Landlord appeal partially allowed; relocation claim dismissed as premature while rent arrears upheld.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 73/2011

Audience publique du mardi, trente-et-un mai deux mille onze

Numéro 136267 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), électricien, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 3 mars 2011,

sub 1) et 2) comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 136267 du rôle et appelée pour fixation le 29 mars

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 mai 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jerry MOSAR, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Laurent LIMPACH, avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

mai 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11

février 2010, PERSONNE3.) fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux fins

de les voir condamner au montant de 12.800,- euros du chef d’arriérés de loyers, au

montant de 9.600,- euros du chef d’une indemnité de relocation et à la somme de

1.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, pour voir

résilier le bail entre parties et pour voir ordonner le déguerpissement des locataires.

A l’audience du 20 décembre 2010, PERSONNE3.) a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyers à la somme de 22.100,- euros.

Les locataires se sont opposés aux prétentions adverses en faisant valoir, offre de

preuve à l’appui, que les parties auraient convenu, contrairement aux indications

contenues dans le contrat de bail écrit, que le loyer mensuel serait en réalité de 2.200,-

euros au lieu de 3.200,- euros.

Retenant notamment que la modification d’un contrat écrit se prouve selon le droit

commun, soit par témoignages uniquement en cas de commencement de preuve par

écrit et qu’en l’espèce il n’y avait aucun écrit émanant de PERSONNE3.) lequel rendait

vraisemblable la diminution alléguée du loyer, le premier juge a écarté l’offre de preuve

et, visant l’article 1315 du code civil, a arrêté les arriérés de loyers au total de 22.100,-

euros sur base d’un loyer mensuel de 3.200,- euros. Le premier juge a en outre retenu

que les arriérés accumulés justifiaient la résiliation du bail aux torts des locataires, de

sorte que le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 26 janvier 2011:

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement à payer

à

PERSONNE3.) la somme de 22.100,- euros avec les intérêts légaux à partir du

jour de la demande en justice - 11 février 2010 - jusqu’à solde sur le montant de

12.800,- euros et à partir du 20 décembre 2010 jusqu’à solde sur le montant de

9.300,- euros,

-

déclaré résilié le bail entre parties,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans le mois de la notification du jugement,

-

déclaré la demande basée sur l’article 1760 du code civil recevable et fondée,

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement à

payer à

PERSONNE3.) la somme de 9.600,- euros avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande en justice - 11 février 2010 - jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 500,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

exploit d’huissier du 3 mars 2011.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir déclarer non

fondées les demandes adverses en condamnation, en résiliation du bail et en

déguerpissement et à être déchargés en conséquence des condamnations

prononcées à leur encontre par le premier juge.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réitèrent leur argumentation d’après laquelle le

loyer aurait été réduit suivant accord oral entre parties, dès le début du bail, au

montant mensuel de 2.200,- euros. Ils expliquent que PERSONNE1.) aurait eu des

ennuis de santé et des difficultés financières ce qui aurait amené PERSONNE3.) à le

soutenir moyennant un prêt, par une réduction de loyers et une remise de solde pour

certains loyers. En partant d’un loyer mensuel de 2.200,- euros, ils admettent redevoir

le montant de 6.600,- euros au titre des loyers de mars à mai 2011.

Les appelants font par ailleurs valoir qu’une condamnation à une indemnité de

relocation serait prématurée en l’espèce, dans la mesure où ils occupent toujours

l’immeuble loué et que le tribunal ne saurait dès lors se prononcer sur le temps

nécessaire en vue d’une relocation.

Enfin, les appelants concluent à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,-

euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant tout

accord relatif à une réduction ou à une remise de loyers et en concluant au rejet de

l’offre de preuve afférente au motif que toute modification d’un contrat écrit ne pourrait

se prouver par témoignage uniquement en présence d’un commencement de preuve

par écrit qui ferait défaut en l’espèce, ce qui amène PERSONNE3.) à augmenter sa

demande en condamnation d’un montant de 9.400,- euros correspondant aux soldes

redus pour les loyers des mois de janvier à mai 2011.

Sur base de ces défauts de paiements, PERSONNE3.) demande en particulier à voir

confirmer la résiliation du bail et la condamnation des locataires au déguerpissement

et à l’indemnité de relocation prononcée par le premier juge.

Enfin, PERSONNE3.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,-

euros pour l’instance d’appel.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule un loyer mensuel de 3.200,-

euros.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que pour prouver par témoins que le

loyer aurait été dès le début du bail de 2.200,- euros, soit pour prouver contre un écrit,

il fallait, conformément à l’article 1347 du code civil, un commencement de preuve par

écrit.

Or, le commencement de preuve par écrit est nécessairement un écrit émanant de

celui contre lequel la prétention est dirigée et rendant vraisemblable les faits allégués.

Les appelants estiment que les versements de plusieurs fois le montant de 2.200,-

euros matérialisés par autant de quittances de versements seraient à qualifier de

commencements de preuve par écrit.

Le tribunal ne saurait partager cette analyse. En effet, les quittances de versements

invoquées ne sont que la traduction par écrit des sommes que les locataires ont bien

voulu verser au profit de PERSONNE3.). Ce ne sont donc pas des documents

émanant de PERSONNE3.) et ils ne sauraient valoir comme commencement de

preuve par écrit.

Dans ces conditions, l’offre de preuve est à rejeter et, faute par les locataires d’avoir

rapporté la preuve de ce qu’ils se sont acquittés des loyers réclamés suivant un

décompte actualisé établi sur base d’un loyer mensuel de 3.200,- euros, il y a lieu,

d’une part, de confirmer le premier juge en ce qu’il les a condamnés à payer à

PERSONNE3.) la somme de 22.100,- euros.

D’autre part, sur base du même décompte actualisé, il y a encore lieu de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 9.400,-

euros avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011, jour de la demande

en justice, jusqu’à solde.

Au regard des importants retards, respectivement défauts de paiements, il y a encore

lieu de confirmer le premier juge, par adoption de ses motifs, en ce qu’il a prononcé

la résiliation du bail et en ce qu’il a ordonné le déguerpissement des locataires sauf à

reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la signification du

présent jugement.

En ce qui concerne l’indemnité de relocation, aux termes de l'article 1760 du code

civil, le locataire est tenu, en cas de résiliation fautive de sa part, de payer le prix du

bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

L'indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur éprouve

pendant le délai normal requis pour trouver un nouveau preneur.

Or, l’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le bien est remis

à la disposition du bailleur (cf. Les Novelles, t IV, no 408).

En l’espèce, comme les locataires occupent toujours le bien donné à bail, il y a lieu,

par réformation du jugement entrepris, de dire non fondée la demande en obtention

d’une indemnité de relocation comme étant prématurée en ce qu’elle tend à la

réparation d’un préjudice futur.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il s’ensuit, d’une part, que la

demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance est, par réformation, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les

demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile pour l’instance d’appel sont également à déclarer non fondées.

Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

relocation,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) Ia

somme de 9.400,- euros avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011

jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.