Appeal dismissed; court held peace court lacks jurisdiction for post-termination compensation claims not arising from the lease itself.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 96/2011

Audience publique du mardi, vingt-huit juin deux mille onze

Numéro 136544 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Joëlle DIEDERICH, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), docteur en médecine, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 24 mars 2011,

comparant par Maître François COLLOT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), époux

PERSONNE3.), sans état connu,

demeurant à L-

ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Andrée BRAUN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 136544 du rôle et appelée pour fixation le 26 avril

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 7 juin 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Anne MERTENS, avocat, en remplacement de Maître François COLLOT,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Andrée BRAUN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 28

juin 2011, le

jugement

qui suit:

Faits

Par contrat de bail signé le 1er septembre 2009, PERSONNE2.)-PERSONNE3.) a

donné en location à PERSONNE1.) une maison d’habitation, sise à L-ADRESSE3.).

Les parties ont résilié ce contrat d’un commun accord le 7 octobre 2009.

Procédure

Par requête déposée le 2 septembre 2010, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.)-PERSONNE3.)

à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg aux fins de voir condamner ce dernier à lui payer la somme de 16.311,84

euros avec les intérêts légaux à dater du 6 janvier 2010, date d’une mise en demeure,

jusqu’à solde. Le requérant a encore conclu à l’exécution provisoire du jugement ainsi

qu’à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros sur le fondement de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Suivant jugement du 24 février 2011, le tribunal de paix de et à Luxembourg s’est

déclaré incompétent ratione materiae pour connaître de la demande au motif que

celle-ci ne concernait ni l’existence ni l’exécution du contrat de bail et que le juge de

paix n’était pas compétent pour connaître des demandes en paiement d’indemnités

qui ne trouvent pas leur source dans un contrat de bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

24 mars 2011.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir dire que le premier

juge était compétent pour connaître de sa demande et, par évocation, d’y faire droit.

Il conclut à l’obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur

de 1.500,- euros.

A l’appui de son appel, il fait exposer avoir conclu en date du 1er septembre 2009,

pour une durée de trois ans, un contrat de bail avec PERSONNE2.)-PERSONNE3.).

Dans la mesure où ce dernier aurait voulu vendre la maison à un tiers qui n’aurait pas

souhaité de locataire, PERSONNE1.) aurait accepté de résilier le contrat d’un

commun accord, à condition toutefois d’être indemnisé de son préjudice occasionné

par la fin prématurée des relations contractuelles et de l’impossibilité consécutive

d’occuper les lieux. Les parties auraient ainsi signé le 7 octobre 2009 la résiliation d’un

commun accord et auraient prévu qu’PERSONNE2.)-PERSONNE3.) s’acquitterait

des obligations suivantes :

- remboursement du premier loyer de 1.700,- euros,

- remboursement de la garantie locative de 1.700,- euros,

- remboursement des frais de nettoyage de 120,- euros,

- remboursement des frais engagés par PERSONNE1.) de 311,84 euros,

- paiement d’une indemnité de 25.000,- euros.

Les trois premières sommes auraient été payées le 7 octobre 2009 par

PERSONNE2.)-PERSONNE3.). Le même jour, ce dernier aurait remis la somme de

9.000,- euros en espèces à PERSONNE1.) et les parties auraient convenu que le

solde de 16.000,- euros serait payé selon les modalités suivants :

- 6.000,- euros le 18 novembre 2009,

- 10.000,- euros le 6 janvier 2010.

Cet engagement aurait été confirmé par écrit sur un document intitulé

« ENSEIGNE1.) ».

Ainsi, PERSONNE2.)-PERSONNE3.) resterait redevoir la somme totale de (311,84 +

6.000 + 10.000 =) 16.311,84 euros à PERSONNE1.).

Pour autant que de besoin, PERSONNE1.) formule une offre de preuve par témoins

afin d’asseoir sa version des faits.

L’appelant estime que le juge de paix était compétent ratione materiae pour connaître

de la demande, alors que le litige serait « la conséquence de l’exécution défectueuse

par le bailleur du contrat de bail qui a entraîné la résiliation intervenue d’un commun

accord ».

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs du premier juge.

Au fond, il conteste tout accord entre parties et conclut au débouté de la demande. Il

conclut au rejet de l’offre de preuve par témoins, alors qu’il ne serait pas permis de

prouver outre et contre un écrit.

Il demande finalement une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à hauteur

de 2.000,- euros.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 19 alinéa 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, « le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté,

pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles ».

L’article 3.3 du titre premier du livre premier du nouveau code de procédure civile

prévoit que le juge de paix connaît en dernier ressort jusqu’à la valeur de 1.250,- euros

et à charge d’appel à quelque valeur que la demande puisse s’élever de toutes les

contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des

baux d’immeubles ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et

en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une

convention.

La compétence que le juge de paix tire de l’article 3.3 du titre premier du livre premier

du nouveau code de procédure civile, tient à la seule nature du contrat.

La disposition précitée étant une règle de compétence d’exception, elle est

d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix

les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

L’incompétence en raison de la nature du litige est d’ordre public et le juge doit

soulever ce moyen d’office (cf. Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence par M.

HARLES, n° 216 et suivants).

La compétence est l’aptitude d’une juridiction à connaître d’une prétention déterminée

matériellement et territorialement. La compétence d’une juridiction est conditionnée

par la nature des droits litigieux.

C’est la demande telle qu’elle est introduite qui détermine la compétence du juge saisi.

Pour déterminer si le litige entre bien dans sa compétence, il appartient donc au juge

de qualifier la prétention. La compétence peut ainsi dépendre d’une question de fond.

En l’espèce, PERSONNE1.) conclut à l’allocation de dommages et intérêts afin d’être

indemnisé du préjudice subi par lui du fait de la résiliation d’un commun accord d’un

contrat de bail et ceci conformément à un contrat conclu oralement avec

PERSONNE2.)-PERSONNE3.) et relayé par écrit dans un document intitulé

« ENSEIGNE1.) ».

Force est ainsi de constater que la demande de PERSONNE1.) ne concerne ni

l’existence ni l’exécution du contrat de bail qui a été résilié d’un commun accord des

parties, mais qu’elle a trait à un prétendu accord d’indemnisation que les parties

auraient conclu postérieurement ou concomitamment avec la résiliation.

Le tribunal note dans ce contexte que PERSONNE1.) ne fait valoir aucune prétention

découlant directement de ce contrat de bail valablement résilié, mais souhaite

uniquement voir contraindre son ancien bailleur à lui payer une certaine somme

d’argent conformément à un accord – contesté – entre parties.

C’est dès lors à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a retenu que sa compétence ne saurait découler de l’article 3.3. du nouveau code de

procédure civile.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer et l’appel n’est partant pas fondé.

Aucune des parties n’établissant l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, il y a lieu de rejeter leurs demandes respectives en allocation

d’une indemnité de procédure.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant,

confirme le jugement entrepris,

déboute des parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel.