Tenant advances for electricity and water not restitutable where actual consumption was lower than fixed amounts.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 98/2011

Audience publique du mardi, vingt-huit juin deux mille onze

Numéro 136987 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Joëlle DIEDERICH, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), ouvrier, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-

Alzette du 29 mars 2011,

sub 1) et 2) comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette,

et

PERSONNE3.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE1.)

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Laurent HARGARTEN, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 136987 du rôle et appelée pour fixation le 3 mai

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 7 juin 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Tom LUCIANI, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, avocat,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fut entendue en ses explications.

Maître

Emilie MELLINGER, avocat,

en remplacement de Maître

Laurent

HARGARTEN, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 28

juin 2011, le

Jugement

qui suit:

Le 21 décembre 1995, PERSONNE3.) a sous-loué un appartement comprenant un

living, deux chambres, une salle de bain et une cuisine, sis à ADRESSE1.) à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Les parties ont convenu un loyer de 25.000,-

francs, auquel s’ajoutent des avances sur charges de 3.000,- francs. Le contrat de

bail, conclu pour une durée initiale d’une année, a commencé à courir le 1er janvier

1996.

Par requête déposée le 26 octobre 2007 au tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer aux fins de les voir

condamner à lui payer, outre les intérêts légaux, la somme de 13.315,67 euros à titre

de frais d’électricité (consommation privative).

A l’audience du 10 octobre 2008,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont

reconventionnellement

demandé

la condamnation de

PERSONNE3.)

à leur

rembourser les avances sur charges payées durant le bail, soit la somme de (144 x

75 =) 10.800,- euros.

Par jugement du 11 décembre 2009, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette (confirmé

en appel) a dit la demande principale partiellement fondée et a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à rembourser à PERSONNE3.) la

somme de 13.237,80 euros correspondant aux frais d’électricité privatifs de leur

ménage depuis 1999 jusqu’à 2007. Quant à la demande reconventionnelle, le tribunal

a ordonné à PERSONNE3.) de verser les décomptes des autres charges locatives

depuis le début du bail, pièces justificatives à l’appui.

Devant le premier juge, PERSONNE3.) a expliqué qu’il n’existe plus de plan de

l’immeuble et qu’il lui était donc impossible à faire un décompte des charges locatives

sur base de la surface des différentes unités de l’immeuble ; que le rez-de-chaussée

de l’immeuble est composé du café qu’il exploite, d’une chambre et d’une salle de

bains, le premier étage étant composé de deux appartements de taille différente et

que l’appartement occupé par la famille PERSONNE1.)-PERSONNE2.) est situé au

deuxième étage ; que les charges comprennent l’électricité des parties communes, le

chauffage des parties communes et privatives, l’eau froide et le nettoyage des parties

communes ; que les avances sur charges prévues au contrat de bail n’ont pas été

payées et qu’il n’a pas insisté sur le paiement des avances sur charges étant donné

que PERSONNE2.) a nettoyé les parties communes de l’immeuble.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont contesté ne pas avoir réglé les avances sur

charges convenues entre parties. Tirant argument du fait que le bailleur n’a pas fait

de décompte annuel, ils ont conclu, à titre de sanction, au remboursement de

l’intégralité des avances payées durant le bail.

Retenant que le contrat de bail prévoit une répartition des charges par millièmes alors

même que l’immeuble loué n’est pas « soumis au statut de la copropriété et qu’il n’y

a pas de relevé des millièmes », fixant dès lors ex aequo et bono le montant des

charges redues à 14.400,- euros et constatant que ce chiffre dépasse le montant de

la demande reconventionnelle des locataires, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a,

par jugement du 17 février 2011, rejeté ladite demande reconventionnelle de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant au remboursement des avances sur

charges et il les a condamnés à payer à PERSONNE3.) une indemnité de procédure

de 1.250,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 29 mars 2011.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir condamner

PERSONNE3.) à leur rembourser les avances payées pendant la période couverte

par le décompte du bailleur (janvier 1996 à décembre 2010 inclus), à savoir la somme

de 13.500,- euros dont il y a encore lieu de déduire la somme de 257,92 euros mise

en compte pour les frais d’électricité des parties communes, soit en définitive la

somme de 13.242,08 euros.

Les appelants estiment, en s’appuyant sur une lecture a contrario de l’article 5(3) de

la loi du 21 décembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, que si le bailleur n’est pas

en mesure de justifier les sommes déboursées pour le compte du locataire, les

avances payées seraient sujettes à restitution dans leur intégralité.

Subsidiairement, les appelants demandent acte de l’aveu de la partie adverse, par

lequel elle affirme que « Le nettoyage des escaliers et de l’entrée a coûté de 1996 à

2010 : 22.575 Euros» et ils y greffent la demande subsidiaire suivante :

« Comme c’est Madame PERSONNE2.) qui a seule effectué le nettoyage des

escaliers et de l’entrée, avec ses propres produits de nettoyage et son eau, la partie

adverse n’a donc pas dépensé un seul euro pour ces frais, de sorte que les appelants

réclament à titre subsidiaire, la restitution du montant de 16.931,23 euros

correspondant au total des frais de nettoyage après déduction de leur quote-part, qui,

à défaut de division de l’immeuble en millièmes, est évaluée à 25% (l’immeuble

comprend 4 appartements). »

Les appelants contestent en tout état de cause le décompte versé par PERSONNE3.)

et ils font plaider en particulier que les frais de gérance ne sauraient être mis à charge

des locataires et qu’il en serait de même des frais de nettoyage des parties communes

puisque ce serait précisément PERSONNE2.) qui aurait effectué ce nettoyage depuis

le début du bail. Ils critiquent encore les charges d’eau qui seraient exagérées

puisqu’elles correspondent en moyenne à une consommation journalière de 800 litres.

Enfin, les appelants sollicitent l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,-

euros pour la première instance et de 1.000,- euros pour l’instance d’appel et ils

entendent être déchargés de la condamnation à l’indemnité de procédure prononcée

par le premier juge.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en se ralliant à

l’évaluation des frais opérée ex aequo et bono par le premier juge en donnant à

considérer que le montant total des charges est établi par pièces et que, au vu des

consommations ayant effectivement eu lieu, il y aurait lieu de déterminer

forfaitairement la quote-part des charges devant être supportée par les appelants.

PERSONNE3.) soulève encore l’irrecevabilité de toutes demandes nouvelles

formulées par les appelants dans l’acte d’appel de même que le libellé obscur de la

demande formulée en ordre subsidiaire par les appelants.

Ce dernier moyen est d’ores et déjà à écarter en l’absence de la justification d’un grief

dans le chef de PERSONNE3.). En revanche, dans la mesure où il n’appert pas du

jugement entrepris que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont formulé une demande

en remboursement des « frais de nettoyage » à concurrence de 16.931,25 euros,

cette demande est à déclarer irrecevable puisqu’elle est nouvelle en appel.

Le premier juge avait admis (cf. page 6 en haut du jugement entrepris), comme

prémisse de son raisonnement, que les avances dont les appelants réclament le

remboursement ont effectivement été payées à PERSONNE3.).

Le tribunal ne saurait partager cette analyse de manière aussi indifférenciée.

En effet, PERSONNE3.) explique que pendant la période de janvier 1996 à mai 1999,

les locataires ont payé les avances sur charges de 3.000,- LUF/mois, mais que celles-

ci ont été restituées aux appelants en contrepartie du fait que PERSONNE2.) a

nettoyé les « parties communes » dès le début du bail. A partir de juin 1999, plus

aucune avance sur charges (lesquelles ont été augmentées à 150,- euros et puis à

200,- euros) n’aurait été payée. Il aurait été convenu entre parties que les appelants

ont été « exonérés » du paiement des charges et des avances sur charges

précisément en raison du fait que PERSONNE2.) continuait à s’occuper, sans aucune

autre rémunération, du nettoyage des parties communes.

Les appelants, de leur côté, confirment que PERSONNE2.) a nettoyé les parties

communes et ils ajoutent que les avances sur charges auraient été payées « en plus »

et ils contestent toute restitution, même partielle des avances.

Conformément aux principes généraux en matière de preuve, il appartient à celui qui

formule une prétention, d’établir les faits à la base de celle-ci.

Ainsi, une condition préalable à toute restitution d’avances consiste dans le paiement

effectif des avances dans un premier temps.

Force est de constater que les appelants ne rapportent pas cette preuve pour la

période postérieure à mai 1999. La demande en restitution des avances est donc à

rejeter pour cette période.

En ce qui concerne la période de janvier 1996 à mai 1999, la charge de la preuve se

trouve renversée du fait que PERSONNE3.) a émis une contre-affirmation, à savoir

qu’il aurait remboursé les avances à ses propres sous-locataires après que ceux-ci

les lui ont versées. Il appartient dès lors à PERSONNE3.) de prouver cette affirmation.

Au vu des éléments du dossier, cette preuve n’est pas rapportée non plus.

Se pose alors la question de savoir s’il y a lieu de faire droit à la demande en restitution

des avances pour cette période de janvier 1996 à mai 1999 eu égard à l’absence de

décompte individuel.

Il est vrai que PERSONNE3.) n’a pas pu justifier en détail les charges devant être

supportées par les appelants. Seul est déterminé le montant global des dépenses

pour l’immeuble dont les appelants occupent le deuxième étage en entier.

Ce n’est pas pour autant qu’il y aurait lieu de condamner ipso jure les appelants à

restituer les avances.

En effet, une telle conclusion serait absurde s’il est établi, comme en l’espèce, que les

avances ont été payées pour couvrir des dépenses effectivement engagées pour des

consommations (gaz et eau principalement) qui ont réellement profité aux appelants.

Ainsi, les appelants ont admis (et il aurait été difficile d’accréditer la thèse contraire)

qu’ils ont consommé de l’eau, du gaz (ils concèdent que leur appartement dispose de

6 radiateurs au total). Le tribunal rappelle que la question des charges d’électricité a

été toisée lors d’un précédent jugement.

Pour la période de janvier 1996 à mai 1999, les avances étaient fixées au montant

mensuel de 3.000,- LUF, soit approximativement 75,- euros. Or, le tribunal retient, ex

aequo et bono, que ce montant est en-deçà de la consommation réelle et effective, de

sorte que la demande en restitution des avances n’est pas fondée non plus pour cette

période.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef des appelants,

ni dans celui de PERSONNE3.).

Il s’ensuit, d’une part, que les demandes en obtention d’une indemnité de procédure

pour la première instance sont, par réformation respectivement par confirmation du

jugement entrepris, à déclarer non fondées et, d’autre part, que les demandes

respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

L’appel est dès lors à déclarer partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) tendant à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit irrecevable la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

tendant au

remboursement des « frais de nettoyage » à concurrence de 16.931,25 euros,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

impose les frais et dépens de l’instance d’appel à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).