Landlord wins partial appeal on tenant damages; mold and cleaning costs borne by tenants.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 120/2011

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille onze

Numéro 137176 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), et son épouse

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 11 avril 2011,

sub 1) et 2) comparant initialement par Maître Fernando A. DIAS SOBRAL, avocat, et

actuellement par Maître Sandra CORTINOVIS, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jean-Georges GREMLING, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 137176 du rôle et appelée pour fixation le 10 mai

2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 28 juin 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 5 juillet 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Denis CANTELE, avocat, en remplacement de Maître Sandra CORTINOVIS,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fut entendu en ses

explications.

Maître Massica BENTAHAR, avocat, en remplacement de Maître Jean-Georges

GREMLING, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

juillet 2011, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 11 septembre 2006, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont

donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement situé à

ADRESSE3.). Les parties ont convenu d’un loyer de 820,- euros par mois auquel

s’ajoutent des avances sur charges de 130,- euros par mois.

Par requête déposée le 30 juillet 2010 au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-

Alzette, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont fait convoquer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à

loyer aux fins de les voir condamner à leur payer, outre les intérêts légaux à partir du

15 janvier 2010, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice,

les montants suivants :

Indemnité du mois de décembre 2009

950,00 euros

Solde des frais locatifs de l’année 2008

1.158,59 euros

Solde des frais locatifs de l’année 2009

1.171,06 euros

Frais de remise en état de l’appartement

6.235,14 euros

Les requérants ont encore sollicité une indemnité de 750,- euros sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile.

Retenant que l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2009 n’était pas

contestée, que l’ensemble des frais réclamés (à l’exception des frais de gérance)

étaient documentés par pièces et dus par les locataires, que les locataires n’ont pas

renversé la présomption de réception des lieux loués en bon état et que les locataires

devaient dès lors supporter les frais de remise en état de l’appartement, le tribunal

d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 3 mars 2011 :

- dit fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement du loyer

du mois de décembre 2009,

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) le montant de 950,- euros de ce chef, cette somme avec les intérêts

légaux à partir du 30 juillet 2010, jusqu’à solde,

- dit partiellement fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en

paiement des décomptes des frais locatifs,

- condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) le montant de 1.519,65 euros à titre de solde des frais locatifs de

l’année 2007 et de décompte des frais locatifs des années 2008 et 2009, cette

somme avec les intérêts légaux, à partir du 30 juillet 2010, jusqu’à solde,

- dit fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement des frais

de remise en état de l’appartement ayant fait l’objet du bail,

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à

payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) le montant de 6.235,14 euros à titre de frais de remise en état de

l’appartement ayant fait l’objet du bail, cette somme avec les intérêts légaux, à partir

du 30 juillet 2010, jusqu’à solde,

- condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) une indemnité de 250,- euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 11 avril 2011.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à être déchargés des

condamnations prononcées à leur encontre par le premier juge et à voir compenser

« les créances respectives de la garantie locative avec celle du mois de loyer en

souffrance » en expliquant, offre de preuve à l’appui, ce qui suit :

« D’une part, les sommes réclamées relatives aux soldes des frais locatifs des années

2007, 2008 et 2009 sont contestés alors que non dûment étayés par des pièces

justificatives.

En outre, le premier juge a condamné les appelants à payer aux bailleurs intimés le

montant de 6.235,14 euros à titre de frais de remise en état de l’appartement.

En effet, lors de la prise de possession des lieux, l’appartement se trouvait dans un

très mauvais état.

Les murs étaient noircis de l’humidité et se trouvaient complètement sales à cause

des travaux effectués au plancher.

Les locataires ont dû tout nettoyer, faire des travaux au niveau du carrelage et poser

les portes qui n’avaient pas été placées et le papier peint qui avait été laissé dans

l’appartement par le bailleur.

En outre, les locataires ont dû effectuer eux-mêmes la peinture de l’appartement et

payer les matériaux nécessaires pour ce faire.

Ils ont dû refaire à plusieurs reprises la peinture durant le bail pour motifs d’humidité

et de moisissure.

Les consorts PERSONNE1.) – PERSONNE2.) ont également dû installer les siphons,

robinets et une prise pour le téléphone fixe.

A leur arrivée dans l’appartement, il y avait deux chauffages qui ne fonctionnaient pas

de sorte que les locataires ont effectué les réparations nécessaires.

Les locataires ont dû également mettre toutes les ampoules dans l’appartement qui

n’en disposait d’aucune.

Il convient encore de souligner que l’appartement a dû être repeint à trois reprises par

les locataires, à leurs propres frais, au vu des problèmes d’humidité et de moisissures

qui affectaient l’appartement.

Il s’ajoute que le bailleur n’a pas laissé assez de papier peint pour la cuisine de sorte

que les locataires ont décidé de ne pas en poser derrière le meuble.

Il résulte de ce qui précède que, lors de leur départ, les locataires n’ont pas laissé

l’appartement dans un état plus dégradé qu’il était lors de leur prise de possession

des lieux.

En tout état de cause, si dégâts il y a, quod non, ils relèvent de l’usure normale et des

vices et caractéristiques de la construction provocant une humidité excessive.»

Les appelants sollicitent en outre une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour

l’instance d’appel.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à la confirmation du jugement entrepris

en se ralliant à la motivation du premier juge et en contestant en particulier l’affirmation

adverse d’après laquelle les locataires auraient eux-mêmes procédé à une réfection

de l’appartement suite à la prise de possession des lieux et en donnant à considérer

qu’ils ne versent aucune pièce documentant la réalité de ces travaux et qu’ils n’ont

jamais formulé la moindre prétention à leur encontre de ce chef.

Quant aux charges

Les locataires estiment que les frais de chauffage repris dans les décomptes de frais

2008 et 2009 seraient exagérés.

Cette observation ne porte cependant pas à conséquence dans la mesure où les frais

de chauffage sont justifiés au moyen des relevés SOCIETE1.) versés et que ce sont

les seuls locataires qui ont généré ces frais.

Les autres postes de frais étant également justifiés par pièces, les locataires ne

sauraient refuser de les régler aux bailleurs sous prétexte que ces derniers n’auraient

pas établi (en ce qui concerne le décompte 2008) les avoir payés dans un premier

temps.

Il y a donc lieu de confirmer le premier juge, par adoption de ses motifs, sur ce point.

Quant aux dégâts locatifs

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé et le contrat de bail ne

contient aucune indication quant à l’état de l’appartement loué de sorte qu’il y a lieu,

en application de l’article 1731 du code civil, de présumer que les locataires ont

réceptionné les lieux en bon état lors de la prise à bail.

Il est vrai que ceci constitue une obligation simple que les locataires peuvent renverser

en prouvant que l’appartement ne leur a pas été remis dans un bon état en début de

bail.

Pour ce faire, ils versent deux attestations testimoniales.

La teneur de ces attestations est contredite par trois attestations versées par les

bailleurs dont deux font état d’un appartement « impeccable/tadellos » en début de

bail.

Face à ces déclarations contradictoires, force est donc de conclure que les locataires

n’ont pas réussi à renverser la présomption d’après laquelle l’appartement leur a été

remis dans un bon état. Il leur incombe dès lors de restituer l’appartement dans le

même état, abstraction faite de l’usure normale.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343)

Il convient dès lors d’analyser les différents griefs invoqués à la lumière de ces

principes.

Le tribunal renvoie au rapport de la commission d’hygiène de la ADRESSE4.) du 28

novembre 2008 et aux photos y annexées.

Il résulte de l’analyse de ce document établi par des tiers qui n’ont aucun intérêt

commun avec l’une ou l’autre des parties en litige que l’appartement, occupé par deux

adultes, deux enfants, un chien et un perroquet, était dans un état répugnant,

imprégné d’humidité (humidité que la commission impute au manque d’aération et au

séchage du linge à l’intérieur de l’appartement) et de moisissures.

La commission a par ailleurs noté (cf. état des lieux de sortie) la présence

d’excréments du chien sur le sol, la présence de la grande poubelle grise (ordures

ménagères) à l’intérieur de l’appartement, de même que la présence de mouches ainsi

que d’une odeur nauséabonde, ce qui l’a amenée à conclure qu’un maintien des

locataires dans les lieux est nuisible à leur santé.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie confirme que les peintures, respectivement les

« tapisseries » sont partout recouvertes de taches d’humidité et de moisissures et que

l’appartement est jonché de détritus à un point tel qu’il est impossible de constater si

le carrelage au sol était endommagé ou non.

C’est donc à juste titre que les locataires sont d’avis qu’ils ne sont tenus à contribuer

à la réfection du carrelage. Ce constat n’est cependant d’aucune conséquence sur le

présent litige puisqu’il résulte du dossier que les bailleurs ne réclament aucune

indemnisation de ce chef.

En revanche et dans la mesure où les tâches d’humidité et de moisissures sont à

imputer au « style de vie » des locataires et en particulier au défaut d’aération de

l’appartement, la facture SOCIETE2.) (élimination des moisissures, enlèvement

papiers peints et remise en peinture de l’appartement) est entièrement (i.e. à

concurrence de 4.588,40 euros TTC) à supporter par les locataires.

Il en est de même de la facture SOCIETE3.) (676,28 euros) relative au nettoyage de

l’appartement, cette mesure s’étant manifestement avérée d’une nécessité absolue

au regard de l’état de saleté avancé dans lequel se trouvait l’appartement à la sortie

des locataires.

Les photos annexées au rapport de la commission d’hygiène de la ADRESSE4.)

documentant un panneau de porte cassé au niveau de la poignée, la facture

SOCIETE4.) (Türblatt – 59,99 euros) est également à mettre à charge des locataires.

En revanche, et en l’absence d’explications complémentaires de la part des bailleurs,

le tribunal retient que le remplacement des vannes thermostatiques des radiateurs a

été nécessaire en raison de leur vétusté ou de leur usage, mais non à cause d’une

dégradation volontaire de la part des locataires. En conséquence, ces derniers

n’auront pas à supporter la facture SOCIETE5.) afférente.

En résumé, l’indemnisation des bailleurs du chef de dégâts locatifs se chiffre dès lors

à la somme de (4.588,40 + 676,28 + 59,99 =) 5.324,67 euros.

En ce qui concerne la demande en compensation entre l’indemnité fixée

mensuellement pendant le sursis, soit la somme de 950,- euros en souffrance et la

restitution de la garantie locative (820,- euros), il y a lieu d’y faire en droit en ce sens

que les locataires sont autorisées à imputer la somme de 820,- euros sur les montants

de la condamnation à prononcer à leur encontre, les comptes entre parties étant

soldés à l’issue du présent jugement.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de

laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de

déclarer non fondée leur demande sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en indemnisation de dégâts

locatifs fondée à concurrence de 5.324,67 euros, partant

condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) la somme de 5.324,67 euros avec les intérêts au taux légal à compter

du 30 juillet 2010, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à imputer le montant de 820,- euros sur la

prédite condamnation,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.