Tenant appeal dismissed; landlord rent arrears and eviction upheld with partial procedural cost adjustment.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 63/2011

Audience publique du mardi, dix-sept mai deux mille onze

Numéro 135992 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 28 février 2011,

comparant par Maître Yves ALTWIES, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 135992 du rôle et appelée pour fixation le 22 mars

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 3 mai 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Yves ALTWIES, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 17

mai 2011, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail daté du 27 juillet 2009 et prenant effet le 1er septembre 2009,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un

appartement situé à ADRESSE4.), moyennant un loyer mensuel de 950,- euros et la

somme de 75,- euros à titre d’avances mensuelles sur charges.

Par requête du 19 avril 2010, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg afin de

l’entendre condamner à leur payer le montant de 5.125,- euros à titre d’arriérés de

loyers et avances sur charges pour les mois de décembre 2009 à avril 2010, voir

prononcer la résiliation du contrat de bail entre parties et entendre condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

A l’audience du 6 décembre 2010, les requérants ont augmenté leur demande à la

somme totale de 13.325,- euros à titre d’arriérés de loyers et avances sur charges

pour la période de septembre 2009 à décembre 2010.

Par jugement du 17 janvier 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a:

- reçu la demande en la forme,

- donné acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) de l’augmentation de leur

demande à la somme de 13.325,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges,

- donné acte à PERSONNE1.)



qu’il conclut reconventionnellement à l’inopposabilité du contrat de bail du 27

juillet 2009 à son égard,



de sa demande reconventionnelle en annulation du contrat de bail pour cause

de dol, sinon pour cause d’erreur sinon pour absence de cause sinon pour

cause d’absence d’objet,



qu’il réclame reconventionnellement la somme de 5.000,- euros à titre de

dommages et intérêts et la somme de 3.075,- euros à titre de loyers indûment

payés,



qu’il réclame la somme de 800,- euros sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

- déclaré les demandes reconventionnelles non fondées,

- déclaré la demande principale fondée et justifiée,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme

de 13.325,- euros avec les intérêts légaux à partir du 19 avril 2010 jusqu’à solde sur

le montant de 5.125,- euros et à partir du 6 décembre 2010 jusqu’à solde sur le

montant de 8.200,- euros,

- déclaré résilié le bail entre parties et condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s'y trouvent de son chef dans le mois de la notification du

jugement,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 750,- euros,

- déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) basée sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

- dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

- condamné PERSONNE1.) à tous les frais de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a notamment retenu que le contrat de

bail peut être signé par un agent immobilier qui a obtenu un tel pouvoir par les

propriétaires, qu’il ne résulte pas des éléments du dossier et n’est pas offert en preuve

que le locataire voulait utiliser les lieux loués à titre de bureau, ni qu’il a été déterminant

pour lui de pouvoir exploiter son activité commerciale dans l’immeuble, ni qu’il avait

informé l’agent immobilier du fait qu’il entendait utiliser les locaux à titre de bureau. Il

a encore retenu qu’en l’absence de résiliation du bail en bonne et due forme, le bail

s’est prorogé tacitement à son échéance au 1er septembre 2010 pour une durée d’une

année.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 28 février 2011.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à être relevé des

condamnations prononcées à son encontre par le jugement a quo de même qu’il

demande à ce qu’il soit fait droit à sa demande reconventionnelle telle que formulée

en première instance. Il sollicite en outre une indemnité de procédure de 800,- euros

pour l’instance d’appel.

Les intimés demandent la confirmation du jugement entrepris. Ils augmentent leur

demande de la somme de 5.125,- euros à titre d’arriérés de loyers et avances sur

charges pour les mois de janvier à mai 2011 inclus et demandent une indemnité de

procédure de 750,- euros pour l’instance d’appel.

Lors des plaidoiries, l’appelant renonce aux moyens tirés de l’inopposabilité du bail et

de l’absence d’objet formulés dans l’acte d’appel, mais maintient ses moyens de nullité

de bail pour dol, erreur et absence de cause.

L’appelant conclut ainsi à la nullité pour cause d’erreur du contrat de bail au motif qu’il

pensait pouvoir exploiter l’objet loué à titre de local commercial et affirme que ceci

avait été expressément signalé à l’agent immobilier ayant représenté les intimés,

sinon à la nullité pour cause de dol au motif que l’agent immobilier a eu recours à des

manœuvres ayant notamment consisté à garder le silence sur le fait que l’objet loué

ne pouvait être exploité à titre de local commercial. Il invoque finalement l’absence de

cause et partant la nullité de la convention conclue entre parties au motif que l’objet

loué ne peut être utilisé à titre de local commercial, ce qui aurait cependant été

expressément prévu par l’appelant et signalé à l’agent immobilier lors de la signature

du contrat de bail.

Pour autant que de besoin, il offre de prouver par témoin les faits suivants:

« qu’il est vrai que le représentant de l’agence SOCIETE1.) a expressément assuré à

la partie PERSONNE1.) qu’elle pourrait utiliser les locaux à titre de bureau,

que le représentant de l’agence immobilière n’a à aucun moment informé la partie

PERSONNE1.) que le règlement de copropriété ne permet pas l’exploitation d’un

commerce dans l’immeuble,

que la partie PERSONNE1.) avait expressément déclaré vouloir utiliser le local à titre

de local commercial ».

Les intimés soulignent que le locataire a signé un bail d’habitation ne faisant pas la

moindre allusion à une utilisation commerciale des lieux et affirment que l’appelant

occupe toujours les lieux et vit dans l’appartement à l’heure actuelle.

Tel que le premier juge l’a remarqué à juste titre, il ne résulte pas du contrat de bail

que le locataire voulait utiliser les lieux à d’autres fins que ceux mentionnés dans le

contrat de bail, alors que le contrat de bail porte sur un logement avec chambre à

coucher, living, salle de bains, cuisine équipée et cave. Il a par ailleurs été conclu pour

une année avec un loyer non indexé de 950,- euros et ne comporte aucune clause

usuelle en matière de bail commercial, de sorte qu’il faut admettre qu’il était dans

l’intention commune des parties de conclure un bail d’habitation.

L’offre de preuve est à rejeter pour défaut de pertinence.

Il est en effet de principe qu’une preuve testimoniale ne peut être admise que

lorsqu’elle porte sur des faits précis, situés le plus exactement possible dans le temps

et l’espace et que le libellé de l’offre de preuve doit être conçu de façon telle que la

juridiction puisse en apprécier le caractère pertinent et que la partie adverse puisse

en toute connaissance de cause apporter la contre-preuve des faits énoncés.

En l’espèce, les faits tels que libellés ne sont situés ni dans le temps ni dans l’espace

et manquent par ailleurs de la précision la plus élémentaire concernant les

circonstances dans lesquelles le témoin en aurait eu connaissance.

Par ailleurs, force est de constater que PERSONNE1.) ne verse pas la moindre pièce

au tribunal et n’établit pas qu’il aurait à un moment quelconque, avant la présente

procédure, formulé des réclamations auprès des bailleurs; au contraire, il a payé

quelques loyers. Il importe finalement de relever qu’il n’a pas résilié le bail à la

première échéance, le 1er septembre 2010, et n’a toujours pas remis les clés aux

bailleurs, de sorte qu’il y a lieu de présumer, conformément aux affirmations des

intimés, qu’il continue à occuper les lieux loués. En ces circonstances, il ne saurait

raisonnablement prétendre que l’utilisation des lieux loués en tant que local

commercial était pour lui une condition déterminante pour conclure le contrat de bail.

C’est dès lors à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte que le premier juge

a rejeté les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.).

L’appelant ne formulant aucune contestation précise quant aux condamnations

prononcées à son encontre par le premier juge, le jugement est encore à confirmer

en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) au paiement de la somme de 13.325,- euros

à titre d’arriérés de loyers, déclaré résilié le bail entre parties et condamné

PERSONNE1.) à déguerpir, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à

partir de la signification du présent jugement.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne l’augmentation

de la demande en instance d’appel.

Au vu des éléments du dossier et en l’absence de pièces justifiant du paiement des

loyers et charges réclamés, l’augmentation de la demande des bailleurs est à déclarer

recevable et fondée pour le montant réclamé de 5.125,- euros pour les mois de janvier

à mai 2011 inclus.

Eu égard à l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) tendant à l’obtention

d’une indemnité de procédure sont à rejeter tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

En revanche, au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’intégralité

des frais non compris dans les dépens à charge de PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

de sorte qu’il y a, d’une part, lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il leur a alloué

une indemnité de procédure de 750,- euros pour la première instance et qu’il y a lieu,

d’autre part, de déclarer fondée la demande des intimés en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 750,- euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé et que le jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant confirme le jugement du 17 janvier 2011, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de l’augmentation de leur demande

du montant de 5.125,- euros à titre d’arriérés de loyer et d’avances sur charges pour

les mois de janvier à mai 2011 inclus,

la dit recevable et fondée,

partant, condamne encore

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) le montant de 5.125,- euros avec les intérêts légaux à partir du 3 mai

2011 jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité

de procédure de 750,- euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.