Il conteste encore avoir résilié le contrat

de bail pour cause de rénovations et soutient que les parties auraient décidé de résilier

le bail d’un commun accord. Il conteste finalement avoir reçu les clefs de la part de

PERSONNE1.), qui, au contraire, aurait déposé celles-ci dans la boîte aux lettres le 8

septembre 2010. Dans la mesure où l’appartement aurait été dans un état déplorable

à la sortie du locataire, l’appelant aurait demandé à un huissier de justice de faire un

constat des lieux. Finalement, tout l’appartement aurait dû être nettoyé, désinfecté et

refait à neuf, coûts qui seraient à supporter par PERSONNE1.).

Motifs de la décision

Il est constant en cause qu’aucun état d’entrée des lieux n’a été fait par les parties.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le

preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les

rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’obligation du locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de

résultat.

Il s’ensuit que le bailleur n’a qu’à prouver le fait matériel de la dégradation pour que la

présomption d’inexécution fautive de l’obligation d’entretien existe à charge du

locataire.

Le bailleur a en effet droit à la réparation intégrale de tous les dégâts locatifs excédant

l’usure normale.

Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve

légalement admis donc également moyennant un constat d’huissier dressé dans les

formes (cf. TA 13 mai 1993, no 48876 du rôle).

L’appelante ne conteste pas les dégradations relevées par l’huissier de justice Martine

LISE dans son constat du 13 septembre 2010, mais fait plaider que ces dégâts ne lui

sont pas imputables étant donné que l’immeuble loué présentait les mêmes dégâts et

dégradations au moment de son entrée dans les lieux.

Or, le contrat de bail signé entre parties stipule, en haut de la page 3, que « le locataire

déclare connaître parfaitement les lieux qui ont été repris par lui en location dans un

état neuf et il s’engage à les remettre au propriétaire à la sortie dans un état semblable

en tenant compte de l’usure normale ».

Il est de jurisprudence qu’un locataire ne saurait être admis à prouver que malgré la

clause du contrat énonçant que l’immeuble loué était en bon état lors de la prise à bail

tel n’était pas le cas en réalité, puisqu’il serait alors autorisé à prouver par témoins

contre et outre le contenu du contrat de bail (cf. Marianne Harles, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence no 111).

L’offre de preuve de l’appelante doit partant être déclarée irrecevable.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) est tenue d’indemniser PERSONNE2.) des dégâts

locatifs, autres que l’usure normale, qu’elle a occasionnés.

L’huissier de justice a constaté que l’appartement était dans un état général très sale

et crasseux, un amas de détritus étant visible et une odeur nauséabonde se

dégageant avec la présence d’une multitude de mouches. Il n’était même pas possible

d’ouvrir entièrement la porte de la chambre à coucher dans laquelle s’amoncelaient

plusieurs mètres cubes de déchets. Plusieurs armoires de la cuisine étaient cassées,

certaines prises électriques étaient descellées et le revêtement mural était détérioré.

PERSONNE2.) réclame tout d’abord des frais de nettoyage à hauteur de 3.548,29

euros suivant facture SOCIETE1.) du 27 septembre 2010. Compte tenu du fait que

PERSONNE1.) a laissé l’appartement pris en location dans un état de saleté

déplorable, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a fait droit à la demande

en indemnisation relative au nettoyage et à la désinfection des lieux ainsi qu’à

l’enlèvement des déchets encombrants à hauteur du montant réclamé de 3.548,90

euros.

PERSONNE2.) réclame encore des frais de remise en état de l’appartement à hauteur

de 15.950,73 euros suivant facture SOCIETE2.) du 26 novembre 2010. Au vu des

renseignements fournis et des pièces versées et compte tenu du fait qu’il faut retenir

une certaine vétusté normale de l’appartement ce que PERSONNE2.) reconnaît lui-

même, il y a lieu de fixer l’ensemble des frais de la remise en état de l’appartement ex

aequo et bono au montant de 2.000,- euros.

Eu égard à l’issue du litige, il y a encore lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) aux frais du constat d’huissier de 430,04 euros. Il s’ensuit

que, par réformation du jugement entrepris, la demande de PERSONNE2.) est fondée

à concurrence du montant de (3.548,90 + 2.000 + 430,04 =) 5.978,94 euros avec les

intérêts au taux légal sur la somme de 2.000,- euros à partir du prononcé du jugement

et sur la somme de (3.548,90 + 430,04 =) 3.978,94 euros à partir du 7 février 2011,

date de la demande en justice, à chaque fois jusqu’à solde.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser les sommes exposées par

PERSONNE2.) en première instance et non comprises dans les dépens à sa seule

charge, il y a finalement lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 250,- euros.

Il suit de tous les développements qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

Il y a finalement lieu de relever qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies

de recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter

est susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement

étant un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en

matière civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande de PERSONNE1.)

tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter

(cf. Juris-Classeur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par reformation, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

5.978,94 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.000,- euros à partir

du prononcé du jugement et sur la somme de 3.978,94 euros à partir du 7 février 2011,

date de la demande en justice, à chaque fois jusqu’à solde.

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.