Court dismisses tenant's new claim for overpayment refund while ordering landlord to prove actual charges.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 55/2011

Audience publique du mardi, trois mai deux mille onze

Numéro 134953 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 10 janvier 2011,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134953 du rôle et appelée pour fixation le 1er février

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 mars 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 5 avril 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Mimouna LARBI, avocat, en remplacement de Maître Cathy ARENDT, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses explications.

Maître Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 3

mai 2011, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 20 décembre 2007 et prenant effet le 20 janvier 2008,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un local de commerce sis à

ADRESSE3.), le loyer mensuel étant fixé à 2.800,- euros et les avances sur charges

locatives à 380,- euros par mois. Le contrat de bail a été résilié d’un commun accord

des parties avec effet au 31 août 2010.

Par requête déposée le 10 août 2010, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour

l’entendre condamner à lui payer un montant de 22.870,97 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges, pour voir le cas échéant résilier le bail conclu entre

parties aux torts exclusifs de la locataire et pour voir ordonner le déguerpissement de

cette dernière. Il a encore demandé la condamnation d’PERSONNE1.) à lui payer un

montant de 1.200,- euros à titre d’indemnité de procédure ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries du 15 novembre 2010, PERSONNE2.) a déclaré renoncer

à sa demande en résiliation du bail et en déguerpissement, la défenderesse ayant

quitté les lieux fin août 2010. Il a par ailleurs réduit sa demande en condamnation au

montant de 9.270,97 euros.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2010, le juge de paix de Luxembourg a

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme réclamée de 9.270,97

euros du chef d’arriérés de loyer et de charges locatives ainsi que la somme de 500,-

euros du chef d’une indemnité de procédure.

Par exploit d’huissier du 10 janvier 2011, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel

de ce jugement.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire la

demande de PERSONNE2.) non fondée. Elle fait valoir s’être acquittée, dès

l’introduction de la demande, des montants redus et qu’en tout état de cause le loyer

du mois d’août 2010 ne serait dû qu’à raison de trois jours, alors que la nouvelle

locataire, Madame PERSONNE3.), aurait eu jouissance des lieux dès le 4 août 2010.

L’appelante formule une offre de preuve par témoins à ce sujet. Elle estime par ailleurs

avoir payé trop de charges locatives et demande remboursement de la somme de

220,32 euros à ce titre. PERSONNE1.) fait exposer dans ce contexte qu’elle ne redoit

que le montant des charges effectivement dépensées pour les années 2008, 2009 et

2010. En ordre subsidiaire, elle demande à voir ordonner une expertise afin de

déterminer le montant des charges locatives qu’elle redoit. Elle reproche encore au

premier juge de l’avoir condamnée au paiement d’une indemnité de procédure et

demande l’allocation d’une telle indemnité pour l’instance d’appel.

L’intimé conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs du premier juge. Il estime que le loyer du mois d’août 2010 est dû en entier,

alors que les parties auraient résilié le bail avec effet au 31 août 2010. En ce qui

concerne les charges locatives, PERSONNE2.) conclut à l’application du contrat de

bail qui stipule que le locataire doit payer une avance sur charges mensuelle de 380,-

euros. Il fait exposer qu’il ne serait actuellement pas possible d’établir les charges

effectives, aucun décompte n’ayant été approuvé en assemblée générale depuis

2005. Il s’oppose au principe d’une expertise au motif que la détermination des

charges constituerait un travail énorme dont le coût serait beaucoup trop élevé. En

tout état de cause, la demande de l’appelante en remboursement du trop-payé serait

une demande nouvelle irrecevable en instance d’appel. Il conclut finalement à son tour

à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

L’appelante ne conteste pas qu’au moment de la requête introductive d’instance, elle

était redevable de plusieurs mois de loyer envers PERSONNE2.), mais elle fait

exposer que dès l’introduction de la demande, elle aurait payé plus que son dû. Ainsi,

elle soutient avoir une créance de 220,32 euros envers l’intimé, alors qu’elle aurait

payé un montant trop élevé d’avances de charges locatives.

PERSONNE1.) reproche ainsi au premier juge de l’avoir condamnée à payer la

somme de 9.270,77 euros à PERSONNE2.) et plus particulièrement l’entièreté du

mois d’août 2010 ainsi que les avances sur charges au lieu des charges effectivement

dépensées.

Quant au loyer du mois d’août 2010

Il résulte des termes d’un avenant au contrat de bail signé entre parties le 16 juin 2010

que celles-ci conviennent, à la demande du locataire, de résilier le contrat de bail avec

effet au 31 août 2010, la remise des clefs se faisant également à cette même date. Il

y est encore stipulé que la nouvelle locataire, Madame PERSONNE3.), aura accès

aux lieux loués à partir du 4 août 2010 pour effectuer certains travaux.

Les parties ayant décidé d’un commun accord de résilier le bail avec effet au 31 août

2010, le loyer venant à échéance mensuellement, et PERSONNE1.) ayant eu

jouissance des lieux loués au début du mois, le loyer du mois d’août 2010 est dès lors

dû en entier.

Le fait qu’PERSONNE1.) ait remis les clefs à Madame PERSONNE3.) le 4 août 2010

est sans incidence sur l’obligation de payer l’entièreté du loyer, un tel accord entre

ancien et

nouveau locataires étant inopposable au bailleur, avec lequel

PERSONNE1.) a convenu de résilier le bail avec effet au 31 août 2010. L’offre de

preuve par témoins est partant à rejeter pour défaut de pertinence.

Contrairement à l’argumentation d’PERSONNE1.), le premier juge est dès lors à

confirmer en ce qu’il a condamné celle-ci à payer le loyer du mois d’août 2010 en

entier.

Quant aux arriérés de loyers et de charges locatives

Aux termes du contrat de bail conclu entre parties, le loyer mensuel est fixé à la

somme de 2.800,- euros, le loyer du premier mois étant fixé à 993,50 euros.

Le contrat de bail prévoit encore que la locataire s’engage à verser une avance

mensuelle de 200,- euros pour les frais de nettoyage et de chauffage des parties

communes, les taxes de canalisation, d’enlèvement des ordures, les frais de gérance

technique et administrative, les frais de ramonage ainsi que les frais d’entretien de

l’ascenseur. Par ailleurs, PERSONNE1.) s’engage à payer une avance mensuelle

supplémentaire de 180,- euros pour les avances pour frais de chauffage et taxes

communes.

Soutenant qu’elle ne serait redevable que du montant des charges effectivement

dépensées par le bailleur, PERSONNE1.) s’oppose au paiement des avances telles

que fixées dans le contrat de bail et se base sur un décompte provisoire lui transmis

par le syndic de l’immeuble pour réclamer remboursement de la somme de 220,32

euros au titre du trop-payé de charges locatives.

La bailleur, faisant exposer qu’il ne serait pas possible de calculer les dépenses

effectives au motif que les décomptes n’ont pas été approuvés en assemblée

générale, conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a condamné

PERSONNE1.) à lui payer le montant des avances mensuelles de 380,- euros.

Il est de principe que seules les dépenses qui profitent effectivement au locataire

peuvent être mises à la charge de ce dernier. Cette règle est d’ailleurs reprise dans le

contrat de bail signé entre parties dans lequel celles-ci y ont inséré la clause suivante :

« après chaque période de décompte un relevé de frais sera présenté au locataire.

Ce relevé comprend le prorata des charges et taxes communes à supporter par le

locataire, en tenant compte des avances versées pour la période concernée. Le solde

du décompte est à régler entre les parties ».

Le contrat de bail étant résilié depuis le 31 août 2010, le tribunal ne saurait plus se

baser sur le montant des avances sur charges tel que convenu dans la convention. Il

appartient ainsi au bailleur de prouver les charges effectivement dépensées dans

l’intérêt du locataire.

Or, dans la mesure où le montant de ces charges n’a pas encore été définitivement

arrêté et approuvé en assemblée générale, le tribunal est dans l’impossibilité de

déterminer ce montant.

Il y a dès lors lieu de surseoir à statuer en attendant que PERSONNE2.) produise un

décompte clair et précis des frais exposés dans l’intérêt de la locataire sur base des

chiffres approuvés en assemblée générale.

Le décompte final entre parties devra également tenir compte des arriérés de loyer

éventuellement encore redus par PERSONNE1.), le tribunal n’étant actuellement pas

mis en mesure de liquider le montant redu par l’appelante.

En ce qui concerne la demande d’PERSONNE1.) tendant au remboursement du trop-

payé de charges, le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 592 du nouveau code de

procédure civile, les demandes nouvelles sont prohibées en appel, à moins que la

demande ne tende à la compensation ou ne soit la défense à l’action principale.

Dans la mesure où en l’occurrence le bien-fondé de cette demande dépend

nécessairement du décompte final à produire entre parties et qu’elle est, de par sa

nature, intimement liée au sort de la demande principale, il y a lieu de déclarer cette

demande recevable et de surseoir à statuer pour le surplus.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit la demande d’PERSONNE1.) tendant au remboursement de la somme de 220,32

euros recevable,

dit que le loyer du mois d’août 2010 est dû en entier par PERSONNE1.),

avant tout autre progrès en cause,

invite PERSONNE2.) à justifier, pièces à l’appui, le montant des charges réclamé à

PERSONNE1.) ainsi que les éventuels arriérés de loyer,

fixe l’affaire pour contrôle à l’audience publique du mardi, 27 septembre 2011, à

9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus du fonds et les frais.