Landlord wins appeal on eviction delay; tenants lose procedural fee claim due to lack of abuse proof.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 115/2011

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille onze

Numéro 137208 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelantes aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-

Alzette du 29 mars 2011,

intimées sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Claude PAULY, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 137208 du rôle et appelée pour fixation le 10 mai

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 5 juillet 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fut

entendu en ses explications.

Maître Jessica PACHECO, avocat, en remplacement de Maître Claude PAULY,

avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

juillet 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette en date du 13

août 2010, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur Alzette pour les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, à lui payer la somme de 2.050,- euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges; voir déclarer résilié le bail existant entre parties et

partant voir ordonner le déguerpissement des locataires.

La requérante a encore conclu à la condamnation solidaire, sinon in solidum des

défenderesses au paiement d’une indemnité de procédure de 1.250,- euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Finalement, elle conclut à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 28 janvier 2011, la requérante a modifié sa demande suite au

paiement de certains loyers mais également de l’échéance de nouveaux loyers et

avances sur charges et a réclamé la somme totale de 3.225,- euros.

Les défenderesses admettent redevoir le montant réclamé mais se rapportent à

prudence quant aux demandes en résiliation du bail et en déguerpissement.

Retenant notamment que le non paiement, respectivement le paiement irrégulier du

loyer et des avances sur charges sur une période prolongée constitue une violation

grave des obligations des locataires, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par

jugement du 11 février 2011, fait droit à la demande en résiliation du bail et en

déguerpissement. Il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à

payer à PERSONNE3.) la somme de 3.225,- euros à titre de loyer et avances sur

charges demeurant impayés jusqu’au mois de janvier 2011 inclus, avec les intérêts

légaux sur la somme de 2.050,- euros à partir du 13 août 2010 et sur le montant de

1.175,- euros à partir du 28 janvier 2011, jusqu’à solde.

Il a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le mois de la notification et les a condamnées

à payer à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 125,- euros.

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

De ce jugement, leur notifié le 23 février 2011, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 29 mars 2011.

Par réformation du jugement entrepris, les appelantes demandent le remboursement

de la somme de 2.475,- euros. Elles demandent encore un délai de déguerpissement

de trois mois alors que le délai de seize jours accordé en première instance serait

insuffisant.

A l’audience publique du 5 juillet 2011, le mandataire des appelantes a reconnu que

les montants réclamés par PERSONNE3.) sont dus. Il a fait valoir que les retards de

paiement s’expliquent par le fait que les loyers sont actuellement payés par l’Office

Social dont dépendent les deux appelantes. Il a renoncé à la demande

reconventionnelle tendant au remboursement des charges qu’il avait formulée en

première instance.

La résiliation du contrat de bail n’est plus contestée mais les appelantes sollicitent un

délai de déguerpissement de trois mois pour pouvoir se reloger.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en insistant sur le fait que

l’appel aurait été interjeté abusivement alors que les locataires auraient sciemment

fait état d’un délai de déguerpissement de seize jours - contrairement aux dispositions

du jugement entrepris - et qu’elles n’auraient par ailleurs pas justifié avoir effectué des

démarches pour se reloger. PERSONNE3.) réclame la somme de 2.500,- euros à titre

de dommages intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Elle verse un décompte actualisé sur base duquel elle réclame la condamnation des

appelantes au paiement du montant de 4.425,84.- euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges jusqu’au mois de juillet 2011 inclus.

Finalement, PERSONNE3.) forme appel incident en ce que le jugement entrepris n’a

pas fait droit à sa demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure

civile en ne lui allouant que la somme de 125,- euros au lieu des 1.250,- euros

réclamés par elle. Pour l’instance d’appel, PERSONNE3.) demande la condamnation

des parties appelantes à lui payer une indemnité de procédure de 2.500,- euros.

Il est constant en cause que, par contrat de bail du 31 octobre 2009, PERSONNE3.)

a donné en location, à partir du 1er décembre 2009, à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE1.) pour un loyer mensuel de 650,-

euros auquel s’ajoutent des avances sur charges de 125,- euros par mois.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui, tout au long de la procédure, ont toujours admis

redevoir des arriérés de loyers et des avances sur charges, reconnaissent

actuellement redevoir la somme réclamée de 4.425,84 euros, ce qui représente une

augmentation de 1.200,84 euros par rapport à la condamnation résultant du jugement

entrepris.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 4.425,84

euros avec les intérêts tels qu’indiqués au jugement entrepris. Pour le surplus, il y a

lieu de les condamner à payer à PERSONNE3.) la somme de 1.200,84 euros avec

les intérêts légaux à partir du 5 juillet 2011 - date de la demande en justice - jusqu’à

solde.

Le tribunal constate que les appelantes ont entrepris le jugement a quo uniquement

quant au délai de déguerpissement. Contrairement aux affirmations des appelantes,

le premier juge n’a pas accordé un délai de seize jours mais le délai usuel d’un mois.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

qui

sollicitent en appel un délai de

déguerpissement de trois mois, restent en défaut de prouver les démarches qu’elles

ont entreprises en vue de leur relogement.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande

mais de confirmer le jugement entrepris sur ce point sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à compter de la signification du présent jugement.

En ce qui concerne la demande de PERSONNE3.) tendant à se voir allouer une

indemnité pour procédure d’appel abusive et vexatoire, le tribunal rappelle que

l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que si elle constitue un acte

de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou

si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Comme elle n’a pas rapporté la preuve d’une telle faute dans le chef de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), sa demande est à rejeter comme non fondée.

PERSONNE3.) réclame une indemnité de procédure de 1.250,- euros pour la

première instance et une indemnité de procédure de 2.500,- euros pour l’instance

d’appel.

Comme il paraît inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais exposés par

elle et non compris dans les dépens, il s’ensuit, d’une part, que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance est, par

confirmation du jugement entrepris, à déclarer fondée pour la somme de 125,- euros

et, d’autre part, pour l’instance d’appel sa demande est à déclarer fondée pour la

somme de 200,- euros.

Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que tant l’appel principal

que l’appel incident sont à déclarer non fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur renonciation à leur demande

reconventionnelle,

dit l’appel principal et l’appel incident non fondés,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) Ia

somme de 1.200,84 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 5 juillet 2011- date

de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité pour

procédure abusive et vexatoire,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une indemnité

de procédure de 200,- euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.