Landlord loses partial appeal on damages claim but wins incidental appeal on rent refund.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 84/2011

Audience publique du mardi, sept juin deux mille onze

Numéro 135296 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), agent immobilier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 27 janvier 2011,

intimé sur appel incident,

comparant initialement par Maître Pascale MILLIM, avocat, demeurant à Luxembourg,

et actuellement par Maître Alexandre CHATEAUX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marc THEWES, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 135296 du rôle et appelée pour fixation le 22 février

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 29 mars 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 24 mai 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Vânia FERNANDES, avocat, en remplacement de Maître

Alexandre

CHATEAUX, avocat, comparant pour

PERSONNE1.),

fut entendue

en ses

explications.

Maître Marc THEWES, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 7

juin 2011, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail commercial du 1er mars 2009, PERSONNE1.) a donné en

location à la société SOCIETE1.) S.àr.l. un café avec terrasse et dépôt sis à L-

ADRESSE3.) moyennant un loyer mensuel de 2.000,- euros et un forfait mensuel pour

les charges de 200,- euros.

Une garantie locative de 4.000,- euros a été payée et le contrat a pris fin le 28 février

2010, la société SOCIETE1.) S.àr.l. ayant quitté les lieux à cette date suite à la

résiliation du bail par le propriétaire.

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 3 juin

2010, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître

devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui

restituer la garantie locative de 4.000,- euros payée au début du bail et la somme de

1.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience du 5 juillet 2010, PERSONNE1.) s’est porté demandeur par reconvention

pour la somme de 7.410,96 euros à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs.

Il a sollicité la compensation de cette somme avec le montant de la garantie locative.

A l’audience du 24 novembre 2010, PERSONNE1.) a augmenté sa demande

reconventionnelle. Il a encore sollicité la condamnation de la société SOCIETE1.)

S.àr.l. à payer les sommes de 18.000,- euros à titre de perte de loyers, de 75,- euros

à titre de frais de trajet, de 750,- euros à titre de perte de temps et de 1.500,- euros à

titre de dommage moral.

Chiffrant ex aequo et bono les dégâts locatifs à 1.500,- euros, rejetant les autres volets

de la demande reconventionnelle comme non fondés (la perte de loyers alléguée

ayant été jugée le fruit de la propre stratégie de défense de PERSONNE1.) qui aurait

retardé la relocation de l’objet en attendant le passage d’un expert sans pour autant

demander, dès la fin du bail, la nomination d’un tel expert sur base de l’article 24 de

la loi sur le bail à loyer du 21 septembre 2006) et opérant une compensation entre

demandes réciproques, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 20

décembre 2010 condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme

de 2.500,- euros avec les intérêts au taux légal à partir du 3 juin 2010 jusqu’à solde.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

27 janvier 2011.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à ce qu’il soit fait droit à

ses prétentions formulées comme suit :

- condamner l’intimée au paiement du montant de 6.406,33 euros du chef de dégâts

locatifs ou toute autre somme même supérieure à déterminer par le tribunal ou à

dire d’expert sous réserves d’augmentation avec les intérêts légaux à compter de la

demande en justice, soit le 5 juillet 2010, jusqu’à solde,

- subsidiairement :

Voir nommer un expert avec la mission :

« - de déterminer les causes et origines des dégâts locatifs constatés au local

commercial litigieux sis à L-ADRESSE3.),

- de proposer des moyens aptes à y remédier,

- d’évaluer le prix de la remise en état de l’immeuble, sinon celui d’une éventuelle

moins-value,

- de dresser les comptes entre parties »,

- condamner encore l’intimée au paiement du montant de 24.000,- euros au titre de

l’indemnité d’indisponibilité ou toute autre somme même supérieure à déterminer

par le tribunal ou à dire d’expert sous réserves d’augmentation avec les intérêts

légaux à compter de la demande en justice, soit le 24 novembre 2010, jusqu’à

solde,

- condamner en outre l’intimée à payer à la partie appelante la somme de 750,-

euros pour la première instance et 1.500,- euros pour l’instance d’appel à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qui

concerne le volet de l’indemnité d’indisponibilité et elle fait valoir que les sommes

réclamées à titre d’indemnisation de prétendus dégâts locatifs ne seraient pas dues

dans la mesure où il ne lui appartiendrait pas de remettre à neuf les lieux loués en fin

de bail, ce qui amène la société SOCIETE1.) à demander, par appel incident, à voir

condamner PERSONNE1.) à lui restituer l’intégralité de la garantie locative de 4.000,-

euros.

Enfin, la société SOCIETE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,- euros pour l’instance d’appel.

Les dégâts locatifs

Le bailleur fait état d’une série de dégâts locatifs qu’il a fait documenter par un constat

d’huissier (rédigé en date du 3 mars 2010, les constatations ayant été faites lors de

l’état des lieux contradictoire du 2 mars 2010) et par un rapport d’expertise unilatéral

PERSONNE2.) du 18 mars 2011 (l’expert ayant été sur place le 16 mars 2011).

Bien que la société SOCIETE1.) critique ce rapport puisqu’elle n’a pas été appelée

sur les lieux pour faire valoir ses explications, le mandataire n’a pas demandé le rejet

de cette pièce qui lui a été communiquée avant l’audience de plaidoiries, qu’il a pu

analyser et dont certains passages, d’après ses propres dires, ne lui seraient pas

forcément défavorables.

Le rapport ayant fait l’objet de débats contradictoires à l’audience, le tribunal en tiendra

compte tout en faisant abstraction, tel que cela a été demandé à bon droit par la

société SOCIETE1.), des conclusions d’ordre juridique auxquelles l’expert s’est

aventuré.

D’après l’article 5 du contrat de bail, l’objet loué (café meublé avec terrasse et dépôt)

a été pris à bail « in einem sehr guten Zustand ». En fait, suite à un incendie qui s’est

déclaré lors d’un précédent bail, les lieux ont dû être rénovés.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes

provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343)

Il convient dès lors d’analyser les différents griefs invoqués à la lumière de ces

principes.

Nettoyage du plafond

Suivant le constat d’huissier le plafond (de couleur noire) « ne présente rien à

signaler ». Aucune indemnisation ne sera donc due de ce chef.

Sol en béton

D’après l’huissier, la peinture recouvrant le sol en béton est en « état d’usure », ce qui

n’est guère étonnant. Aucun élément du dossier ne permet de conclure que cette

usure dépasse l’usure normale. Dans ces conditions, ce poste ne donne pas lieu à

indemnisation.

Porte d’entrée

La peinture de la porte d’entrée (en bois) est écaillée à divers endroits, ce qui n’a pas

été le cas lors de la prise à bail, de sorte qu’il y a lieu d’allouer le montant proposé par

l’expert (170,- euros TTC) en vue de la reprise de la peinture.

Porte extérieure dépôt

Cette porte (en PVC) présente de nombreuses traces de bande adhésive et n’a pas

été nettoyée. Bien que le représentant de la société SOCIETE1.) affirme que ces

traces auraient déjà existé avant son entrée dans les lieux, cette affirmation n’est pas

compatible avec la qualification de « sehr gutem Zustand » en début de bail, de sorte

que le montant proposé par l’expert de l’ordre de 130,- euros est justifié.

Peinture parois

Le tribunal constate que le bail n’oblige pas le preneur à repeindre les lieux en fin de

bail. Néanmoins, il s’avère que celui-ci l’a fait, mais, semble-t-il, avec une peinture

inadaptée. Il ressort par ailleurs des photos versées que différents endroits n’ont pas

été repeints.

La peinture devra donc être refaite, partiellement en raison de la qualité médiocre du

travail de peinture du locataire et, faut-il le rappeler, partiellement en raison de la

nature des activités (café-bar) qui ont eu lieu dans les lieux loués. C’est donc

également en raison de l’usure normale, usure qui est forcément plus élevée dans un

café que dans un lieu d’habitation, que la peinture devra être refaite.

Dans la mesure où ce dernier volet n’est pas imputable au locataire et compte tenu

du coût de réfection proposé par l’expert (1.391,- euros), le tribunal décide d’allouer la

somme de 700,- euros de ce chef.

Briques du comptoir - marches en bois

« Côté client », ce comptoir présente des « erhebliche Verschmutzungen ». Dans la

mesure où l’expert estime que ces salissures sont des « normale Gebrauchsspuren,

die bei einer Thekenbenutzung auftreten » ce point ne donnera pas lieu à

indemnisation.

La même conclusion s’impose pour les marches en bois de l’entrée qui souffrent de

« erhebliche Abnutzungserscheinungen ».

Nettoyage frigo pompe à bière et luminaires

Il s’avère que ces éléments n’ont pas été nettoyés correctement, de sorte qu’il y a lieu

d’allouer un forfait de 100,- euros de ce chef.

Il résulte des développements qui précèdent que l’indemnisation des dégâts locatifs

se chiffre à la somme de (170 + 130 + 700 + 100 =) 1.100,- euros.

L’indemnité d’indisponibilité

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte

de jouissance des lieux qu’il subit du fait que le locataire n’a pas restitué les lieux en

pristin état et que des travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. Elle est due

pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant celle requise

pour l’exécution des réparations.

Les dégâts locatifs relevés ci-avant ont tous été constatés par l’huissier dès la remise

des clés en date du 2 mars 2010. L’expertise n’apporte donc aucune plus-value sous

ce point de vue. Certes, elle fournit des éléments d’appréciation pour chiffrer les

travaux de remise en état, mais en aucun cas fallait-il attendre un an (jusqu’au 16

mars 2011) pour envoyer un expert sur les lieux.

L’expertise unilatérale aurait déjà pu être effectuée dès les premiers jours suivant la

fin du bail.

D’un autre côté, il résulte de ce qui précède que les travaux de remise en état qui sont

à effectuer, respectivement qui ont été effectués sont des travaux peu importants et

de faible envergure qui peuvent être réalisés en quelques jours. En tenant compte du

temps nécessaire pour faire venir les différents corps de métier sur le chantier, le

tribunal retient que le temps nécessaire à la réfection des lieux ne saurait dépasser

un mois, de sorte que l’indemnité d’indisponibilité est à fixer au loyer équivalent, soit

à la somme de 2.000,- euros.

En conclusion, PERSONNE1.) peut prétendre reconventionnellement à la somme de

3.100,- euros qui sera portée en déduction de la garantie locative de 4.000,- euros, de

sorte qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de condamner

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 900,- euros avec les

intérêts à compter du 3 juin 2010, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est à

déclarer partiellement fondé, tandis que l’appel incident est non fondé.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de déclarer non fondées

leurs demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, ceci tant pour l’instance d’appel que pour la première instance (PERSONNE1.)

sollicitant une telle indemnité par réformation du jugement entrepris).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande reconventionnelle fondée à concurrence de 3.100,- euros,

par compensation, dit la demande principale fondée à concurrence de 900,- euros,

partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l. la somme de 900,- euros avec les intérêts à compter du 3 juin 2010 jusqu’à

solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

impose les frais et dépens de l’instance d’appel à raison de 2/3 à PERSONNE1.) et à

raison de 1/3 à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l..