Tenant appeal dismissed; court orders new expert appraisal to assess apartment condition for rent reduction claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 131/2011

Audience publique du mardi, onze octobre deux mille onze

Numéro 131292 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 5 août 2010,

comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 131292 du rôle et appelée pour fixation le 28

septembre 2010, fut successivement fixée pour plaidoiries au 9 novembre 2010, 7

décembre 2010, 8 février 2011, 15 mars 2011, 3 mai 2011, 21 juin 2011 et finalement

à l’audience publique du mardi, 27 septembre 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Christiane GABBANA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue

en ses explications.

Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth MACHADO,

avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

octobre 2011, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 27 décembre 2006 et prenant effet le 1er février 2007,

PERSONNE1.)

a donné en location à

PERSONNE2.)

et à son épouse,

PERSONNE3.), un appartement sis au ADRESSE1.), comprenant deux chambres à

coucher, une cuisine équipée, un salon, une salle-à-manger, une salle de bains ainsi

qu’un garage.

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 700,- euros et les avances sur charges à

celle de 75,- euros.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 19 mars 2009,

PERSONNE1.) a fait convoquer les époux GROUPE1.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de:

-

se voir condamner au paiement du montant de 881,11 euros à titre de charges

locatives impayées pour l’année 2007,

-

se voir condamner au paiement du montant de 1.000,- euros du chef de la

garantie locative impayée,

-

voir prononcer la résiliation du bail entre parties et se voir condamner à déguerpir

des lieux loués,

-

se voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 500,-

euros.

A l’audience des plaidoiries du 28 octobre 2009, le requérant a renoncé à sa demande

en condamnation aux arriérés d’avances sur charges pour l’année 2007 ainsi qu’au

montant de la garantie locative, les montants réclamés à ce titre ayant entretemps été

payés. Il a par contre augmenté sa demande à la somme de 1.608,08 euros du chef

de charges impayées pour l’année 2008. A cette même audience, les défendeurs ont

formulé une demande reconventionnelle tendant à la réduction du loyer ainsi qu’à la

nomination d’un consultant.

Par jugement du 25 novembre 2009, le tribunal de paix a:

-

condamné les époux GROUPE1.) à payer au requérant la somme non contestée

de 1.608,08 euros (au titre de charges locatives pour l’année 2008),

-

dit la demande en résiliation du bail non fondée au motif que le non-paiement du

montant réclamé n’était pas suffisamment grave pour justifier une résiliation du

bail,

-

nommé le consultant PERSONNE4.) avec la mission de dresser un état des lieux,

constater les vices et malfaçons, en déterminer les causes et origines et les

moyens d’y remédier, déterminer une éventuelle diminution de jouissance et

vérifier si l’augmentation de la consommation en eau est en relation directe avec

un éventuel dégât des eaux.

Le consultant a déposé son rapport le 20 avril 2010.

A l’audience de la continuation des débats du 7 juin 2010, PERSONNE1.) a encore

demandé la condamnation de ses locataires à lui payer la somme de 287,41 euros du

chef d’arriérés de charges locatives pour l’année 2009.

Par jugement du 5 juillet 2010, le tribunal de paix a:

-

condamné les époux GROUPE1.) à payer au requérant la somme non contestée

de 287,41 euros (au titre de charges locatives pour l’année 2009),

-

dit la demande reconventionnelle en réduction du loyer fondée et a fixé le loyer

au montant de 400,-

euros par mois

à partir d’avril 2009 jusqu’à

l’accomplissement des travaux de remise en état préconisés par le consultant.

De ce dernier jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 5 août 2011.

Prétentions et moyens des parties

Dans son acte d’appel, PERSONNE1.) demande, par réformation du jugement

entrepris, à voir dire la demande reconventionnelle en réduction du loyer irrecevable,

sinon non fondée. Il réclame encore une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel à hauteur de 2.500,- euros et conclut à voir condamner les intimés à tous les

frais et dépens, y compris aux frais d’expertise.

A l’audience des plaidoiries d’appel du 27 septembre 2011, l’appelant demande encore

à voir condamner ses locataires à lui payer la somme de [300,- euros x 15 mois =]

4.500,- euros du chef d’arriérés de loyer impayés (les locataires ne payant que la

somme de 400,- euros au lieu de celle de 700,- euros telle que convenue au contrat

de bail), la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires ainsi que le

déguerpissement de ceux-ci endéans les quinze jours à dater de la notification du

jugement.

A l’appui de ces demandes, l’appelant fait valoir avoir immédiatement réparé le dégât

des eaux survenu en avril 2009, sinistre qui ne serait nullement en relation causale

avec les problèmes d’humidité dont se plaindraient actuellement les intimés. S’il serait

certes dû garantie du bailleur pour les vices et défauts affectant la chose louée, il

incomberait néanmoins aux locataires de mettre leur bailleur en demeure de remédier

à la situation. Or, il n’en serait rien en l’espèce, PERSONNE1.) ayant été informé des

problèmes d’humidité pour la première fois lors des plaidoiries de première instance.

La demande en réduction du loyer devrait partant être rejetée.

L’appelant fait par ailleurs exposer avoir fait faire les travaux de remise en état

préconisés par l’expert PERSONNE4.), y compris ceux préconisés dans un second

rapport après que l’expert eut été nommé une seconde fois (par lettre collective). Dans

la mesure où les locataires contesteraient l’achèvement des travaux, mais

empêcheraient en même temps l’expert PERSONNE4.) de constater l’état des lieux

actuel (en annulant plusieurs visites des lieux et en ne payant pas les provisions

réclamées), l’appelant demande en ordre subsidiaire l’institution d’une nouvelle

expertise.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a été fait droit

à la demande en diminution du loyer. Ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes en

condamnation aux arriérés de loyer, en résiliation du bail et en déguerpissement pour

constituer des demandes nouvelles, l’acte d’appel s’étant en effet limité à la seule

question de la diminution du loyer.

Ils font valoir avoir dénoncé tous les vices et malfaçons affectant l’appartement pris en

location et contestent la bonne réalisation des travaux de remise en état.

L’appartement serait toujours dans un état d’insalubrité, les joints de la douche n’étant

pas étanches et la salle de bains subissant des inondations perpétuelles. Ils

demandent à ce que l’expert PERSONNE4.) dépose son rapport d’expertise final afin

de constater l’état des lieux loués.

Motifs de la décision

Le tribunal note que l’acte d’appel du 5 août 2011 est dirigé contre le seul jugement du

5 juillet 2011 et le critique en ce qu’il a réduit le loyer à 400,- euros à partir du 1er avril

2009 jusqu’à l’accomplissement des travaux de remise en état préconisés par

PERSONNE4.). Le jugement du 25 novembre 2009 ayant condamné les époux

GROUPE1.) à payer la somme de 1.608,08 euros au titre de charges locatives de

l’année 2008 et ayant déclaré les demandes en résiliation du bail et en

déguerpissement des locataires non fondées n’a pas été entrepris. Ce jugement est

dès lors coulé en force de chose jugée. Les demandes en résiliation du contrat de bail

et en déguerpissement des locataires formulées oralement à la barre lors des

plaidoiries en appel doivent partant être rejetées, dans la mesure où, compte tenu des

contestations des intimés qui s’opposent à ces demandes, celles-ci ne sont plus dans

les débats et doivent être qualifiées de demandes nouvelles irrecevables en instance

d’appel conformément à l’article 592 du nouveau code de procédure civile. La

demande en condamnation aux arriérés de loyers étant le corollaire de la demande en

réduction du loyer faisant l’objet du présent appel est néanmoins recevable pour avoir

un lien suffisant avec celle-ci.

Les débats sont ainsi limités à la question du bien-fondé de la réduction du loyer telle

que décidée par le premier juge.

Le moyen invoqué par l’appelant, selon lequel la demande en réduction devrait être

rejetée en raison de l’absence de dénonciation des problèmes, est à rejeter d’emblée.

En effet, PERSONNE1.) ne conteste pas avoir eu connaissance de la fuite d’eau

apparue en avril 2009 qu’il a d’ailleurs fait réparer. En ce qui concerne les autres

problèmes d’humidité invoqués par les locataires, en l’absence d’élément permettant

de retenir que PERSONNE1.) avait connaissance de ces problèmes avant les

plaidoiries de première instance – les affirmations des intimés selon lesquelles

l’appelant en avait connaissance en raison de leurs « bonnes relations de voisinage »

restant à l’état de pure allégation – il y a lieu de retenir que les autres problèmes ont

été dénoncés au plus tard lors de la présentation de la demande reconventionnelle

formulée le 28 octobre 2009 devant le premier juge.

Dans son rapport d’expertise du 20 avril 2010 – faisant suite au jugement du 25

novembre 2009 – l’expert PERSONNE4.) note que plusieurs problèmes distincts

affectent l’appartement ; « ces problèmes sont à considérer séparément alors que

leurs causes et origines sont différentes ».

S’agissant tout d’abord de la fuite d’eau d’avril 2009, l’expert retient que les murs sont

secs, mais que les travaux de réfection de peinture et de tapisserie n’ont pas encore

été faits. Les taches d’humidité sur le mur de la chambre à coucher des enfants « sont

à considérer dans ce même contexte ».

Dans un autre contexte, l’expert retient (i) des infiltrations d’eau par le mur de la douche

qui est saturé et dans un état de pourriture avancée, alors que les joints sont

partiellement manquants ; (ii) des infiltrations d’eau par la terrasse qui imbibent le pied

des murs donnant sur l’extérieur, alors qu’aucun raccord de membrane d’étanchéité

n’existe sur la partie enterrée côté terrasse ; (iii) des problèmes d’infiltrations à partir

de la grange, la partie basse des murs présentant des problèmes de moisissures, de

dépôts de salpêtre et de dépérissement des plâtres ; (iv) des problèmes d’humidité au

niveau des linteaux de fenêtres des murs extérieurs dus au fait que l’humidité de l’air

intérieur de l’appartement est très élevée ainsi que (v) des problèmes d’humidité au

niveau du linteau de la fenêtre de la cuisine.

Les parties étant en désaccord au sujet des travaux de remise en état des lieux loués,

elles ont nommé, suivant lettre collective du 22 décembre 2010, à nouveau l’expert

PERSONNE4.) avec mission de décrire l’état de l’appartement suite aux travaux de

réfection, se prononcer sur les causes et origines d’éventuels désordres subsistants

suite à l’exécution des travaux de réfection et déterminer les éventuels travaux et

moyens pour y remédier.

Suite à la visite des lieux du 17 février 2011, PERSONNE4.) a fait, suivant courrier du

1er mars 2011, les observations suivantes:

-

d’importants problèmes de moisissures ont réapparu à l’intérieur de

l’appartement,

-

un taux anormalement élevé d’humidité malgré les réfections de peinture à

l’arrière du mur de douche,

-

la ventilation de la salle de bains est complètement encrassée,

-

la tranchée de drainage du côté de la cour extérieure est partiellement inachevée,

-

les siphons ne fonctionnent toujours pas,

-

la tranchée le long du mur côté grange a été ouverte et elle est sèche sauf aux

coins où il y a inachèvement de la tranchée extérieure,

-

le jointement de la douche n’est pas étanche,

-

les travaux d’étanchéité sont à achever absolument (l’expert a des doutes sur la

bonne réalisation du drainage),

-

un manque de ventilation manifeste de l’appartement par les locataires,

-

un manque d’entretien de la part du locataire (siphons et ventilation bouchés).

L’expert conclut en ses mots « autant le propriétaire que le locataire devront collaborer

pour résoudre les problèmes constatés ; je demande donc aux deux parties de me

préciser leurs engagements respectifs faute de quoi je devrais dresser le rapport ».

Suivant courrier du 1er mars 2011, le mandataire de l’appelant a informé le mandataire

des intimés que les travaux préconisés par l’expert au niveau de la douche seront

entamés le 3 mars 2011. Suivant courrier du 9 mars 2011, il a informé l’expert que ces

travaux étaient achevés et que la finalisation des travaux extérieurs était en cours

d’exécution. Suivant courrier du 25 mars 2011, il a indiqué que les travaux extérieurs

étaient achevés.

L’expert a, par courrier du 5 avril 2011, considéré que les parties avaient trouvé un

arrangement et a partant clôturé le dossier.

Suivant courrier du 28 avril 2011, le mandataire des locataires a informé l’expert que

PERSONNE1.)

« n’a pas réalisé le moindre travail depuis votre passage ;

l’établissement d’un rapport d’expertise me semble inéluctable ».

Le mandataire de PERSONNE1.) a confirmé, par courrier du 18 mai 2011, avoir

effectué tous les travaux prescrits par l’expert et a demandé à celui-ci de bien vouloir

rédiger son rapport compte tenu des contestations adverses, tout en indiquant qu’une

nouvelle visite des lieux s’imposait. Suite aux non-paiements de leur part de provision,

l’expert a annulé les visites des lieux prévues.

Compte tenu des contestations des intimés quant à la réalisation des travaux

préconisés par l’expert PERSONNE4.) et en l’absence du second rapport d’expertise,

le tribunal est dans l’impossibilité de déterminer dans quel état se trouve l’appartement

litigieux et partant de juger si la demande en réduction du loyer est fondée et, le cas

échéant, à raison de quel montant et à partir de quel moment.

Face à ces informations manquantes, il y a partant lieu, avant tout autre progrès en

cause, de nommer l’expert PERSONNE4.) avec la mission plus amplement détaillée

au dispositif du présent jugement. L’avance des frais d’expertise est à avancer pour

moitié par chacune des parties au litige, aucun argument soulevé de part et d’autre

n’étant d’ores et déjà dénué de tout fondement.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

déclare irrecevables les demandes de PERSONNE1.) en ce qu’elles tendent à la

résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des locataires,

avant tout autre progrès en cause:

ordonne un complément d’expertise et commet pour y procéder

Monsieur PERSONNE4.)

ADRESSE2.)

ADRESSE2.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé,

-

de décrire l’état de l’appartement sis à L-ADRESSE1.), pris en location par les

époux GROUPE1.),

-

de décrire quels travaux ont, le cas échéant, été entrepris et par quelle partie

depuis le premier rapport du 20 avril 2010,

-

de se prononcer sur les causes et origines d’éventuels désordres subsistants

suite à l’exécution de ces travaux,

-

de déterminer les éventuels travaux et moyens pour y remédier,

ordonne à chacune des parties de consigner au plus tard le 2 novembre 2011 la

somme de 250,- euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert

à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au

greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de

l’article 468 du nouveau code de procédure civile,

charge Madame le juge Laurence JAEGER de la surveillance de cette mesure

d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par le

vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie la

plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

10 janvier 2012 au plus tard,

fixe l’affaire pour contrôle à l'audience publique du mardi, 24 janvier 2012 à 9.00

heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.