Court orders expert valuation of heating costs in rent dispute between landlords and tenant.

Rép. fiscal n° 1977/11

du 4.5.2011

Audience publique du quatre mai deux mille onze

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1) A.),

demeurant à L-(…), et

2) B.),

demeurant à L-(…) ;

parties demanderesses au principal,

parties défenderesses sur reconvention,

comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

e t

C.),

demeurant à L-(…) ;

partie défenderesse au principal,

partie demanderesse sur reconvention,

comparant en personne.

Faits

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –

déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 13 avril 2010.

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Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du mardi, 18 mai 2010 à 9 heures, salle JP 0.15.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

mardi, 1er juin 2010 à 9 heures, salle JP 0.15.

Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention,

Madame A.) et Monsieur B.), comparurent par Maître Nicolas BANNASCH,

avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse

sur reconvention, Monsieur C.), comparut en personne.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et conclusions, le tribunal

ordonna une comparution personnelle des parties pour le mardi, 13 juillet 2010 à

14 heures 30, salle JP 0.16.

Les parties ayant été entendues lors de ladite comparution, le tribunal refixa

l’affaire à l’audience publique du mardi, 5 octobre 2010 à 9 heures, salle JP 0.15,

lors de laquelle elle fut utilement retenue devant une autre composition.

Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention,

Madame A.) et Monsieur B.), comparurent par Maître Nicolas BANNASCH,

avocat à la Cour, tandis que la partie défenderesse sur reconvention et

demanderesse sur reconvention, Monsieur C.), comparut en personne.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et conclusions, le tribunal

refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du vendredi, 29

octobre 2010 à 9 heures, salle JP 0.02, lors de laquelle elle fut à nouveau utilement

retenue.

Les parties recomparurent à l’audience et furent entendues en leurs explications

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé au 19 novembre

2010, en le remettant par la suite au 8 décembre 2010.

En date de ce jour, le tribunal prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire

à l’audience publique du vendredi, 28 janvier 2011 à 9 heures, salle JP 0.02.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du

vendredi, 25 mars 2011 à 9 heures, salle JP 0.02.

Les parties recomparurent et furent réentendues en leurs explications et

conclusions.

Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis,

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le jugement qui suit :

Il ressort des renseignements fournis en cause et des pièces du dossier que

suivant contrat de bail du 20 juin 2000,

Monsieur D.) a donné en location à

Monsieur C.) un appartement se trouvant au 1er étage d’un immeuble situé à (…),

moyennant un loyer mensuel de 36.000.- francs (équivalant à 892,42 euros) et une

avance mensuelle sur charges locatives de 4.000.- francs (équivalant à 99,16 euros).

Le contrat de bail stipule qu’il prenait effet le 15 juillet 2000 et que le loyer était

payable d’avance le premier de chaque mois. Le contrat a été conclu pour une

durée de trois ans et était renouvelable par tacite reconduction d’année en année,

sauf dénonciation moyennant un préavis de trois mois.

Monsieur D.) est décédé le 3 mai 2006.

Par courrier du 25 septembre 2007, les héritiers de feu Monsieur D.), Madame

A.) et Monsieur B.) (ci-après « les bailleurs ») écrivent à Monsieur C.) (ci-après « le

locataire ») que depuis le début du bail, le loyer n’a jamais fait l’objet d’adaptation,

que l‘indice des prix à la construction a augmenté et qu’à partir du 1er janvier 2008,

ils entendent porter le loyer mensuel au montant de 1 050 euros et l’avance

mensuelle sur charges locatives à 125 euros. Ils écrivent à Monsieur C.) qu’au cas

où il refuserait cette augmentation de loyer, il a la possibilité de résilier le contrat

de bail dans un délai de trois mois, sur base de l’article 35 de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Il est constant en cause que jusqu’en décembre 2007, le locataire s’est acquitté

du montant mensuel total de 892,42 (loyer) + 99,16 (avance mensuelle sur charges)

= 991,58 euros et qu’à partir du 1er janvier 2008, il s’est acquitté du montant total

mensuel de 1 000 euros.

Le 10 avril 2009, Monsieur C.) a résilié le contrat de bail avec effet au 14 juillet

2009, conformément au délai de préavis convenu dans le contrat de bail. Il n’est

pas contesté que les lieux ont été libérés par le locataire le 14 juillet 2009 et

qu’aucun état des lieux n’a été effectué à la sortie du locataire.

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 13 avril

2010, les bailleurs,

exposant que l’adaptation du loyer notifiée au locataire par écrit le 25

septembre 2007 dépasserait 10% et que par conséquent, elle aurait été mise en

œuvre par tiers annuels de 52,53 euros, conformément à l’article 35 de la loi du 21

septembre 2006,

qu’en conséquence, le loyer mensuel se serait élevé :

- à partir du 1er janvier 2008 à 892,41 + 52,53 = 944,94 euros,

- à partir du 1er janvier 2009 à 944,94 + 52,53 = 997,47 euros,

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- à partir du 1er janvier 2010 à 997,47 + 52,53 = 1 050 euros,

exposant que le locataire aurait continué à payer mensuellement uniquement

les montants de 892,41 euros et de 99,16 euros, qu’il aurait refusé de donner suite à

l’adaptation du loyer et de l’avance sur charges locatives lui ayant été notifiée et

qu’il serait redevable d’arriérés de loyers et de charges locatives à raison du

montant total de 3 485,21 euros,

exposant également que le locataire aurait restitué l’objet du bail le 15 juillet

2009 dans un état sale, ce qui aurait occasionné aux bailleurs des frais de nettoyage

de 192,72 euros,

exposant enfin que pour le dernier mois de location subsisterait un solde

impayé de loyer de 497,47 euros,

qu’au total, le montant de 3 485,21 + 192,72 + 497,47 = 4 175,40 euros serait en

souffrance,

ont régulièrement demandé la convocation de Monsieur C.) à comparaître

devant le tribunal de paix de ce siège afin de l’entendre condamner au paiement

du montant de 4 175,40 euros, avec les intérêts légaux à partir du 10 novembre

2009, subsidiairement du 10 mars 2010, dates de mises en demeure, plus

subsidiairement à partir du jour de la demande, jusqu’à solde. Les bailleurs

réclament également la majoration du taux de l’intérêt légal en cas de non

paiement endéans les trois mois de la notification du présent jugement ainsi que

l’allocation d’une indemnité de procédure de 1 000 euros.

1) L’augmentation du loyer

Le locataire expose ne jamais avoir consenti à l’augmentation de loyer que les

bailleurs auraient décidée unilatéralement. Il affirme avoir contesté à plusieurs

reprises oralement cette augmentation, qui ne serait pas permise par la loi et qui

serait injustifiée dans la mesure où les bailleurs n’auraient effectué que des

réparations mais non pas des investissements dans l’objet du bail. Par exemple, les

bailleurs auraient omis de procéder au remplacement des fenêtres qu’ils auraient

pourtant promis afin de remédier à un problème d’humidité.

Les bailleurs estiment pour leur part qu’il y a eu de la part du locataire

acceptation implicite mais certaine de l’augmentation du loyer, étant donné, tout

d’abord, que le locataire n’a pas fait usage de la faculté de résiliation du bail qui

est mentionnée dans leur courrier du 25 septembre 2007 et qui est prévue à

l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006, et étant donné, ensuite, qu’à partir du

1er janvier 2008 (date correspondant à la date de prise d’effet de l’augmentation du

loyer), le locataire a augmenté ses paiements et s’est acquitté mensuellement du

montant de 1 000 euros.

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Les bailleurs soulignent que sous l’empire de la loi du 14 février 1955, une

augmentation de loyer pouvait être effectuée tous les trois ans. En tout état de

cause, aucune contestation par rapport à l’augmentation du loyer ne serait

possible, vu l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006.

Le locataire explique qu’à l’occasion des discussions orales entre parties au sujet

de l’augmentation du loyer (qu’il n’aurait pas acceptée), il aurait convenu avec

Monsieur B.) qu’à partir du 1er janvier 2008, il arrondirait à 1 000 euros le montant

mensuel, payé jusque-là à raison d’un total de 892,42 (loyer) + 99,16 (avance

mensuelle sur charges) = 991,58 euros.

Un contrat se forme par l’accord de volonté des parties et forme la loi des

parties.

Par principe, toute modification d’une clause contractuelle doit résulter d’un

accord de volonté des parties. Pour ce qui concerne le montant du loyer, il résulte

de l’article 3 alinéa 5 de la loi du 21 septembre 2006 que le loyer d’un logement

d’habitation ne peut être fixé que soit en vertu de l’accord des parties, soit par la

commission des loyers, soit judiciairement.

Ceci revient à dire que hormis l’existence d’un accord de volontés portant sur

une augmentation de loyer, une telle augmentation ne peut être imposée

unilatéralement par le bailleur au locataire que soit dans le cadre de l’article 35,

soit dans le cadre des articles 8 et suivants de la loi du 21 septembre 2006.

En l’espèce, les bailleurs ne situent pas les débats sur le terrain des 5% du

capital investi pour justifier l’augmentation de loyer qu’ils réclament. Dans leur

lettre du 25 septembre 2007 et dans les plaidoiries, les bailleurs se basent sur

l’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Pour la présente discussion, il convient de cerner le champ d’application de cet

article.

Cet article dispose que :

« Les loyers convenus avant l’entrée en vigueur de la loi ne peuvent être adaptés au

niveau résultant de l’application de la présente loi qu’après une notification écrite au

locataire.

Le locataire occupant un logement en vertu d’un contrat de bail conclu avant l’entrée en

vigueur de la présente loi dispose d’un délai de réflexion de trois mois, à partir de la

demande en augmentation du loyer du bailleur en application des dispositions introduites

par la présente loi, pour dénoncer le contrat de bail. S’il dénonce le contrat de bail, aucune

adaptation de loyer ne peut lui être imposée.

Lorsque le locataire ne dénonce pas le contrat de bail et si l’augmentation de loyer

demandée dépasse 10%, la hausse s’applique par tiers annuels ».

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La loi du 21 septembre 2006 a modifié les critères de fixation des loyers des

immeubles à usage d’habitation, dans la mesure où elle a abandonné la distinction

effectuée par la loi du 14 février 1955 entre les immeubles achevés avant le 10

septembre 1944 et ceux achevés après.

Désormais, la fixation des loyers se fait exclusivement par rapport au capital

investi dans le logement.

Comme les modifications introduites par la loi du 21 septembre 2006 étaient de

nature à entraîner, pour les immeubles achevés avant le 10 septembre 1944 et

n’ayant pas fait l’objet de transformations substantielles, une forte augmentation

du loyer, l’article 35 permet une adaptation progressive des loyers pour les

contrats en cours, dans l’hypothèse où l’adaptation du loyer consécutive au

changement législatif est trop importante, c’est-à-dire supérieure à 10%.

L’article 35 constitue ainsi une disposition transitoire permettant 1) au bailleur

d’adapter les loyers convenus dans le cadre des contrats conclus avant l’entrée en

vigueur de la loi du 21 septembre 2006 aux nouveaux critères légaux de fixation

du loyer, et permettant 2) parallèlement au locataire de se délier d’un contrat de

bail dans le cadre duquel le loyer fait l’objet d’une telle adaptation.

Il ressort du libellé des paragraphes 1 et 2 de cet article (« adaptation au niveau

résultant de l’application de la présente loi » et « demande en augmentation du

loyer du bailleur en application des dispositions introduites par la présente loi »)

que ne sont visées que les demandes en augmentation du loyer du bailleur qui

trouvent leur origine dans la modification des critères légaux de fixation du loyer.

L’article 35 de la loi du 21 septembre 2006 ne s’applique donc pas aux

augmentations de loyer que les bailleurs demandent par exemple pour des raisons

d’évolution des prix, c’est-à-dire motivées par le fait que le loyer n’a pas été

augmenté depuis la conclusion du bail.

En l’espèce, les bailleurs n’ont pas exposé en quoi leur immeuble est concerné

par la modification législative opérée au niveau du mode de fixation du loyer par

la loi du 21 septembre 2006. Ils sont donc mal fondés de vouloir justifier

l’augmentation du loyer par l’article 35 de cette loi, qui ne s’applique pas au

présent litige.

Aucun élément du dossier ne permet de conclure que le locataire a accepté

l’augmentation de loyer demandée par les bailleurs.

L’absence de résiliation du bail par le locataire suite au courrier des bailleurs du

25 septembre 2007 n’équivaut pas nécessairement à une acceptation de cette

augmentation. De même, le fait qu’à partir du 1er janvier 2008, le locataire ait

augmenté ses paiements mensuels - de manière non significative (du montant de

991,58 euros au montant de 1 000 euros) - peut s’expliquer, ainsi que le fait valoir

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le locataire, par l’unique volonté d’arrondir le montant payé et ne vaut pas

forcément acceptation de l’augmentation de loyer demandée.

En l’absence d’un accord avéré du locataire par rapport à l’augmentation du

loyer, il aurait appartenu aux bailleurs conformément à l’article 8 de la loi du 21

septembre 2006 de saisir la commission des loyers d’une demande d’augmentation

de loyer. Une telle procédure n’a pas été engagée.

Par conséquent, les bailleurs sont mal fondés de réclamer au locataire

l’augmentation du loyer et de l’avance mensuelle sur charges locatives litigieuse.

Ainsi, c’est sur base du loyer mensuel initialement convenu de 892,42 euros et de

l’avance mensuelle sur charges locatives du montant de 99,16 euros qu’il convient

d’examiner si et quels montants sont dus par le locataire. Les décomptes des

bailleurs contenus dans leur requête introductive d’instance sont d’ores et déjà à

rectifier en conséquence.

2) Le montant de 497,47 euros (997,47 – 500 = 497,47 euros) réclamé à titre de

solde impayé du loyer échu pour la période du 15 juin 2009 au 15 juillet 2009

Le locataire s’oppose à ce volet de la demande et affirme, pièce justificative à

l’appui, avoir payé pour la période du 1er au 15 juillet 2009 le montant de 500

euros. Dans ces circonstances, il se serait acquitté de l’intégralité du loyer dû pour

la période du 1er au 15 juillet 2009.

Les bailleurs estiment que ce paiement n’est pas pertinent au motif que le

contrat de bail aurait débuté le 15 juillet 2000 et que le loyer aurait été

mensuellement payé du 15 du mois au 14 du mois suivant. Sur les neuf ans de

durée de bail, c’est-à-dire sur les 108 mois de durée de bail, seuls 107,5 mois

auraient été payés. Pour la période du 15 juin 2009 au 15 juillet 2009 et compte

tenu d’un paiement de 500 euros, le solde en souffrance s’élèverait à 497,47 euros.

Le locataire réplique que le loyer aurait toujours été payé le premier du mois,

conformément aux stipulations du contrat. Il explique que comme il aurait

emménagé les lieux loués quelques jours après le 15 juillet 2000, feu le bailleur D.)

l’aurait dispensé de payer le loyer pour la période du 15 juillet 2000 au 1er août

2000.

Cette dispense orale de loyer est contestée par les consorts A.)B.), qui

soulignent que la charge de la preuve du paiement des loyers (ou de la dispense

de loyer) incombe au locataire.

Il est à noter que le locataire n’a pas invoqué de moyen relatif à la prescription.

Le contrat de bail stipule qu’il a pris effet le 15 juillet 2000 et que le loyer est

payable le premier du mois. Si ce dernier point contredit les affirmations des

bailleurs selon lesquelles le loyer était payable le quinze de chaque mois, il n’en

reste pas moins que le bail a pris effet le 15 juillet 2000 et qu’il appartient au

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locataire de rapporter la preuve de la dispense orale qu’il invoque pour le

paiement de loyer du 15 juillet 2000 au 1er août 2000.

Une telle preuve n’est pas rapportée. La dispense orale de paiement du loyer du

15 juillet 2000 au 1er août 2000 reste à l’état de pure allégation.

Il est constant en cause que le locataire ne s’est acquitté au total que de 107,5

mois de loyers, au lieu de 108 mois au total. Il n’est pas contesté que le dernier

paiement effectué par le locataire s’élève à 500 euros. Par conséquent, le montant

qui reste à payer par le locataire s’élève à 892,42 – 500 = 392,42 euros. Ce montant

est à allouer aux bailleurs.

3) Le montant de 192,72 euros réclamé à titre de frais de nettoyage

Les bailleurs exposent que le locataire aurait restitué les lieux dans un état sale.

Aussi auraient-ils été contraints de faire nettoyer les lieux par une firme de

nettoyage et d’exposer des frais d’un montant de 192,72 euros, suivant facture de

la sàrl SOC.1.) du 31 octobre 2009.

A l’appui de leurs affirmations, ils versent des photos ainsi que des attestations

testimoniales relatives à l’état de l’objet du bail lors de la sortie du locataire.

Le locataire conteste avoir laissé les lieux dans un état sale et dans l’état tel qu’il

ressort des photos des bailleurs. Il conteste que les photos aient été prises à la date

de son départ. Il souligne que le nettoyage de vitres facturé a été effectué trois

mois après son départ et que vu le montant facturé (poste de 77,01 euros), il ne

pourrait que s’agir d’un nettoyage minime, qui aurait de toute façon été inutile,

étant donné que ces vitres auraient été remplacées par la suite. Enfin, il conteste

dans la facture le poste « remise en état des locaux » au motif qu’il ne serait pas

précisé de quelle remise en état il s’agirait et qu’il ne lui appartiendrait pas de le

prendre en charge.

Les bailleurs expliquent que le poste « remise en état des locaux » concernerait le

nettoyage de l’objet du bail par exemple au niveau des murs et de la baignoire.

A sa sortie, le locataire a l’obligation de restituer les lieux loués dans un état

propre. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité et doit indemniser le

bailleur des frais de nettoyage que ce dernier a exposés.

La facture dont le remboursement est réclamé est libellée comme suit : « remise

en état de l’appartement sis (…) à (…) ainsi que des vitres sur les deux faces avec châssis.

Intervention selon devis réf …. ». La facture différencie deux postes : le poste « prix

forfaitaire remise en état locaux » ainsi que le poste « prix forfaitaire nettoyage vitres ».

Contrairement aux développements des bailleurs, la remise en état de locaux

est une notion différente de la notion de nettoyage de locaux. Les bailleurs ne

versent pas le devis auquel la facture se réfère. Faute de pièces, le tribunal ne peut

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vérifier en quoi consiste la remise en état facturée et n’est pas en mesure

d’examiner si cette remise en état est à mettre à charge du locataire. Aussi ce poste

« prix forfaitaire remise en état locaux » ne saurait-il être alloué aux bailleurs.

Pour ce qui concerne le poste « prix forfaitaire nettoyage vitres », les attestations

testimoniales versées en cause ont permis aux bailleurs de rapporter la preuve que

de la graisse et de la saleté étaient collées sur les cadres des fenêtres, et que le

locataire a manqué à son obligation de restitution.

Dans ce contexte, il importe peu de savoir que les vitres ont été nettoyées trois

mois après le départ du locataire ou qu’elles ont été remplacées par la suite.

Par conséquent, le montant de 77,01 (hors taxe) + 11,56 (15 % TVA) = 88,57

euros est à allouer aux bailleurs.

4) Les décomptes de charges locatives

Les bailleurs réclament le paiement des décomptes de charges locatives des

années 2006-2007, 2007-2008 et 2008-2009.

a)

Les contestations d’ordre général

D’une manière générale, le locataire s’oppose aux frais de chauffage facturés

dans les décomptes au motif que ces frais ne pourraient être retracés et que les

décomptes effectués par la firme SOC.2.) seraient incompréhensibles. Il conteste

les frais de chauffage et d’électricité au motif que les variations enregistrées d’une

année à l’autre seraient trop importantes pour être possibles. Il serait impossible

que les frais d’électricité baissent d’une année à l’autre tandis que les frais de

chauffage auraient parallèlement augmenté.

Le locataire souligne également que dans les décomptes de SOC.2.), les prix

unitaires des unités de chauffage (valeur frais fixes) varieraient de manière

incompréhensible :

-

0,166043 dans le décompte de l’année 2006-2007,

-

0,545467 dans le décompte de l’année 2007-2008,

-

0,451771 dans le décompte de l’année 2008-2009.

Il en serait de même des prix de l’unité de chauffage (valeur hors frais fixes) :

-

4,023308 dans le décompte de l’année 2006-2007,

-

10,978978 dans le décompte de l’année 2007-2008,

-

9,916934 dans le décompte de l’année 2008-2009.

Les bailleurs rétorquent que la firme SOC.2.) s’est basée sur la consommation

effective du locataire et sur une lecture contradictoire des compteurs (l’existence

d’une telle lecture contradictoire n’étant pas contestée par le locataire). Les

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bailleurs répliquent également que les décomptes de charges locatives n’auraient

jamais fait l’objet de contestations de la part du locataire. Ils soulignent réclamer le

remboursement de frais qu’ils ont déboursés pour compte du locataire.

Les bailleurs expliquent les variations des prix unitaires par les variations du

prix du mazout et expliquent que les prix unitaires varient en fonction du total de

la consommation, méthode que le locataire conteste.

Les bailleurs demandent subsidiairement l’institution d’une expertise afin de

vérifier les décomptes des charges locatives pour les années 2006 à 2009.

Dans la mesure où les bailleurs n’ont pas versé d’explications de la firme

SOC.2.) au sujet des variations des prix unitaires, dans la mesure où les bailleurs

n’ont pas été en mesure de fournir un exemple chiffré expliquant ces variations et

dans la mesure où les graphiques fournis par les bailleurs constituent des pièces

unilatérales non concluantes, il y a lieu d’instituer une expertise, dont la mission

sera précisée au dispositif du présent jugement.

b)

Les contestations d’ordre ponctuel

b.1) La période du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 (montant réclamé : 212,88

euros)

Les bailleurs réclament un solde de 212,88 euros. Le locataire expose ne pas

avoir payé ce montant étant donné que selon un décompte rectificatif, les bailleurs

lui auraient été redevables du montant de 241,90 euros.

Il n’est pas contesté par les bailleurs que le montant de 241,90 euros figurant

sous les frais généraux, initialement mis à charge du locataire, a été finalement

supporté par eux-mêmes.

Les bailleurs expliquent avoir, de ce fait, retranché le montant correspondant de

241,90 euros au niveau du décompte de l’année suivante (2007-2008).

C’est à juste titre que le locataire entend compenser le montant de 212,88 euros

avec le montant de 241,90 euros. Par conséquent, aucun montant ne sera à allouer

aux bailleurs au titre du décompte de charges de l’année 2006-2007. Pour le

décompte de l’année 2007-2008, l’excédent de 241,90 – 212,88 = 29,02 euros sera à

compenser avec les montants dus par le locataire aux bailleurs.

b.2) La période du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008 (montant réclamé : 1 160,96

euros

Le locataire conteste le décompte des bailleurs contenu dans la note de

plaidoiries, qui consiste à dire que pour cette période, le locataire a payé des

avances sur charges à raison de cinq paiements de 99,16 euros et de sept paiements

de 55,06 euros, soit un total de 881,22 euros.

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Le locataire affirme qu’il a payé des avances sur charges à raison du montant

total suivant :

- 6 x 99,16 = 594,96 euros pour la période du 1er juillet 2007 au 31 décembre

2007,

- pour la période du 1er janvier 2008 au 30 juin 2008, le montant de 6 x [99,16 +

(1 000 – 991,58)] = 6 x (99,16 + 8,42) = 6 x 107,58 = 645,48 euros,

soit le total de 594,96 + 645,48 = 1 240,44 euros.

Le raisonnement du locataire est juste étant donné qu’il est constant en cause

que de juillet 2007 à décembre 2007, le locataire a payé une avance mensuelle sur

charges de 99,16 euros, que pour la période de janvier 2008 à juin 2008, il a payé le

montant mensuel de 1 000 euros, et que le loyer mensuel étant de 892,42 euros, le

surplus payé était à comptabiliser à titre d’avance sur charges locatives.

Il convient de retenir que le locataire a payé pour cette période des avances sur

charges locatives de 1 240,44 euros.

b.3) La période du 1er juillet 2008 au 15 juillet 2009 (montant réclamé : 2 111,37

euros)

- Tout d’abord, le locataire souligne que ce décompte concerne une période de

12 mois et demi, de sorte qu’il y aurait lieu de considérer qu’il y a eu 12,5

paiements d’avances mensuelles sur charges. Ce serait à tort que les bailleurs ne

comptabilisent que onze paiements.

Le locataire conteste le décompte des bailleurs contenu dans la note de

plaidoiries, qui consiste à dire que pour cette période, le locataire a payé des

avances sur charges à raison de cinq paiements de 55,06 euros et de six paiements

de 2,53 euros, soit un total de 290,48 euros.

Le locataire affirme qu’il a payé des avances sur charges à raison du montant

total de 12,5 x (1 000 – 892,42) = 12,5 x 107,58 = 1 344,75 euros.

Le raisonnement du locataire est partiellement juste. S’il est constant en cause

que de juillet 2008 à juillet 2009, le locataire a payé le montant mensuel de 1 000

euros pour un loyer mensuel de 892,42 euros (la différence étant à comptabiliser

comme avance sur charges locatives), il est à noter en revanche que le nombre de

paiements d’avances mensuelles sur charges locatives est de douze, étant donné

que pour la période du 1er juillet 2009 au 15 juillet 2009, la condamnation du

locataire ci-dessus prononcée n’a porté que sur le loyer et non pas sur l’avance

mensuelle sur charges.

Il y a donc lieu de retenir que le locataire s’est acquitté d’avances sur charges

locatives à concurrence de 12 x (1000 – 892,42) = 12 x 107,58 = 1 290,96 euros.

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- Le locataire conteste devoir prendre en charge le coût de la facture SOC.3.)

Sàrl s’élevant à 330,63 euros. Ce montant est repris dans le décompte à la rubrique

frais généraux et concerne des frais de débouchage des toilettes effectué le 23

juillet 2009.

Le locataire conteste avoir bouché cette canalisation. Il expose ne plus s’être

servi de ces toilettes depuis des années, au motif que dès que les voisins du dessus

auraient utilisé leurs toilettes, l’eau serait remontée chez le locataire et aurait

débordé. Le locataire expose ne pas être concerné par ce débouchage, qui aurait

été effectué trois semaines après son départ.

Le locataire critique subsidiairement le fait que cette facture ne soit pas répartie

entre les différents occupants de l’immeuble.

Les bailleurs expliquent que la canalisation litigieuse est raccordée aux

appartements des 1er et 2e étages. Ils versent la fiche de travail de la sàrl SOC.3.)

qui fait état d’un bouchage de la canalisation par de la graisse, ainsi qu’une

attestation testimoniale du locataire du 2ème étage. Ce locataire déclare que le

débouchage de la canalisation a fait apparaître des boules de graisse qui sortaient

des tuyaux et qui ne pouvaient provenir que du locataire C.) étant donné que lui-

même déclare ne pas utiliser de graisse en cuisine.

Le locataire C.) conteste avoir bouché la canalisation, que ce soit en y jetant des

objets

ou de la graisse. Il demande au tribunal d’apprécier l’attestation

testimoniale du locataire du 2ème étage avec circonspection étant donné que ce

dernier aurait un intérêt personnel et direct à ne pas se voir mettre à charge les

frais de débouchage de la canalisation incriminée.

Il appartient aux bailleurs de rapporter la preuve que le locataire a bouché la

canalisation. Un état des lieux n’a pas été fait à la sortie du locataire.

La fiche de travail de la sàrl SOC.3.) et l’attestation testimoniale du locataire du

2ème étage font état de présence de graisse dans la canalisation, mais ne suffisent

pas à imputer au locataire C.) la responsabilité du bouchage de la canalisation.

Il s’ensuit que les bailleurs sont mal fondés à réclamer le paiement du montant

de 330,63 euros.

- Le locataire conteste le montant de 1 580,79 euros figurant dans les frais

généraux, au motif que ce montant ne pourrait être retracé.

A l’audience, les bailleurs ont expliqué qu’il s’agirait d’un solde reporté, qui

serait retraçable au niveau de la pièce 1 de la farde IV, dans la mesure où le

montant de 1 580,79 euros constituerait le total des trois montants marqués d’un

astérisque.

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Dans leur note de plaidoiries, les bailleurs expliquent que le montant de

1 580,79 euros procèderait d’une erreur matérielle et que le total des dépenses

figurant à la fin de décompte serait à ramener à 3 982,64 – 1 580,79 = 2 401,85

euros.

Il y a donc lieu de donner acte aux bailleurs qu’ils renoncent au montant de

1 580,79 euros.

- Le locataire conteste le montant de 110 euros figurant dans les frais généraux.

Les bailleurs reprochent au locataire de ne pas avoir usé du jardin en bon père

de famille et de ne pas l’avoir entretenu. Aussi auraient-ils dû procéder à son

nettoyage et faucher et tondre l’herbe. Ils expliquent que les frais réclamés sont

des frais de déplacement effectués une semaine après le départ du locataire pour

nettoyer le jardin et tondre l’herbe.

Les bailleurs versent des photos au sujet de l’état du jardin.

Le locataire conteste devoir prendre en charge ces frais. Il estime que ces frais

seraient arbitrairement fixés par les bailleurs, sans la moindre pièce justificative, et

les

considère comme

étant

excessifs

et

supérieurs à ceux d’une firme

professionnelle.

Les contestations du locataire se situent uniquement au niveau des montants.

Les bailleurs ne justifient pas les frais qu’ils invoquent.

Le tribunal allouera ex aequo et bono le montant de 40 euros aux bailleurs.

5) La demande reconventionnelle

Le locataire expose avoir été confronté pendant le bail à un grave problème

d’humidité. Ce problème aurait été

tel que de l’eau aurait coulé le long des

fenêtres. Le problème d’humidité aurait entraîné l’apparition de moisissures

importantes. L’existence de ces moisissures aurait été constatée par un rapport de

la Direction de la Santé du 29 janvier 2003. D’après ce rapport, ces moisissures

trouveraient leur origine dans un vice de construction, mais rien n’aurait été

entrepris par les bailleurs pour y remédier.

Le locataire en conclut que ceux-ci ont manqué à leur obligation de lui garantir

la jouissance paisible des lieux.

Considérant avoir subi un grave trouble de jouissance, le locataire formule une

demande reconventionnelle et demande des dommages et intérêts sous forme

d’une réduction de loyer de 500 euros par mois.

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Le locataire verse un nombre de photos attestant de l’étendue des moisissures

aux murs se situant derrière les meubles, étendue ayant été constatée une fois les

meubles enlevés.

Les bailleurs soulèvent l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle au

motif que le locataire aurait dû préalablement saisir la commission des loyers de

sa demande de réduction de loyer.

Ce moyen n’est pas fondé étant donné que la demande du locataire procède

d’une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, demande qui

ne relève pas de la compétence de la commission des loyers.

Les bailleurs contestent que les photos versées par le locataire concernent l’objet

du bail. Ils contestent l’existence de vices de construction, auquel cas d’autres

locataires n’auraient pas manqué de se plaindre de problèmes d’humidité, ce qui

ne serait pas le cas. A l’appui de ces affirmations, ils versent des attestations

testimoniales. Au contraire, les bailleurs imputent le problème d’humidité invoqué

par le locataire à un manque d’aération de sa part.

Les bailleurs contestent subsidiairement que le problème d’humidité invoqué

ait privé le locataire de la jouissance des lieux.

Enfin, les bailleurs contestent que le locataire les ait avertis et les ait mis en

demeure de remédier à la situation, si bien qu’un manquement à leurs obligations

ne saurait leur être reproché.

Le bailleur a l’obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux,

obligation qui comporte l’obligation de garantir le locataire contre les vices

affectant l’immeuble.

Pour pouvoir prospérer dans une demande d’indemnisation, le locataire doit

non seulement établir l’existence du vice mais également qu’il a averti le bailleur

de la survenance du vice et qu’il l’a mis en demeure de remédier à la situation.

Face aux contestations des bailleurs, force est de constater que le locataire ne

prouve pas qu’il a averti et mis en demeure les bailleurs de remédier au problème

d’humidité.

La demande reconventionnelle du locataire est partant à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t la demande principale en la forme ;

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d i t la demande reconventionnelle recevable ;

d i t la demande principale partiellement fondée ;

d i t la demande reconventionnelle non fondée ;

d i t que les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer l’augmentation du loyer et

de l’avance mensuelle sur charges locatives ;

d i t la demande principale fondée à raison de 88,57 (quatre-vingt huit virgule

cinquante-sept) euros pour ce qui concerne les frais de nettoyage ;

pour ce qui concerne le dernier mois de loyer,

d i t

la demande principale

fondée à raison de 392,42 (trois cent quatre-vingt-douze virgule quarante-deux)

euros ;

pour ce qui concerne les charges locatives :

d i t la demande principale non fondée pour ce qui concerne le montant de

212,88 (deux cent douze virgule quatre-vingt-huit) euros réclamé au titre de solde

impayé du décompte de l’année 2006-2007 ;

d i t la demande principale non fondée pour ce qui concerne le montant de

330,63 (trois cent trente virgule soixante-trois) euros, réclamé sur base de la facture

SOC.3.) Sàrl, mise en compte dans le décompte de l’année 2008-2009 à la rubrique

frais généraux ;

d i t la demande principale fondée pour le montant de 40 (quarante) euros pour

ce qui concerne les frais de nettoyage du jardin, mis en compte dans le décompte

de l’année 2008-2009 à concurrence de 110 euros à la rubrique frais généraux ;

partant c o n d a m n e Monsieur C.) à payer à Madame A.) et Monsieur B.) le

montant de 88,57 + 392,42 + 40 = 520,99 (cinq cent vingt virgule quatre-vingt-dix-

neuf) euros, avec les intérêts légaux à partir du 10 mars 2010, date d’une mise en

demeure, jusqu’à solde ;

d i t que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration du 3e

mois qui suit la notification du présent jugement ;

pour le surplus,

n o m m e

expert Me Evelyne KORN, avocat à la Cour,

demeurant à L-2240 Luxembourg, 8, rue Notre-Dame,

avec mission de concilier les parties si faire se peut, sinon de se prononcer dans

un rapport écrit, détaillé et motivé sur les points suivants :

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- expliquer dans les décomptes de charges locatives des années 2006-2007, 2007-

2008 et 2008-2009 la variation des prix des unités de chauffage (valeur frais fixes), à

savoir

-

0,166043 dans le décompte de l’année 2006-2007,

-

0,545467 dans le décompte de l’année 2007-2008,

-

0,451771 dans le décompte de l’année 2008-2009

ainsi que la variation des prix de l’unité de chauffage (valeur hors frais fixes) à

savoir

-

4,023308 dans le décompte de l’année 2006-2007,

-

10,978978 dans le décompte de l’année 2007-2008,

-

9,916934 dans le décompte de l’année 2008-2009,

- vérifier dans les décomptes de ces trois années quels frais de chauffage sont

dus par le locataire, sur base de différentes hypothèses étant fonction des

différents prix unitaires indiqués dans les trois décomptes,

- pour les autres catégories de frais, vérifier dans les décomptes de charges

locatives des années 2007-2008 et 2008-2009 quels montants sont dus par Monsieur

C.),

en tenant compte du fait que :

- le loyer mensuel s’élève à 892,42 euros et l’avance mensuelle sur charges

locatives à 99,16 euros,

- comme les bailleurs redoivent au locataire dans le cadre du décompte de

l’année 2006-2007 le montant de 241,90 – 212,88 = 29,02 euros, ce montant sera à

compenser avec les montants dus par le locataire aux bailleurs,

- pour la période de juillet 2007 à juin 2008, le locataire a payé des avances sur

charges à concurrence de 1 240,44 euros,

- pour la période de juillet 2008 à juillet 2009, le locataire a payé des avances sur

charges à raison de 1 290,96 euros,

- dans le décompte de juillet 2008 à juillet 2009 à la rubrique des frais généraux,

il y a lieu de faire abstraction des montants de 330,63 euros et de 110 euros, au

sujet desquels le présent jugement a statué,

- dans le décompte de juillet 2008 à juillet 2009 à la rubrique des frais généraux,

il y a lieu de faire abstraction du montant de 1 580,79 euros, auquel les bailleurs

ont renoncé dans leur note de plaidoiries ;

d i t que l'expert pourra s'entourer dans l’accomplissement de sa mission de

tous renseignements utiles et nécessaires et même entendre des tierces personnes ;

o r d o n n e à Madame A.) et Monsieur B.) de consigner au plus tard pour le

31 mai 2011, la somme de 600 (six cents) euros à titre de provision à valoir sur la

rémunération de l’expert, à la Caisse des consignations ou à un établissement de

crédit à convenir avec l’expert, et d’en justifier au greffe du tribunal de paix, sous

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peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau

code de procédure civile ;

o r d o n n e que le rapport d’expertise sera déposé au greffe de la justice de

paix de Luxembourg le 31 août 2011 au plus tard ;

r e f i x e l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

20 septembre 2011 à 9 heures, salle JP 0.15 ;

s u r s e o i t à statuer pour le surplus.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu'en tête, par Nous Valérie HOFFMANN, juge de paix à Luxembourg, assistée

du greffier Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.

(s.) Valérie HOFFMANN (s.) Tom BAUER