Tenant's lease termination claim dismissed; landlord's appeal allowed; procedural costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 110/2011

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille onze

Numéro 137418 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES d’Esch-sur-

Alzette du 28 avril 2011,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Manuel LENTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 137418 du rôle et appelée pour fixation le 24 mai

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 28 juin 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Manuel LENTZ, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A.

donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

juillet 2011, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 26 octobre 2006 et prenant effet le 1er novembre 2006,

PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.) un local de commerce

sis à ADRESSE2.), comprenant un rez-de-chaussée relié au premier étage ainsi

qu’une cave pour une durée de « 3-6-9 ans ».

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 6.500,- euros et les avances sur charges

à celle de 300,- euros.

Les parties ont encore convenu que la jouissance de la partie du premier étage louée

à usage de bureaux et donnant sur la cour intérieure ne pourra être garantie qu’à partir

du 1er janvier 2007 en raison de divers travaux qui risquent de ne pas pouvoir être

achevés. Si la jouissance de ces locaux ne devait néanmoins toujours pas être

garantie au 1er janvier 2007, la bailleresse accorde au locataire une réduction de loyer

de 1.000,- euros pour compenser la non jouissance de cette partie de l’immeuble pris

en location. Il a été convenu que « la diminution de loyer de 1.000,- euros durera aussi

longtemps que les travaux n’auront pas été complètement achevés ».

Le contrat de bail prévoit encore que le rez-de-chaussée fait l’objet d’une sous-location

à la société SOCIETE2.) dont Madame PERSONNE2.) est gérante.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 8 décembre

2010, PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître devant

le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de:

- se voir condamner au paiement du montant de 18.510,- euros à titre d’arriérés de

loyers et avances sur charges pour les mois d’août 2010, novembre 2010 et

décembre 2010,

- voir prononcer la résiliation du bail entre parties et se voir condamner à déguerpir

des lieux loués,

- se voir condamner à une indemnité de relocation de 17.610,- euros,

- se voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 1.500,-

euros.

A l’audience des plaidoiries du 14 février 2011, la requérante a renoncé à sa demande

en condamnation aux arriérés de loyers et d’avances sur charges, les montants

réclamés ayant entretemps été payés. A cette même audience, la défenderesse a

formulé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la requérante

d’exécuter les travaux de remise en état du premier étage sous peine d’une astreinte

de 100,- euros par jour et dans la limite de 60.000,- euros.

Par jugement du 21 mars 2011, le tribunal de paix a:

- résilié le contrat de bail aux torts de la société SOCIETE1.) (le non-paiement du loyer

aux échéances convenues constituant une cause justificative de résiliation du bail),

- condamné cette dernière à déguerpir des lieux loués dans les deux mois de la

notification du jugement,

- rejeté la demande en obtention d’une indemnité de relocation,

- rejeté la demande reconventionnelle, faute de preuve que les travaux ne sont pas

encore achevés,

- rejeté les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 28 avril 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à voir dire

les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement non fondées. Elle reproche

encore au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure à hauteur de 1.500,- euros et conclut à l’obtention d’une telle

indemnité pour l’instance d’appel à hauteur de 2.000,- euros.

A l’appui de son appel, la société SOCIETE1.) fait exposer que, nonobstant ses

courriers des 13 septembre 2007, 10 mars 2008 et 26 septembre 2008, la bailleresse

ne l’aurait jamais informée du commencement des travaux et de la date à laquelle le

premier étage pourrait enfin être occupé. Actuellement, les travaux ne seraient

toujours pas été achevés.

L’appelante soutient avoir réglé le loyer d’août 2010 le jour de la réception de la lettre

de rappel – soit le 21 septembre 2010 – et les loyers de novembre et de décembre

2010, le jour de la notification de la requête de PERSONNE1.) – soit le 13 décembre

2010.

Le léger retard dans le paiement de ces loyers ne constituerait néanmoins pas une

faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et ce d’autant plus qu’une

garantie locative à première demande couvrirait douze mois de loyer.

L’intimée, tout en concluant à la confirmation pure et simple du jugement entrepris,

relève appel incident et conclut à la condamnation de l’appelante à lui payer la somme

de (4 x 1.000,- euros =) 4.000,- euros, alors que depuis le mois de février 2011,

l’appelante resterait en défaut de payer la totalité du loyer (à savoir 6.800,- euros par

mois).

L’intimée, qui aurait toujours respecté ses obligations contractuelles, serait en droit

d’obtenir un paiement de loyer régulier. En ce qui concerne les travaux à achever et

plus particulièrement la dalle qui serait dangereuse, celle-ci constituerait une partie

commune appartenant à tous les copropriétaires, de sorte qu’il n’aurait pas été dans

son pouvoir d’y remédier. Elle aurait par contre proposé un autre local, sis au

deuxième étage du même immeuble, au locataire qui aurait cependant refusé.

Motifs de la décision

Quant à l’appel principal : la demande en résiliation du bail

L’article 4 du contrat de bail signé entre parties prévoit notamment la clause résolutoire

suivante « le non-paiement par le locataire de loyer aux échéances prévues ci-dessus

ou des charges et des frais dus au propriétaire ou l’inexécution de l’une quelconque

des conditions et clauses du présent bail, entraînera la résolution de plein droit du

présent contrat, après mise en demeure par simple lettre recommandée restée

infructueuse après 15 jours, la date d’expédition de la poste faisant foi, et ce, sans

préjudice de dommages et intérêts ».

Indépendamment du fait que le non paiement suite à une mise en demeure restée

infructueuse après 15 jours n’est pas donné en l’occurrence, le tribunal rappelle qu’en

vertu de l’article 1762-2 du code civil, qui concerne plus spécialement les baux

commerciaux, la clause résolutoire expresse reste soumise à l’appréciation du juge

compétent.

Il en découle que la résiliation du contrat de bail commercial ne peut intervenir que par

la voie judiciaire.

Il est de principe que les tribunaux disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain

pour ne prononcer la résiliation que si pareille mesure se trouve justifiée par la gravité

des inexécutions litigieuses.

Dans le cadre de l’appréciation de la gravité des inexécutions commises par le

débiteur, les juges ont à prendre en considération toutes les circonstances de la cause

intervenues jusqu’au jour de la décision (cf. Jurisclasseur civil, vol. 12, art. 1184, fasc.

10, no 113).

PERSONNE1.) reproche à son locataire d’avoir payé le loyer du mois d’août 2010

seulement le 21 septembre et celui des mois de novembre et de décembre 2010, le

13 décembre 2010, alors que le contrat de bail stipule que le loyer est payable

d’avance.

Le tribunal constate qu’au jour du dépôt de la requête en matière de bail à loyer (le 8

décembre 2010), seuls deux loyers restaient impayés, alors que la société

SOCIETE1.) s’était d’ores et déjà acquittée du loyer du mois d’août 2010 en

septembre 2010.

Par ailleurs, il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a payé les loyers de

novembre et de décembre 2010 le jour de la notification de la requête (le 13 décembre

2010).

Au jour des plaidoiries de première instance, plus aucun loyer n’était dès lors redu.

Il ressort par ailleurs des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées

en cause qu’en dépit de plusieurs courriers adressés par l’appelante à PERSONNE1.),

celle-ci n’a pas entrepris les travaux qui étaient pourtant à sa charge en vertu du

contrat de bail et n’a jamais donné suite aux nombreux courriers de SOCIETE1.).

Ainsi, au jour des plaidoiries de première instance, l’appelante avait non seulement

réglé tous les loyers, mais était encore dans l’impossibilité d’occuper les lieux loués

dans leur intégralité.

Dans ce contexte, le fait que PERSONNE1.) ait proposé un autre local à SOCIETE1.)

n’est nullement pertinent, alors que celle-ci était tout à fait en droit de refuser d’occuper

un local autre que celui loué par elle.

Il découle des considérations qui précèdent qu’au vu du paiement régulier des loyers

par la société SOCIETE1.), de l’apurement quasi immédiat des trois loyers en

souffrance fin 2010, de l’impossibilité d’occuper les lieux loués, et du manque

d’informations données par la bailleresse à son locataire, les manquements reprochés

à l’appelante ne sont pas assez graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire la demande de

PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail non fondée. L’appel est dès lors fondé.

Quant à l’appel incident : la demande en condamnation au paiement du solde du loyer

redu

Reprochant à son locataire de ne pas avoir payé l’intégralité du loyer et d’avoir

continué à ne verser que la somme mensuelle de (6.800 – 1.000 =) 5.800,- euros en

tenant compte de la diminution de loyer de 1.000,- euros accordée par la bailleresse,

PERSONNE1.) réclame, par le biais d’un appel incident, la somme de 4.000,- euros

au titre des mois de février, mars, avril et mai 2011.

Le tribunal rappelle que la bailleresse avait accordé, en contrepartie du manque de

jouissance du locataire, une diminution du loyer à hauteur de 1.000,- euros jusqu’à

achèvement des travaux.

Conformément au droit commun de la preuve, il appartient partant à PERSONNE1.),

qui réclame l’intégralité du loyer depuis février 2010, d’établir que les travaux étaient

achevés depuis cette date et qu’il y a eu délivrance intégrale des lieux loués à

SOCIETE1.).

Compte tenu des contestations formelles à cet égard de la partie appelante et au vu

de l’absence de tout élément d’appréciation permettant de retenir que les travaux sont

achevés, la demande en condamnation est à rejeter et l’appel incident n’est pas

fondée.

Quant aux demandes en obtention d’une indemnité de procédure

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des sommes exposées

par la société SOCIETE1.) et non comprises dans les dépens à sa charge, il y a lieu,

par réformation du jugement entrepris, de lui accorder une indemnité de procédure de

300,- euros pour la première instance, et de faire droit à sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 350,- euros.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal fondé,

partant, par réformation,

dit les demandes de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de bail et en

déguerpissement non fondées,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. une

indemnité de procédure pour la première instance à hauteur de 300,- euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 350,- euros,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à PERSONNE1.).