Contract breach damages upheld; court confirms judgment against seller for failed credit approvals.

Jugement commercial (XIVe chambre)

Numéro 60/2011

Audience publique du mardi, dix mai deux mille onze

Numéro 133777 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO d’Esch-sur-Alzette du 3

novembre 2010,

comparant par Maître Frédéric NOEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Franz SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 133777 du rôle et appelée pour fixation le 7

décembre 2010, fut fixée pour plaidoiries aux 11 janvier 2011, 15 février 2011, 15 mars

2011 et finalement à l’audience publique du mardi, 26 avril 2011, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Stéphanie COLLMANN, avocat, en remplacement de Maître Frédéric NOEL,

avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fut entendue en ses

explications.

Maître Jennifer MAYOT, avocat, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

mai 2011, le

jugement

qui suit:

Par citation du 25 février 2010, la société anonyme SOCIETE2.) S.A. a demandé à

voir condamner la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à lui payer la somme de 5.000,-

euros avec les intérêts au taux légal à partir du 19 mai 2009, sinon du 1er décembre

2009, sinon du 4 janvier 2010, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde

ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

A l’appui de sa citation, la société SOCIETE2.) a exposé que:

- En date du 19 mars 2009, la partie demanderesse en sa qualité de propriétaire des

terrains a signé avec la partie citée deux compromis de vente portant sur deux lots

d’un ensemble de 16 lots sis dans le lotissement « ENSEIGNE1.) » à ADRESSE3.).

- Les deux compromis du 19 mars 2009 comportent des clauses suspensives dont la

première est « l’obtention du financement pour le terrain et la maison » à y ériger

par la partie citée.

- Le contrat entre parties prévoit expressément que: « le présent compromis de vente

sera à considérer comme nul et non avenu au cas où le crédit à solliciter par la partie

acquéreuse et destiné au financement de la présente acquisition, était refusé ».

- Le compromis prévoit encore que la partie citée devait présenter à la partie

demanderesse, endéans deux mois à compter du jour de la signature des

compromis (soit à partir du 19 mars 2009), l’accord de crédit afférent. A défaut de

présenter au moins trois refus de financement par des établissements bancaires

(luxembourgeois), la partie venderesse pouvait se délier automatiquement et de

plein droit - par le simple fait de la péremption du délai, mais après mise en demeure

préalable restée sans suites dans un délai de huit jours calendrier - de ses

engagements résultant des compromis et devait percevoir une indemnité fixée

forfaitairement à 2.500,- euros à titre d’indemnité de réservation.

- La partie citée n’a jamais payé les acomptes prévus dans les compromis.

- Au jour de la citation, la partie citée n’a jamais informé la demanderesse quant à ses

démarches auprès d’établissements bancaires en vue de l’obtention du financement

nécessaire, ni a fortiori du résultat de ces démarches.

- Face au silence total de la partie citée, la partie demanderesse a adressé en date

du 1er décembre 2009 une première mise en demeure tendant à être informée des

démarches entreprises en vue de l’obtention des crédits, respectivement le cas

échéant à se voir remettre pour chacun des deux compromis au moins trois refus de

financement par des établissements bancaires.

- Il s’est avéré que la partie citée avait changé de siège social, sans en informer son

cocontractant, qui a dès lors été obligé d’adresser une nouvelle mise en demeure

en date du 4 janvier 2010.

- Cette mise en demeure est restée sans aucune réaction de la part de la partie citée.

- Conformément aux termes mêmes des deux compromis, ceux-ci sont dès lors à

considérer comme résiliés de plein droit, de sorte que la partie demanderesse est

en droit de réclamer l’indemnité forfaitaire conventionnellement arrêtée entre parties,

soit 2.500,- euros à titre d’indemnité de réservation pour chacun des biens, soit 2 x

2.500 = 5.000,- euros.

Lors des débats devant le premier juge, la société SOCIETE1.) a estimé que la clause

invoquée par la société SOCIETE2.) serait « ambiguë », qu’elle ne serait donc pas à

qualifier de clause résolutoire et qu’il aurait appartenu à la société SOCIETE2.) de

solliciter la résolution judiciaire des compromis de vente. Or, dans ce cas, la valeur du

litige dépasserait clairement le taux de compétence du juge de paix, ce qui a amené

la société SOCIETE1.) à soulever l’incompétence ratione valoris du juge de paix.

Subsidiairement, la société SOCIETE1.) a fait plaider qu’elle n’aurait pas été

valablement mise en demeure d’exécuter ses obligations contractuelles de sorte que

la pénalité conventionnelle ne serait pas due, ceci d’autant plus qu’il n’y aurait aucun

préjudice dans le chef de la société SOCIETE2.), cette dernière ayant vendu les lots

en question par la suite.

Considérant que la clause litigieuse est une clause résolutoire opérant de plein droit

sans décision judiciaire, que la valeur du litige correspondait dès lors au montant de

l’indemnité conventionnelle sollicitée, que la société SOCIETE1.) a été valablement

mise en demeure et que le propre d’une clause pénale est de sanctionner une

inexécution contractuelle indépendamment de la preuve d’un préjudice, le tribunal de

paix de Luxembourg a, par jugement du 7 juin 2010, rejeté le moyen d’incompétence

ratione valoris et a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.)

la somme de 5.000,- euros avec les intérêts au taux légal à partir du 12 janvier 2010

jusqu’à solde ainsi qu’une indemnité de procédure de 300,- euros.

De ce jugement la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 3 novembre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à ce qu’il soit

fait droit à ses prétentions telles que formulées en première instance, lesquelles se

résument aux points suivants:

- Le juge de paix serait incompétent ratione valoris dans la mesure où la clause

litigieuse ferait état d’une option et non d’une résolution dans toutes les hypothèses

et qu’elle ne saurait donc valoir comme clause résolutoire au sens strict, mais que

sa mise en œuvre nécessiterait l’intervention des juridictions et que la valeur du

litige équivaudrait dès lors à la valeur des deux compromis, soit qu’elle dépasserait

le taux de compétence du juge de paix;

- la société SOCIETE1.) conteste avoir failli à ses obligations contractuelles;

- étant donné que la société SOCIETE2.) aurait réagi bien après le délai contractuel

de 2 mois, elle aurait renoncé à invoquer la résiliation des compromis de vente;

- subsidiairement, la clause « résolutoire » serait inopérante en raison de l’absence

de mise en demeure valable et

- en dernier ordre de subsidiarité, l’indemnité forfaitaire de 2.500,- euros par

compromis serait surfaite en raison de l’absence de préjudice et il y aurait dès lors

lieu de la ramener « à de plus justes proportions ».

Enfin, la société SOCIETE1.) conclut à une indemnité de procédure de 700,- euros

pour la première instance et de 1.250,- euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en donnant à

considérer que la société SOCIETE1.) n’a exécuté aucune des obligations lui

incombant. Ainsi, la société

SOCIETE1.)

n’aurait

ni payé les acomptes

contractuellement prévus, ni communiqué un accord de crédit, respectivement les

trois refus de crédits qui ont été stipulés dans les compromis. Elle conteste, par

ailleurs, toute renonciation à se prévaloir de l’indemnité contractuelle, de même qu’elle

s’oppose à toute révision à la baisse de celle-ci.

La société SOCIETE2.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) base sa prétention sur la clause suivante qui est contenue

dans les deux compromis de vente qui ont été signés entre parties :

« La partie acquéreuse s’engage à présenter à la partie venderesse, endéans deux

mois à compter du jour de la signature des présentes par les parties, l’accord de crédit

afférent. A défaut par la partie acquéreuse de présenter au moins trois refus de

financement par des établissements bancaires du Grand-Duché du Luxembourg, la

partie venderesse se réserve la possibilité de se délier automatiquement et de plein

droit, par le simple fait de la péremption du délai, MAIS après mise en demeure

préalable restée sans suite dans un délai de 8 jours calendriers, de ses engagements

résultant des présentes et de redisposer librement de l’objet des présentes, sans

aucune forme d’indemnité vis-à-vis de la partie acquéreuse autre que l’encaissement

définitif d’une partie de l’acompte, fixée forfaitairement à la somme de 2.500,- €, à titre

d’indemnité de réservation du bien. »

A l’instar du premier juge, le tribunal retient que cette clause est une clause résolutoire

qui dispense de recourir à l’office du juge dans la mesure où elle contient les termes

« de plein droit ». Le débiteur peut toutefois demander, ex post, au juge de vérifier

l’inexécution invoquée à l’appui de la résolution. (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit

Civil, les Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 750)

Par ailleurs, le fait que la société SOCIETE2.) « se réserve » le choix de recourir ou

de ne pas recourir à la résolution n’ajoute rien au débat. Cette faculté ne fait que

traduire la possibilité offerte au créancier de renoncer à la clause résolutoire. (cf. op.

cit. n° 749)

Dans ces conditions, et conformément aux motifs du premier juge que le tribunal fait

siens, l’enjeu du litige se limite à la valeur cumulée des deux indemnités

conventionnelles, soit à la somme de 5.000,- euros et c’est dès lors à bon droit que le

premier juge s’est déclaré compétent ratione valoris.

Quant au fond, le tribunal constate que, contrairement à ses obligations contractuelles,

la société SOCIETE1.) verse actuellement un seul refus de crédit d’un établissement

bancaire concernant l’un des deux lots. Il est dès lors manifeste que la société

SOCIETE1.) est restée en défaut de produire trois refus de crédit pour chacun des

lots faisant l’objet des compromis et ce endéans les deux mois de la signature des

compromis.

Par ailleurs et par adoption des motifs du premier juge, les deux courriers du 4 janvier

2010, rappelant en termes clairs les obligations afférentes de la société SOCIETE1.)

et l’informant que faute de s’exécuter les indemnités conventionnelles seraient dues,

sont à qualifier de mises en demeure.

Le fait que les mises en demeures n’aient été adressées à la société SOCIETE1.)

qu’en date du 4 janvier 2010 (une première série de mises en demeure a été adressée

à l’ancienne adresse de la société SOCIETE1.) en date du 1er décembre 2009) alors

que les compromis ont été signés le 19 mars 2009 et que le délai de deux mois a donc

expiré le 19 mai 2009, ne saurait être interprété comme renonciation de la part de la

société SOCIETE1.) à se prévaloir des indemnités conventionnelles. En effet, les

renonciations ne se présument pas et doivent être expresses. Tel n’étant pas le cas

en l’espèce, c’est à bon droit que la société SOCIETE2.) peut prétendre aux

indemnités de réservation conventionnellement stipulées.

Le montant de ces indemnités n’est pas non plus à réduire. En effet, aux termes de

l’article 1152 alinéa 2 du code civil, le pouvoir modérateur du juge ne peut s’exercer

que si la peine conventionnelle est manifestement excessive, ce qui n’est pas le cas

en l’espèce puisque le montant de 2.500,- euros est tout à faut raisonnable par rapport

aux prix de vente stipulés dans les compromis (145.000,- euros, respectivement

108.000,- euros).

Eu égard à l’issue du litige, les demandes de la société SOCIETE1.) tendant à

l’obtention d’une indemnité de procédure sont à rejeter tant pour la première instance

que pour l’instance d’appel.

En revanche, au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’intégralité

des frais non compris dans les dépens à charge de la société SOCIETE2.), de sorte

qu’il y a, d’une part, lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il lui a alloué une

indemnité de procédure de 300,- euros pour la première instance et qu’il y a lieu,

d’autre part, à déclarer fondée la demande de la société SOCIETE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel à concurrence de 500,- euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé et que le jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière commerciale et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. une indemnité de procédure de 500,- euros pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.